Sognando Casa Immobiliare

Sognando Casa Immobiliare .

04/02/2021

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05/10/2020

Mutui? Perché ora cambia tutto La mossa per avere la rata soft

I tassi di interesse applicati ai mutui sulla prima casa non sono mai stati così a buon mercato. Ora è il momento giusto per chi vuole investire sul mattone

Comprare casa, se si considera come variabile fondamentale il caro vecchio mutuo in banca, non è mai stato così conveniente. I tassi di interesse sui mutui prima casa sono molto bassi. Hanno toccato nuovi minimi, scendendo per la prima volta sotto lo 0,5%. Il fenomeno è particolarmente evidente sul tasso fisso, se si pensa che a inizio 2019, prima dell’inizio dell’emergenza coronavirus, questa opzione costava intorno all’1,5% per un prestito di durata ventennale.

Il crollo della rata è stato determinato dal virtuale azzeramento dei tassi di interesse di lungo termine basati sul parametro Irs (interest rate swap) che serve come base per il calcolo della rata a tasso fisso, data per l’appunto dalla somma tra il tasso Irs e lo spread, cioè la maggiorazione richiesta dalla banca per erogare l’operazione di finanziamento.

Facciamo due conti. È bene puntualizzare una cosa che farà piacere a chi è in cerca di un’abitazione. Oggi il tasso Irs è negativo per la scadenza a 10 anni (-0,22%) e minimamente positivo, pari allo 0,05% sulla durata dei 20 anni. Scende ulteriormente allo 0,04% sulla scadenza trentennale. Lo spread bancario è sceso poi a livelli molto bassi di 20-40 centesimi di punto a causa dell’agguerrita concorrenza tra gli istituti di credito per accaparrarsi i pochi clienti rimasti. Anche il tasso variabile ha registrato un forte decremento, passando da una media dello 0,7% sulle scadenze ventennali allo 0,4%, con punte dello 0,3% per le offerte più aggressive.

Scegliere un mutuo senza farsi fregare

Dal punto di vista delle famiglie che hanno richiesto un mutuo il beneficio è notevole. La rata media mensile è di 333 euro, in calo del 3,2%. Inoltre, a questo livello di tassi Irs per i mutui a tasso fisso viene a cadere la convenienza economica a stipulare un prestito a tasso variabile: mentre a inizio 2019 la forbice tra il tasso fisso e il tasso variabile era di circa 80 centesimi di punto (il tasso fisso costava 80 centesimi in più del variabile), adesso questa differenza si è ridotta a meno di 20 centesimi.

Perché accade questo? È presto detto. Tutto dipende dalla crisi economica innescata dal Covid e dall’ulteriore allargamento dei cordoni della politica monetaria da parte della Bce, oltre che per un calo evidente della domanda di mutui nei mesi peggiori della pandemia. Secondo le ultime elaborazioni Crif, stando a quanto scrive il Corriere della Sera, il 41,3% della popolazione maggiorenne residente in Italia ha un prestito attivo (e i mutui rappresentano oltre il 20% di questa voce). Tuttavia, il crollo delle compravendite immobiliari nel secondo semestre del 2020 ha inferto un colpo durissimo al settore. Non a caso l’Agenzia delle entrate evidenzia una riduzione delle compravendite di oltre il 27%, sebbene la riduzione nel mese di giugno abbia subito un notevole rallentamento e si sia fermata ad un -0,6%.

Ne segue una corsa al tasso fisso. Su 10 italiani che stipulano un nuovo mutuo, 9 scelgano l’opzione tasso fisso. Non è un caso. Gli italiani approfittano della situazione attuale per investire sul mattone, perché non è detto che la situazione non possa cambiare in futuro. Infatti, se le misure di stimolo all’economia (come per esempio i fondi derivanti dal Recovery Fund dell’Europa) e il rilancio dell’inflazione (si vedano le politiche monetarie della Fed americana) avranno successo, nel corso dei prossimi anni il tasso Irs dovrebbe tornare a crescere. Rendendo più complicato (e più costoso) comprare casa

03/06/2020

Mutui e coronavirus: con questi tassi l’occasione persa vale milioni C’è una contraddizione di fondo in questo periodo storico senza precedenti, che riguarda il mercato immobiliare. Da una parte il fermo di tutte le attività ha lasciato in sospeso una quantità di transazioni immobiliari e di istruttorie di mutui: notai, uffici comunali, conservatorie, agenzie e visite alle case hanno tutti subito una forte battuta di arresto. Dall’altra, l’andamento dei tassi di interesse sui mutui ha registrato un evento senza precedenti: un tasso fisso, ormai abbondantemente sotto la curva dell’1%, costa meno di un tasso variabile. Sta di fatto che tra marzo e aprile sono state almeno 25.000 le compravendite rinviate per un valore di 4 miliardi di euro e oltre 35.000 i mutui rimasti in stand by, per un totale calcolato di 5 miliardi. La mancata occasione di chi ha richiesto una surroga Tra i mutui rimasti “incompiuti”, ben 15.000 sono surroghe. Un danno consistente per le famiglie che avrebbero potuto usufruire di finanziamenti con margini di interesse molto basso, con un risparmio realizzato dai 20mila agli 80mila euro. È così che l’emergenza coronavirus, pur risvegliando l’attaccamento degli italiani alla casa e facendo riscoprire il desiderio di possederne una, si è rivelato come una minaccia per molte famiglie. Si stima un danno intorno ai 200 milioni di euro ogni mese, che rimanda a una esigenza sempre più pressante: la digitalizzazione delle attività e la semplificazione dei processi necessari a svolgere una pratica di compravendita, di mutuo o di surroga. Un’evoluzione dell’intera filiera dell’acquisto della casa e dell’erogazione del mutuo che in questo momento è necessaria, ma che ben presto, con le nuove regole sanitarie, potrebbe diventare indispensabile per ripartire e ritornare ai numeri prima del virus. Il Covid-19 non ferma le erogazioni delle banche A non chiudere in questi mesi di lockdown sono state prima di ogni cosa loro: le banche. Nonostante i moniti di ABI a non recarsi in filiale, ma cercare di risolvere usando gli altri canali messi a disposizione da ogni istituto di credito, i dati segnano ad aprile un incremento dei finanziamenti effettivi per l’acquisto della prima casa al 46,1%, dal 30,8% del periodo gennaio-marzo. Interessante anche l’aumento a cifre da record dell’importo erogato, che passa a 161.026 euro registrati in aprile, contro i 140.146 euro dei primi tre mesi dell’anno. Il lockdown rende invece molto caute le famiglie, che riducono la somma richiesta dai 143.097 euro del terzo trimestre del 2019 ai 133.733 euro attuali.

02/03/2020

Mutui, si riduce la differenza tra tasso fisso e variabile: quale scegliere

Gli indici Euribor e Eurirs sono ai loro minimi storici e comprare casa con un mutuo non è mai stato così conveniente



Discesa libera, apparentemente senza freni. I tassi dei mutui continuano a calare mesedopo mese, con gli istituti di credito impegnati in una sorta di gara a chi offre l’interesse più basso. E, forse per la prima volta in assoluto, la forbice tra mutuo a tasso fissoe mutuo a tasso variabile si è ridotta così tanto che, di fatto, non esistono differenze economiche tra le due tipologie.

Questo quanto emerge dall’analisi dei dati ricavabili dai portali di comparazione dei mutui (come mutuionline.it,ad esempio) e dall’andamento degli indici Euribor ed EurIrs, utilizzati dalle banche per stabilire il tassodi interesse da applicare rispettivamente ai mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso.

I due parametri sono in territorio negativo ormai da anni e, complice anche la crisi del Coronavirus (unita alla politicamonetaria della Banca Centrale Europea), non dovrebbero tornare a salire prima di decine di mesi. Insomma, se stavate attendendo il momentomigliore per comprare casa (o fare un investimento immobiliare), potreste non trovarne di migliori.

Mutuo tasso fisso e mutuo tasso variabile: quale scegliere

Partiamo dall’analisi degli indici Euribor e EurIrs, “base di partenza” degli istituti di credito per scegliere il tasso da applicare al prestito immobiliare. Negli ultimi giorni di febbraio, i due indici sono tornati a scendere in maniera sensibile, toccando i record negativi da diverso tempo a questa parte.Il tasso Euribor a1 mese è arrivato a -0,488% (a inizio mese era a -0,455%), mentre il tasso EurIrs a 10 anni è allo -0,16% (era a -0,03% a inizio mese).

In questo lasso di tempo, poi, le banche non hanno cambiato lo spread applicato ai mutui (iltasso di interesse finale è dato dalla somma dello spread deciso dall’istituto di credito più il tasso Euribor o EurIrs) rispetto ai mesi precedenti, rendendo ancora più conveniente richiedere un mutuo. Per questo motivo i tassi di interessi sui mutui a tassofisso o a tasso variabile non sono mai stati così bassi. E la differenza tra le due tipologie non è mai stata così ristretta.

Secondo i dati di mutuiOnline.it, chi richiede un mutuo da120mila euro su un immobile dal valore di 200mila euro si troverebbe a pagare queste rate:

· Mutuo 20 anni a tasso fisso: 532,82 euro

· Mutuo 20 anni a tasso variabile: 519,32 euro

· Mutuo 30 anni a tasso fisso: 380,48 euro

· Mutuo 30 anni a tasso variabile: 363,25 euro

Insomma, un mutuo a tasso variabile permetterebbe di risparmiare 12 euro al mese su mutuo ventennale e 17 euro su mutuo trentennale. Con l’incognita, però, dei tassidi interesse che potrebbero tornare a salire già dalla fine di quest’anno (questa, almeno, la previsione degli economisti).

Anche per questo, il numero di persone che opta per la sicurezza del tasso fisso continua a crescere in maniera esponenziale. Dai dati dell’osservatorio mutui di mutuiOnline.it emerge che nelmese di gennaio 2020 il 92,1% dei mutui erogati è stato a tasso fisso, mentre meno del 10% degli acquirenti (il 7,9% a voler essere precisi) ha optato per il mutuo a variabile. Insomma,con la forbice che si assottiglia, sono sempre di meno le persone pronte a “scommettere” su un ulteriore calo dell’indice Euribor (e, di conseguenza, dei tassi del mutuo variabile).

A chi conviene l’affitto?

Il mutuo a tasso variabile non è l’unica “vittima” di questo nuovo crollo dei tassi di interesse sull’acquisto delle abitazioni. A conti fatti, convienesempre più investire sull’acquisto di un’abitazione anziché scegliere di andare in affitto.

Secondo alcune analisi di mercato, un’abitazione di 60 metri quadri nella periferia romana ha un costo di 128 mila euro e un affitto medio annuo di 7.750 euro; a Milano, invece, il valore è di138 mila euro e un affitto medio annuo di 7.500 euro. Optando per l’acquisto, chiedendo un muto di 100 mila euro si andrebbero a pagare rate per 5.500 euro annue (per prestito ventennale) o di 3.300 euro (prestito trentennale). Insomma, un risparmio tra il30% e il 50%.

29/01/2020

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01/07/2019

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15/04/2019

I mutui a tasso variabile rialzano la testa. I numeri indicano che, dopo aver toccato il fondo, le richieste di mutui a rata indicizzata sono tornate a crescere. Se a fine dicembre erano appenail 13,8% nel primo trimestre del 2019 sono cresciute al 17,1%. Il tutto a svantaggiodel fisso, sceso dall’84,3% all’80,6%.

Cosa è successo nel frattempo da giustificare questo recupero del variabile? Tanto a gennaio quanto a marzo la Bancacentrale europea ha fornito segnali distensivi sul fronte tassi prima lasciando intuire (gennaio) e poi confermando(marzo) che nell’anno in corso non ci sarebbe stato alcun rialzo. Le aspettative sui tassi sono il primo fattore che dovrebbe muovere la scelta di un mutuatario informato sull’amletica opzione tra fisso e variabile. E quando i tempi di un rialzo siallungano tende a crescere la platea di chi opta per la seconda soluzione, teoricamente più rischiosa ma sicuramente più vantaggiosa nei primi anni di vita del mutuo. Ilgovernatore della Bce Mario Draghi è poi andato al di là del suo mandato (che scade ad ottobre) indicando che l’istituto di Francoforte non ritoccherà il costo del denaro almeno finoalla fine dell’anno. Ha quindi lasciato il testimone anche a chi lo sostituirà e questa è stata recepita dagli operatori come una indicazione molto forte sul fatto che i tassi resteranno bassi ancora a lungo. Questa consapevolezza finanziaria ha influenzatola decisione dei mutuatari più evoluti che quindi sono tornati a privilegiare il tasso variabile.

Mutui, cometenere bassi i tassi e gli spread

L’impatto degli scenari «macro»

La scelta tra fisso e variabile dipende anche dalla durata del mutuo. Bisogna infatti considerare che, per come funziona il piano di ammortamento di un mutuo che prevede che la maggior parte degli interessivenga pagata nella prima metà di vita del contratto, chi stipula un variabile non deve preoccuparsi di eventuali rialzi dei tassi e delle rate per l’intera durata, ma per poco più della metà. Quindi se stipulo un mutuo a 15 anni è importante che i tassi nonsalgano troppo nei primi 7-8 anni. Di conseguenza per le durate più brevi, 10-15 anni in particolare, scegliere oggi il tasso variabile può presentare più vantaggi che rischi. Tanto sui nuovi mutui quanto per surroghe di contratti con durata residua inferioreai 20 anni».

Il variabile sta tornando di moda nonostante il fisso - per quanto più caro in partenza - continui a viaggiare su livelli mai così bassi. E ciò è dovuto al fatto che proprio l’atteggiamento espansivodelle banche centrali (Bce nell’Eurozona ma anche della Federal Reserve negli Stati Uniti) sta facendo crollare i tassi delle obbligazioni, compresi quelli del Bund tedesco a cui sono collegati gli indici Eurirs, sulla base dei quali viene calcolatoil giorno della stipula il livello di interesse del mutuo a tasso fisso. L’Eurirs a 20 anni è sceso dall’1,56% di inizio ottobre allo 0,98%. Quindi, a parità di spread applicato dalla banca, oggi un mutuo a tasso fisso costa circa 50 punti base in meno rispettoallo scorso autunno. Allo stesso tempo il variabile continua a beneficiare del fatto che gli indici Euribor - che vengono sommati allo spread per determinare il tasso finale - continuano a viaggiare sottozero: da oltre 1.000 giorni tanto l’Euribor a1 mese quanto il 3 mesi sono rispettivamente a -0,37% e a -0,33%. Quindi tecnicamente vanno sottratti allo spread stabilito dalla banca per arrivare al tasso finale. Oggi il miglior mutuo a tasso variabile costa intorno allo 0,6% mentre i fissi più competitivioscillano intorno all’1,6%.

Il tasso variabile e l’inflazione

Il variabile parte in vantaggio di 100 punti base. Stando ai future sull’Euribor a 3 mesi, questi lo proiettano di qui a 5 anni allo 0,6%. In sostanza questi contratti ci dicono che l’attualegap tra fisso e variabile verrà colmato lentamente nell’arco dei prossimi 5 anni. Quindi chi opta oggi per il variabile ha la “certezza” che per almeno un lustro pagherà meno di quanto pagherebbe sin da subito accettando il fisso. Ovviamente nel tempo le cosepotrebbero cambiare e quanto “previsto” oggi dalla sfera di cristallo dei future potrebbe subire delle variazioni. Tanto in senso negativo per il variabile (l’Euribor potrebbe salire con maggiore velocità) ma anche in direzione positiva (il periodo di tempoin cui l’Euribor resterà negativo o sarà comunque molto molto basso potrebbe durare anche più di quanto oggi ipotizzato). Molto dipenderà da come evolverà l’inflazione nell’Eurozona. È in base a questi dati che la Bce orienta la politica monetaria ecalibra il costo del denaro. Se l’inflazione continuerà a deludere le attese e a posizionarsi ben al di sotto dell’obiettivo “vicino al 2%” le probabilità che i tassi resteranno ancora bassi cresceranno. Di conseguenza il quasi 20% di italiani che oggi staoptando per il variabile - sfidando il fisso più basso di tutti i tempi in termini nominali - potrà dire di aver fatto la scelta giusta.

25/03/2019

Ciao ,

Se vuoi fare soldi devi imparare a leggere i numeri. Prima di fare il tuo investimento immobiliare è importante che tu abbia alcuni concetti ben impressi nella mente.

Conoscere come calcolare il ROI, per esempio, e qual è la differenza tra ROI e ROE diventa fondamentale per tenere immobili a reddito,senza rischiare di perdere soldi e fallire proprio con la tua prima operazione, che deve essere la spinta che ti porta a farne altre.

Allora impara a leggere i numeri, questo articolo ti chiarirà le idee.

Cosa è il ROI

Immaginiamo che un tale di nome Andrea abbia realizzato il primo investimento immobiliare e debba valutarne il ROI.
La parola è l’acronimo inglese “Return on Investment”, e indica quanto rende un investimento, indipendentemente da come è stato finanziato. Andrea è una persona informata e ha già lettol’articolo che trovi >>>QUI, su come mettere un immobile a reddito e gli errori più comuni, che ho pubblicato sul blog qualche giorno fa.

Supponiamo che Andrea abbia acquistato un immobile pagandolo 100mila euro, e lo abbia ristrutturato con 20mila euro (soldi suoi), per poi rivenderlo a 150mila euro. Facendo due calcoli facili,scopriamo che Andrea ha ottenuto un utile dell’operazione di 30mila euro.

A questo punto calcolare il ROI su base annua, è semplice. Basta dividere l’utile per il totale dell’investimento e poi moltiplicarlo per 100.

Quindi, ROI = 30.000 (Utile netto) / 120.000 (costi totali) x 100. Facendo questo calcolo viene fuori che il rendimento dell’operazione è stato del 25% lordo.

Calcolando anche le tasse, supponiamo una tassazione al 30%, quindi 9.000 sull’utile di 30.000

Il ROI sarà il seguente: 21.000 (Utile netto) / 120.000 (spesa totale) x 100. Facendo questo calcolo viene fuori che il rendimento dell’operazioneè stato del 17,5%.

Per capire poi se è un buon rendimento, Andrea deve fare un altro step, quello di mettere in relazione il suo ROI con il tempo.

Se quindi avesse chiuso l’investimento in 6 mesi, il rendimento annuo sarebbe raddoppiato.

Discorso diverso nel caso in cui avesse chiuso l’operazione in due anni: in questo caso il ROI si sarebbe dimezzato.

Scusa caro lettore se a volte scrivo cose banali ma serve a chi non ha piena dimestichezza con i numeri per capire.

Di solito il ROI si considera buono se arriva almeno al 6% su base annua, chiaramente vale per chi investein titoli e non per noi che non ci accontentiamo facilmente.

Cosa è il ROE

Il ROE è un altro parametro fondamentale per un investitore immobiliare. È l’acronimo di “Returnon Equity” e indica quanto rendono i soldi che hai investito nell’operazione. Per capire bene cos’è il ROE, immaginiamo un altro investitore di nome Marco che ha fatto un’operazione simile a quella di Andrea, ma usando la leva bancaria.

Continua a leggere:

ROIe ROE, come calcolarli e perchè sono le armi vincenti di un invesitore immobiliare

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50121

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