16/05/2025
COMPRAVENDITA CON RISERVATO DOMINIO
La compravendita immobiliare con patto di riservato dominio è una formula contrattuale particolare che sta riscoprendo un certo successo a seguito dell’aumento dei tassi e la contrazione del mercato dei mutui. In particolare questo contratto permette al venditore di mantenere la proprietà dell’immobile fino al pagamento completo del prezzo da parte dell’acquirente, pur trasferendo immediatamente il possesso del bene. La compravendita immobiliare con patto di riservato dominio in breve sostituisce al mutuo il pagamento rateale del prezzo.
La norma di riferimento è l’art. 1523 Codice Civile, che recita:
Questo implica che, pur non acquisendo immediatamente la proprietà, l’acquirente assume i rischi legati al bene (ad esempio, deterioramento o perdita) a partire dal momento in cui ne prende possesso. La proprietà rimane in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata.
Entrando nel dettaglio della struttura della fattispecie contrattuale, la compravendita immobiliare con patto di riservato dominio segue i seguenti passaggi:
Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.
Art. 1523 Codice Civile
Firma della compravendita
Si firma la compravendita immobiliare, che deve avere tutti i requisiti di legge. Le imposte sono pagate integralmente come in ipotesi di trasferimento senza patto di riservato dominio.
Trasferimento del possesso
Il possesso dell’immobile passa subito all’acquirente, che ha l’obbligo di curarlo e mantenerlo, assumendo i relativi rischi, pur senza acquisirne la proprietà fino al pagamento finale.
Quietanza e trasferimento della proprietà
Una volta pagata l’ultima rata, un atto notarile successivo è necessario per rimuovere il patto di riservato dominio e trasferire la piena proprietà all’acquirente. Questo atto deve essere registrato e trascritto nei Registri Immobiliari.
Se l’acquirente non rispetta il piano di pagamento, il venditore può agire per recuperare il credito o riprendere possesso dell’immobile. Secondo l’art. 1525 c.c., il venditore può risolvere il contratto per inadempimento se l’acquirente non ha pagato almeno 1/8 del prezzo totale. In caso di risoluzione, il venditore ha il diritto di trattenere le rate già pagate come compensazione per l’utilizzo dell’immobile, salvo diversa pattuizione contrattuale.
Durante il periodo in cui l’acquirente ha il possesso dell’immobile ma non la proprietà, sorgono responsabilità su chi debba sostenere le spese ordinarie, straordinarie e condominiali.
Spese ordinarie
Poiché l’acquirente detiene il possesso dell’immobile, le spese per la manutenzione ordinaria, come bollette e gestione corrente, sono a suo carico.
Spese straordinarie
Sono a carico dell’acquirente, in quanto con la consegna assume ogni rischio relativo all’immobile.
Condominio
Tutte le spese condominiali sono a carico dell’acquirente, alla luce di quanto sopra illustrato.
Imposte locali
Finché la proprietà è del venditore, quest’ultimo è responsabile del pagamento dell’IMU, secondo la tesi maggioritaria.. La TARI è invece dovuta dall’acquirente in qualità di utilizzatore dell’immobile, indipendentemente dalla proprietà.
E’ bene sottolineare come – al fine di evitare incomprensioni – sia opportuno nel contratto di compravendita con patto di riservato dominio disciplinare comunque le ipotesi sopra descritte, sia per chiarire ogni punto sia per – eventualmente – derogare alla disciplina corrente.
In caso di danni fortuiti, come un incendio, l’acquirente, in qualità di possessore, assume i rischi legati all’immobile dal momento della consegna, secondo l’art. 1523 c.c. Ciò significa che l’acquirente deve continuare a pagare le rate anche in caso di perdita totale del bene. Ma se l’acquirente – ormai privo dell’immobile – decide di smettere di pagare? Proprio per evitare situazioni del genere si consiglia fortemente la stipula di un’assicurazione a garanzia di eventuali eventi dannosi.
Come sopra anticipato, al pagamento dell’ultima rata, l’acquirente ottiene il diritto al trasferimento della proprietà, che si concretizza tramite un atto notarile di svincolo del riservato dominio. Questo atto, che deve essere trascritto nei registri immobiliari, ufficializza il passaggio di proprietà.
Le imposte per il trasferimento dell’immobile vengono già assolte (di prassi dall’acquirente) in sede di stipula del contratto di compravendita con patto di riservato dominio, secondo lo specifico regime fiscale della singola operazione. In sede di catto notarile di svincolo saranno dovute invece ulteriori imposte (in misura minore) per la registrazione dell’atto e per la pubblicità immobiiare dello stesso.
In conclusione, la compravendita immobiliare con patto di riservato dominio è uno strumento flessibile che consente all’acquirente di rateizzare il pagamento, mentre il venditore mantiene una garanzia fino al saldo finale. Tuttavia, comporta la gestione accurata degli obblighi legali e fiscali delle parti, incluse le spese ordinarie, straordinarie e condominiali, nonché delle imposte locali. Prima della firma occorre un importanto periodo di riflessione e di analisi circa l’opportunità – per entrambe le parti – di procedere
