26/09/2016
Come funziona l'affitto con riscatto
NB Il nostro è solo un post informativo per spiegare questa formula contrattuale. Non è detto che le agenzie abbiano soluzioni da proporre.
Il “rent to buy”, o “affitto con riscatto”, è una forma contrattuale che sta prendendo piede negli ultimi tempi ed è sempre più in crescita. Questa formula permette all’inquilino di acquistare l’immobile entro una determinata data e al prezzo prefissato in fase di stipula del contratto, dedotto, in tutto o in parte, quanto versato per il godimento dell’immobile.
QUADRO NORMATIVO
• L’affitto con riscatto è disciplinato dall’art. 23 del decreto-legge “Sblocca Italia” (133/2014), convertito in legge 164/2014.
• Al detentore dell’immobile può essere attribuito il diritto (opzione di acquisto) o imposto l’obbligo (come nel preliminare di vendita) di acquistare l’immobile che costituisce l’oggetto del contratto.
• Il contratto può essere stipulato indifferentemente da persone fisiche o giuridiche e può riguardare immobili abitativi e non.
• La durata, l’obbligatorietà dell’acquisto e la quota dei canoni da sottrarre dal prezzo di vendita sono liberamente stabilite dalle parti. • Il contratto di “rent to buy” deve essere stipulato per atto notarile e viene trascritto nei registri immobiliari, come i preliminari di compravendita conclusi per atto pubblico. A differenza del preliminare, però, la trascrizione del “rent to buy” mantiene i propri effetti per tutta la durata del contratto (ma comunque per non più di dieci anni).
• In caso di mancato esercizio del diritto di opzione da parte dell’inquilino, il concedente avrà diritto alla restituzione dell’immobile e potrà trattenere, secondo quanto stabilito dalle parti, una quota oppure l’intero importo dei canoni versati.
• Se il contratto viene risolto per inadempimento del concedente, lo stesso dovrà restituire all’inquilino la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
• In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue e non è soggetto ad azione revocatoria (art. 67 della legge fallimentare) se è stato concluso ad un giusto prezzo e l’immobile è destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente (o di suoi parenti o affini) oppure la sede principale dell’attività d’impresa dell’acquirente. VANTAGGI PER IL CONDUTTORE-FUTURO ACQUIRENTE
• Entra immediatamente nella disponibilità dell’immobile che vuole acquistare.
• La trascrizione lo tutela nei confronti dei terzi.
• I canoni di locazione non si “perdono” ma vanno computati, in tutto o in parte, nel prezzo di riscatto dell’immobile.
• Al momento dell’acquisto il mutuo sarà di minore entità (essendo minore il prezzo di acquisto dal quale, come più volte precisato, dovranno essere dedotti, in tutto o in parte, i canoni versati). In questo modo si può rientrare più facilmente nei parametri richiesti dalle banche.
• Si risparmiano gli oneri finanziari del mutuo, perché lo si accenderà solo quando si eserciterà l’opzione di acquisto.
• Chi deve vendere la vecchia abitazione per poter riacquistare potrà farlo con maggior tempo a disposizione.
VANTAGGI PER IL LOCATORE-FUTURO VENDITORE
• Il corrispettivo per il godimento dell’immobile è normalmente maggiore di quello di una normale locazione.
• Il conduttore è incentivato ad acquistare l’immobile e ne avrà tutto l’interesse perché potrà “patrimonializzare” le somme versate a titolo di locazione.
• Il concedente potrà vendere a prezzi di mercato.
