Domus Multiservice

04/09/2025

📌 Recupero dei crediti condominiali: cosa prevede la legge

Uno dei compiti più delicati dell’Amministratore di condominio è il recupero dei crediti nei confronti dei condomini morosi.

👉 La normativa prevede che, in caso di mancato pagamento delle quote condominiali, l’amministratore – previa delibera assembleare del bilancio e del relativo riparto – deve attivarsi senza indugio per il recupero delle somme dovute, anche attraverso decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.).

💡 Questo significa che i versamenti regolari non sono solo un dovere, ma una garanzia per tutti: consentono al condominio di mantenere i servizi attivi (luce, acqua, pulizie, manutenzioni ordinarie e straordinarie) senza pesare ingiustamente su chi rispetta le scadenze.

⚖️ È bene ricordare che i creditori del condominio (ad esempio fornitori o ditte di manutenzione) possono agire anche direttamente contro i condomini in regola, qualora non venissero recuperate le somme dovute dai morosi.

➡️ Per questo motivo è fondamentale la collaborazione di tutti: pagare le quote condominiali nei tempi stabiliti tutela l’intera comunità e riduce il rischio di azioni legali.

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11/08/2025

📢 QUOTE CONDOMINIALI: COSA DEVE FARE L’AMMINISTRATORE 🏢💼

Il pagamento delle quote condominiali è fondamentale per garantire la manutenzione e i servizi comuni del condominio.
L’amministratore, per legge, ha il compito di riscuotere queste quote e di agire tempestivamente in caso di morosità.

🔍 Ecco i principali doveri e poteri dell’amministratore in materia di riscossione:

1️⃣ Inviare i solleciti di pagamento 📬
– Comunicazione scritta e tracciata per ricordare le scadenze.

2️⃣ Applicare eventuali interessi di mora 💰
– Se previsto dal regolamento condominiale o deliberato in assemblea.

3️⃣ Attivare il decreto ingiuntivo immediato ⚖️
– Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., può ottenere un decreto ingiuntivo esecutivo senza preventiva autorizzazione dell’assemblea.

4️⃣ Iscrivere ipoteca sull’immobile 🏠
– In caso di gravi e prolungate morosità, previo mandato assembleare.

5️⃣ Comunicare i nominativi dei morosi ai fornitori ⛔
– Solo per interrompere servizi a consumo individuale (ad es. riscaldamento centralizzato, acqua calda).

💡 Perché è importante agire subito?
Per evitare che le spese non pagate da alcuni ricadano sugli altri condomini, e per mantenere sano il bilancio del condominio.

📌 Domus Multiservice assicura una gestione trasparente, veloce e conforme alla legge, proteggendo i diritti di tutti i condomini e garantendo la continuità dei servizi comuni.

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05/08/2025

📊 TABELLE MILLESIMALI: SI POSSONO CAMBIARE? QUANDO? COME? 🏢

Una delle domande più frequenti in condominio è: “Possiamo modificare le tabelle millesimali?”
La risposta è sì, ma solo in casi precisi e ben regolati dalla legge. Ecco cosa devi sapere 👇

🔍 QUANDO SI POSSONO RIVEDERE LE TABELLE? ✅ Quando c’è un errore di calcolo nelle tabelle originali
✅ Quando ci sono modifiche importanti all’edificio: ampliamenti, cambi d’uso, sopraelevazioni o variazioni che incidono di oltre il 20% sul valore dell’immobile (art. 69 disp. att. c.c. – Riforma condominio legge 220/2012)

📝 CHI PUÒ CHIEDERE LA MODIFICA?
👤 Un singolo condomino
👔 L’amministratore
📎 Anche contro il parere dell’assemblea, è possibile rivolgersi al giudice che può disporre una revisione con l’aiuto di un tecnico.

🗳️ SERVE L’UNANIMITÀ? ❌ NO, se c’è un errore o una modifica dell’edificio ➡️ basta la maggioranza (500/1000 + metà dei presenti, art. 1136 c.c.)
✅ SÌ, solo se le tabelle sono contrattuali (cioè approvate da tutti all’inizio del condominio)

⚖️ E SE QUALCUNO HA PAGATO MENO IN PASSATO?
📌 La Cassazione (ord. 23739/2024) dice che si possono recuperare le differenze anche retroattivamente.
💬 Quindi: se un condomino ha pagato meno per anni, potrà essere chiamato a rimborsare la quota dovuta.

📂 TIPI DI TABELLE MILLLESIMALI 📌 Tabella di proprietà generale: ripartisce tutte le spese
📌 Tabelle parziali: per scale, ascensori, riscaldamento centralizzato
📌 Ogni tabella può essere riformulata singolarmente

📌 RIEPILOGO
⚙️ Motivo modifica ✅ Chi approva 📐 Quorum
Errore o lavori sull’edificio Assemblea o giudice 500/1000
Tabelle contrattuali originarie Tutti i condomini Unanimità

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05/07/2025

🔨🏠 Rifacimento del Terrazzo di Copertura: Chi Paga? Scopriamo Insieme la Ripartizione delle Spese! 🏠🔨

In molti condomìni si presenta, prima o poi, la necessità di rifare il terrazzo di copertura, soprattutto per problemi legati a infiltrazioni, usura o mancanza di impermeabilizzazione.

Ma sorge spontanea la domanda:
👉 Chi deve pagare i lavori di rifacimento del terrazzo?

📌 Ecco cosa dice la legge (art. 1126 c.c.):
Se il terrazzo funge da copertura di tutto l’edificio, le spese vanno ripartite:

1/3 a carico del condomino proprietario del terrazzo (se privato),

2/3 a carico di tutti i condomini sottostanti, in proporzione ai millesimi di proprietà delle unità da esso coperte.

👀 E se il terrazzo è condominiale?
In questo caso, le spese vanno suddivise tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà generali, salvo diversa indicazione nel regolamento condominiale.

⚠️ Attenzione: la regola può cambiare se il terrazzo è anche a uso esclusivo di un condomino! In quel caso, il principio del 1/3 - 2/3 si applica, ma solo se il terrazzo copre anche altre unità abitative oltre a quella del proprietario.

💬 Hai dubbi sul tuo caso?
Parlane in assemblea e chiedi una consulenza tecnica: un piccolo errore di ripartizione può causare grandi contenziosi!

✍️ Seguici per altri chiarimenti e consigli utili sulla vita condominiale!

04/06/2025

🔔 Chat condominiali su WhatsApp: utili ma con cautela! 🔔

📲 Le chat di gruppo, come quelle su WhatsApp, sono diventate strumenti comuni per comunicare tra condomini. Tuttavia, è fondamentale conoscerne i limiti legali e le buone pratiche per evitare problemi.

✅ Cosa si può fare:

Utilizzare la chat per comunicazioni informali, come aggiornamenti su lavori o eventi condominiali.

Raccogliere il consenso dei partecipanti prima di aggiungerli al gruppo, nel rispetto della privacy.

❌ Cosa non si può fare:

Convocare assemblee condominiali tramite chat. Secondo la legge italiana, le convocazioni devono avvenire tramite mezzi ufficiali come raccomandata o PEC .

Discutere di morosità o condividere dati sensibili dei condomini senza il loro consenso, in conformità al GDPR .

⚖️ Aspetti legali da considerare:

Le comunicazioni via chat possono avere valore probatorio se non contestate specificamente .

L'amministratore non può conferire incarichi ufficiali tramite chat; tali decisioni devono essere prese in assemblea .

🤝 Consigli per un uso corretto:

Mantenere un tono rispettoso e costruttivo nelle conversazioni.

Evitare di escludere membri senza una valida ragione, promuovendo l'inclusività.

📌 In sintesi: Le chat condominiali sono strumenti utili per facilitare la comunicazione, ma devono essere utilizzate con attenzione e nel rispetto delle normative vigenti. Per questioni ufficiali, è sempre meglio affidarsi ai canali formali previsti dalla legge.

17/05/2025

MANUTENZIONE BIENNALE DELL’ASCENSORE: UN APPUNTAMENTO DA NON DIMENTICARE!
⚙️🏢🔍

L’ascensore è uno degli impianti più utilizzati all’interno di un condominio, ma troppo spesso si dimentica quanto sia importante garantirne la sicurezza e l’efficienza nel tempo.
Ecco perché la verifica biennale dell’ascensore non è solo un obbligo di legge, ma un vero e proprio gesto di responsabilità verso tutti gli utenti.
Cosa prevede la normativa?
Ogni 2 anni, l’ascensore deve essere sottoposto a una verifica straordinaria da parte di un organismo abilitato (come ISPESL, INAIL o ditte autorizzate), in base a quanto stabilito dal D.P.R. 162/1999.
Questa verifica è indipendente dalla manutenzione ordinaria e serve a controllare lo stato dell’impianto, dei dispositivi di sicurezza e della cabina.
Chi deve occuparsene?
L’amministratore condominiale ha l’obbligo di:
✅ Coordinarsi con l’organismo incaricato
✅ Garantire l’accesso alla cabina macchine e ai locali tecnici
✅ Rimuovere eventuali ostacoli e predisporre l’intervento
✅ Informare i condomini e garantire la regolarità dell'impianto
Perché è importante?
Una mancata verifica può comportare:
❌ Sanzioni amministrative
❌ Blocco dell’ascensore
❌ Rischi per la sicurezza degli utenti
Domus Multiservice offre un servizio completo, puntuale e professionale, per vivere il condominio in tutta tranquillità!
Contattaci per maggiori informazioni o per programmare la prossima verifica del tuo impianto!

11/05/2025

SCIA ANTINCENDIO
Tutto ciò che serve sapere per la sicurezza del tuo garage condominiale
Ma cosa bisogna fare prima di ottenere la SCIA Antincendio?
Ecco i 6 step fondamentali spiegati in modo semplice:

1️⃣ Verifica dei requisiti
Un tecnico controlla che il garage rispetti le norme di sicurezza: uscite di emergenza, ventilazione, estintori, illuminazione, ecc.

2️⃣ Redazione della documentazione tecnica
Il professionista prepara tutta la documentazione: relazione asseverata, planimetrie, certificazioni impianti e materiali.

3️⃣ Eventuali lavori di adeguamento
Se l’autorimessa non è a norma, vanno fatti i necessari interventi di messa in sicurezza.

4️⃣ Invio della SCIA ai Vigili del Fuoco
Tutta la pratica viene inviata via SUAP, con ricevuta di pagamento dei diritti istruttori.

5️⃣ Sopralluogo dei Vigili del Fuoco (se previsto)
Per alcune categorie, è richiesto il controllo diretto da parte dei VV.F. per validare la documentazione.

6️⃣ Manutenzione e rinnovo periodico
La SCIA ha validità 5 anni o va rinnovata in caso di modifiche. È importante effettuare controlli regolari!

Perché è fondamentale?
Senza SCIA:
⛔️ l’autorimessa è fuori legge
⚠️ l’amministratore rischia sanzioni
❌ le assicurazioni potrebbero non coprire i danni in caso d’incendio

Domus Multiservice è al tuo fianco!
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Sicurezza e legalità prima di tutto!

10/05/2025

🔄 Revisione delle Quote Condominiali: Tutto Quello che Devi Sapere! 🏢📊

Nel tuo condominio le spese sembrano distribuite in modo poco chiaro? Ti chiedi se le quote condominiali che paghi siano corrette?
È il momento di parlare di modifica o revisione delle tabelle millesimali!

Quando si può modificare?
✔️ Quando ci sono errori materiali o di calcolo nella tabella
✔️ Se cambiano le condizioni strutturali (es. unione o divisione di unità immobiliari)
✔️ In caso di utilizzo diverso delle parti comuni (es. un locale commerciale che genera più usura del normale)
✔️ Per decisione dell’assemblea con il consenso della maggioranza qualificata

Chi può richiederla?
👥 L'assemblea condominiale
🧑‍⚖️ Anche un solo condomino, se dimostra l'ingiustizia della ripartizione, può rivolgersi al giudice

Perché è importante?
Una ripartizione aggiornata e corretta assicura:
✅ Maggiore equità tra i condomini
✅ Riduzione dei conflitti
✅ Una gestione più trasparente e regolare

Noi di Domus Multiservice siamo al fianco dei condomini per garantire giustizia, efficienza e serenità nella gestione delle spese comuni!

Hai dubbi sulle tue quote condominiali? Scrivici in privato o chiamaci!
Siamo qui per analizzare la tua situazione e offrirti una consulenza dedicata.

08/05/2025

🏢💬 CONDOMÌNIO: CHI DEVE PAGARE COSA? FACCIAMO UN PO’ DI CHIAREZZA! 💡💸
🔍 Spesso nei gruppi condominiali e nelle assemblee scoppia la stessa domanda:
👉 “Ma perché io pago questa spesa e il mio vicino no?” 🤔

📢 La risposta è semplice… ma anche no 😅!
In condominio, non tutti i soggetti sono uguali davanti al bilancio 📊. Ecco perché 👇

👤 IL PROPRIETARIO (n**o proprietario o pieno proprietario):
È sempre responsabile del pagamento verso il condominio.
Anche se l’immobile è dato in locazione, le spese condominiali vengono prima notificate a lui/lei. ✅
Il proprietario, poi, potrà rivalersi sull’inquilino per le spese a suo carico, se previste dal contratto 📄.

🏠 L’INQUILINO (detto anche conduttore):
Può essere tenuto a versare direttamente alcune quote condominiali, ma solo quelle relative ai servizi e alle spese “ordinarie” di godimento dell’immobile:
🧼 pulizia scale,
🚿 consumo acqua,
🛗 ascensore,
🌳 giardino,
♻️ rifiuti,
💡 illuminazione spazi comuni...

⚠️ ATTENZIONE: le spese straordinarie (es. rifacimento facciata, impianti, lastrici solari...) sono sempre a carico del proprietario! 💰

📘 Esempio concreto?

Se il condominio cambia la lampadina nell’androne: 🧑‍💼 l’inquilino può pagarla (spesa ordinaria)

Se si rifà il tetto: 🔧 paga il proprietario (spesa straordinaria)

Se un condomino non paga? ❌ Ne risponde il proprietario verso il condominio, poi eventualmente si rifarà su chi di dovere.

💡 QUINDI, COSA FARE PER EVITARE MALINTESI?
✔️ Chiedere all’amministratore di specificare nei riparti le quote “a carico conduttore” e “a carico proprietario”
✔️ Stipulare contratti di locazione chiari 📝
✔️ Informarsi sui propri diritti e doveri
✔️ Evitare confronti “alla cieca” tra bollette diverse! 👀

📢 Perché ricordiamolo: non è che uno paga meno... semplicemente paga ciò che gli spetta!
E la trasparenza parte dalla buona informazione 🙌

📍Un condominio informato è un condominio più sereno 😌
🏢📑⚖️

06/05/2025

🔧 LAVORI URGENTI IN CONDOMINIO: COSA FARE IN CASO DI PERICOLO? ⛑
Crepe nei solai, cornicioni pericolanti, infiltrazioni vicino agli impianti elettrici, ascensori fuori uso: ci sono situazioni in condominio che non possono aspettare.

Quando si parla di sicurezza, la legge è molto chiara:
👉 l’art. 1135, comma 2, del Codice Civile stabilisce che l’amministratore ha il potere (e il dovere) di ordinare lavori urgenti, senza dover attendere l’autorizzazione dell’assemblea.

🛠 Tuttavia, è obbligato ad avvisare tempestivamente i condomini, anche a lavori già avviati.

🎯 Cosa si intende per lavori urgenti?
Interventi necessari a eliminare un pericolo attuale e concreto per persone o cose. No a lavori estetici o migliorativi travestiti da emergenze.

💰 E le spese?
Si ripartiscono secondo i criteri ordinari (di solito in base ai millesimi).
In casi eccezionali, l’amministratore o i condomini più esposti al rischio possono anticipare i costi.
Tali anticipi devono poi essere rimborsati dal condominio.

⚠ Rimandare un intervento urgente può avere gravi conseguenze:
danni a persone o cose
aggravio dei costi futuri
responsabilità civili o penali in caso di inadempienza

🔒 Meglio intervenire subito, che pagare (molto) dopo.

05/05/2025

🐾 ANIMALI IN CONDOMINIO: COSA È CONSENTITO E COSA NO 🐾

Sempre più famiglie vivono con uno o più animali domestici 🐶🐱. Ma quando si abita in condominio, sorgono spesso dubbi, malumori e discussioni 😕.

Facciamo chiarezza:

📜 Nessun regolamento condominiale può vietare il possesso di animali domestici nella propria abitazione. È la legge (art. 1138 c.c.).
Questo vale anche se il regolamento è stato approvato all’unanimità: il divieto è nullo ❌.
L’unico limite è il rispetto della quiete e della sicurezza altrui: niente abbaiare continuo 🐕🔊, odori molesti 🚫👃 o animali lasciati liberi negli spazi comuni 🚷.

🚪 L'uso delle aree comuni: Gli animali possono transitare in cortili, androni e scale, purché accompagnati e sotto controllo (guinzaglio, museruola se necessario) 🐾🦮.
Non esiste il “divieto assoluto di passaggio” negli spazi comuni, a meno che non ci sia una motivazione seria e specifica (es. rischio igienico documentato) 🧼.

❓ Domande frequenti:

Il cane può salire in ascensore?
Sì, se non ci sono regole diverse decise in assemblea con motivazioni valide 🛗🐕.
Un vicino può lamentarsi solo perché “non gli piacciono gli animali”?
No, serve un danno o disagio concreto, non una semplice antipatia 🙅‍♂️.
Quanti animali posso avere in casa?
Non c’è un limite legale preciso, ma il buon senso e il rispetto per gli altri restano fondamentali ⚖️.
🏠 Vivere con un animale è un diritto.
Ma come tutti i diritti, va esercitato con rispetto per gli altri e per le regole della convivenza 🤝.

🐾 🏢 👫 ⚖️ 📜 🐶🐱 🏠🐾 ℹ️