Condominioforyou

02/06/2026

🍀🍀Bilancio condominiale: quando può essere considerato valido?🍀🍀
L’amministratore di condominio ha l’obbligo di redigerlo annualmente, pena la revoca

Uno dei momenti più importanti per coloro che vivono in condominio è l’approvazione del bilancio condominiale, ovvero il documento contabile che riassume tutte le entrate e le uscite del condominio durante l’anno. Tale documento è fondamentale per comprendere la gestione economica del condominio e le spese previste per l’anno successivo. Si tratta, quindi, di uno strumento volto a garantire la trasparenza e la corretta gestione delle spese comuni.

La chiarezza

Il bilancio condominiale viene redatto annualmente dall’amministratore di condominio, il quale ha il compito di redigere un documento contabile chiaro e facilmente consultabile per tutti i condòmini, quindi anche per coloro che non hanno competenze contabili.

A questo proposito, la normativa di riferimento è l’articolo 1130 bis del Codice civile, che tra i vari aspetti indicati stabilisce che il rendiconto condominiale: «Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti».

Come è composto

Ciò significa che per ritenersi valido e per garantire trasparenza, il bilancio condominiale deve contenere tre parti fondamentali: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa.

Nel dettaglio, il registro di contabilità è la parte in cui l’amministratore annota in ordine cronologico, entro trenta giorni, tutti i movimenti in entrata e in uscita. Il riepilogo finanziario funge, invece, da stato patrimoniale, pertanto questa parte deve indicare la situazione dei fondi, delle riserve e dei debiti/crediti alla fine dell’esercizio. La nota sintetica esplicativa serve, infine, per spiegare la gestione dei criteri adottati per redigere il rendiconto, i rapporti in corso e le questioni più rilevanti che riguardano il condominio.

I documenti citati hanno l’obiettivo di fornire una descrizione chiara e dettagliata della gestione condominiale, permettendo ai condòmini di poter verificare facilmente le singole voci di spesa, la situazione di cassa e, nel complesso, la gestione finanziaria condotta dall’amministratore di condominio. A questi documenti, si aggiungono altri documenti che l’amministratore deve tenere e aggiornare, come ad esempio l’anagrafe condominiale o lo stato dei pagamenti degli oneri.

I requisiti di validità

Riguardo la validità del bilancio condominiale, è importante evidenziare che la giurisprudenza ha consolidato un principio fondamentale, ovvero quello della prevalenza della sostanza sulla forma. L’obiettivo principale è quello di garantire la trasparenza e la chiarezza, tutelando i condòmini affinché possano comprendere in modo concreto i dati riportati, pertanto non è necessario presentare una contabilità con forme rigorose e analoghe a quelle dei bilanci societari, bensì è necessario che il bilancio condominiale sia effettivamente chiaro e trasparente.

Proprio per questo motivo, non è sufficiente un piccolo errore formale per invalidare l’approvazione del bilancio, ma l’invalidità subentra nel momento in cui la violazione delle regole, come ad esempio la mancanza di uno dei documenti citati dall’articolo 1130 Codice civile crei un danno concreto alla comprensione del bilancio presentato.

A tal proposito, la Corte di cassazione con sentenza 28257/2023 ha stabilito che è possibile impugnare il bilancio se si verifica una delle seguenti condizioni, ossia se c’è una differenza (gap) tra il risultato effettivo della gestione e la situazione patrimoniale, rispetto a ciò che è riportato nel documento di bilancio, oppure se i documenti presentati vengono redatti in modo così superficiale e confusionario da risultare poco chiari per i condòmini.

Le finalità della normativa

La validità di un bilancio condominiale si basa sull’effettiva comprensione garantita ai condòmini, proprio per questo motivo la legge impone la redazione del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota esplicativa, documenti necessari a garantire il diritto all’informazione di ogni singolo condomino. L’obiettivo principale è quello di permettere ai condòmini di poter esprimere un voto consapevole in sede di assemblea per l’approvazione del bilancio.

L’amministratore di condominio, quindi, non dovrà solo occuparsi di redigere correttamente il bilancio condominiale, ma dovrà dare tutte le spiegazioni necessarie ai condòmini che ne hanno esigenza. In quest’ottica anche il condomino deve essere parte attiva, chiedendo all’amministratore di chiarire eventuali perplessità.

Infine, è opportuno ricordare che il bilancio condominiale deve essere approvato entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, solitamente entro il 30 giugno per i condomìni con esercizio chiuso al 31 dicembre dell’anno precedente.

di Deborah Maria Foti

01/06/2026

🍀🍀Il lastrico di proprietà esclusiva resta tale anche se gravato da servitù di sciorinamento dei panni ☔️ 🤪🍀🍀

Ciò perché essa costituisce comunque un’estensione e un’integrazione (della superficie) dell’appartamento che vi accede

di Ivan Meo e Roberto Rizzo

01In materia condominiale, il lastrico solare di proprietà esclusiva resta tale anche se è gravato da una servitù in favore degli altri comproprietari (in questo caso di sciorinamento dei panni), e le spese per la sua riparazione devono essere ripartite secondo i criteri di cui all’articolo 1126 del Codice civile.

Non assume rilevanza, infatti, la compressione della facoltà di godimento del proprietario del lastrico determinata dal vincolo sussistente a vantaggio degli altri condòmini, in quanto l’area costituisce comunque un’estensione dell’appartamento che vi accede e che dal terrazzo ricava comunque benefici e utilità ulteriori ed esclusive.

Le ragioni del contenzioso

Lo ha ribadito la Corte di cassazione nell’ordinanza numero 16008 del 25 maggio ultimo scorso, che ha rigettato la domanda proposta dal proprietario esclusivo del lastrico solare di un edificio condominiale, che aveva impugnato la delibera con cui l’assemblea aveva stabilito la realizzazione di lavori straordinari riguardanti la copertura dell’edificio e le modalità di ripartizione delle relative spese.

Il condomino, in particolare, ha sostenuto l’illegittimità dell’imposizione di lavori, a suo dire, non necessari e l’invalidità della ripartizione dei relativi costi, effettuata nella misura indicata dall’articolo 1226 del Codice civile, ossia per un terzo interamente a suo carico e per i restanti due terzi a carico dei condòmini i cui appartamenti erano coperti dal terrazzo, senza tenere nel debito conto il fatto che tutto il condominio utilizzava il lastrico solare per via di una servitù di sciorinamento dei panni.

Per questo motivo, a suo avviso, sarebbe stata corretta la ripartizione delle spese in parti uguali, secondo quanto stabilito dal regolamento condominiale.

I primi due gradi di giudizio

Il Tribunale di Lecce prima, e la Corte d’appello salentina quale giudice dell’impugnazione (sentenza numero 762/2022), hanno rigettato la domanda, ritenendola infondata.

La corte distrettuale, in particolare, ha affermato che il lastrico solare era pacificamente di proprietà esclusiva dell’appellante e che la servitù (prediale) di sciorinamento dei panni, oggettivamente limitata a tale attività esercitabile solo in una parte esigua del lastrico (8 metri quadrati), non era equiparabile ad un uso comune del bene, né era di tale ampiezza da incidere sul contenuto del diritto del proprietario di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo.

Il ricorso in cassazione

Il condomino ha quindi proposto ricorso in Cassazione sostenendo che la decisione sarebbe stata erronea, sia perché lo sciorinamento dei panni che gli altri condòmini effettuavano sul lastrico solare avrebbe impedito di ritenere che tale lastrico fosse di uso esclusivo, sia perché l’utilizzo comune della terrazza sarebbe stato previsto dal regolamento condominiale.

La Corte di cassazione, con l’ordinanza numero 16008/2026, nel respingere il ricorso, ha chiarito che la terrazza resta di uso esclusivo, non essendo la servitù di sciorinamento dei panni idonea a determinarne il venir meno.

Infatti, se è vero che l’intensità della servitù può essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, è altrettanto vero che essa non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente da parte dei soggetti beneficiari del vincolo, in quanto, se così fosse, si determinerebbe uno svuotamento del diritto di proprietà nel suo nucleo fondamentale (Corte di cassazione, sezioni unite, sentenza numero 28972/2020).

Pertanto, la costituzione della servitù, concretizzandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa effettivamente una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione non può, tuttavia, risolversi nella totale compressione del diritto del proprietario del fondo onerato dal peso di natura reale.

La servitù non modifica la proprietà del bene

Ne consegue che una terrazza a livello va comunque considerata di uso esclusivo, ai sensi dell’articolo 1126 del codice civile, benché gravata da una servitù di sciorinamento in favore degli altri condòmini, in quanto, indipendentemente dal carattere reale o personale del diritto, essa costituisce comunque un’estensione e un’integrazione (della superficie) dell’appartamento che vi accede e che, in dipendenza della servitù stessa, conserva una speciale e più ampia possibilità di sfruttamento mediante affaccio ed ulteriori comodità.

La ripartizione delle spese

Quanto, infine, alla necessità di suddividere le spese di ristrutturazione del lastrico in parti uguali e non secondo i canoni dell’articolo 1126 del codice civile, pure affermata dall’attore, sulla scorta di quanto ipoteticamente previsto dal regolamento condominiale, la Corte di cassazione ha ritenuto di non poter accogliere tale assunto, in quanto l’eventuale deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese, deve risultare in modo espresso dal regolamento condominiale.

In questo caso, sia per il Tribunale che per la Corte d’appello, tale previsione non era indicata in modo sufficientemente chiaro nel testo del regolamento, e, siccome al giudice di legittimità è precluso il sindacato sulle valutazioni interpretative, congrue e motivate, condotte dai giudici di merito, il motivo è stato, anch’esso, disatteso.

Al rigetto del ricorso, consegue inevitabilmente la condanna del soccombente al pagamento delle spese di giudizio.

26/05/2026

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Osservatorio Nazionale Condomini
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26/05/2026

👮 🍀🍀Multa salata all’amministratore per la mancata comunicazione della notifica del decreto ingiuntivo🚨
L’obbligo informativo discende dalle regole del mandato che è tenuto a rispettare🍀🍀


Con la sentenza 5083 depositata il 2 aprile 2026, il Tribunale di Roma torna a porre l’attenzione sulle possibili conseguenze derivanti all’amministratore che risultasse inadempiente alle obbligazioni assunte con il contratto di mandato.

I fatti

Nel caso trattato dal giudice capitolino, l’ente di gestione deliberava di agire nei confronti dell’ex amministratore, a cui venivano addebitate molteplici inadempienze che avevano, a detta del condominio, causato ingenti danni economici alla compagine condominiale.

In particolare, il condominio lamentava una mala gestio dell’amministratore in quanto lo stesso avrebbe omesso la dovuta comunicazione all’assemblea condominiale della notifica del decreto ingiuntivo da parte di un creditore e del successivo atto di precetto. Tale circostanza aveva impedito al condominio di opporsi al decreto ingiuntivo e di esporre le proprie ragioni. In sostanza, non avendo l’amministratore informato il condominio del decreto ingiuntivo notificato, l’ente di gestione lamentava il non aver potuto proporre opposizione allo stesso e addebitava quindi all’ex amministratore il non aver potuto esercitare il proprio diritto di difesa.

Tale circostanza, come statuito più volte dalla giurisprudenza, integra un’ipotesi di responsabilità dell’ex amministratore per violazione del disposto di cui all’articolo 1131 comma 3 Codice civile.

Gli obblighi derivanti dal mandato

La sentenza 5083/2026 rimarca il fatto che non possano esserci dubbi che ai sensi della disciplina in vigore, e in particolare, in base all’articolo 1710 comma 1 Codice civile l’amministratore agisce come mandatario e «il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia». I suoi doveri/obblighi sono indicati dagli articoli 1129 e 1130 del Codice civile e da altre disposizioni di legge, nonché quelli previsti nelle delibere assembleari e/o nel regolamento condominiale, la cui inosservanza è causa di responsabilità nei confronti della compagine condominiale.

In definitiva, si legge nella sentenza in commento, «applicando i principi che regolano il rapporto di mandato, ne consegue che l’inosservanza da parte dell’amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è “fonte di responsabilità contrattuale (Corte d’appello Lecce sentenza 906/2015)». Infatti, l’amministratore è responsabile dei danni causati, che devono essere provati, dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, ed è tenuto al risarcimento del danno in base ai principi sulla responsabilità contrattuale, derivanti dall’articolo 1218 Codice civile.

L’informativa ai condòmini

È onere della parte attrice provare i danni lamentati. Ai sensi dell’articolo 2697 Codice civile : «Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l’inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l’eccezione si fonda». Nel caso specifico, tra gli inadempimenti che il condominio invocava, vi era un ritardo nel passaggio di consegne al nuovo amministratore che, benchè confermato, non aveva causato danni all’ente di gestione. Per tale motivo, in assenza di prova, il risarcimento per danno da ritardo nel passaggio di consegne non veniva riconosciuto.

Invece, il condominio lamentava una mala gestio dell’amministratore in quanto lo stesso aveva omesso la dovuta comunicazione all’assemblea condominiale della notifica di un decreto ingiuntivo nonché del successivo atto di precetto. La sentenza in commento, nell’ attribuire una responsabilità colposa alla condotta dell’ex amministratore, ricorda che la giurisprudenza in passato ha avuto modo di affermare che «qualora l’amministratore di condominio ometta di informare i condòmini della notificazione di un decreto ingiuntivo ai danni del condominio così come del titolo esecutivo formatosi a seguito della mancata opposizione e della procedura esecutiva intrapresa, è responsabile per violazione degli obblighi di informativa a norma dell’articolo 1131 comma 3 Codice civile». (Tribunale Milano, Sezione 13 civile sentenza 8 maggio 2014, n. 5931).

Per questi motivi, veniva dichiarata la responsabilità contrattuale del convenuto con condanna dello stesso a rifondere al condominio un risarcimento del danno di oltre 10 mila euro, al netto del pagamento delle spese di lite.

di Fabrizio Plagenza

22 Maggio 2026

25/05/2026

🍀🍀Revocato il decreto ingiuntivo notificato al chiamato all’eredità se non c’è prova dell’accettazione🍀🍀

La denuncia di successione, come atto di natura fiscale, non rileva ai fini della legittimazione passiva

Il Tribunale di Lagonegro, nella sentenza numero 430 del 15 maggio 2026, ha ricordato uno dei principi fondamentali relativi al tema dell’esatta individuazione del soggetto passivamente legittimato, nei cui confronti esercitare correttamente l’azione volta al recupero del credito, nell’ipotesi di decesso del condòmino moroso.

Secondo il giudice lucano, infatti, dev’essere accolta l’opposizione al decreto ingiuntivo notificato per ottenere il pagamento di quote condominiali scadute, laddove il debitore ingiunto dimostri di non essere erede del precedente titolare del diritto reale sull’immobile, non essendo sufficiente la sola denuncia di successione ad integrare l’accettazione tacita dell’eredità.

I fatti di causa

Due fratelli chiamati all’eredità in seguito alla morte del padre, originario condòmino e proprietario dell’immobile sito nel condominio ricorrente, proponevano opposizione contro il decreto ingiuntivo loro notificato, con il quale l’ente di gestione aveva intimato agli opponenti il pagamento di quote condominiali scadute, sostenendo il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto non ancora diventati eredi a tutti gli effetti del defunto.

Il condominio si costituiva innanzi al Tribunale di Lagonegro chiedendo il rigetto dell’opposizione e, instauratosi il giudizio ordinario a cognizione piena, la causa veniva trattenuta in decisione.

La revoca del decreto ingiuntivo

Il giudice adito, con la sentenza numero 430/2026, accoglieva l’opposizione e revocava il decreto ingiuntivo impugnato, affermando che, sulla base della sola denuncia di successione presentata dagli opponenti, non poteva ritenersi sussistente la loro legittimazione passiva, con la conseguente impossibilità di riferire a questi ultimi la condizione soggettiva di effettivi debitori del condominio ricorrente.

La differenza tra dichiarazione di successione e accettazione dell’eredità

In conseguenza della morte di un condòmino, ricorda il Tribunale di Lagonegro, la questione centrale, per la riscossione delle quote condominiali non versate dal deceduto, diventa quella di stabilire se e quando i chiamati all’eredità diventino effettivi eredi del defunto, acquistando solo in quel momento anche la posizione di debitori del condominio.

Il giudice ricorda in proposito che sussiste una fondamentale distinzione tra la dichiarazione di successione e l’accettazione, espressa o tacita, dell’eredità, in quanto, mentre la prima è solo un adempimento fiscale con il quale i chiamati all’eredità, per evitare sanzioni, comunicano all’agenzia delle Entrate il patrimonio del de cuius e l’apertura della successione, è con la seconda, atto giuridico vero e proprio, che acquistano la qualità di eredi.

Solo da quel momento in poi, sarà possibile per il condominio considerarli debitori e, come tali, tenuti alla refusione degli oneri pregressi non ancora versati, in quanto divenuti, in seguito all’accettazione, titolari delle posizioni giuridiche attive e passive precedentemente in capo al defunto.

Conclusioni

In applicazioni di tali principi al caso concreto, il Tribunale di Lagonegro ha ritenuto documentalmente provata la rinuncia all’eredità da parte degli opponenti, mentre nessuna prova è stata fornita dall’opposto (attore sostanziale e, come tale, a tanto onerato) circa l’accettazione dell’eredità paterna.

La sola dichiarazione di successione, infatti, osserva il giudice «di per sé non denota in modo univoco la volontà di accettare l’eredità e rientra tra gli atti di natura conservativa e di amministrazione temporanea che il chiamato a succedere può compiere in base ai poteri conferitigli dall’ articolo 460 del Codice civile» (Cassazione civile numero 21901/2023)

Tale circostanza, dunque, assorbente rispetto ad ogni altra questione, induce il Tribunale a revocare il decreto ingiuntivo opposto a causa dell’assenza della qualità di eredi in capo agli opponenti.

di Ivan Meo e Roberto Rizzo

22/05/2026

🍀🍀🚽 Il wc non deve scaricare nella colonna delle cucine 🥊🍀🍀
Si tratta un’opera illecita sotto diversi profili 🚨

La domanda
Senza che nessuno lo sapesse, un condomino ha ricavato un bagno al posto della cucina. Lo scarico delle acque nere del wc si è andato così a innestare nella colonna di scarico delle acque grigie delle cucine, causando problemi di occlusioni e di cattivi odori. Premesso che da regolamento condominiale, e secondo gli articoli 1122 e 1117 del Codice civile, la richiesta di creare un bagno andava portata in assemblea, si chiede se è corretto quanto fatto dal condomino.
L’Esperto Risponde da Il Sole24ore

Occorre premettere che deve ritenersi inefficace la clausola del regolamento assembleare che, in deroga al disposto ex articolo 1122 del Codice civile, impedisca ai condòmini, o subordini all’autorizzazione dell’assemblea, l’esecuzione di opere nelle proprie unità immobiliari che non rechino danno alle parti comuni, alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico. A tal fine, infatti, sarebbe necessaria la costituzione di una servitù o la stipula di un regolamento contrattuale. Non vi è dubbio, invece, che il condomino che immetta acque nere in uno scarico condominiale destinato alla raccolta delle acque bianche o grigie realizza un’opera illecita sotto diversi profili.

Restando all’aspetto specificamente condominiale, la condotta integra violazione dell’articolo 1102 del Codice civile, per come unanimemente inteso dalla giurisprudenza, in quanto altera la destinazione della parte comune e ne impedisce il pari uso degli altri condòmini, per le ragioni esposte dal lettore (su un caso per molti versi analogo, si veda Cassazione, 14 settembre 2016, n. 17992). Qualunque condomino o l’amministratore, dunque, può agire - anche in via d’urgenza - per ottenere l’eliminazione del collegamento dello scarico di acque nere alla colonna di scarico destinata a raccogliere le acque grigie, che, peraltro, hanno sezioni diverse.

19/05/2026

🍀🍀È un abuso la sosta prolungata nel cortile condominiale🍀🍀

Una tale comportamento impedisce agli altri condòmini di farne pari uso, ostacolandone il libero e pacifico godimento

Il Tribunale di Lodi (nella sentenza 106 del 27 marzo 2026) si è occupato di una situazione condominiale assai frequente e non poco irritante: la sosta prolungata di un’autovettura di proprietà di un condomino sul cortile condominiale utilizzato da tutti.

La vicenda

La pronuncia scaturisce dalla richiesta da parte di alcuni condòmini al Tribunale di inibire tale comportamento in quanto consistente in un vero e proprio abuso. Il Giudice lombardo, richiamando i principi giuridici fissati dall’articolo 1102 Codice civile (che riguarda proprio le regole di utilizzazione delle parti comuni), ha precisato, innanzitutto, che l’uso del cortile quale parcheggio (con sosta di veicoli) non è astrattamente incompatibile con la destinazione tipica di tale parte comune, che non svolge solo la funzione di dare aria e luce alle varie unità immobiliari che vi si affacciano, ma anche quella di consentire ai condòmini l’accesso alle loro proprietà, a piedi o con veicoli.

Nel caso di specie, ciò è ancor più vero in quanto lo specifico cortile risultava pavimentato e munito di accesso carraio dalla pubblica via, ciò, tuttavia, non implica che il singolo condomino possa stabilmente occupare una specifica porzione del cortile comune, parcheggiandovi per lunghi periodi la propria autovettura. Un tale comportamento è abusivo, poiché impedisce agli altri condòmini di farne pari uso, ostacolandone il libero e pacifico godimento e alterando l’equilibrio tra le concorrenti e analoghe facoltà.

Uso parti comuni

Il fulcro della decisione è rappresentato dal disposto dell’articolo 1102 Codice civile nella parte della norma in cui viene previsto che il diritto spettante a ciascun condomino di utilizzare ogni parte comune è sottoposto, però, al divieto impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso (parametro che, secondo una pacifica giurisprudenza, va inteso in senso potenziale).

Non si deve ignorare, tuttavia, che la pronuncia in esame (che ha stimato abusiva la sosta prolungata, peraltro in conformità con le precedenti Tribunale Latina 200/2023; Tribunale Roma 18371/2021 e Appello L’Aquila 1258/2021) non può essere utilizzata tout court come principio generale in quanto, da una parte, la fattispecie va analizzata caso per caso e secondo le specifiche caratteristiche della situazione concreta, e dall’altra parte, in giudizio occorre portare (e non è facile) una prova puntuale dell’uso abnorme del cortile posto in essere dal condomino.

I principi in materia di parcheggio

Per quanto riguarda i principi affermati dalla giurisprudenza in merito al parcheggio in condominio, vale la pena di ricordare, tra le molte in argomento, le pronunce in base alle quali:
- l’assemblea può legittimamente stabilire una regolamentazione del diritto di sosta occasionale nel cortile condominiale, limitandola a un periodo temporaneo, specialmente in contesti dove la disponibilità di spazio per il parcheggio sia scarsa ed insufficiente (Tribunale Napoli 5083/2025);
- sempre l’assemblea ha la facoltà di disciplinare nel modo più confacente l’uso del bene comune e quindi anche destinare il cortile condominiale al parcheggio delle vetture dei condòmini, senza che ciò comporti di per sé la violazione del diritto di pari uso sancito dall’articolo 1102 Codice civile (Cassazione 12255/2023) e, quindi, può deliberare (a maggioranza) l’assegnazione di un posteggio nel cortile del condominio ad ognuno dei residenti a condizione che non danneggi o sfavorisca alcuni condomini (Tribunale Napoli 5356/2020); in tale ultimo caso l’assegnazione dei singoli posti auto non determina la divisione del bene comune ma si limita a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario, sicché essa non richiede il consenso di tutti i condòmini, né attribuisce agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione loro assegnata (Cassazione 6573/2015);
- allo stesso tempo, l’assemblea può stabilire il divieto di parcheggio finalizzato a garantire che tutti i condòmini possano usare il cortile, limitando la sosta a mezz’ora per carico e scarico, evitando così che il parcheggio permanente di un condomino impedisca o limiti l’uso da parte degli altri, in considerazione delle limitate dimensioni del cortile (Cassazione 7385/2023);
- è certamente nulla la delibera dell’assemblea che estromette dall’uso del parcheggio in cortile il proprietario dell’immobile a uso non abitativo e il relativo conduttore del locale commerciale (potendo tale risultato essere raggiunto esclusivamente con un accordo contrattuale tra tutti i condòmini) (Tribunale Napoli 991/2023);
- l’assemblea condominiale non può, con sua delibera adottata a maggioranza, disporre la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condòmini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture (Cassazione 15613/2022 e Cassazione 9069/2022).

di Luigi Salciarini

14/05/2026

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08/05/2026

05/05/2026

AUTOMATIZZA LE ENTRATE PER NON FARE ERRORI

🍀🍀Nullo, e non annullabile, il rendiconto 🚨 privo del registro di contabilità🍀🍀

Ciò perché la funzione dello stesso è assolutamente fondamentale: esso è alla base di tutto il bilancio, quale pietra di fondazione del documento

di Francesco Schena

Nel corso degli ultimi anni, la giurisprudenza più consolidata, sia di merito che di legittimità, ha sempre sostenuto l’annullabilità della deliberazione di approvazione di un rendiconto incompleto, ossia, in mancanza di uno dei suoi elementi strutturali. Il Tribunale di Napoli, invece, con la sentenza 5802 del 10 aprile 2026, si spinge verso una nuova frontiera che se, da un lato, farà certamente discutere, dall’altro ha il merito di rompere quel muro di gomma che separa il tema della annullabilità del rendiconto da quello della sua nullità.

La vicenda

Il caso prende spunto da un ricorso per decreto ingiuntivo promosso dall’ex amministratore ed emesso con la formula della provvisoria esecutività, per compensi professionali maturati e mai riscossi, verso il quale il ricevente ha proposto opposizione.

In seno all’instaurato giudizio di cognizione, il giudice di Napoli, non soltanto ricorda della possibilità di rilevare d’ufficio la nullità della deliberazione assembleare, rifacendosi alla sentenza Sezioni unite 9839/2021, ma – e qui sopraggiunge la novità – afferma che la mancanza del registro di contabilità al fascicolo di rendicontazione approvato dall’assemblea determina la radicale nullità del rendiconto prodotto, «... non essendo sufficiente un vago richiamo all’esistenza del registro condominiale custodito dall’amministratore, e neppure essendo sufficiente l’affermazione o la circostanza che esso sia stato successivamente trasmesso al nuovo amministratore, ma essendone invece necessaria l’allegazione al rendiconto, che deve essere composto pure dal registro in questione».

Lo stesso Tribunale, afferma che «La funzione del registro di contabilità è pertanto assolutamente fondamentale; esso è alla base di tutto il bilancio, quale pietra di fondazione del medesimo».

Registro di contabilità elemento essenziale

Ancora, il giudice afferma che «In mancanza del registro di contabilità, elemento essenziale e propedeutico del bilancio, la rendicontazione condominiale resta sospesa in una specie di limbo, nel quale le voci di bilancio non si riallacciano all’andamento cronologico delle entrate e delle uscite, per cui, pur essendo indicate, restano slegate dal contesto generale; in definitiva, una rendicontazione che non abbia alla base la solida esistenza del registro di contabilità non riesce a svolgere la sua funzione essenziale, essendo per tanto radicalmente nulla e ciò pure in presenza di una approvazione del rendiconto, che in tal caso nasce già morto» .

E continua sostenendo come «La mancanza del registro di contabilità (elemento essenziale sia in senso legale, in quanto previsto espressamente quale elemento costitutivo del bilancio, sia in senso strettamente logico-strutturale, avendo riguardo alla formazione pratica del bilancio che non può prescindere dall’esistenza di un registro di contabilità) rende quindi il bilancio condominiale nullo perché «in tema di condominio possono intendersi affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, quelle deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali». (Sezioni unite 9839/2021).

Conclusioni

Siamo di fronte, dunque, ad un piacevole capolavoro di ingegneria giuridica ben connessa con la disciplina contabile ed economica e che recepisce gli sforzi che la dottrina tecnica di riferimento ha fatto e continua a fare. L’auspicio è che non resti una sentenza isolata ma che, al contrario, possa fare da propulsione per un nuovo orientamento in tal senso, assolutamente necessario.