14/11/2017
DOMANDA
E' ammesso in giurisprudenza un utilizzo della cosa comune purchè rimanga nei limiti di legge?
Come deve qualificarsi la condotta del condòmino che dal proprio terrazzo esclusivo apre un varco nell’adiacente lastrico condominiale, apponendovi un cancelletto divisorio e collocando alcuni vasi con piante, un tavolo e delle sedie nella parte comune?
In particolare deve parlarsi di abuso o si tratta di un uso legittimo del bene comune?
RISPOSTA
La situazione in fatto riferita in quesito va inquadrata nella fattispecie dell’art.1102 cod.civ., il quale sostanzialmente stabilisce il diritto del comproprietario di servirsi della cosa comune, apportandovi a proprie spese le modifiche necessarie al migliore utilizzo, senza alterarne la destinazione e senza impedirne il pari uso altrui.
E' ammesso in giurisprudenza anche un utilizzo più intenso della cosa comune da parte del singolo comproprietario al fine di ritrarre dalla cosa utilità peculiari e specifiche, purchè tale utilizzo rimanga nei limiti di legge anzidetti.
Si tratta quindi di verificare se la condotta del comproprietario sopra descritta integri o meno una violazione del disposto di legge.
Indubbiamente la condotta riferita potrebbe sembrare prodromica all’appropriazione del bene comune per renderlo, in futuro, di esclusivo dominio dell’utilizzatore.
Tuttavia l’esame del singolo fatto non può sconfinare nell’esame congetturale delle possibili intenzioni del condòmino stesso.
Al momento i fatti narrati in quesito, per quanto siano sicura fonte di malintesi fra i condòmini, non sembrano integrare gli estremi di una violazione del disposto dell’art.1102 cod.civ., né appaiono univocamente diretti all’illegittima attrazione del lastrico comune nella sfera di disponibilità esclusiva del singolo.
La violazione circa il rispetto dello specifico obbligo di consentire il pari utilizzo del bene agli altri condòmini dovrà valutarsi anche con riferimento alle dimensioni della rimanente parte del lastrico ed alle utilità anche eventuali, potenziali e concorrenti che essi potrebbero ritrarne.
Sembra quindi opportuno riferire la posizione della giurisprudenza in materia:
“Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio, ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini), e, quale superficie terminale dell'edificio, esso svolge l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, ed in particolare come terrazzo, nel qual caso anche l'uso esclusivo da parte di un solo condomino non integra violazione dell'art. 1120 cod. civ., non venendo comunque meno la suindicata funzione primaria” (Cass 16-2-2005 n.3102).
Conformi anche Cass. 5162/90 e Cass. 3696/88.
Fra le pronunce più recenti si deve segnalare la seguente:
“In tema di condominio negli edifici, al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell'edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi”. (Cass.21-9-2011 n.19207)
In senso conforme, vedasi anche Cassazione ordinanza 18 gennaio 2011 n. 1062, Cass. 14 giugno 2006 n. 13752, Cass. 19 gennaio 2006 n. 972, Cass.28 gennaio 2005 n. 1737.
Ad analoghe conclusioni arriva anche una pronuncia di merito:
“Si verifica abuso della cosa comune, ai sensi della disposizione di cui all'art. 1102, quando vi sia alterazione della sua destinazione ovvero l'impedimento del pari uso di essa da parte degli altri partecipanti alla comunione. Pertanto nessuno deve impedire agli altri di fare uso della cosa secondo la sua destinazione e quando tale destinazione sia quella propria di una pertinenza di un'abitazione e, contemporaneamente, di una attività commerciale è normale solo l'uso che non alteri anche l'estetica, la tranquillità, il decoro e l'ordine esterno del fabbricato”. (Sulla base di tale principio la Corte ha escluso che l'appellante potesse utilizzare la corte esterna del fabbricato, nella contitolarità dell'appellante medesimo e dell'appellato, come sala all'aperto della propria attività di ristorazione). (Corte d'Appello Roma, Sent. 21 dicembre 2010, n. 5344).
Nel caso di specie l’apertura del cancelletto divisorio con il terrazzo esclusivo e la collocazione di piante e altre suppellettili da parte del condòmino non ha alterato la destinazione del bene comune, avente funzione di copertura dell’edificio.
Quanto al rispetto dell’altrui pari utilizzo, la questione dovrà essere discussa in assemblea.
Ufficio legale Anaci Roma
