15/09/2022
𝗣𝗿𝗶𝘃𝗮𝘁𝗼 𝘃𝗲𝗻𝗱𝗲 - 𝗡𝗼 𝗮𝗴𝗲𝗻𝘇𝗶𝗲. 𝗖𝗼𝗺𝗲 𝘀𝗲 𝗮𝘃𝗲𝘀𝘀𝗶 𝗮𝗰𝗰𝗲𝘁𝘁𝗮𝘁𝗼. 𝗚𝗿𝗮𝘇𝗶𝗲
Quando stai pensando di vendere casa e non hai mai avuto un esperienza con un agente immobiliare, per tanti motivi, ad esempio, una 𝗰𝗮𝘀𝗮 𝗲𝗿𝗲𝗱𝗶𝘁𝗮𝘁𝗮 , fermati e inizia ad armarti di una pazienza infinita, buona volontà e tempo da dedicare perché non sarà una passeggiata di salute.
Ovvio che ho una mia personale opinione sulla strada da percorrere, per arrivare al traguardo in modo semplice e sicuro, ma non voglio svelartela già nelle prime righe di questo articolo, perchè suonerebbe come lo slogan di un politico in tempi di campagna elettorale, a buon intenditor poche parole.
Cerchero’ di andare dritto al nocciolo della questione, ma non sarà facile.
Immagino che ti piacerebbe trovare un agente immobiliare, in un franchising famoso, cosi’ ricco di nuove leve, che ti sappia guidare nei meandri di questa selva oscura
- oppure un agente immobiliare con qualche anno di esperienza sul campo che ha sempre e solo fatto l’agente immobiliare ( indossando un solo cappello),
- o meglio ancora, un vero esperto che non solo ha superato i 30 anni di esperienza nel campo immobiliare, ma allo stesso tempo, ha indossato piu’ cappelli, ritrovandosi un po’ per caso, un po’ per necessità, a indossare e incarnare tutti i ruoli essenziali della trattativa, con lo scopo di ottenere il miglior risultato possibile in ogni situazione.
A te la scelta. Qui analizzeremo il terzo agente immobiliare, l’esperto.
Cosa intendo, quindi, per incarnare il ruolo ?
- 𝗔𝗴𝗲𝗻𝘁𝗲 𝗶𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗶𝗮𝗿𝗲
- 𝗔𝗴𝗲𝗻𝘁𝗲 𝗶𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗶𝗮𝗿𝗲 𝗽𝗿𝗼𝗽𝗿𝗶𝗲𝘁𝗮𝗿𝗶𝗼 𝗰𝗵𝗲 𝗵𝗮 𝘃𝗲𝗻𝗱𝘂𝘁𝗼 𝗹𝗮 𝗽𝗿𝗼𝗽𝗿𝗶𝗮 𝗰𝗮𝘀𝗮
- 𝗩𝗲𝗻𝗱𝗶𝘁𝗮 𝗱𝗶 𝗰𝗮𝘀𝗮 𝗽𝗶𝗴𝗻𝗼𝗿𝗮𝘁𝗮
- 𝗔𝗴𝗲𝗻𝘁𝗲 𝗶𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗶𝗮𝗿𝗲 𝗰𝗵𝗲 𝗮𝗰𝗾𝘂𝗶𝘀𝘁𝗮 𝗹𝗮 𝘀𝘂𝗮 𝗽𝗿𝗶𝗺𝗮 𝗰𝗮𝘀𝗮
- 𝗜𝗻𝘃𝗲𝘀𝘁𝗶𝘁𝗼𝗿𝗲 𝗶𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗶𝗮𝗿𝗲
- 𝗜𝗻𝘃𝗲𝘀𝘁𝗶𝘁𝗼𝗿𝗲 𝗶𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗶𝗮𝗿𝗲 𝘀𝗼𝗳𝗶𝘀𝘁𝗶𝗰𝗮𝘁𝗼
Ebbene si, ognuno di questi ruoli sono stati incarnati dal sottoscritto, ogni volta con un cappello diverso, in momenti diversi, in 30 anni di carriera, facendo tesoro di ogni singola esperienza.
Fine delle presentazioni.
𝗧𝗨 𝘀𝘁𝗮𝗶 𝘀𝗼𝗹𝗼 𝗰𝗲𝗿𝗰𝗮𝗻𝗱𝗼 𝗱𝗶 𝗰𝗮𝗽𝗶𝗿𝗲 𝗮 𝗰𝗵𝗶 𝗮𝗳𝗳𝗶𝗱𝗮𝗿𝗲 𝗹𝗮 𝘃𝗲𝗻𝗱𝗶𝘁𝗮 𝗱𝗶 𝗾𝘂𝗲𝘀𝘁𝗮 𝗰𝗮𝘀𝗮 𝗲𝗿𝗲𝗱𝗶𝘁𝗮𝘁𝗮 𝗽𝗲𝗿 𝗼𝘁𝘁𝗲𝗻𝗲𝗿𝗲 𝗹𝗮 𝗺𝗮𝘀𝘀𝗶𝗺𝗮 𝗰𝗶𝗳𝗿𝗮 𝗽𝗼𝘀𝘀𝗶𝗯𝗶𝗹𝗲, 𝗻𝗲𝗹 𝗺𝗶𝗻𝗼𝗿 𝘁𝗲𝗺𝗽𝗼 𝗽𝗼𝘀𝘀𝗶𝗯𝗶𝗹𝗲, 𝗶𝗻 𝗾𝘂𝗲𝘀𝘁𝗲 𝗰𝗼𝗻𝗱𝗶𝘇𝗶𝗼𝗻𝗶 𝗱𝗶 𝗺𝗲𝗿𝗰𝗮𝘁𝗼. 𝗚𝗶𝘂𝘀𝘁𝗼 ? 𝗕𝗲𝗻𝗲.
Ora, se tra di voi parenti, nessuno è interessato ad acquistare le quote dell’altro e l’unico scopo è liquidare l’immobile hai solo bisogno di realizzare la massima cifra di mercato, il compito è semplice :
- 𝗿𝗶𝗹𝗶𝗲𝘃𝗼
- 𝗽𝗿𝗲𝗽𝗮𝗿𝗮𝘇𝗶𝗼𝗻𝗲 𝗮𝗹𝗹𝗮 𝘃𝗲𝗻𝗱𝗶𝘁𝗮
- 𝗳𝗼𝘁𝗼 𝗲 𝘃𝗶𝗱𝗲𝗼 𝗲𝗺𝗼𝘇𝗶𝗼𝗻𝗮𝗹𝗶
Se non sai di cosa parlo puoi leggere gli altri articoli su
www.venditasicura.com oppure https://bit.ly/2I72B9E
Ti diro di piu’.
Meglio partire dalla certificazione energetica (APE), anzi se sei arrivata/o fino qua nella lettura dell’articolo, te la regalo sotto forma di Buono Sconto ( ti ho già regalato un valore di circa 147€), ci stai già guadagnando.
Ma quali sono i passi da fare prima di mettere in vendita il bene, vediamoli insieme :
- 𝗟𝗮 𝗱𝗶𝗰𝗵𝗶𝗮𝗿𝗮𝘇𝗶𝗼𝗻𝗲 𝗱𝗶 𝘀𝘂𝗰𝗰𝗲𝘀𝘀𝗶𝗼𝗻𝗲
E’ la prima cosa da fare quando si eredita un immobile. Viene notificato il trasferimento del bene agli eredi a fini fiscali. Va presentata entro un anno dal decesso di chi ha lasciato l’immobile in eredità. Ad oggi, è possibile fare la dichiarazione di successione attraverso sito dell’Agenzia delle Entrate.
In cosa consiste ?
Si redige un elenco di tutti i beni del defunto per determinare l’ammontare delle tasse sull’eredità. Ricorda che nessun bene ricevuto in eredità può essere venduto se non sono state
pagate le imposte relative.
𝗟𝗮 𝘁𝗮𝘀𝘀𝗮 𝗱𝗶 𝘀𝘂𝗰𝗰𝗲𝘀𝘀𝗶𝗼𝗻𝗲 𝗽𝗲𝗿 𝘃𝗲𝗻𝗱𝗲𝗿𝗲 𝗹𝗮 𝗰𝗮𝘀𝗮 𝗲𝗿𝗲𝗱𝗶𝘁𝗮𝘁𝗮
Per quel che riguarda le tasse di successione da pagare sull’immobile (liquidate dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione), queste variano a seconda del grado di parentela:
• 4% sul valore catastale dell’immobile, con franchigia pari a 1.000.000€ per figli e coniuge
• 6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000€ per fratelli e sorelle
• 6% sul valore catastale, senza applicare la franchigia, per nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri
• 8%, anche in questo caso senza applicazione della franchigia, per tutti gli altri soggetti (fra cui rientra anche il convivente)
𝗟𝗲 𝗮𝗹𝘁𝗿𝗲 𝗶𝗺𝗽𝗼𝘀𝘁𝗲
E si, perché questa diventa poi una normale compravendita che ha le sue spese :
- imposta ipotecaria (2% del valore catastale dell’immobile)
-imposta catastale (1% del valore catastale dell’immobile).
Ricorda inoltre che per l’immobile ricevuto in successione, entro un massimo di 30 giorni dalla dichiarazione di successione, va presentata la domanda di voltura catastale.
𝗔𝗰𝗰𝗲𝘁𝘁𝗮𝘇𝗶𝗼𝗻𝗲 𝗲 𝘁𝗿𝗮𝘀𝗰𝗿𝗶𝘇𝗶𝗼𝗻𝗲
Sono 2 le accettazioni di questo atto :
• accettazione espressa, quando si dichiara formalmente di accettare i beni
• accettazione tacita, quando l’erede non predispone un atto formale, ma manifesta con i comportamenti la sua volontà di accettare l’eredità.
Il secondo atto è la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, può avve**re anche contestualmente al rogito e necessaria ai fini della conclusione dell’atto.
Ricorda di far perve**re al notaio l’accettazione dell’eredità, portando :
• il certificato di morte di chi ha lasciato il bene in eredità;
• l’atto di successione.
𝗩𝗲𝗻𝗱𝗲𝗿𝗲 𝘂𝗻 𝗶𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗲 𝗶𝗻 𝗰𝗼𝗲𝗿𝗲𝗱𝗶𝘁𝗮̀
Se l’immobile viene assegnato a più eredi, tutti devono esprimere il consenso alla vendita all’unanimità per poter procedere.
E quando non sono tutti d’accordo alla vendita ?
-vendere la propria quota di proprietà dell’immobile, anche se, in questo caso, i coeredi hanno il diritto di prelazione.
- sciogliere la comunione davanti a un giudice, in caso di mancato accordo tra eredi, il giudice stabilirà autonomamente le condizioni di vendita dell’immobile in base alle norme vigenti in materia di espropriazione immobiliare e dividerà il ricavato tra i coeredi.
𝗩𝗲𝗻𝗱𝗶𝘁𝗮 𝗶𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗲 𝗲𝗿𝗲𝗱𝗶𝘁𝗮𝘁𝗼 𝗽𝗿𝗶𝗺𝗮 𝗱𝗲𝗶 𝟱 𝗮𝗻𝗻𝗶
Non ci sono tasse, in caso di vendita di un immobile ereditato prima dei 5 anni.
𝗩𝗲𝗻𝗱𝗶𝘁𝗮 𝗶𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗲 𝗲𝗿𝗲𝗱𝗶𝘁𝗮𝘁𝗼 𝗱𝗼𝗽𝗼 𝟭𝟬 𝗮𝗻𝗻𝗶
La legge italiana fornisce un tempo massimo di 10 anni entro cui accettare l'eredità.
In caso di mancata accettazione,entro tale data, non è più possibile vendere l'immobile del de cuius.
𝗩𝗲𝗻𝗱𝗶𝘁𝗮 𝗾𝘂𝗼𝘁𝗮 𝗱𝗶 𝗶𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗲 𝗲𝗿𝗲𝗱𝗶𝘁𝗮𝘁𝗼
Ogni erede ha la possibilità di vendere la propria quota indivisa dell'immobile ereditato ad un soggetto terzo o ad un erede.
Ogni erede ha la possibilità di esercitare la prelazione sulla quota di un altro erede che intende venderla ad un soggetto terzo.
𝗩𝗲𝗻𝗱𝗶𝘁𝗮 𝗶𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗲 𝗲𝗿𝗲𝗱𝗶𝘁𝗮𝘁𝗼 𝗱𝗮 𝗽𝗶𝘂̀ 𝗲𝗿𝗲𝗱𝗶
La vendita di un bene ereditato è possibile una volta presentata la dichiarazione di successione e accettata l'eredità da parte di tutti i coeredi, il tutto verificato dal notaio.
Ora, sei ad un bivio, potresti fin da subito metterti in azione e verificare quale’è la tua situazione nello specifico e poi procedere con gli spostamenti, ma nel momento in cui avrai la documentazione in ordine, ti aspetta un'altra analisi, quella di mercato del tuo immobile.
So bene che ognuno di noi pensa di poter sempre risparmiare qualche soldo cercando di mettere in atto il fai da te, guardando le richieste di immobili simili in zona con le stesse caratteristiche, leggere le richieste su immobiliare.it o portali simili.
Purtroppo però, non so se sia la strategia giusta perché sui portali difficilmente troverai un immobile simile al tuo che possa darti un idea del valore di mercato, salvo casi eccezionali.
𝗦𝘂𝗶 𝗽𝗼𝗿𝘁𝗮𝗹𝗶 𝘀𝗶 𝘁𝗿𝗼𝘃𝗮 𝗹’𝗶𝗻𝘃𝗲𝗻𝗱𝘂𝘁𝗼
Se vuoi sapere davvero cosa è stato venduto nella zona dovresti avere 𝗮𝗰𝗰𝗲𝘀𝘀𝗼 𝗮𝗱 𝘂𝗻 𝗽𝗼𝗿𝘁𝗮𝗹𝗲 𝗮 𝗽𝗮𝗴𝗮𝗺𝗲𝗻𝘁𝗼 , esclusivo per tutti gli agenti immobiliari abilitati, un pò piu’ svegli, che sono
in grado attraverso l’incrocio di dati specifici di ricavare tutto ciò che è stato venduto in zona con caratteristiche simili alla casa ereditata che stai pensando di vendere.
Ecco che avrai dati certi su cui fare due ragionamenti ed evitare di tenere in vendita la casa mesi e mesi senza nessun risultato oggettivo.
Dopo un analisi comparativa su tutto ciò che è stato venduto potrai pensare di scegliere l’agente immobiliare che segue una serie di 3 step specifici, funzionali e funzionanti già da oltre 20 anni che ti permetteranno dicendo la verità sin dal primo momento.
So cosa stai pensando, … ma a me non piace mentire. Bene.
Se anche tu sei di questa idea, cioè che dire la verità sin da subito, non potra fare altro che metterti in una posizione di vantaggio rispetto alla trattativa finale allora sappi che
il rilievo e la creazione della planimetria con il sigillo di garanzia, è l’unico approccio corretto per iniziare la vendita della casa, tanto che potresti anche vendere casa in 30 giorni e anche meno.
Ma perché funziona davvero questo approccio ?
Vedi, quando su un inserzione di un immobile, la planimetria catastale, spesso non riesci ad avere un idea chiara di cosa andrai a vedere, senza considerare che la planimetria catastale serve allo stato per farci pagare le tasse quindi il suo è uno scopo fiscale.
Magari stai pensando …
ma sulla visura catastale sono riportati i metri quadrati con gli ultimi aggiornamenti del catasto.
Non sono mai reali. Pensaci un attimo. Hai mai visto un impiegato del comune che ha alzato il c**o dalla sedia per andare a fare il rilievo in ogni singola abitazione su tutto il territorio nazionale ?
Hai mai conosciuto un tuo amico o il tuo vicino di casa, che chiacchierando ti ha detto :
- la scorsa settimana mi ha chiamato l’impiegato del comune del mio paese perché voleva prendere un appuntamento per ve**re a fare il rilievo di casa mia. Sai stanno inserendo i metri quadri sulle visure catastali e vengono a prendere le misure. Non esiste.
La nuova planimetria con il sigillo di garanzia ha un altro scopo. Serve per vendere.
In piu, è utile perché puoi scaricarla dal sito e correre all’IKEA a comprare i mobili della casa che vuoi comprare.
Lo so che per te, come per tanti altri, può sembrare una novità, infatti lo è. Sono pochi o quasi inesistenti gli annunci, di case in vendita pubblicati cosi meticolosi che troverai sui portali e di sicuro nessuno ha il sigillo di garanzia.
Quando sento parlare di “ immobile certificato”, sorrido.
Ma cosa intendono davvero per certificazione dell’immobile ?
Sono stati raccolti tutti i documenti della casa dopo aver ottenuto la firma sull’incarico ?
Ma mi sembra il minimo, o no ? Devo ancora capirlo.
In realtà, la planimetria con il sigillo di garanzia è l’ elemento differenziante,ed è legata ai valori di chiarezza, verità, trasparenza, quasi una rivoluzione nel mondo immobiliare.
L’innovazione nasce direttamente dalla mia esperienza sul campo da Investitore immobiliare, ma questa è un'altra storia.
Poi naturalmente seguiranno gli altri 2 step del sistema vendita sicura che sono :
- Preparazione alla vendita ( home staging )
- Foto e video emozionali
Ne ho parlato a lungo in altri articoli in questo blog.
Per una consulenza immobiliare puoi contattarmi direttamente con un messaggio, saro’ lieto di aiutarti e guidarti dall’inizio alla fine della compravendita del tuo immobile.
Stay Tuned
