13/09/2026
🍀🍀ULTIME SENTENZE IN TEMA DI CONDOMINIO🍀🍀
Tribunale di Milano, Sezione XIII civile, sentenza 29 aprile 2026, n. 3567
Cessazione dell’incarico - Obbligo di rendiconto – Portata e fondamento
In tema di condominio negli edifici, al termine del suo incarico, l'amministratore è tenuto, ai sensi dell'art. 1713 cod. civ., norma applicabile per l'assimilabilità dell'amministratore medesimo al mandatario con rappresentanza, a rendere il conto della sua gestione ed a rimettere ai condomini tutto ciò che abbia ricevuto per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha o avrebbe dovuto avere in cassa, indipendentemente dall'esercizio al quale le somme si riferiscono, atteso che, una volta revocato, il mandatario non ha più titolo per trattenere quanto gli è stato somministrato dal mandante (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio ed accertato l'inadempimento contrattuale da parte dell'ex amministratore convenuto, già revocato dalla carica gestoria per gravi irregolarità, il giudice adito ha condannato lo stesso a restituire al Condominio attore una ingente somma a titolo di titolo di risarcimento del danno patrimoniale subito).
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Tribunale di Milano, Sezione XIII civile, sentenza 29 aprile 2026, n. 3567
Cessazione dall’incarico – Obbligo di rendiconto – Adempimento – Onere probatorio dell’amministratore – Oggetto e fondamento
In tema di condominio negli edifici, costituendo il rendiconto la principale fonte di prova di ogni rapporto mandato, ad esso deve farsi essenzialmente capo per accertare quanto l'amministratore abbia incassato e debba perciò restituire alla cessazione dell'incarico, dovendosi intendere che l'obbligo di rendiconto è comunque legittimamente adempiuto quando il mandatario abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi non soltanto delle somme incassate e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali all'individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire, anche in relazione ai fini da perseguire ed ai risultati raggiunti, se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio ed accertato l'inadempimento contrattuale da parte dell'ex amministratore convenuto, già revocato dalla carica gestoria per gravi irregolarità, il giudice adito ha condannato lo stesso a restituire al Condominio attore una ingente somma a titolo di titolo di risarcimento del danno patrimoniale subito).
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Tribunale di Milano, Sezione XIII civile, sentenza 29 aprile 2026, n. 3567
Cessazione dall’incarico – Obbligo di rendiconto – Adempimento – Onere probatorio dell’amministratore – Oggetto e fondamento
In tema di condominio negli edifici, costituendo il rendiconto la principale fonte di prova di ogni rapporto mandato, ad esso deve farsi essenzialmente capo per accertare quanto l'amministratore abbia incassato e debba perciò restituire alla cessazione dell'incarico, dovendosi intendere che l'obbligo di rendiconto è comunque legittimamente adempiuto quando il mandatario abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi non soltanto delle somme incassate e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali all'individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire, anche in relazione ai fini da perseguire ed ai risultati raggiunti, se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio ed accertato l'inadempimento contrattuale da parte dell'ex amministratore convenuto, già revocato dalla carica gestoria per gravi irregolarità, il giudice adito ha condannato lo stesso a restituire al Condominio attore una ingente somma a titolo di titolo di risarcimento del danno patrimoniale subito).
Assemblea
Tribunale di Cosenza, Sezione II civile, sentenza 30 giugno 2026, n. 960
Deliberazioni invalide – Impugnazione – Interesse ad agire – Caratteri – Individuazione – Fattispecie in tema di sanzioni irrogate per violazione delle norme del regolamento condominiale
In tema di condominio negli edifici, per proporre l'impugnativa di una delibera assembleare, il condomino attore deve allegare e dimostrare di avervi un interesse concreto, dovendo concernere la posizione di vantaggio effettivo e non solo astratto che, dalla pronunzia di merito, può derivare (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice d'appello ha ritenuto incensurabile la pronuncia resa in primo grado che, muovendo proprio dalla natura meramente esecutiva della stessa, aveva affermato il difetto di interesse all'impugnazione, da parte della condomina odierna appellante, avverso la delibera con la quale l'assemblea di condomini aveva conferito mandato di avviare le procedure di recupero coattivo delle sanzioni, derivanti dall'accertata violazione delle prescrizioni del regolamento dettate in ordine alla detenzione di animali domestici, già assunte e comminate da una precedente deliberazione assembleare, non impugnata).
Parti comuni
Corte di Cassazione, Sezione II civile, ordinanza 23 luglio 2026, n. 23936
Presunzione di comunione – Fossa settica posta nel sottosuolo dell’edificio – Operatività – Superamento – Titolo contrario
In tema di condominio, la fossa settica posta nel sottosuolo dell'edificio, nella quale confluiscono i liquami provenienti dagli scarichi dei sovrastanti appartamenti, rientra tra le parti comuni, in forza della presunzione di condominialità di cui all'art. 1117, n. 1, cod. civ., salvo che il contrario non risulti da un titolo.
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Corte di Cassazione, Sezione II civile, ordinanza 23 luglio 2026, n. 23936
Sottosuolo – Proprietà comune – Sussistenza – Poteri dei singoli condomini di utilizzazione e modificazione – Limiti – Individuazione
Il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio condominiale, è di proprietà comune fra i condomini. Ciascuno di costoro può usarne ed apportare anche modificazioni per il migliore godimento della sua proprietà esclusiva, purché rispetti la destinazione naturale della cosa, il diritto degli altri a godere convenientemente di essa, la sicurezza e l'estetica dell'edificio e la disciplina eventualmente stabilita dal regolamento di condominio e dalle deliberazioni assembleari. Il condomino, proprietario dei vani terranei, se non può, senza il consenso degli altri, procedere all'escavazione in profondità nel sottosuolo per ingrandirli o per ricavare nuovi locali, può, invece, legittimamente eseguire le opere di scavo occorrenti per provvedere alla pavimentazione a regola d'arte dei vani stessi, in quanto tali opere non pregiudicano la funzione del sottosuolo rispetto all'edificio che è, principalmente, quella di sostenere l'edificio e, secondariamente, di installarvi tubi e canali, né alterano l'equilibrio giuridico ed economico della comunione.
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Corte di Cassazione, Sezione II civile, ordinanza 23 luglio 2026, n. 23936
Sottosuolo – Potere del singolo condomino di escavazione senza il consenso degli altri – Esclusione – Fondamento
In tema di condominio, il singolo condomino non può procedere, senza il consenso degli altri condomini, all'escavazione in profondità nel sottosuolo, atteso che detta opera costituisce innovazione lesiva del diritto di comproprietà, in quanto priva i condomini medesimi dell'uso e del godimento di una parte comune dell'edificio.
Regolamento
Tribunale di Cosenza, Sezione II civile, sentenza 30 giugno 2026, n. 960
Contenuto – Divieto di possedere o detenere animali domestici – Ambito applicativo – Limiti – Regolamento assembleare – Configurabilità – Esclusione – Regolamento contrattuale – Configurabilità – Condizioni e fondamento
In tema di condominio negli edifici, l'art. 1138, comma 5, cod. civ., a mente del quale "le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici", si applica esclusivamente ai regolamenti assembleari, ossia quelli approvati a maggioranza dall'assemblea dei condòmini e non a quelli contrattuali poiché essi rivestono natura negoziale e vincolano le parti in virtù dell'autonomia privata. È, pertanto, legittimo il divieto, di possedere o detenere animali domestici, inserito nel regolamento contrattuale, il quale resta così pienamente efficace, purché la relativa clausola limitativa sia chiara, espressa e richiamata nell'atto di acquisto, determinando un vincolo accettato volontariamente dall'acquirente. Invero, una disapplicazione automatica di una norma regolamentare che imponga il divieto di animali all'interno delle proprietà esclusive sarebbe lesiva del diritto degli altri condomini all'osservanza di un regolamento e di una sua norma che, oltre ad essere stata voluta dagli originari redattori, può aver costituito riferimento per coloro che non volessero o financo potessero convivere con gli animali. In tal caso, in sostanza, sussistendo il consenso di tutti i condomini, è lo stesso proprietario dell'appartamento ad autolimitare il proprio diritto (Nel caso di specie, nel rigettare il gravame proposto dalla condomina appellante, detentrice di almeno dodici cani all'interno della propria abitazione, il tribunale adito ha confermato l'efficacia vincolante, anche per quest'ultima, la quale, fin dal momento dell'acquisto, aveva aderito e preso espressamente atto del regolamento condominiale, anche della relativa clausola che poneva il divieto della detenzione di cani all'interno delle unità private suscettibili di creare una situazione di pericolo determinata dalla loro aggressività, da motivi igienico sanitari e di pubblica tranquillità).
Spese condominiali
Tribunale di Roma, Sezione civile, ordinanza 24 luglio 2026, n. 19175
Riscossione – Mora protrattasi per un semestre – Potere dell’amministratore di sospensione dei morosi dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato – Limiti – Servizi ritenuti “essenziali” – Sospensione – Illegittimità – Fondamento
In tema di condominio negli edifici, l'art. 63, comma 3, disp. att. cod. civ., nel prevedere che in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore possa sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, fornisce all'amministratore medesimo un potere di coercizione psicologica all'adempimento, che non può ritenersi liberamente esercitabile senz'altro limite che quello della morosità almeno semestrale: invero, il diritto del Condominio all'esazione dei contributi di spesa è diritto di natura meramente economica e di rango inferiore a quello proprio dei diritti fondamentali della persona, costituzionalmente garantiti, alla vita, alla salute, ad un'esistenza dignitosa, di talché la sospensione di servizi essenziali può risultare talora illegittima, se attuata con modalità che non tengano conto di tali valori primari, dovendosi, in particolare, distinguere tra servizi "essenziali" e "non essenziali" in funzione della preminente tutela del diritto alla salute, costituzionalmente tutelato (art. 32 Cost.), ritenendo solo i secondi possibile oggetto di sospensione (Nel caso di specie, il giudice adito ha rigettato la domanda con la quale i ricorrenti, proprietari di immobili siti all'interno di uno stabile condominiale, in ragione di una persistente e grave morosità nel pagamento degli oneri condominiali, avevano chiesto, ex art. 700 cod. proc. civ., di ordinare all'amministratore di procedere alla sospensione dei servizi comuni e di consentire l'accesso a quegli immobili che, già di proprietà di una società ammessa al concordato semplificato liquidatorio, erano stati concessi in locazione ad altra società, la quale, a sua volta, li aveva sublocati a privati).
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Tribunale di Roma, Sezione civile, ordinanza 24 luglio 2026, n. 19175
Riscossione – Mora protrattasi per un semestre – Potere dell’amministratore di sospensione dei morosi dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato – Modalità attuative – Riconoscimento, anche implicito, della facoltà di accesso forzoso all’appartamento del condomino – Insussistenza – Conseguenze e fondamento
In tema di condominio negli edifici, l'art. 63 disp. att. cod. civ. legittima l'amministratore alla sospensione dei "servizi comuni suscettibili di godimento separato", ma non conferisce allo stesso la facoltà di attuare la propria determinazione mediante accesso forzoso all'appartamento del condomino in mora, sacrificando, in tal modo, anche il diritto del condomino all'inviolabilità del proprio domicilio. Né si potrebbe sostenere che la citata disposizione conferisca, implicitamente, tale facoltà di accesso, visto che sono senz'altro ipotizzabili "servizi comuni" di cui l'amministratore possa sospendere la fruizione senza doversi introdurre all'interno dell'appartamento del condomino moroso, e la stessa ben può essere interpretata nel senso che abbia previsto la possibilità di sospendere solo questi servizi. Tale interpretazione sembra anzi preferibile, visto che il potere dell'amministratore non è stato assoggettato al citato art. 63 disp. att. cod. civ. ad alcun previo vaglio giudiziale, il che pare coerente con l'esercizio di un'attività di autotutela attuabile senza dover effettuare un accesso coattivo nell'altrui proprietà esclusiva (Nel caso di specie, il giudice adito ha rigettato la domanda con la quale i ricorrenti, proprietari di immobili siti all'interno di uno stabile condominiale, in ragione di una persistente e grave morosità nel pagamento degli oneri condominiali, avevano chiesto, ex art. 700 cod. proc. civ., di ordinare all'amministratore di procedere alla sospensione dei servizi comuni e di consentire l'accesso a quegli immobili che, già di proprietà di una società ammessa al concordato semplificato liquidatorio, erano stati concessi in locazione ad altra società, la quale, a sua volta, li aveva sublocati a privati).
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Corte di Cassazione, Sezione II civile, ordinanza 23 luglio 2026, n. 23963
Spese di manutenzione – Soffitti, solai, volte, lastrici solari – Danno da infiltrazioni provocato da più soggetti ad un immobile sottostante – Concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale – Regime della solidarietà ex art. 2055 cod. civ. – Applicabilità – Tutela giudiziaria del creditore – Modalità – Individuazione
In tema di condominio negli edifici, anche in caso di danno da infiltrazioni all'immobile sottostante, provocato da più soggetti – quali il titolare del diritto di uso esclusivo di una terrazza ed il condominio – nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, opera a pieno il regime di solidarietà imposto dall'art. 2055 cod. civ. È rimessa poi alla scelta del creditore la possibilità di agire per l'intero nei confronti di uno o di alcuni dei soggetti considerati responsabili del danno subito e/o di rivolgersi ad uno o più dei coobbligati chiedendone la condanna al pagamento di una parte dei danni da risarcire e non dell'intero: si tratta di diverse possibilità di tutela rientranti nell'ambito della valutazione di interesse del creditore e dunque legittime. In particolare, la rinuncia del creditore alla solidarietà passiva dei soggetti individuati come danneggianti deve peraltro essere espressa in termini inequivoci, in modo che emerga chiaramente e senza fraintendimenti la volontà dell'interessato di non fruire della previsione normativa dettata nel suo interesse, preferendo agire "pro quota" nei confronti di ogni debitore.
di Federico Ciaccafava
Amministratore
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