19/07/2026
Nel mio lavoro di agente immobiliare a Napoli mi imbatto spesso in una convinzione tanto diffusa quanto pericolosa: "Ho fatto l'aggiornamento in Catasto con l'Esatta Rappresentazione Grafica, la planimetria ora è identica alla casa, quindi siamo regolari e possiamo vendere".
Purtroppo, non è così.
Anzi, questo è il modo migliore per acquistare o vendere una bomba a orologeria.
Bisogna chiarire una volta per tutte una distinzione fondamentale:
Il Catasto ha uno scopo prevalentemente fiscale.
Presentare una variazione per "Esatta Rappresentazione Grafica" o "Diversa Distribuzione degli Spazi Interni" serve solo a dire allo Stato quante tasse pagare sull'immobile.
Il Catasto accetta i disegni sulla fiducia e non verifica la legittimità urbanistica.
Il Comune gestisce la conformità urbanistica (l'unica che conta davvero).
La regolarità di una casa è definita solo dai titoli edilizi (licenze, CILA, SCIA, Condoni approvati) depositati in Comune.
Se un immobile ha subito modifiche non autorizzate — o, peggio, ha una domanda di condono ancora aperta e bloccata da vincoli storici o paesaggistici — presentare un disegno aggiornato in Catasto non risolve assolutamente nulla a livello urbanistico.
La casa resta abusiva, anche se la planimetria catastale è bellissima e perfetta.
Cosa si rischia con questa "zona grigia"?
Per chi vende: Rischia cause civili colossali. Vendere un immobile dichiarandolo regolare quando in Comune risulta abusivo (o insanabile) espone al rischio di dover restituire i soldi, risarcire i danni o subire la nullità dell'atto per aliud pro alio (vendita di una cosa per un'altra).
Per chi compra: Compra un problema enorme. Un domani, quel nuovo proprietario non potrà rivenderlo a chi dovesse accedere ad un finanziamento di mutuo, non potrà presentare una CILA e non otterrà mai le autorizzazioni comunali per fare dei semplici lavori di ristrutturazione.
Sarà bloccato, con un immobile difficilmente vendibile ed utilizzabile.
La mia scelta di trasparenza
Regolarizzare davvero un immobile richiede tempo, denaro e tecnici seri.
Ma è l'unico modo per dormire sonni tranquilli.
Per la mia etica personale e professionale, preferisco di gran lunga perdere un incarico di vendita piuttosto che avallare queste "scorciatoie" catastali che nascondono la polvere sotto al tappeto.
Chi si affida a me sa che non riceverà mai un "pacco", ma solo verità, trasparenza e sicurezza totale.
La fiducia dei miei clienti vale infinitamente più di una provvigione facile.
