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16/05/2025

COMPRAVENDITA CON RISERVATO DOMINIO

La compravendita immobiliare con patto di riservato dominio è una formula contrattuale particolare che sta riscoprendo un certo successo a seguito dell’aumento dei tassi e la contrazione del mercato dei mutui. In particolare questo contratto permette al venditore di mantenere la proprietà dell’immobile fino al pagamento completo del prezzo da parte dell’acquirente, pur trasferendo immediatamente il possesso del bene. La compravendita immobiliare con patto di riservato dominio in breve sostituisce al mutuo il pagamento rateale del prezzo.

La norma di riferimento è l’art. 1523 Codice Civile, che recita:

Questo implica che, pur non acquisendo immediatamente la proprietà, l’acquirente assume i rischi legati al bene (ad esempio, deterioramento o perdita) a partire dal momento in cui ne prende possesso. La proprietà rimane in capo al venditore fino al pagamento dell’ultima rata.

Entrando nel dettaglio della struttura della fattispecie contrattuale, la compravendita immobiliare con patto di riservato dominio segue i seguenti passaggi:

Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

Art. 1523 Codice Civile
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Firma della compravendita
Si firma la compravendita immobiliare, che deve avere tutti i requisiti di legge. Le imposte sono pagate integralmente come in ipotesi di trasferimento senza patto di riservato dominio.

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Trasferimento del possesso
Il possesso dell’immobile passa subito all’acquirente, che ha l’obbligo di curarlo e mantenerlo, assumendo i relativi rischi, pur senza acquisirne la proprietà fino al pagamento finale.

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Quietanza e trasferimento della proprietà
Una volta pagata l’ultima rata, un atto notarile successivo è necessario per rimuovere il patto di riservato dominio e trasferire la piena proprietà all’acquirente. Questo atto deve essere registrato e trascritto nei Registri Immobiliari.

Se l’acquirente non rispetta il piano di pagamento, il venditore può agire per recuperare il credito o riprendere possesso dell’immobile. Secondo l’art. 1525 c.c., il venditore può risolvere il contratto per inadempimento se l’acquirente non ha pagato almeno 1/8 del prezzo totale. In caso di risoluzione, il venditore ha il diritto di trattenere le rate già pagate come compensazione per l’utilizzo dell’immobile, salvo diversa pattuizione contrattuale.

Durante il periodo in cui l’acquirente ha il possesso dell’immobile ma non la proprietà, sorgono responsabilità su chi debba sostenere le spese ordinarie, straordinarie e condominiali.

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Spese ordinarie
Poiché l’acquirente detiene il possesso dell’immobile, le spese per la manutenzione ordinaria, come bollette e gestione corrente, sono a suo carico.

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Spese straordinarie
Sono a carico dell’acquirente, in quanto con la consegna assume ogni rischio relativo all’immobile.

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Condominio
Tutte le spese condominiali sono a carico dell’acquirente, alla luce di quanto sopra illustrato.

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Imposte locali
Finché la proprietà è del venditore, quest’ultimo è responsabile del pagamento dell’IMU, secondo la tesi maggioritaria.. La TARI è invece dovuta dall’acquirente in qualità di utilizzatore dell’immobile, indipendentemente dalla proprietà.

E’ bene sottolineare come – al fine di evitare incomprensioni – sia opportuno nel contratto di compravendita con patto di riservato dominio disciplinare comunque le ipotesi sopra descritte, sia per chiarire ogni punto sia per – eventualmente – derogare alla disciplina corrente.

In caso di danni fortuiti, come un incendio, l’acquirente, in qualità di possessore, assume i rischi legati all’immobile dal momento della consegna, secondo l’art. 1523 c.c. Ciò significa che l’acquirente deve continuare a pagare le rate anche in caso di perdita totale del bene. Ma se l’acquirente – ormai privo dell’immobile – decide di smettere di pagare? Proprio per evitare situazioni del genere si consiglia fortemente la stipula di un’assicurazione a garanzia di eventuali eventi dannosi.

Come sopra anticipato, al pagamento dell’ultima rata, l’acquirente ottiene il diritto al trasferimento della proprietà, che si concretizza tramite un atto notarile di svincolo del riservato dominio. Questo atto, che deve essere trascritto nei registri immobiliari, ufficializza il passaggio di proprietà.

Le imposte per il trasferimento dell’immobile vengono già assolte (di prassi dall’acquirente) in sede di stipula del contratto di compravendita con patto di riservato dominio, secondo lo specifico regime fiscale della singola operazione. In sede di catto notarile di svincolo saranno dovute invece ulteriori imposte (in misura minore) per la registrazione dell’atto e per la pubblicità immobiiare dello stesso.

In conclusione, la compravendita immobiliare con patto di riservato dominio è uno strumento flessibile che consente all’acquirente di rateizzare il pagamento, mentre il venditore mantiene una garanzia fino al saldo finale. Tuttavia, comporta la gestione accurata degli obblighi legali e fiscali delle parti, incluse le spese ordinarie, straordinarie e condominiali, nonché delle imposte locali. Prima della firma occorre un importanto periodo di riflessione e di analisi circa l’opportunità – per entrambe le parti – di procedere

05/07/2024

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02/07/2024

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05/03/2023

Leggi su Sky TG24 l'articolo Case, prezzi e vendite sono in calo. Cosa prevede Bankitalia per il mercato del mattone

21/09/2022

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10/07/2022

IMMOBILIARE

Ecco quanto bisogna lavorare per ottenere un mutuo. Tutti i dettagli

Quando si richiede un mutuo ci si chiede come saranno le offerte e le rate da pagare. Ma quanto bisogna lavorare per avere un mutuo? Ecco Cosa Sapere.

Quando si decide di acquistare casa o di fare un investimento importante si è attanagliati da una serie di dubbi relativi proprio al mutuo, come le varie offerte, la simulazione, il piano di ammortamento oppure l’ammontare della rata.

Cosa c’è da sapere sul mutuo?

Prima di erogare un mutuo la banca o l’istituto finanziario valutano attentamente la presenza di alcuni requisiti necessari per procedere, tra i quali in primis la situazione reddituale, oltre alla storia bancaria e creditizia.

Tra gli altri elementi richiesti ci sono, ad esempio:
il valore dell’immobile oggetto del finanziamento;
la presenza di garanzie;
l’età dell’intestatario.

Quali sono i requisiti generali per poter ottenere un mutuo?

Prima di concedere un mutuo, la banca valuta alcuni requisiti che, nello specifico, possono essere inseriti in due categorie, ovvero:
requisiti anagrafici e legali;
requisiti economici e relativi al reddito.
Nel primo gruppo rientrano, oltre ai requisiti relativi all’età, alla cittadinanza e alla residenza, il fatto di non essere mai stati segnalati come cattivi pagatori.

La seconda categoria è quella più rilevante perché riguarda, nello specifico, le condizioni economiche e la capacità di rimborso.

Viene tendenzialmente utilizzato il rapporto rata-reddito, che non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile, per non gravare troppo sul budget.

Quanto devo lavorare per avere un mutuo?

La risposta è: dipende.

Non esiste, infatti, una tempistica precisa relativamente al mutuo, perché varia in base ai requisiti di cui sopra, alla situazione economica e alle entrate di ciascuno.

A tale proposito, è bene fare una precisazione sul tipo di inquadramento del lavoro, che rappresenta un elemento indispensabile per inoltrare la richiesta di mutuo alla banca.

un lavoratore dipendente deve aver terminato il periodo di prova per fare la richiesta del mutuo;
un autonomo deve dimostrare di lavorare da almeno un anno.

17/03/2022

Stiamo cercando immobili da affittare a famiglie Ucraine. Ai proprietari garantiamo un contratto di locazione transitorio con regolare pagamento. Non chiederemo provvigione a nessuno..

15/01/2022

15-01-2002
15-01-2022

E con oggi sono 20 anni esatti da quel primo giorno che alzai la saracinesca della mia attività. Ricordo ancora le parole di un mio amico qualche giorno prima, mentre eravamo intenti a tinteggiare le pareti del locale giallo e blu, il colore del marchio SOLOAFFITTI con cui iniziai questa carriera di agente immobiliare..ricordo che disse: "fra 3 mesi chiuderai !!!". Ebbene, il signor Nostradamus dei poveri, non solo quel giorno si sbagliò di brutto, ma oggi, la mia soddisfazione è quella di poter dire che è il cliente a cui ho registrato più contratti di tutti in questi lunghi anni. Non ho potuto riunirvi tutti come 10 anni fa in quella bellissima serata all'Holiday Inn, questo maledetto virus non lo ha permesso, ma almeno da questa pagina lasciatemi dire un GRAZIE semplice e spontaneo, a voi tutti..in primis ai miei collaboratori, senza la quale mai e poi mai avrei potuto creare una realtà così importante.. Il segreto? Il nostro lavoro non è mai finalizzato al guadagno, ma a risolvere l'esigenza del cliente..Abbiamo trovato casa a tutti, dal pakistano che vende le rose per strada al vice Prefetto, dalla badante al direttore di Banca, ma tutti, proprio tutti, sono stati serviti con lo stesso impegno e la stessa passione, e questo perché per noi, o trattiamo un garage o una villa da sogno, in tutti e due i casi, la professionalità deve essere uguale.. E poi un GRAZIE a voi clienti, che da vent'anni, una volta entrati da noi, non ci avete mai più abbandonato.. La nostra gioia più grande, è vedere il vostro sorriso quando entrate nei nostri uffici. Oggi il nostro marchio è cambiato rispetto a 20 anni fa, oggi siamo MEDIOCASA, ma siamo sempre noi, e sempre per darvi un servizio maggiore, sperando che sia sempre più di qualità ed eccellenza..Auguri !!!

28/12/2021

HAI IL CAMINO? ECCO COSA DEVI SAPERE

Con l’arrivo della stagione più fredda, accendere un camino casa è la soluzione ideale per conferire agli ambienti il giusto comfort termico. L’installazione di un camino è un’operazione che deve essere eseguita con attenzione per garantire il corretto funzionamento dell’impianto e ottenere un notevole risparmio sui consumi del riscaldamento.

Quale camino scegliere per la casa

Uno dei primi aspetti da prendere in considerazione quando si sceglie di installare un camino in casa è l’individuazione del modello più adatto. Questa dipende principalmente dalla funzione che il camino dovrà assolvere: se puramente estetica o se funzionale. È possibile distinguere tra:

caminetti aperti, ovvero quelli più belli alla vista ma meno efficienti dal punto di vista funzionale in quanto il calore tende a disperdersi per quasi il 70%;
caminetti aperti ventilati, i quali mantengono la classica forma dei caminetti aperti permettendo, però, al calore di propagarsi in maniera più uniforme senza dispersioni eccessive;
camino casa chiuso, ventilato o meno, esteticamente meno gradevole, ma che sfrutta al meglio la combustione per una maggiore efficienza in termini di resa del riscaldamento;
termocamini, che fanno della resa calorica il loro punto di forza e sono anche disponibili in diversi stili in termini estetici.

Come alimentare il camino in casa

Per funzionare, un camino casa in montagna o un camino casa al mare ha bisogno di materiale combustibile, diverso a seconda delle sue caratteristiche. In base al materiale necessario per la sua alimentazione, è possibile distinguere tra:

caminetti a legna, classica e più economica soluzione per i camini aperti tradizionali ma severamente vietata in alcune zone del paese a causa di un elevato inquinamento atmosferico;
caminetti a pellet, che, anche se si consuma rapidamente, offre una resa migliore in termini di impatto ambientale e bassi costi;
caminetti a bioetanolo, che, nonostante la bassa resa estetica, offrono un’ottima resa calorica;
caminetti elettrici, che, usando la corrente come fonte di alimentazione, hanno costi in bolletta molto elevati e offrono un riscaldamento minimo.

Cosa sapere prima di installare un camino in casa

Prima di procedere con la realizzazione di un camino casa moderna, è bene prendere visione della normativa nazionale e regionale e avere tutti i permessi necessari. Per quanto riguarda il costo, è difficile stabilire un prezzo univoco, in quanto esso varia a seconda di alcuni elementi, tra cui:

le dimensioni del camino casa;
eventuale costruzione della canna fumaria esterna;
calcolo del pavimento ed eventuale rinforzo;
costo della manodopera.

23/12/2021

Auguri di buone feste dal gruppo Mediocasa Cosenza.
I riferimenti a persone o fatti realmente narrati sono puramente casuali 😜