Gli Appartamenti di Ema

17/09/2026

Gestire un affitto breve non significa soltanto mettere una casa su Booking o Airbnb.

Lo faccio dal 2014 e in questi anni ho gestito appartamenti, ospiti, prezzi, problemi, imprevisti e parecchi errori. Alcuni costosi. Ed è proprio dall'esperienza sul campo che è nato il mio modo di lavorare.

Oggi, oltre a gestire direttamente appartamenti, aiuto proprietari e host a capire come far funzionare meglio il proprio affitto breve.

Posso aiutarti se stai pensando di iniziare e vuoi capire se ne vale davvero la pena, se hai già una struttura ma i risultati non ti soddisfano, oppure se la gestione ti sta portando via troppo tempo e vuoi costruire un metodo più semplice e sostenibile.

Non parto dalla promessa di guadagnare cifre mirabolanti. Parto dalla casa, dai numeri e dalla situazione reale, per capire insieme cosa funziona, cosa non funziona e cosa possiamo migliorare.

Sul sito trovi articoli, guide e risorse gratuite.
Se invece vuoi lavorare direttamente con me, trovi anche le mie consulenze e analisi strategiche.

Più metodo. Meno stress.

17/09/2026

Ieri un ospite si è chiuso fuori dall'appartamento e mi ha chiesto di raggiungerlo con le chiavi.

Qualche anno fa sarei partito, avrei aperto e probabilmente non avrei chiesto nulla. Questa volta gli ho spiegato che il servizio era a pagamento. Ha pagato, sono andato e problema risolto.

Non è una questione di quei 20 euro. È una questione di tempo.

Negli anni ho imparato che, per fare questo lavoro senza esserne fagocitati, bisogna costruire un metodo e soprattutto imparare a difendere il proprio tempo. Essere disponibili non significa essere sempre a disposizione.

Le cortesie fanno parte dell'ospitalità e continuerò a farle. Ma una cortesia è una cosa, un servizio è un'altra.

E la paura della recensione negativa? Se ho lavorato correttamente e sono stato chiaro con l'ospite, sti cazzi, come dicono a Roma.

Essere un buon host non significa dire sempre sì. Significa esserci quando serve, con regole e confini che rendano questo lavoro sostenibile anche per noi.

Voi riuscite a difendere il vostro tempo?

09/09/2026

Gli affitti brevi convengono ancora?

Qualche giorno fa, in un gruppo di host, un proprietario si chiedeva se, tra commissioni, utenze, tasse, manutenzioni e costo del property manager, non fosse ormai più conveniente affittare a lungo termine.

Domanda più che legittima.

Ma secondo me c'è un errore: misurare la convenienza degli affitti brevi soltanto da quanto rimane netto a fine mese.

Il vantaggio non è solo un potenziale guadagno maggiore.

È anche la libertà.

Libertà di rientrare rapidamente in possesso dell'immobile.
Di utilizzarlo.
Di venderlo.
Di cambiare strategia.
Di passare, per esempio, dal breve al transitorio.

In altre parole: mantenere un maggiore controllo sulla propria casa.

Naturalmente questa libertà ha un costo: più spese, più usura, più variabilità e una gestione più complessa.

Per questo la domanda non dovrebbe essere:

👉 “Gli affitti brevi convengono?”

Ma:

👉 “Che cosa voglio ottenere dal mio immobile?”

Non esiste una formula migliore in assoluto. Esiste quella più adatta agli obiettivi del proprietario.

E per te qual è il più grande vantaggio degli affitti brevi?

01/09/2026

🔥 Stai gestendo la tua attività o stai solo spegnendo incendi?

Ospiti da gestire. Pulizie. Messaggi di Booking. Manutenzioni. Prezzi da sistemare. Burocrazia. Piccoli e grandi problemi.

Li risolvi uno dopo l'altro e a fine giornata hai lavorato tantissimo.

Ma hai fatto qualcosa per far crescere davvero la tua attività?

Me lo sono chiesto qualche giorno fa, dopo aver passato parte di una domenica a gestire l'ennesimo imprevisto con un ospite.

Mi sono accorto che anch'io ero finito nel vortice degli incendi.

Il problema non è spegnerli: fa parte del nostro lavoro.

Il problema è passare così tanto tempo a fare il pompiere da non avere più tempo per fare l'architetto.

Lavorare sulle procedure. Migliorare l'esperienza dell'ospite. Studiare i numeri. Automatizzare. Costruire il proprio brand e la propria identità.

Tutte attività che raramente sono urgenti.

Ma sono quelle che possono fare la differenza domani.

La cosa buffa?

Era da aprile che non pubblicavo un articolo sul blog proprio perché c'era sempre qualche “urgenza” più importante.

Questa volta ho posato l'estintore e ho ricominciato a costruire.

👉 Ho raccontato questa riflessione nel nuovo articolo:

“Stai gestendo la tua attività o stai solo spegnendo incendi?”

https://www.gliappartamentidiema.it/2026/08/31/stai-gestendo-la-tua-attivita-o-stai-solo-spegnendo-incendi/

E tu? Qual è quella cosa importante per la tua attività che continui a rimandare perché c'è sempre un incendio da spegnere?

Scopri come smettere di spegnere incendi negli affitti brevi, gestire imprevisti e trovare tempo per le attività che fanno davvero crescere.

26/08/2026

Automatizzare non significa sparire.

Qualche giorno fa un'ospite non riusciva a trovare l'appartamento.

Eppure aveva tutto: indicazioni, video, istruzioni per il self check-in.

Era stanca, spaesata e continuare a mandarle spiegazioni non sarebbe servito a molto.

Così l'ho videochiamata e, con un po' di pazienza, l'ho accompagnata virtualmente fino al portone.

Problema risolto.

Cose da host.

Ho sempre creduto molto nelle procedure e nelle automazioni. Sono fondamentali per lavorare meglio, risparmiare tempo e soprattutto gestire gli affitti brevi con meno stress.

Ma automatizzare non significa sparire.

Puoi automatizzare il 90% della gestione, ma ci sarà sempre quel 10% dei casi in cui nessun messaggio automatico, video o procedura potrà sostituire una persona.

Un vero host, secondo me, deve saper riconoscere proprio quel momento: quando la spiegazione non basta più e serve essere presenti.

Automatizza tutto quello che puoi.

Ma quando serve davvero, sii un host.

28/07/2026

👉🏻 Quando ho visto questo appartamento a Crevari, non ho pensato a cosa comprare.

Ho pensato a come avrebbe voluto sentirsi un futuro ospite entrando dalla porta.

🏡 L'home staging non significa spendere una fortuna o riempire una casa di oggetti. Significa valorizzare ciò che già c'è, eliminare ciò che distrae e creare un ambiente in cui le persone riescano a immaginarsi già in vacanza.

In questo progetto siamo intervenuti con pochi accorgimenti:
✨ una palette di colori più armoniosa;
✨ tessili coordinati;
✨ una luce più calda e accogliente;
✨ una migliore disposizione degli spazi;
✨ fotografie professionali.

Il risultato?

📍 La casa è la stessa.
📍 I metri quadrati sono gli stessi.
📍 Ma la percezione cambia completamente.

Ed è proprio la percezione che influenza il numero di prenotazioni, il prezzo che puoi chiedere e la qualità degli ospiti che attirerai.

🙏 Un grazie speciale a Laura Rosati Laura Rosati , che ha condiviso con me questo progetto mettendo a disposizione la sua professionalità, il suo gusto e la sua sensibilità. Il risultato finale è anche merito del suo prezioso lavoro.

💬 E tu, qual è il dettaglio che ti ha colpito di più? Scrivimelo nei commenti.

Se hai una casa vacanze o un appartamento che non sta ottenendo i risultati che vorresti, scrivimi in privato: sarò felice di aiutarti a valorizzarne il potenziale.

17/06/2026

Per anni ho pensato che negli affitti brevi il segreto fosse semplice:

Più prenotazioni = più guadagni.

Poi ho iniziato a guardare meglio i numeri.

Mi sono accorto che dietro ogni prenotazione si nascondono pulizie, biancheria, manutenzioni, burocrazia, telefonate, imprevisti e tanto tempo che spesso non viene considerato.

E così può capitare di lavorare molto di più senza guadagnare davvero di più.

Dopo 12 anni da host e property manager ho capito una cosa:

Non conta solo quanto fatturi.
Conta quanto ti rimane in tasca, quanto tempo ti lascia il lavoro e quanta energia ti consuma.

Per questo giovedì 18 giugno alle 18:30 terrò un webinar gratuito:

"Host senza stress – Perché fatturare di più non ti farà guadagnare di più"

Non parleremo di formule magiche per riempire il calendario.

Parleremo di numeri reali, costi nascosti, procedure e sostenibilità.

Perché una struttura ricettiva dovrebbe migliorare la tua vita, non complicarla.

Se sei host, property manager o stai pensando di avviare un'attività nel settore, scrivimi WEBINAR nei commenti o in privato e ti invierò il link per partecipare.

10/04/2026

Tra property manager e proprietari, la vera trattativa non è sul prezzo.

Nel corso degli anni mi sono trovato più volte nella stessa situazione: accordi già definiti che, all’improvviso, vengono rimessi in discussione.

“Possiamo rivedere le percentuali?”
“Facciamo uno sforzo per partire…”

Sembrano richieste legittime. E spesso lo sono.

Ma il punto è un altro.

Non è solo una trattativa: è un test.

Il proprietario vuole capire quanto sei solido, quanto credi nel valore del tuo lavoro e quanto sei disposto a cedere.

All’inizio della mia attività ho accettato compromessi pensando di facilitare la collaborazione.

In realtà stavo facendo l’opposto.

Stavo insegnando all’altra persona che il mio lavoro era negoziabile.

E da lì è iniziata una dinamica fatta di richieste continue, valore percepito sempre più basso e stress.

Col tempo ho capito una cosa fondamentale:

👉 il problema non è la percentuale
👉 il problema è il modello

Se lo abbassi all’inizio, difficilmente riuscirai a riportarlo al livello giusto.

Non tutti i proprietari sono clienti giusti.
E partire, a volte, non è una vittoria.

È l’inizio di un problema.

Se vuoi approfondire, qui trovi l’articolo completo 👇

La trattativa tra property manager e proprietari non è sul prezzo ma sul modello di lavoro. Evita la scelta sbagliata

23/03/2026

Il property manager perfetto non esiste.
Esiste quello giusto per la struttura che vuoi sviluppare.

Non tutte le case hanno bisogno dello stesso tipo di gestione.
Una casa in una località ad alta domanda turistica può funzionare bene anche con una gestione orientata a portali, pricing e revenue management.

Una struttura nell’entroterra, invece, ha bisogno di qualcosa di diverso: identità, visione, conoscenza del territorio ed esperienze.

Perché in questi casi non si tratta solo di affittare una casa, ma di sviluppare un vero progetto.

Nel nuovo articolo del blog parlo proprio di questo:
quantità o identità?
operatività o visione progettuale?

Se hai una struttura da mettere a reddito o stai cercando il property manager giusto, potrebbe essere una letta utile.

👉 Link nei commenti / nel blog
👉 Se vuoi confrontarti sul tuo progetto, scrivimi pure

21/03/2026

Molte case nell’entroterra ligure hanno un problema.

Non la posizione.
Non la struttura.

👉 La strategia.

Negli ultimi anni ho visto case:

– bellissime
– immerse nella natura
– con grande potenziale

…ma che lavorano poco o solo d’estate.

Perché?

Perché vengono trattate come normali case vacanze.

Ma non lo sono.

Una casa nel verde si vende in modo diverso.

Per questo ho iniziato ad analizzare strutture nell’entroterra ligure per capire:

👉 se hanno davvero potenziale
👉 quanto potrebbero rendere
👉 se conviene gestirle o affidarle

Se hai una casa e ti stai facendo queste domande, scrivimi.

Offro una prima analisi gratuita.