14/12/2021
REGOLARITÀ CATASTALE
Il notaio, prima della stipula degli atti di vendita dei fabbricati, deve verificare che l’immobile sia regolarmente censito in catasto a nome del legittimo proprietario (o titolare del diritto reale), il quale deve dichiarare che i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto corrispondono allo stato di fatto del fabbricato.
La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto, e dunque l’invalidità della compravendita o dell’atto relativo all’immobile.
Non è possibile vendere un fabbricato, se non è regolarmente dichiarato in catasto, ma neppure se l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà, se la planimetria depositata in catasto non raffigura esattamente lo stato di fatto dell’immobile, o se gli altri dati caratteristici dell’immobile (consistenza, categoria, classe e rendita catastale) non sono aggiornati.
Si tratta di situazioni che si verificano con una certa frequenza.
Può anche accadere che in catasto non risulti depositata la planimetria del fabbricato (per gli accatastamenti più vecchi), o che la planimetria depositata non corrisponda allo stato di fatto dell’immobile, per un errore iniziale o perché non è stata aggiornata in occasione di piccole modifiche (apertura di una finestra, spostamento di una parete ecc). Nelle planimetrie degli appartamenti, inoltre, potrebbe non essere riportata la cantina, oppure la cantina riportata potrebbe non essere quella giusta. Infine, è possibile che in seguito a una ristrutturazione del fabbricato la categoria e la classe attribuite (e di conseguenza la rendita catastale) non corrispondano più alla realtà.
Come è cambiata, la fase preparatoria al rogito notarile? La prima novità riguarda la planimetria del fabbricato. Già in precedenza veniva spesso consegnata dal venditore al notaio, insieme all’atto di provenienza e agli altri documenti della casa. Oggi questo diventa un obbligo inderogabile. Il notaio deve verificare che esista in catasto una planimetria che rappresenta l’immobile, dunque il venditore gli deve consegnare la copia recente della planimetria “ufficiale”, quella rilasciata dall’Agenzia del territorio e corrispondente all’originale depositato in catasto. Non basta, dunque, una planimetria qualsiasi, redatta dal tecnico, ma deve risultare che si tratta di quella depositata in catasto.
La copia della planimetria catastale deve essere recente.
Al momento dell’atto, il venditore deve dichiarare sotto la propria responsabilità che la planimetria depositata in catasto (e di cui viene allegata copia all’atto notarile) è conforme allo stato di fatto dell’immobile. Il venditore deve inoltre dichiarare la conformità allo stato di fatto di tutti i dati catastali del fabbricato, riportati nell’atto. La dichiarazione del venditore può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato alla presentazione di atti di variazione catastale. Se la planimetria o i dati catastali non corrispondono alla realtà, devono essere aggiornati (con l’intervento di un tecnico, a spese del venditore), prima del rogito. Ecco perché è opportuno verificare la situazione catastale fin dal momento della firma del contratto preliminare, per evitare che sorprese dell’ultimo minuto costringano a rinviare la data prevista per il rogito.
L’Agenzia del Territorio ha precisato che quando la planimetria catastale non riproduce fedelmente la situazione attuale dell’immobile, l’intestatario deve presentare, prima del rogito, una denuncia di variazione, allegando la planimetria aggiornata. Questo sia che si tratti di una difformità originaria, cioè dovuta a un’errata rappresentazione nella planimetria depositata in precedenza, sia che derivi da modifiche eseguite successivamente, e non comunicate al catasto.
La legge di conversione del decreto ha precisato che la conformità della planimetria allo stato di fatto dell’immobile deve essere verificata “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. Questa precisazione consente all’intestatario di attestare la conformità della planimetria anche in presenza di lievi modifiche interne, come lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo, che pur variando la superficie utile dei vani interessati non modificano il numero dei vani e la loro funzionalità, e quindi non comportano una variazione della rendita catastale, come ha chiarito l’Agenzia del Territorio. Deve trattarsi, comunque, di modifiche veramente minime. Nei casi dubbi, la mancata modifica del numero dei vani e della funzionalità dovrà essere attestata da un tecnico, quindi sarà più semplice depositare una nuova planimetria aggiornata, come auspica la stessa Agenzia del Territorio.
E’ invece considerato obbligatorio l’aggiornamento della planimetria in caso di rilevante ridistribuzione degli spazi interni, realizzazione di nuovi servizi igienici, realizzazione di soppalchi, modifica nell’utilizzo di balconi e terrazze, utilizzazione del retrobottega di un negozio come spazio destinato alla vendita.
Il notaio deve verificare direttamente, sotto la propria responsabilità, la corrispondenza tra l’intestazione catastale dell’immobile e i diritti risultanti dai registri immobiliari. In caso di difformità, occorre aggiornare la situazione catastale prima del rogito, eseguendo il cosiddetto “preallineamento”, se le volture dei passaggi precedenti erano state presentate ma non recepite dal catasto, oppure presentando le volture catastali che a suo tempo erano state omesse. A tutto questo può provvedere il notaio, a spese del venditore. Solo in casi particolari, quando un intervento preventivo di allineamento catastale non è attuabile, l’allineamento potrà avvenire dopo il rogito, contestualmente alla voltura catastale dell’atto eseguita dal notaio mediante il cosiddetto “modello unico”, ma sempre a spese del venditore.
Le nuove norme, oltre che alle compravendite, si applicano a tutti gli atti che trasferiscono la proprietà di un fabbricato (per esempio le donazioni e le permute), agli atti che costituiscono o trasferiscono un diritto reale (per esempio l’usufrutto o la nuda proprietà), alle costituzioni e modifiche di servitù e alle divisioni. La legge di conversione ha invece espressamente escluso dall’applicazione delle nuove norme gli atti che costituiscono, modificano o estinguono ipoteche, che invece erano compresi nella definizione originaria del decreto entrato in vigore il primo luglio 2010. Oggi, pertanto, non è più obbligatorio regolarizzare la situazione catastale del fabbricato per poter ottenere un mutuo ipotecario.
Le nuove regole fanno riferimento a tutti i “fabbricati già esistenti” e alle “unità immobiliari urbane”. L’Agenzia del Territorio (Circolare n. 2 del 9 luglio 2010) ha chiarito che si intendono dunque esclusi dalla nuova normativa:
– le particelle censite al catasto terreni;
– le aree urbane e il lastrici solari, iscritti al catasto fabbricati con indicazione della sola superficie
– i fabbricati iscritti in catasto come “in corso di costruzione” o “in corso di definizione”, sempre che non siano ancora stati ultimati o definiti;
– i fabbricati iscritti in catasto come “unità collabenti”, in quanto non più abitabili o utilizzabili per l’uso a cui sono destinati.
L’Agenzia del Territorio (Circolare n. 3 del 10 agosto 2010) ha precisato inoltre che si intendono esclusi dalla nuova normativa anche i cosiddetti “beni comuni non censibili”, cioè i beni comuni a più unità immobiliari e privi di rendita catastale, come per esempio scale, androni, aree comuni di passaggio, cortili condominiali, che non presentano un’intestazione catastale e per i quali non è neppure prevista la redazione di una planimetria. Le nuove regole si applicano invece ai cosiddetti “beni comuni censibili”, come per esempio l’alloggio del portiere, che pur essendo comuni a tutti i condomini hanno una rendita catastale, e per i quali la planimetria deve essere depositata in catasto.
Fonte: siti notarili internet
