Studio Tecnico Geom. Adamo Bolognesi

12/07/2016

FINE MUTUO. CANCELLAZIONE DELL'IPOTECA

Chi ha finito di pagare il mutuo in realtà non ne è fuori del tutto. Deve ricordarsi di cancellare l'ipoteca che ancora grava sull'immobile e continuerà a gravare finché non si provvederà a cancellarla, liberando definitivamente l'immobile.

L’Agenzia delle Entrate ha attivato il servizio “Interrogazione del registro delle comunicazioni” che permette di conoscere lo stato di lavorazione della cancellazione di un'ipoteca.

Vi si può accedere attraverso i canali Fisconline e Entratel da tutto il territorio nazionale, tranne che dalle Province di Trento e Bolzano e dai territori in cui vige il sistema tavolare di pubblicità immobiliare.

Accedendo ai canali dell’Agenzia delle Entrate, è possibile sapere se il creditore, ad esempio la banca che ha erogato il mutuo, ha inviato la comunicazione per la cancellazione dell’ipoteca, se la pratica è stata presa in carico e se si è conclusa con la cancellazione dell’ipoteca.

Gli utenti possono inoltre verificare se la comunicazione non è stata presa in carico dall’ufficio perché i dati indispensabili per la cancellazione mancano o sono errati, oppure se la cancellazione non può essere eseguita perché, ad esempio, il creditore ha chiesto la permanenza dell’ipoteca.

Si tratta di una semplificazione che velocizza e abbatte i costi collegati alle pratiche di richiesta informazioni.

La cosa più importante comunque è ricordarsi di fare l'istanza di cancellazione dell'ipoteca appena finito di pagare il mutuo.

28/04/2016

NOVITA' SULLA RIMOZIONE DELL'AMIANTO

Sta per vedere la luce il decreto sul credito di imposta per la bonifica dei capannoni dall’amianto.
La norma dovrebbe prevedere un credito di imposta del 50% alle imprese che nel 2016 bonificano dall’amianto i propri capannoni.
La spesa sostenuta per la rimozione dell’amianto dovrà essere maggiore di 20 mila euro e non superare i 400 mila euro.
Il credito di imposta potrà essere usato solo in compensazione di imposte, contributi dovuti all'INPS, altre somme a favore dello Stato, delle Regioni e degli enti previdenziali, come previsto dall’articolo 17 del D.lgs. 241/1997.
Il credito sarà ripartito e utilizzato in tre quote annuali di pari importo e indicato nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta di riconoscimento del credito e nelle dichiarazioni dei redditi relative ai periodi di imposta successivi nei quali il credito è utilizzato.
La prima quota annuale sarà utilizzabile a decorrere dal 1° gennaio del periodo di imposta successivo a quello in cui sono stati effettuati gli interventi di bonifica.
Il credito di imposta non concorre alla formazione del reddito né della base imponibile dell'imposta regionale sulle attività produttive (Irap).
Le domande dovranno essere presentate online attraverso una apposita piattaforma informatica predisposta dal Ministero che sarà disponibile dopo la pubblicazione del decreto.

29/03/2016

CERTIFICAZIONI ENERGETICHE IN EMILIA-ROMAGNA
(RI)CAMBIANO LE REGOLE

A partire dal 1° aprile 2016 in Emilia-Romagna entreranno in vigore le nuove disposizioni relative alle attività di controllo e alla corresponsione del contributo per gli Ape da parte dei certificatori.
Con Delibera n. 304/2016, che posticipa al 1° Aprile 2016 le disposizioni della DGR 1275/2015, si da' il via a due "novità":
- Avvio delle attività di controllo
- Pagamento di un contributo per ciascun APE emesso
In realtà le novità dovrebbero leggersi al contrario.
Il contributo servirà per finanziare l'attività di controllo.
Il contributo richiesto ai certificatori per ogni APE emesso sarà di 15 euro.
Tale contributo verrà utilizzato per lo svolgimento delle attività di verifica di conformità degli attestati di prestazione energetica emessi dai soggetti certificatori accreditati.
Gli accertamenti e le verifiche di conformità degli APE emessi comprenderanno:
-la verifica documentale degli attestati di prestazione energetica selezionati, sulla base di valutazioni di congruità e coerenza dei dati in essi riportati;
- la verifica documentale dei dati di ingresso utilizzati per la determinazione della prestazione energetica, sulla base della coerenza dei dati di progetto o di diagnosi utilizzati per lo sviluppo della metodologia di calcolo;
- l’effettuazione di ispezioni in campo, compreso il sopralluogo dell’edificio o dell’unità immobiliare.
L'occasione è (ancora di più) utile per diffidare di APE a prezzi di "svendita totale".

17/02/2016

INFILTRAZIONI CONDOMINIALI ... CHI PAGA?

La sentenza 905/2015 della Corte di Appello di Lecce ha spiegato che il condominio è sempre responsabile per i danni derivanti da umidità ed infiltrazioni anche se sono stati il progettista o il costruttore a non adottare soluzioni adeguate per la coibentazione.

L'unica circostanza in cui il condominio può rivalersi e farsi risarcire dall'assicurazione è il caso in cui l'evento sia il “caso fortuito”, cioè se si verifica una rottura o un guasto che non era possibile prevedere.

Nella fattispecie, un condòmino aveva lamentato la presenza di umidità e infiltrazioni nel suo appartamento.
A seguito di verifiche si è accertato che la causa era la cattiva coibentazione dell’edificio.

Il condominio aveva quindi risarcito il danno, con l'intenzione di rivalersi sulla compagnia assicuratrice con cui aveva stipulato una polizza sull’immobile.

La compagnia ha però rifiutato il pagamento sostenendo che l’assicurazione copriva solo i danni provocati da caso fortuito, mentre in quel caso il condominio doveva essere ritenuto responsabile.

I giudici della Corte di Appello hanno dato ragione all’Assicurazione ricordando che il condominio è sempre responsabile dei danni provocati ai singoli dalle parti comuni.
Il condominio, infatti, è il custode del bene e deve adottare tutte le precauzioni necessarie.

Questo principio è sempre valido, anche se i danni derivano da vizi edificatori imputabili al costruttore, al direttore dei lavori o al progettista.

L’unico caso in cui il condominio non paga (ovvero può chiedere il risarcimento all'assicurazione) è il “caso fortuito” e quindi nel caso in cui l'infiltrazione derivi da una rottura o da un guasto non prevedibile.

28/01/2016

SOTTOTETTI. PER RENDERLI ABITABILI SERVE IL PERMESSO DI COSTRUIRE

Cambiare la destinazione d’uso di un sottotetto, rendendolo abitabile, implica un aumento della superficie utile e della volumetria.
Per fare ciò è necessario attenersi strettamente al permesso del Comune altrimenti si rischia di aver commesso un abuso edilizio, con tutti gli annessi e connessi.
Al proposito si veda il chiarimento della Corte di Cassazione con la sentenza 49583/2015.
Nella fattispecie, il Comune ha accertato che il cambio di destinazione d’uso del sottotetto aveva determinato un aumento della superficie utile lorda e della volumetria maggiore del 5% rispetto a quella autorizzata con il permesso di costruire.
Il responsabile, multato, ha presentato ricorso perché a suo avviso, durante lo svolgimento del giudizio, era stata approvata la legge Sblocca Italia (Legge 133/2014), in base alla quale sono consentiti i mutamenti di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale.
Tuttavia, anche se, dopo i lavori, l’immobile ha mantenuto la categoria residenziale, i giudici hanno sottolineato che dovevano essere prese in considerazione le violazioni al Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) e al Regolamento edilizio comunale.
In base al T.U. dell’edilizia, sono ammesse variazioni entro il 2% delle misure progettuali.
Quelle rilevate dal Comune erano invece del 5%.
Non solo. Oltre all’accorpamento del sottotetto, era stata incrementata l’altezza del colmo della falda in modo da rendere più alti e meglio utilizzabili i locali.
I giudici hanno stabilito quindi che, nella fattispecie, si era in presenza di variazioni essenziali al permesso di costruire.
Per questo è stato bocciato il ricorso e condannato il responsabile al pagamento della multa.

11/01/2016

I PRIVATI POTRANNO COMPRARE LA CASA IN LEASING

Dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 anche i privati potranno comprare la prima casa tramite leasing.

Il leasing immobiliare è una particolare forma di finanziamento per acquistare casa.
La Legge di Stabilità 2016 chiarisce che con il contratto di locazione finanziaria, la banca (o l’intermediario finanziario) si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile, su scelta e indicazione dell’utilizzatore che pagherà un canone "affitto" per un periodo di tempo concordato; alla scadenza del contratto l'utilizzatore potrà riscattare la casa ad un prezzo prestabilito.

Il corrispettivo, o canone, che l’utilizzatore pagherà all’intermediario dovrà tener conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.
Il canone di locazione quindi è assimilabile ad una sorta di rata di mutuo, anche se in questa modalità solo in seguito e in base alle condizioni del contratto l’utilizzatore decide di acquistare l’immobile.

In caso di risoluzione del contratto per colpa dell'utilizzatore, il concedente o intermediario avrà diritto alla restituzione del bene. In caso di difficoltà da parte dell’utilizzatore, come la perdita del lavoro, sarà possibile sospendere il pagamento del canone periodico per una sola volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi. La sospensione non comporterà nessuna commissione o ulteriore spesa.

La Legge prevede inoltre una detrazione fiscale del 19% per i giovani sotto i 35 anni con un reddito fino a 55 mila euro che decidano di ricorrere alla locazione finanziaria (leasing) in alternativa al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale; il limite massimo della detrazione è pari a 8 mila euro annui (per i mutui il limite massimo è di 4 mila euro dei soli interessi).
Inoltre per favorire il riscatto finale dell’immobile è prevista una detrazione del 19% sulla maxi rata finale per l'acquisto del bene, per un importo detraibile non superiore a 20.000 euro.
Le agevolazioni si applicano, dimezzate, anche agli over 35. La detrazione sul canone sarà massimo di 4.000 euro annui e sulla maxirata finale sarà di 10.000 euro annui. Sono previste agevolazioni anche sull'imposta di registro sui contratti di locazione finanziaria stipulati: l’imposta si applica nella misura dell’1,5% per gli atti di trasferimento nei confronti di banche ed intermediari che esercitano attività di leasing finanziario di abitazioni non “di lusso” e per gli atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria relativi a immobili “non di lusso”.

A chi conviene? Il leasing immobiliare è un provvedimento che viene in aiuto di quanti non hanno la possibilità di accedere ad un mutuo per acquistare casa.
Il mutuo infatti è una forma di finanziamento con requisiti più rigidi in quanto è richiesto il possesso di una certa quantità di denaro al momento dell’acquisto.
In generale il mutuo può coprire fino all'80% del valore dell'immobile, ma in questi ultimi tempi si ferma anche al solo 50-60%. Inoltre sono favoriti coloro che hanno tipologie di contratto di lavoro più solide.

Il leasing immobiliare invece permette al soggetto beneficiario di non corrispondere nessuna caparra iniziale al proprietario dell'immobile e prevede che i soldi pagati mensilmente per “l’affitto” saranno scontati dal prezzo finale dell’immobile, nel caso in cui l’utilizzatore opti per l’acquisto dell’immobile.

Altro aspetto importante, il leasing non prevede la sottoscrizione dell'ipoteca sull'immobile e la rendita della casa con leasing immobiliare non costituisce elemento utile per il calcolo del reddito imponibile.

28/12/2015

EDIFICI ABUSIVI.
I VICINI POSSONO SEMPRE CHIEDERNE LA DEMOLIZIONE

Una recente sentenza del Consiglio di Stato, n. 2556/2015, conclude che i proprietari degli immobili situati in zone confinanti o limitrofe a quelle interessate da un permesso di costruire possono sempre impugnare i titoli abilitativi che incidono sulle condizioni dell’area e che possono quindi pregiudicare la loro proprietà, l’assetto edilizio, urbanistico e ambientale della zona.
In sostanza, per poter agire, non è necessaria la prova di un danno specifico, perché il danno a tutti i membri della collettività è insito nella violazione edilizia.

21/12/2015

LE ATTIVITA' AL P.T. COMMERCIALI PROSPICIENTI LA STRADA NON POSSONO ESSERE TRASFORMATE IN ABITAZIONI

Con sentenza 5084/2015 il CdS ha stabilito che i locali commerciali che si affacciano sulla strada non possono essere trasformati in abitazioni.

Nella fattispecie, il proprietario di un negozio con antistante cortile, situati al piano terra di un edificio, ha richiesto il permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale.

Il Comune ha negato l’autorizzazione in quanto lo strumento urbanistico vigente vieta i cambi di destinazione d’uso dei locali prospicienti su aree pubbliche.

Il proprietario ha ritenuto di avere motivi per produrre ricorso sostenendo che il cortile, anche se confinante con la strada pubblica, è privato e costituisce una pertinenza del suo locale.

Sia il T.A.R. che il Consiglio di Stato hanno però bocciato il ricorso spiegando che il cortile non essendo una una corte interna dell’edificio, ma la porzione di stacco tra il fabbricato e la strada pubblica rappresenta uno strumento per agevolare l’ingresso del pubblico nel negozio.

Anche se il negozio si affaccia sul cortile, questo non crea una divisione rispetto alla strada e quindi di fatto il locale si affaccia direttamente sulla strada pubblica ed il ricorso per il cambio di destinazione d’uso è stato respinto.

11/12/2015

SI POSSONO ARREDARE I TERRAZZI ... NON I LASTRICI SOLARI

I gazebo e arredi possono essere installati sui terrazzi senza dover chiedere autorizzazioni.

Il chiarimento è arrivato dal Consiglio di Stato con la sentenza 177/2015.

Attenzione però lo spazio scoperto deve essere un Terrazzo e non un Lastrico Solare, e per capire la differenza non servono norme regolamentari, ma è sufficiente valutarne le caratteristiche architettonico-strutturali.

01/12/2015

01/12/2015

LEGGE DI STABILITA’ 2016. ALTRE NOVITA’ … DA RICONFERMARE CHIARAMENTE

Un’ulteriore novità potrebbe partorire dalla Legge di Stabilità 2016.
Ovvero l’estensione dell’ecobonus del 65% per gli interventi di rimozione dell’amianto.
Attualmente alle imprese che intervengono nella rimozione dell’amianto è riconosciuto un credito di imposta pari al 50%. Peraltro l’agevolazione d’imposta non è riconosciuta per gli interventi di importo inferiore a 20 mila euro.
La Commissione Ambiente della Camera ha proposto, tra le altre cose, di estendere l’Ecobonus agli interventi di rimozione dell’amianto e di valutare l’ampliamento dei lavori che possono usufruire della detrazione.
Citando Trapattoni: “meglio dire gatto quando ce l’hai nel sacco”. Aspettiamo quindi che diventi Legge.

24/11/2015

SEMPLIFICAZIONI PER I PICCOLI IMPIANTI FOTOVOLTAICI

Nuove procedure per l’installazione di impianti fotovoltaici sui tetti di casa.

E’ entrato in vigore, con il D.M. 19/05/2015, il Modello Unico per l’installazione dei piccoli impianti fotovoltaici (fino a 20 kWp) posti sui tetti degli edifici.

La procedura semplificata prevede due momenti, entrambi “on line”:
- Compilare, e spedire al gestore di rete, la domanda completa dei dati di chi la presenta, i dati catastali dell’immobile; descrizione dell’impianto, ecc
- A fine lavori inviare, la comunicazione contenente le dichiarazioni di rispetto nelle norme ed accettazione dei regolamenti di esercizio.

Il Gestore di rete entro 20 giorni lavorativi dalla ricezione della domanda (fase 1) verifica la compatibilità della stessa, compreso che per la connessione siano previsti lavori semplici limitati all’installazione del gruppo di misura (contatore).
In caso di esito positivo l’iter di connessione è avviato automaticamente.
Il Gestore di rete informa quindi il richiedente e provvede ad inviare una copia del modello unico al Comune e al GSE, a caricare i dati dell’impianto sul portale di Terna e ad addebitare al richiedente gli oneri per la connessione.
Qualora invece il Gestore di rete riscontri la necessità di effettuare lavori complessi per la connessione, o comunque non limitati all’installazione del contatore, invia al richiedente il preventivo per la connessione.

Dopo la fine dei lavori, il richiedente deve inviare al Gestore di rete la seconda parte del Modello Unico (fase 2).
In questa fase si prende visione e si accetta il regolamento d’esercizio e il contratto di scambio sul posto.
Alla ricezione del Modello Unico, il Gestore di rete invia una copia al Comune e al GSE.

Per poter accedere a questa procedura più snella le caratteristiche principali da rispettare sono:
- L’installazione dell’impianto FV non deve essere subordinata al rilascio di titoli abilitativi, per cui deve rientrare alla lettera m) dell’art. 7 della L.R. 15/2013
- L’impianto deve essere realizzato da clienti finali già dotati di punti di prelievo attivi in bassa tensione
- L’impianto dovrà avere una potenza non superiore a quella già disponibile in prelievo con il limite massimo di 20 kWp di potenza nominale
- Dovrà essere richiesto l’accesso al regime di “scambio sul posto
- L’impianto dovrà essere realizzato sulle coperture degli edifici
- Non deve essere già presente un impianto fotovoltaico a servizio dell’immobile