16/10/2019
La prelazione consiste nel diritto, che si acquisisce o per norma di legge o per accordo tra privati, a essere preferiti, a parità di condizioni, nella successiva formazione di un contratto. Il notaio Guido De Rosa spiega a idealista/news cos'è il diritto di prelazione e quali sono i casi in campo immobiliare.
Come si esercita il diritto di prelazione?
Il diritto di prelazione si esercita attraverso l’obbligo (che grava sul proprietario dell’immobile, in caso di prelazione sugli immobili) di rendere nota (al soggetto che ha il diritto di prelazione) l’intenzione di procedere alla vendita, specificando il prezzo e le modalità di pagamento ed anche il soggetto terzo al quale si intenderebbe vendere l’immobile, assicurando al titolare della prelazione un congruo termine per esercitare il suo diritto. Va però chiarito subito che dover riconoscere un diritto di prelazione non significa essere obbligati a vendere. Il proprietario dell’immobile può decidere di non vendere e nessuno può imporgli di cedere la proprietà del bene. Ma se decide di farlo, deve consentire al titolare della prelazione di esercitare il suo diritto alla preferenza, a parità di condizioni.
Qual è la differenza tra prelazione legale e volontaria?
La prelazione legale nasce in base a norma di legge, mente quella volontaria nasce da un patto privato. La prelazione legale è opponibile ai terzi, ed assicura il diritto di retratto, quella volontaria no. Questo vuol dire che in presenza di una prelazione legale violata (il proprietario, violando la legge, ha venduto a terzi, senza prima interpellare il titolare della prelazione) quest’ultimo può rivolgersi al giudice e chiedere che il giudice emetta una sentenza in base alla quale, previo pagamento del prezzo, l’immobile gli venga trasferito. La legge, in altri termini, tutela il titolare del diritto di prelazione fino al punto di assicurargli l’acquisto della proprietà attraverso l’Autorità Giudiziaria. Invece, in caso di prelazione volontaria violata (il proprietario, violando il patto, ha venduto a terzi senza prima offrire il bene al titolare della prelazione) ci si può rivolgere al giudice e ottenere una sentenza di condanna solo a un risarcimento del danno, ma non per avere la proprietà.
Quali sono i casi di prelazione in campo immobile? Sono il “retratto successorio”, la prelazione agraria e la prelazione urbana. Quest'ultima può riguardare gli immobili sia gli immobili ad uso non abitativo, che le abitazioni. La prelazione urbana nasce con la legge 392/78 (ai più nota come legge sull’equo canone), negli articoli 38, 39 e 40. Nell’art. 38 della legge è previsto che il proprietario di immobile urbano non adibito ad abitazione, in caso di vendita, è tenuto a notificare - a mezzo ufficiale giudiziario – l’intenzione di alienare al conduttore, con indicazione del prezzo ed invito ad esercitare la prelazione. Il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto, ed ha ulteriori 30 giorni per il versamento del prezzo. Se il proprietario non notifica l’invito ad acquistare al conduttore, quest’ultimo può riscattare l’immobile (rivolgendosi al giudice) entro 6 mesi dalla registrazione del contratto di vendita.
Cos'è un immobile urbano ad uso non abitativo?
Per “immobile urbano non adibito ad abitazione” si intende l’immobile commerciale, e cioè, nella maggior parte dei casi, un negozio per la vendita al pubblico. Va precisato però che la prelazione non spetta nel caso di “vendita in blocco” dell’intero edificio o di una ampia porzione di esso nella quale è ricompresa la porzione adibita ad uso commerciale.
In cosa consiste la prelazione urbana ad uso abitativo?
che riguarda solo gli immobili concessi in locazione: l’inquilino ha il diritto ad essere preferito se il locatore/proprietario intende, alla prima scadenza del contratto, vendere l’immobile a terzi, e se il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. La prelazione invece non spetta quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi (ne abbiamo parlato poco fa, a proposito del retratto successorio).La prelazione non spetta per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita (ad esempio in caso di permuta o in caso di conferimento dell’immobile in una società); in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale; per le donazioni e i trasferimenti dell’immobile a titolo gratuito; per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni); non spetta, infine, se il proprietario intende vendere effettivamente, in blocco, l’intero edificio nel quale sia ubicata l’unità locata.
Nel caso di prelazione per abitazione locata esiste il diritto di rivolgersi al giudice?
La legge (art. 39 della legge 392/78) prevede che qualora il proprietario non provveda alla notificazione, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, l’inquilino deve, ovviamente, effettuare il versamento del prezzo entro il termine di tre mesi. Il proprietario dell’abitazione locata che ha venduto a terzi può opporsi al riscatto, e sarà il giudice a decidere se la legge è stata violata (dando ragione all’inquilino) oppure no (dando ragione al proprietario).
