17/11/2025
⛳️ Nieruchomości we Włoszech:
Jakie trendy kształtują ceny rynkowe.
„We Włoszech kredyty hipoteczne rosną wykładniczo. Oznacza to, że inwestycje w nieruchomości, zwłaszcza w przypadku pierwszego zakupu domu, są wyraźnie dodatnie.
💰 Dane procentowe wskazują, że:
W pierwszej połowie 2025 r. wolumen emisji wzrósł o 40,5%, a w drugim kwartale wyniósł +31,4%. Co jest przyczyną tego boomu? Przekonanie, że stopy procentowe będą nadal spadać, co w rzeczywistości przeczy prognozom wielu banków, według których stopa Euribor ustabilizowała się na średnioterminowych minimach i nie ma potencjału do dalszego spadku.
Oczekuje się, że dane za trzeci kwartał będą jeszcze bardziej pozytywne, chociaż różne źródła podają różne dane. Niektóre szacują nawet wzrost na 68%.
Wszystko to dzieje się w kontekście ciągłego wzrostu cen nieruchomości. W trzecim kwartale wzrosły one (średnio w całym kraju) o 3,4% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego
🏰 W Mediolanie ceny wzrosły o 1,4% w pierwszej połowie 2025 r. w porównaniu z drugą połową 2024 r., ale od 2020 r. do chwili obecnej wzrost wyniósł +20,6%.
Warto zauważyć, że tzw. strefa peryferyjna odnotowała największe korzyści w ciągu pięciu lat (+27%), w porównaniu ze wzrostem o +10,3% w centrum, który jest obecnie tak drogi, że ogranicza się głównie do zakupów przez cudzoziemców poszukujących możliwości skorzystania z ulg podatkowych dla osób przeprowadzających się do Włoch (mówimy o podatku liniowym w wysokości 200 000 euro rocznie).
☀️ Neapol odnotował wzrost o +2,4%, przy czym stawki były zróżnicowane w zależności od rodzaju zatrudnienia.
⛪️ Bolonia odnotowała wzrost o 3%, a agencji zwracają uwagę na ograniczenia miejskie dotyczące budowy małych nieruchomości i bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące zarządzania pensjonatami i domami wakacyjnymi skłoniło niektórych właścicieli do przejścia na tradycyjne umowy najmu.
🎠 Dane z Rzymu - w pierwszych czterech miesiącach 2025 roku rynek wynajmu nieruchomości pozostawał dość aktywny, ale podaż mieszkań na wynajem spadała. Doprowadziło to do 5% wzrostu cen mieszkań trzypokojowych, a ceny kawalerek wzrosły o 4,8%.
👨🦱 Rynek kształtują gospodarstwa domowe „singli”.
Pomimo korzystnej sytuacji na rynku nieruchomości, widoczny jest ważny trend: „gospodarstwo domowe jednoosobowe” (definicja socjologiczna, w przeciwieństwie do prostszego określenia „singiel”). Popyt ze strony tej grupy ludności rośnie, ponieważ, biorąc pod uwagę złożoną równowagę między akumulacją majątku a kosztami utrzymania, ludzie mają możliwość budowy własnego domu, jednocześnie radząc sobie z obciążeniem kredytu hipotecznego.
Dzięki licznym kontaktom z różnymi agencjami w całych Włoszech uzyskaliśmy przekonujące potwierdzenie, że popyt na mieszkania rośnie, szczególnie wśród osób samotnych, zwłaszcza w dużych miastach.
Innymi czynnikami napędzającymi rynek są obywatele spoza UE (na przedmieściach) oraz zamożne rodziny, które decydują się na porzucenie starych, przestronniejszych domów na rzecz nowych, nowocześniejszych i bardziej zaawansowanych technologicznie mieszkań. Popyt ze strony dawnej klasy średniej, tzw. klasy robotniczej, która praktycznie zanikła w miastach, a także ze strony osób starszych, maleje.
Efekt „pojedynczego gospodarstwa domowego” znów ma tu znaczenie.
Według ISTAT, odsetek jednoosobowych gospodarstw domowych osiągnie 36,2% w całym kraju w latach 2023-2024, osiągając szczyt na poziomie 57% w Mediolanie. I to tylko kontynuacja nieustannego trendu. Prognozy pokazują, że do 2050 roku osoby samotne będą stanowić ponad 41% włoskich rodzin, a odsetek rodzin z dziećmi spadnie do 20%. To naprawdę alarmujące liczby, ale należy je rozpatrywać w kontekście rynku nieruchomości.
W rzeczywistości prowadzi to do stałego wzrostu popytu na mieszkania, który odpowiada tej ewolucji. Z drugiej strony, w miastach, w których dominowały duże apartamenty, takich jak Rzym, Turyn i Genua, inwestorzy od dawna starają się je nabyć na bardzo korzystnych warunkach, a następnie podzielić i odsprzedać lub wynająć po wygórowanych cenach.
Trend ten utrzymuje się od wielu lat, ale został przyspieszony przez popyt na domy gościnne.
W pierwszej połowie 2025 roku sprzedaż mieszkań jednopokojowych wzrosła do 32,8%, w porównaniu z 31,5% w analogicznym okresie 2024 roku. W dużych miastach średni udział wynosi 37,8%, podczas gdy w Mediolanie, Turynie i Genui przekracza 40%.
Zmienia się również krajobraz usług: rośnie zapotrzebowanie na fast foody, środki czystości, wszelkiego rodzaju artykuły konsumpcyjne, a nawet opiekę zdrowotną. Jeśli weźmiemy za wzór azjatyckie lub amerykańskie megamiasta, ta metamorfoza dopiero się zaczyna, ponieważ osoby samotne mają większą dostępność w średnim i długim okresie i stają się coraz bardziej wymagające pod względem jakości.
