Italcase

22/07/2026

Atto senza conformità catastale, notaio responsabile anche dopo la «correzione».

La Cassazione (sentenza n. 22902/2026) chiarisce che la successiva conferma dell’atto nullo non estingue l’illecito disciplinare che si consuma al momento della stipula

La redazione di un atto di compravendita privo della dichiarazione di conformità catastale comporta la responsabilità disciplinare del notaio. La successiva conferma dell’atto, oggi consentita dal Dl n. 50/2017, non elimina l’illecito già commesso.

Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza n. 22902/2026, accogliendo il ricorso dell’Archivio notarile distrettuale di Como.

I giudici di merito avevano escluso la responsabilità del notaio, ritenendo che la conferma dell’atto, intervenuta due anni dopo, avesse sanato la nullità anche sotto il profilo disciplinare.

La Cassazione ha invece chiarito che il divieto previsto dall’art. 28 della legge notarile riguarda tutti gli atti affetti da nullità, totale o parziale. L’illecito si consuma nel momento stesso in cui il notaio riceve l’atto nullo e ha quindi natura istantanea.

La successiva conferma dell’atto può produrre effetti sul piano civilistico, consentendone la conservazione, ma non cancella la responsabilità disciplinare già maturata.

L’eliminazione successiva della causa di nullità potrà essere valutata soltanto ai fini della gravità della condotta e della determinazione della sanzione.

29/06/2026

# **IL MERCATO MONDIALE È ARRIVATO IN ITALIA. MA SIAMO DAVVERO PRONTI A COMPETERE?**

Quello che sta accadendo in Costa Smeralda racconta molto più di una semplice stagione immobiliare di lusso.

Racconta come stanno cambiando il potere, la ricchezza e il controllo dei territori più esclusivi d’Italia.

Le grandi ville sarde, quelle da decine o centinaia di milioni di euro, non sono più semplici residenze private.

Sono asset globali.

Ieri il baricentro era rappresentato dagli oligarchi russi, protagonisti della stagione d’oro tra la fine degli anni Novanta e i primi Duemila.

Oggi lo scenario cambia.

Entrano in campo miliardari americani legati alla tecnologia, grandi patrimoni internazionali, fondi, sceicchi arabi e capitali globali.

La vendita di Villa Certosa per una cifra vicina ai 350 milioni di euro non è solo una notizia immobiliare.

È il simbolo di una trasformazione profonda.

Una dimora privata diventa operazione finanziaria, immagine di potere, destinazione turistica ultra-esclusiva, possibile resort di altissimo livello.

E lo stesso accade per altre proprietà iconiche della Sardegna: ville fronte mare, borghi privati, residenze pieds dans l’eau, complessi immobiliari con suite, piscine, servizi e accessi riservati.

Il mercato non guarda più soltanto ai metri quadrati.

Guarda alla posizione.

Alla scarsità.

Alla vista mare.

Alla protezione del capitale.

Alla possibilità di possedere un pezzo irripetibile di territorio.

Per questo una villa può valere 8 milioni, 10 milioni, 160 milioni o persino 350 milioni.

Il prezzo non nasce più solo dall’immobile.

Nasce dal contesto.

E qui si apre il vero tema.

Quando il super lusso acquista interi pezzi di costa, cosa accade al territorio?

Quando capitali internazionali fuori scala comprano immobili, spiagge, accessi, ville e progetti turistici, quale spazio resta alle comunità locali?

La Sardegna diventa così un laboratorio immobiliare estremo.

Da un lato attrae ricchezza, investimenti, turismo d’élite e visibilità mondiale.

Dall’altro rischia di trasformare il paesaggio in prodotto finanziario, espellendo progressivamente chi quel territorio lo vive davvero.

Il caso di Cala Finanza, con il progetto di hotel cinque stelle, ville, servizi, porto turistico e campo da golf, conferma che la pressione immobiliare non riguarda solo ciò che è già costruito.

Riguarda anche ciò che si vuole costruire.

La fame di mattone fronte mare non conosce crisi.

Ma il punto non è demonizzare il lusso.

Il punto è governarlo.

Perché il mercato immobiliare di pregio è una risorsa straordinaria solo se viene inserito dentro una visione: tutela del territorio, trasparenza delle operazioni, sostenibilità urbanistica, controllo documentale, professionalità degli operatori e rispetto delle comunità locali.

La Costa Smeralda oggi ci dice una cosa molto chiara:

l’immobile non è più soltanto casa.

È finanza.

È potere.

È geopolitica.

È controllo del paesaggio.

Ed è proprio per questo che il settore immobiliare italiano deve fare un salto culturale.

Mentre il mercato immobiliare diventa mondiale, finanziario, internazionale e sempre più complesso, la normativa italiana sulla mediazione resta ferma a un impianto ormai superato.

La Legge 39/1989 ha avuto un ruolo importante, ma oggi non basta più.

Non ha previsto l’obbligo per il proprietario di conferire un incarico professionale scritto al mediatore.

Non ha disciplinato in modo moderno la figura del Property Finder.

Non ha valorizzato il Libro Casa, inteso come fascicolo documentale e certificativo capace di verificare, prima dell’immissione sul mercato, la regolarità urbanistica, catastale, documentale e lo stato legittimo dell’immobile.

Eppure, in un mercato dove una villa può valere decine o centinaia di milioni di euro, non si può più pensare che l’intermediazione resti affidata a prassi deboli, incarichi verbali, documenti incompleti e controlli successivi.

In altre parti del mondo, la competizione immobiliare si fonda su regole più strutturate, incarichi professionali più chiari, ruoli distinti, maggiore tracciabilità, sistemi MLS, due diligence preventiva e modelli operativi capaci di tutelare meglio venditori, acquirenti e operatori.

In Italia, invece, continuiamo troppo spesso a muoverci dentro un sistema che non ha ancora compreso fino in fondo la nuova dimensione globale del mercato.

Il futuro della mediazione immobiliare passa da qui:

incarico scritto obbligatorio,
ruoli professionali chiari,
Property Finder riconosciuto,
Libro Casa certificato,
controlli preventivi,
MLS,
dati condivisi,
responsabilità definite.

Perché se il capitale mondiale arriva in Italia, anche la professione immobiliare italiana deve essere pronta a competere con il mondo.

Non possiamo attrarre investitori globali con regole locali rimaste indietro.

**Centro Studi Italcase**
**Italian Real Estate Network**

25/06/2026

Pier Silvio Berlusconi: dove vive oggi e cosa succede alla villa di Portofino
Pier Silvio Berlusconi ha scelto da tempo la Liguria come punto di riferimento familiare.
Nel 2022 Berlusconi ha acquistato Villa San Sebastiano a Portofino, storica dimora affacciata sul Golfo del Tigullio. La proprietà, dal valore stimato superiore ai 20 milioni di euro, si estende per circa 1.300 metri quadrati e comprende camere, ampi spazi esterni, piscina, parco, uliveto, vigneto e una ca****la votiva.
L’edificio, di origine cinquecentesca, ha avuto nel tempo diverse destinazioni: da convento a rifugio durante la Seconda Guerra Mondiale, fino alla trasformazione in residenza privata negli anni Settanta, con un importante intervento firmato dall’architetta G*e Aulenti.
Nonostante l’acquisto, la coppia non si sarebbe ancora trasferita stabilmente nella villa. Secondo quanto riportato da diverse fonti, Pier Silvio Berlusconi, Silvia Toffanin e la famiglia continuerebbero infatti a vivere presso il Castello di Paraggi, conosciuto anche come Villa Bonomi Bolchini, elegante residenza situata tra Portofino e Santa Margherita Ligure.
Il mancato trasferimento a Villa San Sebastiano sarebbe legato ai lavori di ristrutturazione e ad alcune valutazioni tecniche sulla proprietà. Negli ultimi mesi sono circolate diverse indiscrezioni, poi ridimensionate, anche sull’ipotesi di un accesso diretto al mare, progetto che non risulterebbe previsto per via della posizione elevata della villa.
L’acquisto di Villa San Sebastiano resta comunque un’operazione immobiliare di grande rilievo, non solo per il valore economico, ma anche per l’importanza storica e architettonica dell’immobile. In un territorio esclusivo come Portofino, dove le dimore di pregio attirano sempre più investitori internazionali, l’intervento rappresenta anche una forma di tutela del patrimonio immobiliare italiano.

20/06/2026

Cedolare secca: possibile anche se il conduttore è una cooperativa sociale ONLUS?

La questione riguarda i casi in cui il proprietario di un immobile abitativo intenda concederlo in locazione non direttamente a una persona fisica, ma a un ente non commerciale, come una cooperativa sociale ONLUS. Secondo l’orientamento richiamato, l’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche in relazione a contratti di locazione conclusi con enti pubblici o privati non commerciali. Tra questi rientrano anche le cooperative sociali, considerate ONLUS di diritto ai sensi della legge n. 381 del 1991. La condizione essenziale è che nel contratto di locazione sia indicata in modo espresso la destinazione dell’immobile ad uso abitativo. Non basta quindi la natura abitativa dell’unità immobiliare: è necessario che l’utilizzo concreto dell’immobile sia destinato a finalità abitative e risulti coerente con gli scopi istituzionali della cooperativa. In presenza di questi presupposti, risulta soddisfatto il requisito della destinazione dell’immobile a finalità abitative previsto dalla disciplina della cedolare secca e chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26/E del 1 giugno 2011, paragrafo 1.2. Per i proprietari che intendono locare un immobile a enti, cooperative o soggetti del Terzo settore, è quindi fondamentale prestare particolare attenzione alla corretta formulazione del contratto. La destinazione abitativa deve essere chiara, documentata e coerente con l’effettivo utilizzo dell’immobile.

13/06/2026

Affitto in nero: cos’è, quali rischi comporta e come regolarizzarlo

Si parla di affitto in nero quando un immobile viene concesso in locazione senza che il contratto venga regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate o per un contratto totalmente non dichiarato, spesso basato su accordi verbali o pagamenti in contanti, oppure con un contratto registrato a un canone inferiore rispetto a quello realmente pagato.

La normativa prevede che i contratti di locazione siano registrati entro 30 giorni dalla firma. In mancanza di registrazione, il contratto può essere considerato nullo e le parti si espongono a conseguenze fiscali e civili.

Per il proprietario, l’affitto in nero comporta innanzitutto il rischio di accertamenti fiscali con conseguente pagamento delle imposte non versate, delle sanzioni e degli interessi maturati. Oltre agli aspetti fiscali, il proprietario perde anche importanti tutele civili. In caso di mancato pagamento da parte dell’inquilino, non potrà utilizzare con la stessa efficacia gli strumenti ordinari previsti per un contratto regolarmente registrato, come la procedura di sfratto per morosità.

Anche l’inquilino non è privo di rischi. Può essere chiamato a rispondere dell’imposta di registro non versata. Inoltre, l’assenza di un contratto regolare rende più difficile far valere diritti, durata dell’accordo, deposito cauzionale e condizioni pattuite.

Un affitto in nero può essere segnalato all’Agenzia delle Entrate o alla Guardia di Finanza. Per dimostrare l’esistenza del rapporto locativo possono essere utili bonifici, assegni, ricevute, bollette intestate all’inquilino, messaggi, email, registrazioni lecite o testimonianze.

In caso di denuncia, se l’inquilino dimostra il rapporto di locazione e la mancata registrazione, può rivolgersi al giudice per chiedere il riconoscimento del contratto e la definizione di condizioni conformi alla normativa.

La soluzione più corretta è procedere alla regolarizzazione prima di ricevere un accertamento formale. Lo strumento utilizzabile è il ravvedimento operoso, che consente di registrare il contratto in ritardo pagando sanzioni ridotte in base al tempo trascorso e alla situazione specifica.

In conclusione, l’affitto in nero può sembrare una soluzione conveniente nel breve periodo, ma espone proprietario e inquilino a rischi molto superiori al presunto risparmio iniziale. Registrare correttamente il contratto significa tutelare entrambe le parti, rendere chiari gli accordi e prevenire contestazioni future.

21/05/2026

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Collaborare nel settore immobiliare funziona davvero solo quando c’è metodo.In questo video presentiamo Italcase Italian Real Estate Network: un modello di c...

21/05/2026

Collaborare nel settore immobiliare funziona davvero solo quando c’è metodo.

Italcase Italian Real Estate Network nasce per organizzare la collaborazione tra consulenti Italcase, professionisti, uffici immobiliari e realtà che vogliono lavorare in rete in modo strutturato, tracciato e produttivo.

Con Italcase Network ogni attività segue regole chiare: autorizzazioni, permessi, livelli operativi, registrazioni e protocolli condivisi.

Al centro c’è una piattaforma digitale MLS e Social AI, assistita dall’intelligenza artificiale, pensata per gestire immobili, attività, consulenti, assistenti, contatti e opportunità operative in modo più ordinato.

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15/05/2026