24/07/2026
🏠 DIFFORMITÀ CATASTALI E CONCESSIONE DEL MUTUO 🏠
❗CHE COSA VUOL DIRE DIFFORMITÀ CATASTALE❗
La difformità catastale si verifica quando la situazione reale di un immobile (come risulta nello stato dei luoghi o nei progetti edilizi depositati in Comune) non corrisponde a quella registrata presso gli archivi del Catasto (planimetria catastale e dati censuari).
❗Cosa Significa in Pratica?❗
Che le differenze possono variare da "lievi" imprecisioni a "modifiche strutturali rilevanti" e non dichiarate.
Tra i casi più comuni troviamo:
- Spostamenti di tramezzi in posizioni diverse rispetto alla planimetria ufficiale.
- Modifiche alla distribuzione interna come apertura o chiusura di porte, creazione di un secondo bagno, o modifiche alla cucina.
- Variazioni di superfici o pertinenze con inclusione o esclusione di balconi, verande non autorizzate, o pertinenze (come cantine e box) registrate in modo errato.
- Difformità nei dati identificativi identificati in errori materiali nei dati anagrafici del proprietario o nei dati catastali dell'immobile (foglio, particella, subalterno).
✔️IMPORTANTE✔️
Il Catasto ha principalmente una funzione fiscale e tributaria, e NON È PROBATORIO.
LA VERA REGOLARITÀ URBANISTICA ED EDILIZIA di una casa si dimostra attraverso i titoli abilitativi depositati in Comune (Licenza, Concessione Edilizia, SCIA, CILA, Permesso di Costruire o condoni).
Una casa può essere catastalmente difforme ma urbanisticamente regolare.
❗LA DIFFORMITÀ CATASTALE E IL MUTUO BANCARIO❗
La presenza di una difformità catastale può però pregiudicare o addirittura bloccare l'erogazione del mutuo da parte della banca.
Questo a seconda della gravità dell'irregolarità e dello stato in cui si trova il procedimento di compravendita.
❗Ma come si muove e come interviene la banca?❗
Prima di concedere il finanziamento, la banca incarica un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) di effettuare una perizia estimativa e urbanistica/catastale sull'immobile.
Il compito del Perito è verificare che lo stato dei luoghi coincida sia con la planimetria catastale sia con i titoli edilizi comunali.
Possono riscontrarsi
-Irregolarità lievi (difformità catastale semplice):
- Se la difformità riguarda solo la planimetria catastale (ad esempio, lo spostamento di una porta interna) ma la casa è perfettamente regolare dal punto di vista urbanistico, la banca spesso non blocca l'istruttoria, ma subordina l'erogazione del mutuo (o il rogito) alla regolarizzazione catastale preventiva da parte del venditore (presentazione di una planimetria aggiornata tramite DOCFA).
- Irregolarità gravi (difformità urbanistica/edilizia):
- Se il disallineamento catastale nasconde un abuso edilizio non sanabile o una difformità rispetto al titolo edilizio in Comune (es. una veranda chiusa abusivamente, aumento di volumetria, modifiche strutturali senza permessi), la banca blocca il mutuo.
L'istituto di credito, infatti, non può accettare in garanzia (ipoteca) un immobile non commerciabile o irregolare.
❗Come Risolvere il Problema❗
Se emerge una o più difformità catastali durante la trattativa o in fase di mutuo, è necessario agire tempestivamente affidandosi a un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) di fiducia che effettua una verifica urbanistica con l'accesso agli atti.
Tale accesso consente di controllare i progetti depositati in Comune per accertare se l'immobile sia anche difforme urbanisticamente o solo catastalmente.
- Sanatoria o Aggiornamento:
Se la casa è regolare in Comune ma errata in Catasto, si procede con una variazione catastale (pratica DOCFA).
Se la casa presenta abusi edilizi (difformità urbanistica), sarà prima necessario verificare la sanabilità dell'opera (tramite CILA in sanatoria, SCIA in sanatoria o accertamento di conformità / condono, ove applicabile) e successivamente allineare il Catasto.
Per ulteriori informazioni non esitare a contattarci al numero 351 864 6188 o ad inviarci una mail a [email protected].
Avremo modo di darti tutte le informazioni necessarie.
