27/12/2022
Quali tasse si pagano per la vendita della casa? La guida completa
Prima di procedere alla cessione del proprio immobile, è bene conoscere quali sono le tasse per la vendita della casa e a quanto ammontano a seconda dei casi specifici
Se si ha in mente di vendere il proprio immobile, destreggiarsi tra la burocrazia e le tasse relative alla vendita della casa può diventare un’operazione piuttosto complessa. Qui puoi trovare una pratica guida in grado di aiutarti a risparmiare tempo e capire velocemente com’è regolata la tassazione della vendita dell’immobile e quando è possibile essere esentati dai pagamenti. Le modalità di pagamento delle tasse per la vendita della casa
Decidere di vendere un immobile comporta per il venditore l’obbligo di pagamento di alcune imposte, regolate diversamente a seconda che si tratti della prima o della seconda casa e a seconda degli anni trascorsi dall’acquisto. Il versamento relativo alle tasse per la vendita della casa non è obbligatorio in alcuni casi, come vedremo più avanti.
Generalmente, esistono due opzioni tra cui il venditore può scegliere al fine di pagare correttamente le tasse per la vendita della casa, ovvero:
• il regime di tassazione ordinaria;
• l’imposta sostitutiva.
La tassazione ordinaria consente al venditore di calcolare le tasse per la vendita della casa attraverso le comuni aliquote IRPEF, divise in scaglioni per le persone fisiche. Ciò significa che la plusvalenza generata dalla vendita dell’immobile, ovvero il guadagno ottenuto dal proprietario, viene tassata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi inserendo la plusvalenza sotto la voce “redditi diversi”. Gli scaglioni, con le relative aliquote, sono individuati come segue:
• per i redditi inferiori o pari a 15.000 euro, l’aliquota è fissata al 23%;
• per i redditi compresi tra 15.001 e 28.000 euro, l’aliquota è del 27%;
• per i redditi compresi tra 28.001 e 55.000 euro, l’aliquota è pari al 38%;
• per i redditi compresi tra 55.001 e 75.000 euro, l’aliquota è del 41%;
• per i redditi di valore superiore a 75.001 euro, l’aliquota è del 43%.
L’imposta sostitutiva, invece, prevede una tassazione sulla vendita dell’immobile separata con aliquota al 26%. Al fine di richiedere l’applicazione dell’imposta sostitutiva, è necessario un atto del notaio, per cui possono essere previste ulteriori imposte per l’Agenzia delle Entrate nell’ambito dello svolgimento delle pratiche relative alle tasse per la vendita della casa.
Quando bisogna pagare le tasse sulla vendita della casa?
Quando si tratta di tasse per la vendita della casa è necessario fare un’importante distinzione tra:
• la vendita della casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto;
• la vendita della casa dopo 5 anni dall’acquisto.
Nel primo caso, pagare le tasse sulla vendita dell’immobile è obbligatorio. La ragione per cui il Fisco impone il pagamento delle tasse sulla vendita della casa riguarda il rischio di speculazione derivante dalla plusvalenza. Se il proprietario intende speculare sulla vendita, interviene la tassazione sul guadagno ottenuto.
Nel secondo caso, se il proprietario che intende vendere possiede l’immobile da più di cinque anni, è esonerato dall’obbligo del pagamento delle imposte. Oltre a questa eventualità, vi sono ulteriori circostanze in cui non è necessario pagare le tasse sulla vendita della casa, ovvero:
• quando il proprietario ha acquistato la proprietà mediante successione ereditaria;
• quando il proprietario ha acquistato la proprietà mediante donazione;
• quando il proprietario ha assunto come residenza l’immobile che desidera vendere per oltre metà del tempo decorrente dalla data di acquisto.
Pertanto, l’obbligo di pagare le tasse sulla vendita dell’immobile è individuato sulla base di diversi criteri, come il tempo trascorso dalla data di acquisto, la modalità di acquisto dell'immobile e la persona che ha vissuto all’interno dell’immobile.
Le imposte da pagare per vendere la prima casa
Le tasse sulla vendita dell’immobile vengono distinte a seconda che si tratti della prima casa acquistata o della seconda casa. Le tasse di vendita della prima casa dipendono dal momento in cui si procede alla cessione della casa. Nello specifico:
• se la vendita avviene dopo che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, il proprietario è esente dal pagamento del sistema di tassazione della vendita dell’immobile;
• se la vendita avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, le tasse di vendita dell’immobile sulla plusvalenza sono obbligatorie, a meno che non si tratti di un immobile in cui il proprietario ha avuto residenza per la maggior parte degli anni o qualora lo stesso proprietario abbia ricevuto la casa in donazione o tramite successione ereditaria.
Inoltre, se al momento dell’acquisto il proprietario ha usufruito di agevolazioni per la prima casa, la plusvalenza generata dalla vendita prima che siano trascorsi 5 anni comporta la perdita del beneficio tramite il pagamento delle tasse di vendita sulla prima casa.
Le tasse sulla vendita di immobile fra privati, ovvero i costi di registrazione e dei servizi del notaio, comportano il pagamento di un’imposta di registro del 2% del prezzo d’acquisto o del valore catastale, oltreché l’imposta ipotecaria di 50 euro e quella catastale del medesimo valore. Tali costi possono essere divisi tra il vecchio e il nuovo proprietario dell’immobile.
Le imposte dovute per la seconda casa
Secondo un meccanismo simile a quello previsto per le prime case, la vendita della seconda casa dopo 5 anni non è soggetta all’obbligo di pagamento delle imposte e, al contrario, la vendita della seconda casa prima dei 5 anni comporta il pagamento delle tasse di vendita della casa.
Qualora la vendita della seconda casa prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto comporti una plusvalenza, l’entità delle tasse di vendita della seconda casa dipende sempre dal regime di tassazione scelta, la tassazione ordinaria o l’imposta sostitutiva.
Le tasse sulla vendita di immobile fra privati, nel caso dell’acquisto delle seconde case esenti da agevolazioni, comporta il pagamento di un’imposta di registro del 9% del prezzo d’acquisto o del valore catastale oltreché l’imposta ipotecaria e catastale del valore totale di 100 euro. Anche in questo caso, i costi possono essere divisi tra vecchio e nuovo proprietario dell’immobile.
Come funzionano le tasse di vendita di un immobile ereditato?
Le norme vigenti sono sensibilmente diverse se si tratta del calcolo delle tasse per chi vende una casa ereditata. Per cui la prima cosa da fare è procedere con la dichiarazione di successione. A differenza dei casi precedentemente analizzati, la vendita di un immobile ereditato prima dei 5 anni non prevede l’obbligo di pagamento delle tasse di vendita.
Nel caso opposto, ovvero dopo i 5 anni, è necessario pagare le tasse di vendita della seconda casa ereditata. Tuttavia, la base imponibile può essere calcolata utilizzando il metodo del prezzo-valore. In altre parole, per capire quanto costa vendere una casa ereditata è necessario fare distinzione tra i momenti della vendita e procedere con la dichiarazione di successione.
