Questioni DI Condominio

18/11/2020

In relazione al nuovo DPCM del 24 ottobre scorso, è fortemente
raccomandato” la finalità di evitare gli assembramenti di persone, che possono agevolare il diffondersi del virus, prima di eventualmente disporre un nuovo lockdown. Per quanto inerisce alla nostra attività professionale due sono, in particolare, le problematiche rilevanti.
La prima riguarda i corsi di formazione e di aggiornamento previsti dall’art. 71 bis disp. att. cod. civ. e dal
DM 140/2024; ebbene questi devono essere tenuti da remoto, soprattutto nelle sedi che vantano un
numero consistente di iscritti, considerato che possono sicuramente ascriversi a quegli “eventi” che sono
vietati.
La Circolare del Ministero dell’Interno del 27 ottobre scorso conferma questa tesi, riferendosi alle situazioni
suscettibili di favorire la diffusione del contagio e a titolo esemplificativo alle conferenze di qualunque
genere; del resto conferenza significa riunione di persone per trattare argomenti di particolare rilievo,
come avviene nelle nostre lezioni.
Gli esami devono essere, invece, svolti in presenza, trattandosi di una espressa disposizione del DM
140/2020, ma vanno valutati gli spostamenti dei candidati in quanto, anche in questa ipotesi, è
raccomandato di non spostarsi, addirittura con i mezzi privati; inoltre, l’organizzazione logistica deve
avvenire nel rispetto del protocollo ANACI del maggio 2020.
Si deve preferire l’alternativa di rinviarli a data da fissare nuovamente, appena sarà possibile.

La questione più significativa è costituita dalla convocazione delle assemblee.
Ebbene, il recente DCPM non le vieta, ritenuto che devono essere ricomprese nelle riunioni private, per le
quali è consigliato di svolgerle con modalità a distanza, per cui l’amministratore deve accertare la fattibilità
in presenza, conformemente a tutte le disposizioni sino ad oggi emanate e, più volte, ribadite, tra le ultime,
il consiglio di non spostarsi da città a città o da altra regione e le condizioni organizzative che assicurino il
mantenimento continuativo della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro fra tutti i
partecipanti, evitando dunque ogni forma di assembramento anche momentaneo.
Si deve, inoltre, richiamare il disposto dell’art. 63 del DL 104/2020, convertito in legge 126/2020, che
consente di convocare un’assemblea in videoconferenza, se tutti i condomini siano consenzienti; questo
strumento, anche tenendo presente l’accordo ANACI/Cisco Webex, può essere agevolmente usufruito dagli

L’assemblea in presenza deve garantire la salubrità dell’ambiente e, specialmente, la distribuzione dei
partecipanti con la distanza di 1 metro, l’uso delle mascherine e dei guanti, in caso di maneggio di
documenti, l’accertamento della temperatura degli intervenuti; non trascurando la chiusura di molti locali,
quali palestre, cinema, e così via, è arduo trovare un luogo ove possa effettuarsi un’assemblea in sicurezza.
In ogni caso, si conferma la validità del protocollo ANACI del maggio 2020, già distribuito a tutti
nuovamente con la lettera agli Associati del 19/10/2020.
Infine, è opportuno rammentare che l’urgenza, per la quale è obbligatorio convocare un’assemblea, deve
essere del tutto improcrastinabile, per esempio per criticità statiche dell’edificio, e non sono tali, sempre
per esempio, la richiesta di fondi, prevista legittimamente come acconto dalla magistratura, o la scelta di
avvalersi della detrazione del 110%, tenendo presente i tempi delle proroghe dei Bonus fiscali che verranno
probabilmente concessi dal legislatore.

31/07/2019

NEWS ISTAT PERIODO 2019

I PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI



Per adeguare periodicamente i valori monetari, ad esempio il canone di affitto o l’assegno dovuti al coniuge separato, si utilizza l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Tale indice si pubblica sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell’art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

I PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI



Per adeguare periodicamente i valori monetari, ad esempio il canone di affitto o l’assegno dovuti al coniuge separato, si utilizza l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Tale indice si pubblica sulla Gazzetta Ufficiale ai sensi dell’art. 81 della legge 27 luglio 1978, n. 392.



Periodo di riferimento: giugno 2019

Aggiornato: 16 luglio 2019

Prossimo aggiornamento: 09 agosto 2019

Indice generale FOI*: 102,7

Variazione % rispetto al mese precedente: +0,0

Variazione % rispetto allo stesso mese dell’anno precedente: +0,5

Variazione % rispetto allo stesso mese di due anni precedenti: +1,7

(*) Indice generale FOI (base di riferimento 2015=100, il coefficiente di raccordo con la precedente base 2010=100 è 1,071)

http://www.istat.it/it/



Interessi legali

Dal 01/01/2019 il 0,80% (D.M. 12/12/2018 in G.U. n. 291 del 15/12/2018)



20 luglio 2019

I centenari in Italia Al 1° gennaio 2019 sono 14.456 le persone residenti in Italia che hanno compiuto i 100 anni di età, donne nell’84% dei casi. Tra questi, ben 1.112 hanno raggiunto i 105 anni di età mentre in 21 (tutte donne) hanno superato anche la soglia dei 110 anni. A oggi la persona vi...

29/04/2019

CASSAZIONE 10 APRILE 2019, N. 10077

Estratto: ed invero "In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le
modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11936 del 23/10/1999, Rv.530743; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5101 del 20/08/1986, Rv.447737; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15460 del 05/11/2002, Rv.558221).

La Corte territoriale dà atto, in motivazione, che con la prima deliberazione del 10.8.2009 l'assemblea condominiale
aveva deliberato di adibire a parcheggio l'area sino ad allora destinata a giardino e, a tal fine, l'esecuzione di lavori
"quali rimozione dei muretti, abbattimento delle piante di epitosfero, livellamento del suolo delle parti interessate ai
lavori e spostamento dei lampioncini" (cfr. pag.3 della sentenza impugnata).

Dette opere non costituiscono semplici modifiche alla cosa comune finalizzate a sopperire alla sua eventuale
insufficienza strutturale ovvero a migliorarne l'utilizzazione da parte dei condomini, bensì vere e proprie innovazioni, in
quanto mediante le stesse viene ad essere modificata la concreta destinazione della cosa.

In argomento, questa Corte ha affermato - a titolo esemplificativo -che la ristrutturazione dell'impianto fognario,
vecchio di oltre cinquant'anni e bisognoso di interventi strutturali, non costituisce innovazione, trattandosi di opera
necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16639 del 27/07/2007,
Rv.599342). O ancora, che la bonifica di un terreno compiuta da uno dei comproprietari, non alterandone la
destinazione economica ed essendo diretta al miglioramento del bene o a renderne più agevole la fruizione senza
pregiudicare il diritto di godimento degli altri comproprietari, non integra gli estremi di un atto innovativo (Cass. Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 5729 del 23/03/2015, Rv.634993).

Il tratto caratterizzante dell'intervento di ristrutturazione o miglioria che non costituisce innovazione in senso tecnico -
giuridico va pertanto individuato nella conservazione della precedente destinazione concreta della cosa sulla quale esso
incide.

Costituisce invece innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni di un edificio o su impianti
o cose comuni che ne alteri l'entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto,
nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di essi, presentino caratteristiche oggettive, abbiano una
consistenza materiale o comunque siano utilizzati per fini diversi da quelli precedenti all'intervento, di guisa che le
opere predette precludono la concreta utilizzazione della cosa comune in modo conforme alla sua naturale e precedente
fruibilità (in tal senso, cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8622 del 29/08/1998, Rv.518497).

Detti principi, che meritano di essere ribaditi, consentono di affermare che la trasformazione del giardino comune,
realizzata mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di
illuminazione, in funzione della nuova destinazione dell'area a parcheggio, costituisce innovazione, che come tale
dev'essere assoggettata al regime previsto dall'art. 1120 c.c., commi 1 e 2, nel testo in vigore anteriormente all'entrata in
vigore della L. 11 dicembre 2012, n. 220, applicabile ratione temporis alla fattispecie.

06/07/2018

Cassazione civile Sezione II, Sentenza, 16-10-2017, nr. 24301

L’uso esclusivo di un bene comune non è un diritto reale ma è trasmissibile in caso di vendita

L'art. 1117 cod. civ., nell'indicare le parti comuni di un edificio in condominio, dispone che tale indicazione valga "se non risulta il contrario dal titolo". Ne deriva che, al momento di costituzione del condominio, coincidente con la prima vendita di una singola unità immobiliare da parte dell'originario proprietario in virtù di clausole contenute nel relativo atto, anche mediante eventuale richiamo di un previo regolamento di condominio, è lasciata all'autonomia delle parti la possibilità di sottrarre alla presunzione di comunione almeno alcune delle parti altrimenti comuni (cfr. altresì l'art. 1118 cod. civ. per quanto attiene alla possibilità per il titolo di modificare il criterio di proporzionalità dei diritti dei partecipanti sulle cose comuni). Se ciò è possibile, a fortiori è possibile, nella medesima sede costitutiva del condominio, che le parti convengano l'uso esclusivo" di una parte comune in favore di uno o più determinati condomini.
Il nuovo testo dell'art. 1122 cod. civ., introdotto dalla L. n. 220 del 2012, precisando una nozione già desumibile dal sistema, ha poi disposto il divieto, oltre che per il proprietario di parti esclusive, anche per chi sia titolare di "proprietà esclusiva o... uso individuale" su "parti normalmente destinate all'uso comune", di eseguirvi opere che rechino danno alle parti comuni.
Così inquadrato, sulla base di specifici indici normativi, il fenomeno dell'"uso esclusivo" di parti comuni, non è chi non veda che - sotto la dizione sintetica di "uso esclusivo" (cfr. art. 1126 cod. civ.) che si oppone a quella di "uso comune" (cfr. art. 1122 novellato) - si cela la coesistenza, su parti comuni, di facoltà individuali dell'usuario e facoltà degli altri partecipanti (mai in effetti realmente del tutto esclusi dalla fruizione di una qualche utilità sul bene c.d. in uso "esclusivo" altrui), secondo modalità non paritarie determinate dal titolo e, se del caso, dal giudice che debba interpretarlo, in funzione del migliore godimento di porzioni di piano in proprietà esclusiva cui detti godimenti individuali accedano.
In tal senso, non trattandosi, salvo specificità qui non rilevanti, di figure di asservimento o di pertinenza (v., però, per l'ammissibilità astratta in altre ipotesi, Cass. n. 14528 del 08/11/2000 e n. 27302 del 05/12/2013; e v. altresì, per la non configurabilità di servitù o comunque diritti di uso esclusivo, e per una visione meramente ricognitiva dell'uso come possibilità esclusiva di godimento di un condomino senza esclusione di facoltà dominicali degli altri, Cass. n. 6582 del 27.04.2012), deve riconoscersi in generale nella parte comune, anche se sottoposta ad uso esclusivo, il permanere della sua qualità - appunto - comune, derogandosi soltanto da parte dell'autonomia privata al disposto dell'art. 1102 cod. civ., altrimenti applicabile anche al condominio, che consente ai partecipanti di fare uso della cosa comune "secondo il loro diritto" (cfr., per le deroghe pattizie all'art. 1102 c.c., ad es. Cass. n. 10895 del 05/10/1992): nei casi di specie, i partecipanti diversi dall'usuario esclusivo si vedranno diversamente conformati dal titolo i rispettivi godimenti, con maggiori (ma non realmente "esclusive") utilità per l'usuario stesso e minori utilità per gli altri condomini (variando queste ultime, ad es., dalla mera possibilità per i proprietari dei piani superiori di prendere aria e luce, nonchè di esercitare la veduta in appiombo, da una zonetta di cortile attribuita in uso esclusivo, come nel caso in esame, a un proprietario di unità del piano terra, ovvero, eventualmente in aggiunta a quanto innanzi, del potere di transitarvi per accedere all'edificio; sino alla possibilità, per i proprietari dei piani sottostanti, di fruire della funzione di copertura del lastrico e delle terrazze a livello).
Dalla qualifica della cosa in uso esclusivo nell'ambito del condominio quale parte comune di spettanza di tutti i partecipanti, tutti comproprietari, ma secondo un rapporto di riparto delle facoltà di godimento diverso, in quanto fissato dal titolo, da quello altrimenti presunto ex art. 1117 cod. civ. (anche in relazione agli artt. 68 e 69 disp. att.) e art. 1102 cod. civ., derivano i corollari dell'inerenza di tale rapporto a tutte le unità in condominio, con la conseguenza che l'uso esclusivo si trasmette, al pari degli ordinari poteri dominicali sulle parti comuni, anche ai successivi aventi causa sia dell'unità cui l'uso stesso accede che delle altre correlativamente fruenti di minori utilità.
Esso - quale connotazione del diritto di proprietà ex art. 832 cod. civ. o dell'altro diritto eventualmente spettante sull'unità immobiliare esclusiva cui accede, tendenzialmente perpetuo e trasferibile (nei limiti di trasferibilità delle parti comuni del condominio) - non è in alcun modo riconducibile, se non per assonanza terminologica, al diritto reale d'uso di cui all'art. 1021 cod. civ., di cui l'uso esclusivo di parte comune nel condominio non mutua i limiti nè di durata, nè alla trasferibilità, e neppure le modalità di estinzione.
Deriva da quanto innanzi la piena conformità all'ordinamento della qualificazione giuridica dell'uso esclusivo, non incorrendo tale qualificazione in alcun contrasto nè con il numerus clausus dei diritti reali, in quanto si tratta di manifestazione del diritto del condomino sulle parti comuni, nè con altre norme richiamate, essendo pienamente idoneo l'uso esclusivo a lasciar in essere godimenti pur limitati degli altri partecipanti.

02/04/2017

APPROVATE LE NORME TECNICHE DI PREVENZIONE INCENDI SPECIFICHE PER LE AUTORIMESSE

Sulla Gazzetta Ufficiale del 03/03/2017, n. 52 è stato pubblicato il D. Min. Interno 21/02/2017, recante “Approvazione di norme tecniche di prevenzione incendi per le attività di autorimessa”, in vigore dal 02/04/2017.

Il provvedimento apporta modifiche al Codice di prevenzione incendi di cui al D.M. 03/08/2015 e può applicarsi in alternativa alle specifiche disposizioni per le autorimesse contenute nel D.M. 01/02/1986 e nel D.M. 22/11/2002.

Le norme tecniche – contenute nell’Allegato 1 – possono essere applicate alle attività di autorimessa di superficie complessiva coperta superiore a 300 m2 sia per le attività esistenti alla data di entrata in vigore del provvedimento, sia per quelle di nuova realizzazione.

02/04/2017

Cassazione 24 febbraio 2017, nr. 4844

LA QUALITÀ DI CONDOMINO NON È DETERMINATA DALLA PARTECIPAZIONE ALLE SPESE

Si diventa condomini nel momento in cui si diventa proprietari di parti comuni dell’edificio.

La Cassazione ha confermato il principio espresso dalla Corte Territoriale, pertanto, quello che determina la qualità di condomino, e quindi anche il suo diritto a partecipare alle assemblee e alle relative votazioni, non è l’inserimento del singolo nelle tabelle millesimali, documento che come è ormai assodato ha solo efficacia ricognitiva, ma bensì al divenire proprietario di parti comuni dell’edificio avendo acquistato una parte esclusiva.