19/01/2016
Ancora in calo i prezzi degli immobili in Italia.
"Andiamo verso un mercato diverso da quello che abbiamo visto (purtroppo) negli ultimi 7 anni”.
Questa la premessa con cui Luca Dondi (foto), direttore generale e responsabile della divisione Real estate di Nomisma, ha introdotto questa mattina a Milano, nella sede di Assolombarda, l'Osservatorio sul mercato immobiliare - marzo 2015.
Queste le coordinate fissate dall'istituto di ricerca bolognese sull'Italia del mattone: nel corso del 2015 c'è da aspettarsi un nuovo calo dei prezzi, mediamente dell’ordine dei tre punti percentuali.
Con questa divisione: -2,9% per le abitazioni, -3,1% per gli uffici e -2,6% per i negozi.
Il 2016 sarà quindi l’anno di conclusione della fase di flessione dei prezzi degli immobili, avviato quindi verso una sostanziale stabilità rispetto ad oggi.
Per tronare a vedere crescere I valori del mattone toccherà aspettare altri due anni: nel 2017 è infatti attesa l'inversione dei prezzi, con una risalita tra il 2,5% e il 3%, a seconda dei comparti immobiliari.
Nel corso del 2015 la stima di aumento dell’attività transattiva è di circa 50mila unità abitative, per un totale che si dovrebbe attestare a quota 468mila transazioni (forte dei segnali di irrobustimento offerti dai primi tre mesi dell’anno).
L’istituto bolognese evidenzia la centralità dei comuni capoluogo (di grande e media dimensione), che condizionano l’inversione del ciclo registrato nel 2014.
Per il biennio 2016-2017 gli analisti stimano un aumento delle compravendite che porterà a oltrepassare la soglia delle 500mila: nulla a che vedere con i dati del periodo 2004/2007, quando le transazioni annue si attestavano oltre le 800mila unità.
In più, superata l’ascesa, la prospettiva è di una stabilizzazione delle compravendite su livelli più bassi rispetto a quelli pre-crisi.
Non a caso si legge chiaramente nell'Osservatorio: “nessuna crescita travolgente è alle porte, niente di paragonabile alla prepotente ascesa che ha caratterizzato gran parte dello scorso decennio”.
Anche per il settore del credito, la consapevolezza degli eccessi del passato e il mancato smaltimento di molte “scorie” prospetta, quindi, una situazione di relativo attendismo.
La fetta di transazioni sostenute da mutuo – in un quadro di aumento del numero di transazioni nel 2014 del +3,6% – è cresciuta del 12,7% (dati Agenzia delle entrate), a conferma dell’importanza del sostegno bancario all'erogazione del credito per finanziare l'acquisto della casa.
Per il 2015 Nomisma stima una crescita dei mutui nell’ordine del 30% (a cui concorrerà ancora la componente di surroga e sostituzione), per un totale di circa 32 miliardi di euro erogati.
La previsione per il 2015 sul mercato della casa dicono flessione anche dei prezzi degli affitti residenziali.
Anche se su ritmi meno intensi rispetto agli ultimi anni, l’istituto bolognese stima un miglioramento, sia per quanto riguarda i contratti conclusi, sia per la prosecuzione della tendenza alla stabilizzazione dei canoni.
Le stesse aspettative non si riscontrano per il settore direzionale.
Gli operatori interpellati sull'andamento degli uffici intravedono un timido miglioramento all’orizzonte che, tuttavia, non impedisce lo scetticismo degli operatori, che si concentra in particolar modo sui prezzi e, in misura minore, sui volumi di compravendite.
Sul fronte dei negozi le attese meno negative si riscontrano sul fronte delle transazioni.
Le compravendite rimarranno in linea con quelle concluse nel corso del 2014.
Anche sul versante dei capannoni industriali si confermano timidi segnali di miglioramento, con un quadro meno fosco sul fronte dei valori e in misura più marcata per le transazioni.
Infine il segmento box e garage, dove si avrà un aumento delle compravendite, ma con valori di transazione in linea con quelli registrati nel 2014.
Gli investimenti in costruzioni, che concorrono alla formulazione delle previsioni sul numero di compravendite, si presentano ancora in contrazione, con un’intensità negativa superiore rispetto a quella prevista nel novembre 2014 (-1,2%, rispetto al -0,3% stimato in precedenza).
Solo nel 2016 il settore edilizio potrà cogliere un segno “+”, con un tasso di variazione annuale di +1,6% grazie al miglioramento della domanda interna ed un contestuale indebolimento delle restrizioni bancarie.
L'Osservatorio si focalizza poi sui singoli mercati di 13 grandi città italiane, confermando su questi fronti il miglioramento per il mercato residenziale, a partire dall'aumento – limitato – dei volumi di compravendite concluse.
