Amministrazioni Condominiali

12/03/2019

Dal 1° gennaio 2019 entra in vigore l’obbligo della fattura elettronica sia tra soggetti giuridici che tra con soggetti privati, cioè senza Partita Iva, ma ci sono ancora molti punti da dover spiegare, uno di questi è come comportarsi nei confronti dei condomini.

Fattura elettronica: che tipo di fattura va emessa nei confronti dei condomini?

Chiariamo che il condominio, generalmente, è un soggetto giuridico, ma privo di Partita Iva, a cui è viene attribuito il codice fiscale, e pertanto è inteso come un consumatore finale, in quanto è il soggetto a cui è destinata la fattura elettronica.

Poiché non c’è ancora nessun chiarimento ufficiale da parte dell’Agenzia delle Entrate al riguardo di tale argomento, cercheremo di esaminare alcuni punti.

Fattura elettronica: Il condominio è dotarsi di PEC o codice destinatario?
Il condominio poiché è un consumatore finale, non è tenuto né a possedere e comunicare un indirizzo PEC ai propri fornitori, né è tenuto ad usufruire di un codice destinatario proprio. Ma ciò non togli che vi è sempre la possibilità da parte del condominio di dotarsi di un indirizzo PEC da comunicare ai propri fornitori, e anche di avvalere di un codice destinatario rilasciato da un provider accreditato per la ricezione delle fatture elettroniche.

Fattura elettronica: Il condominio deve conservare le fatture elettroniche ricevute?
Il condominio non essendo titolare di Partita Iva non è neanche obbligato alla conservazione delle fatture elettroniche ricevute in base alla norma del DM 17/06/2014.

Nel momento in cui, il condominio, invece, è titolare di partita iva è obbligato alla conservazione delle fatture elettroniche, come tutti gli altri soggetti passivi Iva.

Il condominio, per questa operazione si può avvalere del servizio gratuito fornito dall’Agenzia dell’Entrate, attivandolo e eccedendo alla propria area personale del servizio Fatture e Corrispettivi, oppure usifruire di un provider privato.

Fattura elettronica: come va compilata la fattura elettronica nei confronti del condominio?
Nel caso in cui si emetta fattura elettronica nei confronti di un condominio che non abbia né indirizzo PEC, né codice destinatario, il fornitore indicherà nel campo “codice destinatario” il valore prestabilito “0000000” (7 zeri) e lasciare vuoto il campo “PEC destinatario”, come nel modo in cui si compila una fattura nei confronti di un soggetto privato consumatore finale.

Invece, se il condominio abbia sia un indirizzo PEC e/o un codice destinatario, il fornitore li dovrà indicare negli appositi campi sopra descritti.

Il condominio potrà visualizzare nell’area web personale dell’Agenzia delle Entrate, le proprie fatture ricevute.

Fattura elettronica: al condominio va consegnata anche fattura analogica?
In base al Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 89757 del 30/04/2018, il fornitore deve rilasciare al cliente consumatore finale “copia informatica o analogica della fattura elettronica, comunicando contestualmente che il documento è messo a sua disposizione dal SdI nell’area riservata del sito web dell’Agenzia delle entrate”. Inoltre il fornitore del condominio deve consegnare la fattura anche tramite i canali tradizionali, cioè consegna a mano, servizio postale, email, ciò deve avvenire anche se il condominio abbia comunicato l’indirizzo PEC o del codice destinatario.

Facciamo presente, comunque, che la fattura originale ai fini fiscali è solo quella in formato XML e trasmessa tramite SdI, quindi quella che viene consegnata in forma analogica è una copia, e deve riportare la seguente dicitura “copia analogica di fattura elettronica inviata al SdI”.

Attendiamo, al riguardo, ulteriori delucidazioni da parte dell’Agenzia dell’Entrate.

05/03/2019

11/04/2018

Dietrofront sui sacchetti biodegradabili per la spesa: secondo il Consiglio di Stato adesso si possono portare da casa o possono essere acquistati anche altrove.

25/02/2018

Morosità del condomino e sospensione delle utenze. Orientamenti giurisprudenziali a confronto.

11/08/2017

LA MEDIAZIONE E’ DIVENTATA DEFINITIVA

Tra gli emendamenti inseriti ed approvati in via definitiva nel testo della manovra correttiva di "Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50"), diventata definitivamente legge dopo il via libera da parte del Senato vi è quello che ha previsto la cancellazione della fase di sperimentazione della mediazione obbligatoria civile, con eliminazione dell'obbligatorietà a tempo e definitività della misura.

Era giunto in proposito anche un sollecito da parte della Commissione Europea in merito al favorire le misure di risoluzione alternativa delle controversie e così anche l'Avvocatura aveva promosso un intervento per confermare definitivamente la mediazione obbligatoria avvicinandosi il temine previsto del 20 settembre 2017.

La mediazione, quindi, diventa definitiva.

04/08/2017

L'art. 67 disp. att. cod. civ. attribuisce a ogni condomino la possibilità di intervenire all'assemblea condominiale anche a mezzo di rappresentante. La norma non subordina tale potere a particolari condizioni, quindi la delega può essere validamente conferita sia a un condomino sia a un soggetto estraneo al condominio, inoltre, non sono previsti limiti per quanto riguarda il numero di condomini che possono avvalersene, né per quanto riguarda il numero dei condomini che possono farsi rappresentare dalla stessa persona.
In ogni caso il soggetto delegato non può a sua volta delegare altri soggetti alla partecipazione in assemblea e la delega non è frazionabile nel senso che il condomino proprietario di più unità immobiliari può conferire una sola delega.

Anche nell'ipotesi in cui un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari (art. 67, comma 2, disp. att. cod. civ.).

Il principio statuito dal primo comma dell'art. 67 disp. att. cod. civ. è assolutamente inderogabile per cui è nulla la clausola del regolamento di condominio che limita il potere di rappresentanza in assemblea. Proprio in relazione a tale inderogabilità si è posta la questione se ed entro quali limiti le clausole contenute nel regolamento di condominio che incidono sul potere di conferire la delega a terzi siano legittime. Poiché non sussiste alcuna norma specifica la questione è stata risolta dalla giurisprudenza nel senso che il regolamento di condominio ben può contenere delle regole dirette a regolamentare il potere di farsi sostituire all'assemblea.

Sull'argomento la Corte di Cassazione con la decisione del 29 maggio 1998 n. 5315 ha affrontato il problema della validità di una clausola regolamentare portante una limitazione del numero massimo di deleghe conferibili, mentre con la pronuncia risalente all'11 agosto 1982 n. 4530 si è occupata della clausola in cui è previsto il diritto di ogni proprietario di farsi rappresentare nell'assemblea da altra persona che fosse parente o altro proprietario purchè non amministratore o uno dei condomini. In entrambi i casi la Suprema Corte ha ritenuto legittime le clausole del regolamento statuendo che la limitazione contenuta nel regolamento di condominio non pregiudica l'inderogabile diritto di ogni condomino di farsi rappresentare nell'assemblea, stabilito dall'art. 67 disp. att. cod. civ., ma si limita solo a regolarne l'esercizio. In sostanza, in applicazione dei principi statuiti dalle decisioni dei giudici di legittimità, si può affermare che una clausola contenuta nel regolamento di condominio, pur potendo disciplinare le modalità di esercizio del diritto del condomino di farsi rappresentare, non può in nessun caso, pena la sua nullità, sopprimere tale diritto o limitarne sostanzialmente l'esercizio.

Se da un lato è pacifico che, in difetto di espressa previsione legislativa, solo il regolamento di condominio possa limitare il numero di deleghe da attribuire in sede di adunanza in capo ad una stessa persona, dall'altro l'esercizio del diritto di delega non può comunque mai dominare sulla superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente. Ne consegue che non può ritenersi legittima una delibera assembleare adottata alla presenza di un solo soggetto delegato da tutti i condomini partecipanti per delega all'assemblea (Trib. Milano, 21 ottobre 2010, n. 11941).

In linea di principio la delega può essere anche orale ma in tal caso il condominio può esigere una delega scritta quando si tratta di deliberazioni per le quali sia prescritto l'atto scritto. In particolare, il potere di intervenire si intende conferito esclusivamente in relazione agli argomenti posti all'ordine del giorno e, comunque, la delega a farsi rappresentare in assemblea anche se generica è valida in quanto l'oggetto resta determinato dall'ordine del giorno dell'assemblea.
Quanto al rapporto che si viene a costituire tra soggetto delegante e soggetto delegato lo stesso ha valenza del tutto interna e non coinvolge il condominio con la conseguenza che gli eventuali vizi relativi ai poteri conferiti al delegato possono essere fatti valere solo dal soggetto delegante e non dagli altri condomini; e comunque in tale ipotesi in nessun caso possono verificarsi ripercussioni negative nei confronti delle deliberazioni dell'assemblea.

05/04/2017

ANACI - Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari, è la sigla nella quale è racchiuso il patrimonio di storia ed esperienza di trent'a...

03/04/2017

Le auto elettriche e il condominio
Con la legge nr. 134 del 2012 sono state introdotte importanti novità in materia di edilizia privata, infatti la legge prevede la realizzazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici definendole “opere di urbanizzazione primaria” realizzabili su tutto il territorio comunale in regime di esenzione dal contributo di costruzione.
Il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Maurizio Lupi ha poi firmato il decreto ministeriale che vara il Piano Nazionale Infrastrutturale per la ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica definendo le linee guida per garantire lo sviluppo del servizio di ricarica su tutto il territorio nazionale in sulla base a criteri oggettivi che tengano conto dell'effettivo fabbisogno presente nelle diverse realtà.
Per agevolare l'installazione di queste colonnine negli edifici condominiali è stato previsto che: “fatto salvo il regime di cui all'articolo 1102 del codice civile, le opere edilizie per l'installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli in edifici in condominio sono approvate dall'assemblea di condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile”, pertanto per procedere alla realizzazione ed installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli negli edifici in condominio occorre una delibera dell’assemblea con la maggioranza semplice dei condomini, sia in prima che in seconda convocazione, purché rappresentino almeno la metà dei millesimi di proprietà.

30/03/2017

CENTRO STUDI NAZIONALE

Cassazione 24 febbraio 2017, nr. 4844

LA QUALITÀ DI CONDOMINO NON È DETERMINATA DALLA PARTECIPAZIONE ALLE SPESE

Si diventa condomini nel momento in cui si diventa proprietari di parti comuni dell’edificio.

La Cassazione ha confermato il principio espresso dalla Corte Territoriale, pertanto, quello che determina la qualità di condomino, e quindi anche il suo diritto a partecipare alle assemblee e alle relative votazioni, non è l’inserimento del singolo nelle tabelle millesimali, documento che come è ormai assodato ha solo efficacia ricognitiva, ma bensì al divenire proprietario di parti comuni dell’edificio avendo acquistato una parte esclusiva.

Il testo integrale è consultabile sul sito www.anaci.it nell’area riservata

01/02/2017

Riqualificazione energetica su parti comuni.Le modalità tecniche dell'invio delle comunicazioni.