M.Giovanna Torchia Amministratore di Condominio

02/04/2025

Nuova definizione di DIMORA
PRIVATA

La definizione di "dimora privata" è più ampia. Questo lo ha chiarito La Corte di Cassazione estendendo la tutela legale anche ai beni lasciati fuori dalla porta di casa, come giubbotti o ombrelli.
Questo tipo di furto è ora considerato
"furto in abitazione".

25/01/2025

Le bacheche condominiali non rappresentano un mezzo adeguato per le comunicazioni personali

28/12/2023

https://www.laleggepertutti.it/662557_servizio-di-portierato-quale-maggioranza-per-eliminarlo

Condominio: quali sono i principali compiti del portiere? L’amministratore può decidere di istituire il servizio di portineria senza il consenso dell’assemblea?

21/12/2023

https://www.altalex.com/guide/regolamento-condominio
I l r e g o l a m e n t o d i c o n d o m i n i o🏢

I vari tipi di regolamento, il contenuto, l’applicazione e le conseguenze in caso di violazione.

16/07/2023

🔷 L'assemblea condominiale può decidere di trattare solo uno dei punti all'ordine del giorno?
L'assemblea può rinviare l'esame degli altri punti ad una nuova riunione?🔷

Il vecchio articolo 66 disp. att. c.c. stabiliva quanto segue: l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

Dopo la riforma del condominio il nuovo terzo comma dell'art. 66 disp. att. c.c. prescrive che l'avviso di convocazione deve contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno, oltre che l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.

Quanto sopra è coerente con l'articolo 1105, comma 3, applicabile anche al condominio per effetto dell'art. 1139 c.c., secondo cui per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.

L'informativa deve ritenersi sufficiente in ipotesi di indicazione dell'oggetto in termini essenziali per essere comprensibile.

Merita di essere ricordato che il quinto comma dell'art. 66 disp. att. c.c. prevede espressamente che l'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.

Il legislatore ha voluto consentire all'assemblea di deliberare comunque su tutti i gli argomenti posti all'ordine del giorno ogni qual volta l'elevato numero dei punti da discutere in assemblea renda impossibile affrontarli tutti.

Tenendo conto di quanto sopra è possibile ritenere che l'assemblea condominiale possa arrivare a decidere di non rispettare la sequenza dell'ordine del giorno passando ad esaminare solo l'ultimo punto previsto nell'avviso di convocazione, rinviando l'esame degli altri ad una nuova riunione?

La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 9924 dell'8 giugno 2023.

L'assemblea condominiale può decidere di trattare solo uno dei punti all'ordine del giorno? Fatto e decisione
L'assemblea di un condominio convocata per discutere dieci punti (l'undicesimo punto era dedicato alle "varie eventuali") dell'ordine del giorno decideva di deliberare unicamente sul punto 10 (Nomina Amministratore), nominando un avvocato come amministratore del condominio.

Un condomino assente impugnava la delibera lamentando, tra l'altro, il mancato rispetto della sequenza stabilita nell'ordine del giorno degli argomenti da trattare e l'ingiustificato rinvio "a data da destinarsi" di quelli rimasti non esaminati; l'attore evidenziava la mancata verbalizzazione delle ragioni di tali cambiamenti operati in sede di assemblea alla quale, per motivi di lavoro, l'attore non aveva potuto partecipare né personalmente né per delega.

Del resto l'attore notava che non erano stati discussi i previsti i punti all'ordine del giorno relativi ad urgenti lavori di manutenzione dello stabile.

Inoltre aggiungeva che l'assemblea aveva sempre riservato la nomina dell'amministratore di condominio all'esito dell'esame e discussione del bilancio consuntivo anche al fine di valutare i risultati raggiunti dal precedente esercizio.

In ogni caso l'attore chiedeva che venisse dichiarata la nullità della delibera nella parte relativa alla nomina dell'amministratore per la mancata indicazione del compenso dovuto a quest'ultimo (in violazione di quanto previsto dall'articolo 1129 c.c.). Il Tribunale ha dato torto all'attore.

Secondo lo stesso giudice il mancato rispetto della sequenza stabilita nell'ordine del giorno dell'assemblea e del rinvio, a data da destinarsi, dell'esame degli altri punti, non rientra tra i motivi di annullabilità della delibera.

Ancora sull'annullabilità delle delibere

In ogni caso, ad avviso del Tribunale, l'assemblea può liberamente decidere di discutere prima sulla nomina o revoca dell'amministratore per poi procedere alla discussione sulla regolarità dei bilanci e viceversa, indipendentemente dalla successione degli argomenti prefissati nell'ordine del giorno; il Tribunale ha ritenuto legittimo pure il comportamento dei condomini che hanno rimandato la discussione di alcuni argomenti alla successiva riunione assembleare, a condizione che tali eventuali variazioni non procurino una compressione o menomazione dei diritti di condomini.

Nel caso in esame non è risultato leso alcun diritto in capo all'attore il quale era assente in sede assembleare e non si era nemmeno premurato di farsi rappresentare per delega.

Considerazioni conclusive
È importante sottolineare che, affinché la delibera dell'assemblea di condominio sia valida, è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificatamente gli argomenti da trattare, in modo da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione, diretta o indiretta, alla deliberazione (Cass. civ., sez. VI, 14/01/2016, n. 539 Cass. civ., sez. II, 07/08/2012, n. 14223).

Così, ad esempio, deve ritenersi compresa nell'ordine del giorno dell'assemblea convocata per l'approvazione dei lavori di sostituzione dell'impianto di riscaldamento, la decisione di accertare previamente la indispensabilità o meno dell'esecuzione dei lavori, l'idoneità di quelli preventivati, nonché la congruità dei relativi costi, incaricando un esperto di redigere un parere tecnico su tali questioni.

L'assemblea però non può deliberare su argomenti che non siano stati specificamente posti all'ordine del giorno nell'avviso di convocazione e pertanto l'eventuale delibera prodotta deve essere annullata, a nulla rilevando l'urgenza di provvedere in ordine a detti argomenti in quanto urgenza in ogni caso non giustifica la compromissione dei diritti di informazione del condominio (Trib. Napoli 2 dicembre 2021, n. 9755).

Al contrario rientra tra le prerogative dei condomìni decidere di trattare solo alcuni punti dell'ordine del giorno, rinviando l'esame degli altri ad una nuova riunione.

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12/07/2023

Multe condominiali
Art. 70 disp. att. Codice civile

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad 💶 euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 💶 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinari.
Le L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.

M.Giovanna Torchia Amministratore di Condominio

01/07/2023

https://www.rainews.it/tgr/piemonte/video/2023/06/edilizia-ambiente-risparmio-energetico-condomini-teodosia-dcedbca7-eece-4661-aae9-22465bc24cc3.html

A Torino il primo condominio in Italia riqualificato col nuovo Protocollo GBC, ad alti standard di risparmio energetico e vivibilità. Un esempio per il patrimonio edilizio italiano, in gran parte vecchio e fuori dai requisiti europei per il 2030

06/06/2023

𝐃𝐞𝐯𝐞 𝐞𝐬𝐬𝐞𝐫𝐞 𝐫𝐢𝐦𝐨𝐬𝐬𝐨 𝐮𝐧 𝐦𝐚𝐧𝐮𝐟𝐚𝐭𝐭𝐨 𝐚𝐝 𝐮𝐬𝐨 𝐞𝐬𝐜𝐥𝐮𝐬𝐢𝐯𝐨 𝐞𝐝𝐢𝐟𝐢𝐜𝐚𝐭𝐨 𝐬𝐮 𝐮𝐧𝐨 𝐬𝐩𝐚𝐳𝐢𝐨 𝐜𝐨𝐦𝐮𝐧𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐝𝐨𝐦𝐢𝐧𝐢𝐚𝐥𝐞?

Riferimenti normativi: art.1117 c.c.
Focus: Può un condòmino appropriarsi sia del lastrico solare comune che del torrino comune di accesso al lastrico solare realizzando un manufatto sullo spazio comune?

Principi generali: La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma che si è pronunciato, con la sentenza n. 3184 dell'1 marzo 2022, nella controversia instaurata da un condòmino e dalla moglie comproprietaria di una unità immobiliare, per appropriazione di spazi comuni da parte di alcuni condomini. In particolare, gli attori hanno eccepito che i condòmini citati in giudizio avevano edificato, senza alcun titolo ed a più riprese, sul lastrico solare comune, soprastante l'unità immobiliare della parte attorea, un manufatto composto da diversi ambienti per civile abitazione con annessi terrazzi esclusivi muniti di ringhiere perimetrali, appropriandosi anche del torrino comune di accesso al lastrico solare dal quale erano stati ricavati ulteriori ambienti di servizio a quelli della nuova costruzione. Di conseguenza, essi chiedevano la rimozione di quanto realizzato abusivamente sulla proprietà comune (già oggetto di ordine di demolizione da parte dell'Autorità urbanistica per la parte non successivamente condonata), in violazione sia della stabilità statica che del decoro architettonico dell'edificio, e a danno della loro proprietà privata in quanto i lavori avevano causato nel proprio appartamento.
Chiedevano, altresì, che i convenuti fossero condannati a ripristinare lo stato dei luoghi antecedente all'esecuzione dell'opera ed, in subordine, la condanna al pagamento dell'indennità prevista dall'art.1127, quarto comma, c.c. I convenuti si costituivano in giudizio eccependo, anzitutto, l'originaria comproprietà esclusiva dell'intera palazzina e di una unità immobiliare con relative pertinenze, risultante dai dati catastali e da tabelle condominiali, e, in secondo luogo, l'inesistenza di problemi strutturali o di lesione del decoro architettonico come rilevato dal perito incaricato dall'assemblea condominiale. Eccepivano, ulteriormente, la prescrizione di ogni pretesa indennitaria e l'intervenuta usucapione delle opere di cui l'attore chiedeva la rimozione, stante la posteriorità dell'acquisto dell'unità immobiliare da parte dell'attore rispetto all'esecuzione della sopraelevazione, ed in virtù del possesso continuato e non clandestino dell'immobile e del relativo terrazzo fin dall'edificazione e per oltre venti anni. Il Tribunale di Roma si è pronunciato accogliendo la domanda di demolizione e riduzione in pristino proposta dall'attore. Il giudice, infatti, ha ritenuto assolutamente irrilevante il rilascio del titolo abilitativo all'attività costruttiva, tenuto conto del fatto che le costruzioni e trasformazioni edilizie oggetto della controversia sono state realizzate su una proprietà condominiale. E' stato osservato, infatti, che sussiste la presunzione di condominialità dei beni comuni in quanto >.

09/05/2023

⭕ Assemblea in prima convocazione andata deserta: è necessario, ai fini della validità, redigere il verbale?

La riforma del condominio potrebbe cambiare, con un ritorno al passato, la posizione della giurisprudenza in tema di verbalizzazione della riunione.

Ai fini della redazione del verbale, la legge non fa distinzione tra prima e seconda convocazione. Quello che conta è che il verbale rappresenti il resoconto delle riunioni.

Il verbale non dà conto di quanto avvenuto nell'assemblea in prima convocazione. Fatto e decisione
La Corte di appello di Messina, con sent. n. 323 del 17 aprile 2023, ha rigettato l'appello proposto da una condomina confermando la sentenza di primo grado.

Il giudizio nasceva come impugnativa di tre delibere assembleari per violazione dell'art. 1130, n. 7 c.c. (concernente la tenuta dei registri condominiali) e dell'art. 1136, ultimo comma, c.c. (relativo alla redazione del verbale assembleare e conseguente trascrizione nel registro tenuto dall'amministratore).

L'attrice, inoltre, contestava l'approvazione dei bilanci consultivi, aventi ad oggetto tre distinti contratti di appalto per lavori straordinari, lamentando la errata ripartizione delle spese attinenti a beni di proprietà esclusiva (in particolare: componenti dei balconi), che non erano state attribuite ai rispettivi proprietari ma a tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà generale.

Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto della domanda e formulando domanda riconvenzionale, nel senso di una rideterminazione delle spese contestate nel caso in cui il giudicante avesse accettato il criterio di ripartizione invocato da parte attrice.

Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che "non fosse necessaria la compilazione del verbale assembleare di prima convocazione, essendo sufficienti ai fini della verifica del suo esito le dichiarazioni dell'amministratore contenute nel verbale di seconda convocazione".

La restante domanda veniva rigettata per la genericità delle contestazioni riferite ad interventi su parti del condominio che l'attrice non aveva ben identificato.

Peraltro, l'attribuzione delle spese inerenti ai balconi (frontalini, lesene, parapetti ecc.) a tutti i condomini era giustificata dalla funzione decorativa degli stessi.

Riproposte in sede di appello le stesse domande, la Corte nel rigettare la censura concernente la mancata verbalizzazione dell'assemblea in prima convocazione ha richiamato un orientamento della Corte di cassazione, secondo il quale la "necessità della verifica del negativo esperimento della prima convocazione non comporta la necessità di redigere un verbale negativo, ma attiene alla validità della seconda convocazione la quale è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima; la verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini i quali o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni; pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida" (Cass., sez. 6-2, 24 ottobre 2014, n. 22685; Cass., sez. 2, 13 novembre 2009, n. 24132; Cass., sez. 2, 24 aprile 1996, n. 3862).

In conformità a tali principi il verbale oggetto di impugnativa era stato ritenuto regolare, avendo il presidente di turno (in entrambe le sedute) verificato la regolarità delle convocazioni e della costituzione dell'assemblea in seconda convocazione: il tutto sulla base del presupposto che l'amministratore avesse riferito oralmente quanto previsto al fine della impossibilità di tenere l'assemblea in prima chiamata.

Quanto al merito della questione, una volta accertato in fatto che gli elementi del balcone sottoposti ad opere di carattere straordinario presentavano, rispetto alla facciata, caratteristiche tali da farli considerare elementi che integravano il decoro architettonico dell'insieme della struttura, la Corte del merito non poteva che confermare la decisione di primo grado richiamando, a tale fine, il costante orientamento della Corte di legittimità sul punto.

Infatti, è oramai pacifico che "gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio, come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti), svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" (Cass., sez. 2, 19 gennaio 2000, n. 568).

Considerazioni conclusive
Tra le questioni esaminate dalla Corte di appello, quella di carattere meramente formale (regolarità del verbale assembleare di prima convocazione privo della verbalizzazione negativa dell'assemblea) pur essendo stata decisa in conformità con l'orientamento maggioritario della giurisprudenza è stata oggetto di una differente presa di posizione della Corte di cassazione.

Questa, infatti, con la sentenza n. 5014 del 22 maggio 1999 aveva ritenuto che "nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell'assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 cod. civ.), una volta che l'assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative" (nella specie un condomino aveva chiesto l'accertamento dell'obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di un'assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell'assemblea in questione.

La Suprema Corte, sulla base del riportato principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l'assemblea non perviene ad alcuna delibera sia insussistente l'obbligo di verbalizzazione e manchi l'interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale).

Solo in tal modo, quindi, sarebbe salvaguardata l'esigenza di trasparenza e chiarezza che deve essere alla base di una corretta amministrazione condominiale.

Corre l'obbligo di evidenziare che le delibere oggetto di impugnativa erano state approvate dopo l'entrata in vigore della legge n. 220/2012, che ha modificato l'ultimo comma dell'art. 1136 c.c. nel senso che, attualmente, il verbale deve avere ad oggetto la riunione e non più - come in passato - le deliberazioni assembleari.

In questo senso, c'è da chiedersi se non sia più corretto richiamarsi all'indirizzo giurisprudenziale più restrittivo e apparentemente isolato, che aveva considerato non conformi alla legge le delibere dal cui verbale non fosse possibile verificare quanto accaduto nel corso della prima convocazione dell'assemblea, che per prassi va deserta.

Per informazioni o per la gestione del proprio condominio potete contattare la pagina M.Giovanna Torchia Amministratore di Condominio

05/05/2023

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L'Avvocato Maria Giovanna Torchia si occupa della materia di diritto civile, offrendo assistenza , consulenza e patrocinio legale, sia in ambito giudiziale e sia in ambito stragiudiziale.