02/11/2017
NUDA PROPRIETÀ: COSA BISOGNA SAPERE
Spesso si parla di nuda proprietà. Se siete interessati a questa forma di compravendita o se volete semplicemente saperne di più, leggete questi punti.
COSA SIGNIFICA VENDERE LA SOLA NUDA PROPRIETÀ DI UN IMMOBILE?
• Vuole dire vendere la propria abitazione, trattenendo per sé il diritto di usufrutto (operazione da prendere in considerazione per soggetti già di una certa età).
• Questo diritto reale di godimento può essere contratto (al momento dell'atto di vendita della casa) o per un tempo determinato o anche per tutta la vita dell'usufruttuario.
• Chi vende incassa il corrispettivo pattuito, che può essergli utile per il prosieguo della propria esistenza, ma non deve abbandonare l'immobile, può continuare ad abitarlo, o addirittura, se decide di andare a vivere altrove (da un figlio o in un istituto di cura), può locarlo ed incassare il relativo canone.
• Chi acquista spende meno (il corrispettivo sarà stabilito in funzione dell'età del venditore/usufruttuario), ma entrerà in possesso del bene solo al momento in cui cesserà l'usufrutto (normalmente con la morte dell'usufruttuario). Di conseguenza si tratta di un contratto aleatorio, cioè con una componente di rischio: prima cesserà l'usufrutto, e migliore sarà stato l'investimento.
QUALI SONO I DOVERI DELL'USUFRUTTUARIO?
• L'usufruttuario può godere in modo ampio del suo bene, ma non può cambiarne la destinazione economica.
• Sono a suo carico le spese di amministrazione e manutenzione ordinaria, nonché le riparazioni straordinarie nel caso in cui queste dipendano da mancata manutenzione ordinaria. Deve però corrispondere al n**o proprietario gli interessi sulle somme spese per le riparazioni straordinarie. Quanto detto sopra, relativamente alla ripartizione delle spese, vale anche per le spese condominiali, ordinarie o straordinarie.
• Deve pagare tutte le imposte gravanti sull'immobile, finché dura il suo diritto.
• È anche possibile cedere il proprio diritto di usufrutto, ma nei limiti della durata dell'usufrutto.
COSA SPETTA E COSA PUÒ FARE IL N**O PROPRIETARIO?
• Al n**o proprietario spettano, come visto, le riparazioni e spese straordinarie relative all'immobile.
• Egli può vendere a terzi in ogni tempo la nuda proprietà acquistata, salvo sempre l'usufrutto in capo all'originario proprietario.
COME SI PUÒ STABILIRE IL PREZZO DELLA VENDITA DI UN IMMOBILE CON RISERVA DELL'USUFRUTTO IN CAPO AL PROPRIETARIO?
Il prezzo di vendita, come al solito, lo fa il mercato ma ogni anno il ministero competente stabilisce, ai fini fiscali, quanto valga l'usufrutto rispetto alla proprietà, naturalmente il tutto rapportato all'età dell'usufruttuario (più l'usufruttuario è avanti negli anni e minore sarà la sua aspettativa di vita, di conseguenza, maggiore sarà il valore della proprietà e minore quello dell'usufrutto).
Questa tabella percentuale (VARIA OGNI ANNO A SECONDA DEL TASSO D'INTERESSE LEGALE IN VIGORE) potrà essere di ottimo aiuto per fissare un prezzo ed iniziare una trattativa tra le parti.
