Studio "Bruno" Gestione Condominiale ed Immobiliare

16/09/2016

ABBAIARE È UN DIRITTO DEL CANE: UNA SENTENZA LO CONFERMA!

Che l'abbaiare dei cani sia spesso al centro delle dispute tra condomini è un dato di fatto. Ma non bisogna dimenticare una cosa: abbaiare è un diritto sacrosanto dell'animale.

Ed è quanto chiarisce una sentenza del Tribunale di Lanciano: nonostante il nostro ordinamento non sia particolarmente all'avanguardia in materia di animali, il latrato degli amici a quattro zampe non può essere impedito ma rappresenta un vero e proprio diritto. Specie quando qualcuno o qualcosa si avvicina al loro territorio.

Attenzione però: i proprietari degli animali debbono fare in modo che i rumori non superino le soglie della normale tollerabilità (v. Immissioni di rumore: la tutela civile e penale).
Insomma se il normale abbaio di un cane in genere non disturba nessuno, se questo diventa "patologico" e troppo molesto, allora è necessario intervenire.

I proprietari dell'animale devono fare di tutto, compreso il ricorso a metodi di educazione dell'animale e devono individuare ed eliminare le cause che lo portano ad abbaiare.

A volte il cane abbaia per attirare l'attenzione dei proprietari che lo lasciano troppo tempo da solo, oppure perché ha fame e vuole richiamare l'attenzione. Può anche abbaiare per paura o perchè ha svolto un insufficiente esercizio fisico e attraverso l'abbaio sfoga l'energia repressa. Insomma il più delle volte l'abbaiare eccessivo è riconducibile alla condotta dei proprietari.

Cosa accade dunque se non si corre ai ripari e l'abbaio disturba la quiete e il riposo delle persone? Oltre al rischio di una condanna per il risarcimento penale potrebbero esserci anche conseguenze penali.

La legga parla chiaro: l'articolo 844 del codice civile vieta le immissioni di rumore che superano l anormale tollerabilità, mentre l'articolo 659 del codice penale che sanziona il disturbo della quiete pubblica (si veda in proposito la guida l'approfondimento sopra citata: Immissioni di rumore: la tutela civile e penale).

17/05/2016

Spese anche in parti uguali se c'è l'accordo unanime dell'assemblea.

Il riparto spese in condominio si può derogare senza problemi, purché siamo tutti d'accordo. Così la Cassazione (sentenza 22824/2013, sezione VI) ha chiarito, in applicazione degli articoli 1123 del Codice civile e 68 delle Disposizioni di attuazione, specificando però che occorre il consenso di tutti i condomini, trattandosi, nel caso di specie, della modifica a una ripartizione che era contenuta nel regolamento condominiale contrattuale.
La modifica votata era, comunque, di notevole importanza: si trattava di passare dal criterio millesimale a quello "in parti uguali". L'articolo 1123, che parla di quote proporzionali, non è però considerato di ordine pubblico, cioè inderogabile in assoluto, e l'accordo unanime di tutti i condomini può quindi portare a un diverso criterio.

Tra l'altro, pur trattandosi di una sentenza che esamina fatti precedenti all'entrata in vigore della riforma del condominio (legge 220/2012), va detto che l'articolo 1123 del Codice civile è uno dei pochi a non essere stato cambiato, quindi il principio è pienamente valido anche dopo la riforma. E anche in relazione all'articolo 68 delle Disposizioni di attuazione, le modifiche sono andate a incidere più che altro sui termini utilizzati, che sono stati "modernizzati", sostituendo l'espressione "piano o porzione di piano" (più adatta alla situazione del 1942) con "unità immobiliare", definizione che, legandosi a quella catastale, risulta assai più chiara ed efficace nel contenzioso e individua con precisione la quota da attribuire. In ogni caso, anche se il nuovo articolo 68 ribadisce il concetto dei "millesimi", non lo rende inderogabile, così come nella versione precedente.

17/05/2016

Ripartizione delle spese condominiali: le tabelle millesimali.

Ogni redazione di rendiconto condominiale, preventivo o consuntivo che sia, deve adottare un criterio di ripartizione delle spese.
Suddividere le spese tra i vari condomini è un onere imposto dalla legge e gravante sull’amministratore di condominio. Le modalità sono due, entrambe indicateci nell’art. 1123 c.c.: la ripartizione proporzionale (c.d. criterio legale) e la ripartizione regolata da criteri stabiliti sulla base di un accordo tra le parti (è questo il significato della locuzione “salvo diversa convenzione” contenuta nell’art. 1123 c.c.). Se ne deduce, per cui, che l’art. 1123 è una norma derogabile.
Quindi, o tutti i condomini si accordano e decidono di dividere le spese in un determinato modo, ad esempio in parti uguali, oppure sarà necessario applicare il criterio legale, il quale suddivide le spese in proporzione al valore delle singole unità immobiliari in relazione all’intero edificio. Questi valori, espressi in millesimi, sono contenuti in un documento chiamato tabella millesimale. E’ prassi che esistano più tabelle che si riferiscono a servizi diversi (es. tabella per l’ascensore, ecc.)
Spesso le tabelle millesimali sono contenute nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore ed allegato agli atti d’acquisto delle singole unità immobiliari.
Alle volte, però, ciò non accade ed il codice non ci dice quale sia la modalità di approvazione delle tabelle millesimali. Questa lacuna ha portato ad un contrasto netto in seno alla giurisprudenza, tanto di merito tanto di legittimità. Un primo filone interpretativo ritiene che le tabelle millesimali, quale strumento idoneo ad incidere sui diritti soggettivi dei condomini debbano essere approvate all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio. Un altro orientamento ritiene, invece, che le tabelle millesimali, che siano conformi ai criteri legislativi, possano essere approvate dall’assemblea anche con votazione maggioritaria in quanto semplice strumento utile alla gestione del condominio.

19/06/2015

L'obbligatorietà del fondo speciale

Con la riforma del condominio, il fondo speciale per far fronte a interventi di manutenzione straordinaria da facoltà è diventato obbligo. Difatti, l'art. 13 della l. n. 220/2012 ha sostituito il punto 4) dell'art. 1135 c.c. disponendo che l'assemblea dei condomini provvede "alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale".

Le ragioni dell'obbligatorietà della costituzione del fondo speciale vengono ravvisate, innanzitutto, nella predisposizione di una provvista di denaro sufficiente per garantire all'assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni - secondo le cadenze temporali deliberate, con un pacifico riparto delle spese tra i condomini, riducendo, in tal modo, sensibilmente i vizi di legittimità delle delibere - oltre che nel rafforzamento della garanzia per coloro che sono chiamati a realizzare tali opere, di un'apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le loro pretese creditorie.

La previsione, inoltre, va raccordata alla ratio, analoga agli obblighi previsti dal legislatore della riforma per l'amministratore, di una contabilità separata ed evidente, dalle cui risultanze possano ricavarsi tutti i movimenti patrimoniali, in entrata e in uscita, del condominio.

L'ammontare

Il fondo speciale, per espressa previsione codicistica, dovrà essere di importo pari all'ammontare dei lavori da eseguire; ovvero, "se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".

In ogni caso, questa particolare forma di accantonamento sarà rappresentata da un'aggiunta proporzionale alle quote millesimali versate da ogni condomino salva, naturalmente, ogni diversa convenzione.

I fondi disponibili e le eventuali riserve devono comunque risultare nel rendiconto annuale, espressi in modo da consentirne l'immediata verifica, unitamente alle altre voci di entrata e di uscita relative alla situazione patrimoniale del condominio, come disposto dal nuovo art. 1130-bis (introdotto dalla l. n. 220/2012).

Il fondo morosi

La riforma non ha espressamente previsto la possibilità di costituire un fondo cassa per far fronte ai problemi di liquidità determinati dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi.

Si tratta in ogni caso di un fondo straordinario destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l'amministratore è tenuto per la riscossione forzosa delle somme dovute, ex art. 63 disp. att. c.c., e che rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso.

A causa del "sacrificio" che il fondo rappresenta per i condomini virtuosi, chiamati a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà come previsto dall'art. 1123 c.c., si ritiene esso debba essere approvato dall'unanimità di tutti i condomini. (autore Avv. Alessandro Gallucci)

25/05/2015

Il Regolamento Condominiale può vietare l'installazione degli ombrelloni su terrazzi?

Il Regolamento di Condominio può contenere norme che disciplino il decoro dell'edificio, anche con riferimento alle parti di unità immobiliari di proprietà esclusiva che lo caratterizzano. Tale regolamentazione, tuttavia, non può spingersi fino al divieto d'uso.

Tradotto in termini pratici rispetto all'ombrellone: il regolamento assembleare potrebbe prevedere colori e forme delle installazioni, ma mai il divieto assoluto d'installazione.

Tale divieto può essere inserito solamente in un regolamento di origine contrattuale, ossia in un atto approvato con il consenso di tutti i condòmini.

Quanto al rispetto del regolamento da parte del conduttore non sorgono dubbi: egli, al pari condomino, deve rispettare lo statuto del condominio e molto spesso tale obbligo è inserito anche nel contratto di locazione.

15/04/2015

"Cade dalla bicicletta percorrendo il viale condominiale sporco di detriti. Il condominio è responsabile!!"

Il Condominio, quale custode delle parti comuni dell'edificio, è responsabile dei danni cagionati dalle parti medesime ai sensi dell'art. 2051 c.c. Nel caso di specie, la caduta della bambina era stata causata dalla presenza di un cumulo di sabbia misto a brecciolo, che avevano reso insidioso l'asfalto.
La responsabilità del Condominio-custode si configura come responsabilità oggettiva (o senza colpa) essendo sufficiente la prova del nesso causale fra la cosa in custodia e il danno arrecato, indipendentemente dalla colpa del custode e dall'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza.
Nella ripartizione dell'onere della prova, il soggetto danneggiato ha l'onere di provare il nesso causale fra lo stato della cosa custodita e il danno subito, nonché dimostrare che l'evento dannoso si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa. Il Condominio, invece, per liberarsi da ogni responsabilità, deve fornire la prova liberatoria del caso fortuito, ovvero dell'intervento di un fattore esterno, imprevedibile e inevitabile, idoneo a "spezzare" il rapporto causale tra cosa custodita ed evento dannoso. Tale fattore può essere costituito anche da un comportamento colposo dal danneggiato, da valutarsi ex art. 1227 c.c.
Sono questi i principi di diritto affermati dal Tribunale di Nola con la sentenza del 2 gennaio 2014. Il Tribunale ha condannato il Condominio a risarcire i danni subiti dalla figlia minore di due condomini, caduta mentre percorreva in bicicletta il viale condominiale, pur riducendo la quantificazione del danno in considerazione del concorso colposo della minore.

15/04/2015

"Condòmini in ritardo nei pagamenti: a Napoli il maggior numero di morosi: il capoluogo partenopeo condivide il primato negativo con Catania“.

Il capoluogo partenopeo condivide il primato negativo con Catania. Gli amministratori: “Siamo rassegnati”. Tutti i dati dell'Anap

14/04/2015

"Sul proprio balcone di casa, coltivare modeste quantità di cannabis, non è reato!!"

Con sentenza n. 9156, depositata il 2 marzo 2015, la Cassazione ha precisato che è evidente la non offensività della condotta tenuta dal giovane imputato, perché "non vi sarebbe alcuna lesione al bene giuridico tutelato dalla norma, ovvero la salute pubblica, per la irrilevanza del principio attivo contenuto nelle piante di cannabis" sequestrate.

Mentre in primo grado vi era stata una condanna per il reato di "produzione di sostanze stupefacenti", in secondo grado era stata riconosciuta l'attenuante della "lieve entità". Tuttavia, i giudici di merito trovavano inoppugnabile la colpevolezza del giovane che in casa, sul proprio balcone, aveva coltivato cinque piantine di cannabis.

I giudici della Cassazione, cambiando rotta, hanno ravvisato un errore, tra il primo e il secondo grado, nel trascurare la modestissima attività di coltivazione domestica delle cinque piantine, da cui "sono risultati estraibili 0,1048 grammi di sostanza stupefacente, di cui non è stato neanche indicato il principio attivo".

La Corte di legittimità precisa che, la stessa giurisprudenza di legittimità, ha più volte precisato che "spetta al giudice verificare in concreto l'offensività della condotta ovvero l'idoneità della sostanza ricavata a produrre un effetto drogante rilevabile" (Cass. Sez. Un., n. 28605 del 24/04/2008). Nel caso si specie, la Corte precisa, che il giudice di merito non abbia fatto buon governo dei principi illustrati dalla giurisprudenza, laddove non ha riconosciuto che a fronte delle oggettive circostanze del fatto e della sia pure modesta attività, la condotta non è certamente offensiva dei beni giuridici tutelati dalla norma incriminatrice.

In conclusione, il giovane è stato prosciolto da ogni accusa in quanto il fatto non sussiste!!

14/04/2015

"Ddl concorrenza. Immobili ad uso non abitativo. Via i notai per le vendite sotto 100.000 euro".

Per le vendite e le donazioni di immobili ad uso non abitativo di valore "non superiore a 100.000" euro potranno essere redatti anche direttamente dagli avvocati. Non sarà quindi più necessario rivolgersi ai notai perchè l'avvocato avrà, come i notai, l'obbligo alla "registrazione", "trascrizione", "iscrizione", "voltura catastale" e liquidazione delle imposte.

Questo è quanto stabilisce dal disegno di legge sulla concorrenza del ministro Guidi, che è stato già licenziato dal CdM lo scorso 20 febbraio ed ha appena ricevuto la firma del Presidente Sergio Mattarella. Ora si attende l'avvio del percorso alle Camere.

27/01/2015

"Revisione delle tabelle millesimali contrattuali, quando basta la maggioranza?"

L'approvazione delle tabelle millesimali può essere deliberata dall'assemblea a maggioranza e nello specifico è sufficiente il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino quanto meno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Ciò, in estrema sintesi, è quanto a stabilito la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 3221 depositata in cancelleria il 12 febbraio 2014.