Global Service Courmayeur Sas

18/08/2018

Assemblea di condominio GSC

16/07/2018

CENTRO STUDI NAZIONALE
CASSAZIONE 10 MAGGIO 2018, Nr. 11288

I MURI PERIMETRALI ANCHE IN POSIZIONE ARRETRATA E/O AVANZATA SONO COMUNI

La Suprema Corte ha ritenuto corretta l’applicazione dei principi della Corte territoriale in materia che ha affermato: "I muri perimetrali dell'edificio in condominio - i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dello edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica - sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani.

Estratto a cura del Centro Studi Nazionale

24/04/2018

SPESE

Cassazione civile Sezione VI - 2, Ordinanza 09-10-2017, nr. 23621:
In caso di appalto l’obbligo di pagare sorge in capo ai condomini con la delibera e non con il successivo contratto di appalto

E' pacifico che occorra l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 4, per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale. E' poi dalla deliberazione dell'assemblea, e non dal rapporto contrattuale con l'appaltatore, che discende l'obbligo dei singoli condomini di partecipare agli esborsi derivanti dall'esecuzione delle opere, ponendosi il condominio (e non ciascun condomino) come committente nei confronti dell'appaltatore stesso. Anche, dunque, la vicenda obbligatoria che si imputa pro quota al singolo partecipante è geneticamente correlata al diritto reale condominiale (si vedano, indicativamente, dell'art. 63 disp. att. c.c., commi 1 e 2, come modificato dalla L. n. 220 del 2012, pur non applicabile nella specie ratione temporis), ed è quindi quanto meno indirettamente collegata alla situazione resa pubblica nei libri fondiari. Ai fini dell'invocabilità dell'apparentia iuris a garanzia dell'affidamento maturato dal terzo creditore del condominio, non può quindi negarsi, come fatto dalla Corte d'Appello di Salerno, la sussistenza di un legame con il dato pubblicitario emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari, trattandosi di trarre conseguenze ai fini dell'adempimento di un'obbligazione pecuniaria comunque connessa con la titolarità di un diritto reale di proprietà.

06/04/2018

CONSUNTIVO

Cassazione civile Sezione II, Sentenza del 21-09-2017 nr. 21966:
Non sussiste l'onere, a carico dell'amministratore, di allegare tutta la documentazione relativa all'approvazione del consuntivo di spese

L'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentirgli di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione (Cass. Civ., Sez. 2, 9/1/2006, n. 63).
Ne discende che, in considerazione della "ratio" dell'avviso di convocazione, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d'informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera non è necessario allegare all'avviso anche i singoli importi dei preventivi in questione, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese (Cass. Civ. Sez. 2 sent. 1544/2004).
E’ pertanto esclusa la violazione dell'obbligo di preventiva informazione dei condomini per mancata allegazione, all'avviso di convocazione, dei documenti relativi agli argomenti oggetto dell'ordine del giorno. Ed infatti, non sussiste l'onere, a carico dell'amministratore, di allegare tutta la documentazione relativa all'approvazione del consuntivo di spese, in quanto lo stesso amministratore è unicamente tenuto ad indicare l'oggetto della futura discussione assembleare ed a consentire ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copie della relativa documentazione.

31/03/2018

CENTRO STUDI NAZIONALE

Cass. civ. Sez. II, Sent., 24-10-2017, n. 25216: La garanzia decennale in caso di intervento a seguito di denuncia di vizi

* * *

Il termine decennale di prescrizione, nell'ipotesi di riparazioni eseguite dall'appaltàtore a seguito di denuncia di vizi dell'opera e costituente riconoscimento dei vizi, "inizia a decorrere nuovamente dall'esecuzione dei lavori"
(estratto a cura dell’Avv. Edoardo Riccio)

30/03/2018

ASCENSORE

Cassazione civile Sezione II, Ord., 04-09-2017, nr. 20713:
L’installazione dell’ascensore a cura di alcuni condomini è una comunione solo in capo a questi e gli altri condomini possono aderire successivamente

* * *

L'installazione "ex novo" di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente, vanno ripartite non ai sensi dell'art. 1124 c.c., ma secondo l'art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino: Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264) costituisce innovazione che può essere deliberata dall'assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c., oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l'impianto di proprietà comune. Trattandosi, tuttavia, di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l'innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune (nella specie, il vano scale) conseguente alla realizzazione dell'ascensore, non sia stata approvata in assemblea (lo stesso art. 1121 c.c., comma 2, parla di maggioranza dei condomini che abbia "deliberata o accettata" l'innovazione), essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all'art. 1102 c.c.), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera (Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8746; Cass. Sez. 2, 18/11/1971, n. 3314; Cass. Sez. 2, 13/03/1963, n. 614). Dunque, l'ascensore, installato nell'edificio dopo la costruzione di quest'ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l'abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell'ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall'art. 1123 c.c., comma 3, comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. L'art. 1121 c.c., comma 3, fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all'innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera, con l'obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l'esecuzione, aggiornate al valore attuale.

28/03/2018

TERRAZZA A LIVELLO - LASTRICO

Cassazione civile Sez. VI - 2, Ord., 14-09-2017, nr. 21337:
Le spese per la riparazione della terrazza a livello che funga da copertura ad un solo locale si ripartiscono ai sensi dell’art. 1125 cc.

* * *

Nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell'art. 1126 c.c., e non dell'art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell'unico condomino "coperto" i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall'utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell'art. 1126 c.c.: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicchè essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi. Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un'unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, si rende plausibile un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res.
(estratto a cura dell’Avv. Edoardo Riccio)

12/02/2018

30/01/2018

2018

Ecobonus, lavori in casa e detrazioni per il 2018
Abbinando interventi di consolidamento ed interventi per il risparmio energetico nelle zone a rischio sismico 1-2 e 3 si può godere di una nuova detrazione pari all'85%.
Per i soli lavori di risparmio energetico è sempre possibile usufruire delle aliquote del 65%, 70% o 75% a seconda della classe energetica raggiunta.
Per tutti questi interventi è prevista la possibilità di cedere il bonus alle imprese che li effettuano o ad altri soggetti, familiari compresi, mentre per coloro che si trovano nella no-tax area come ad esempio dipendenti con redditi da lavoro fino a 8.000,00 Euro lordi, lavoratori autonomi con redditi fino a 4.800,00 Euro lordi e pensionati con redditi fino a 7.500,00 Euro lordi, possono cedere il credito anche alle banche, rientrando così immediatamente delle somme pagate.
Ecobonus ridotto al 50% per infissi e caldaie ma possibilità di cedere il credito anche per i lavori domestici; questa possibilità, grazie alla Legge di Bilancio, viene estesa anche ai lavori in casa, ma l'aliquota della detrazione è ridotta dal 65% al 50% per gli interventi più comuni quali la sostituzione degli infissi; l’installazione di schermature solari e la sostituzione delle caldaie. Per le caldaie a condensazione la detrazione è limitata ai soli prodotti di classe A. Se però oltre alla caldaia si installano le valvole termostatiche su tutti i termosifoni allora la detrazione rimane al 65%.
Stessa aliquota nel caso di acquisto di caldaie a condensazione integrate con impianti a p***a di calore, oppure di sole pompe di calore; infatti l'obbiettivo delle norme è quello di premiare gli interventi che consentono un risparmio energetico più consistente. Per questo motivo resta inalterata l'aliquota prevista sugli interventi di coibentazione e di installazione di pannelli solari.
Al via anche la nuova detrazione per il verde che premia quei proprietari di terrazzi e giardini che decidono di mettere mano alla sistemazione del verde. Infatti è prevista una detrazione fiscale pari al 36% per chi acquista alberi e piante, risistema siepi e prati, realizza o migliora impianti di irrigazione.
La detrazione sui lavori di giardinaggio, che comprende anche le spese di progettazione delle aree verdi, è ammessa su un tetto di spesa annuo di 5.000,00 Euro ed è riconosciuta anche per i lavori nei cortili e nei giardini condominiali.
Per chi ristruttura la casa c'è ancora per un anno la possibilità di utilizzare il bonus mobili che è stato confermato.
Infine per chi ha effettuato lavori di ristrutturazione nell’anno 2017 o ha intenzione di metterli in cantiere nell’anno 2018, è stato confermato il bonus mobili anche per tutto l’anno 2018 il che rende possibile godere dello sconto fiscale del 50% per l'acquisto di arredi e di grandi elettrodomestici da destinare alla casa nella quale sono stati effettuati i lavori edilizi. Il tetto di spesa in questo caso è pari a 10.000,00 Euro per singolo appartamento.

25/01/2018

22/01/2018

CENTRO STUDI NAZIONALE

CASSAZIONE 5 GENNAIO 2017, Nr. 151*

IMPUGNARE LE DELIBERE SPETTA SOLO
AI TITOLARI DI DIRITTI REALI

Il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, per il disposto dell'art. 1137 c.c., ai titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, anche in caso di locazione dell'immobile, salvo che nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, per la quale la decisione e, conseguentemente, la facoltà di ricorrere, sono attribuite ai conduttori. Altro aspetto della lite è il 1120 c.c. che riguarda le innovazioni (cancelli e sbarre per chiusura di accessi ad area condominiale) che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato. Nella specie la Corte ha ritenuto, da un lato, che la delibera impugnata fosse meramente confermativa di precedente delibera, coerente con la destinazione dell'area risultante dal regolamento condominiale e con la già avvenuta installazione del cancello automatico, e, dall'altro lato, ha evidenziato che si trattava di delibera rispettosa della norma in quanto non aveva reso inservibile l'area ad alcuno dei condomini".
Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI

29/11/2017

CENTRO STUDI NAZIONALE
CASSAZIONE 15 NOVEMBRE 2017, N. 27094

SUPERCONDOMINIO IPSO IURE ET FACTO

In tema di supercondominio questa Corte, ha più volte affermato che "al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. cod. civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi"
Estratto a cura del Centro Studi Nazionale