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Di Primio Amministrazione Stabili, Via Gorizia 5/B, Orbassano (2026)

08/07/2024

Condizionatori in condominio: quali le regole per l'installazione?
Ogni condomino può procedere liberamente con l’installazione, a patto che non si alteri l’estetica dell’edificio. È questo, del resto, il senso dell’articolo 1102 del Codice civile che attribuisce ad ogni comproprietario di un bene indiviso – come appunto il condominio – il potere di utilizzare le parti comuni a patto di non alterarne la destinazione e non impedire agli altri condomini il pari uso della stessa area.
La Cassazione recentemente con sentenza 17975/2024 ha chiarito che l’installazione di un impianto di condizionamento nelle parti comuni, che non alteri tali strutture, può essere effettuata dal singolo condomino senza ricorrere all'assemblea.
Eppure...
Eppure le foto allegate mostrano due condomini con condizionatori in facciata palesemente differenti per estetica. Se non obbligatorio è pertanto assolutamente consigliabile che il condomino esprima in assemblea il suo "progetto" d'installazione in modo da ottenere un consenso condiviso poiché il tema dell'estetica condominiale rimane di competenza condominiale.

09/06/2024

Rendiconto o bilancio consuntivo condominiale: quali caratteristiche deve avere?

Partiamo da ciò che dice il codice civile:
I' 1130 Bis del Codice Civile introdotto dalla Legge 11/12/2012 n°220, indica: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
Tradotto in fatti possiamo dire che :
1. Il rendiconto dev'essere trasparente e di facile comprensione per rispettare l’immediata verifica di cui all’art. 1130 bis
c.c.
Questo significa ad esempio che indicazioni specifiche riportanti dettagliatamente i singoli fornitori con le rispettive fatture sono di gran luca preferibili a stringate e veloci indicazioni quali ad esempio un generico "bollette acqua". Tali fatture devono sempre essere rese disponibili ai condomini che ne vohliano trarre copia.
Risponde al criterio di trasparenza riportare l'indicazione sull'effettivo pagamento della fattura riportata a bilancio. Diverse volte i condomini ci mostrano rendiconti di altri studi che mostrano chiusure in passivo prive di questa fondamentale indicazione. Banalmente se il rendiconto chiude in passivo ma il conto corrente del condominio è in attivo risulta evidente che non tutto ciò che è iscritto a bilancio per competenza sia stato saldato!
2. il rendiconto deve rispondere al principio di "fondatezza".
Significa che il rendiconto dev'essere redatto sulla scorta di adeguata documentazione (giustificativi, fatture, ricevute, etc.). Ricordiamo poi che il codice civile obbliga l'amministratore a far transitare ogni spesa dal conto corrente del condominio per cui ad esempio per le fatture registrate pagate ai fornitori occorre sempre verificare l'effettiva presenza del movimento sull'estratto conto.
3. Principio di continuità. In altri termini, i dati di partenza del nuovo esercizio sono gli stessi con i quali si è chiusa la gestione del precedente esercizio (principio di allineamento contabile), riallacciando quindi la contabilità riguardante la gestione dell’esercizio preso in esame alla gestione dell’esercizio precedente, in modo da riprendere tutte le posizioni precedenti e riporle in continuità. Questo aspetto è fondamentale nel riportare per ciascun condomino l'eventuale residuo debito da saldare relativo da bilancio precedente o il riveniente attivo che nella prassi viene utilizzato a decotto delle prime rate.
4. criterio di completezza: la semplice elencazione delle voci di spesa e dei fondi raccolti non rende sicuramente esaustivo un bilancio. Qual'è la situazione patrimoniale del condominio? Il condominio risulta "indebitato" poiché ci sono fornitori (magari con riferimento a più gestioni) ancora da saldare? Il condominio dispone di fondi cassa congrui per affrontare le spese correnti?
A queste domande possono rispondere un buon stato patrimoniale ed una nota sintetica chiara che illustra il bilancio in rispondenza al dettato del c.c.

09/06/2024

Rendiconto condominiale: L' Amministratore può decidere di non inviare più ai propri condòmini, in vista dell'assemblea condominiale di fine esercizio, il rendiconto consuntivo in formato cartaceo, limitandosi ad inviare il corrispondente documento elettronico in PDF?

Occorre innanzitutto precisare che le caratteristiche del rendiconto sono illustrate all'interno dell'art.1130 bis del c.c., tuttavia quest'ultimo non specifica il "formato" col quale il documento debba essere prodotto. Indicativo può essere il seguente comma "I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono
prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie
spese." Legittimamente l'amministratore può pertanto fornire il documento in un formato elettronico, producendone una copia cartacea solo ai richiedenti tale supporto ed a loro spese. Lo scrivente Studio non ha mai applicato tale costo in capo ai richiedenti il documento cartaceo tenuto conto che diversi anziani possano avere difficoltà nella consultazione di un documento elettronico. Ciò premesso, la scelta del formato digitale garantisce una serie di vantaggi:
1 È senz'altro la scelta più ecologica. Consente un notevole risparmio di carta, di toner, di corrente elettrica che si va a consumare nel processo di stampa. Ed ancora si elimina alla fonte un sicuro "rifiuto futuro" che andrà smaltito alla fine del periodo di conservazione.
2 È senz'altro la scelta più economica. I costi della carta A4 di stampa sono quasi raddoppiati nel corso degli ultimi 2-3 anni. La scelta del formato elettronico consente di evitare che tale costo debba poi essere addebitato in capo ai condomini.
3. Consente una consultazione rapida ed agevole permettendo ai possessori di un semplice smartphone di consultare il documento archiviato in cloud ovunque ed in qualsiasi momento.
Riassumendo: la produzione del cartaceo non è un obbligo ed è opportuno limitare la stessa ai soli casi in cui non vi siano alternative percorribili da coloro che abbiano diritto alla sua consultazione.

27/05/2024

Bed and Breakfast in condominio: chi li gestisce deve pagare più spese?
Una delle questioni più dibattute riguarda le spese condominiali e se i gestori di Bed and Breakfast (B&B) che sorgono in condominio debbano sostenere costi aggiuntivi
Il titolare di un appartamento ha la possibilità di adibire l’intera unità abitativa o solo determinate camere all’operazione di un bed and breakfast. Cominciamo col chiarire che questa attività può essere intrapresa senza necessità di ottenere preventivamente l’approvazione dell’assemblea condominiale, a condizione che la destinazione d’uso dell’immobile sia residenziale e che il regolamento di condominio, se presente, non proibisca espressamente e in modo inequivocabile tale utilizzo.
L’elemento fondamentale è di non arrecare danni alle parti comuni, rispettando il loro uso e cercando di non disturbare gli altri condomini. Esistono maggiorazioni per chi apre un B&B in contesto condominiale?
L’articolo 1123 del Codice civile prevede che le spese per le parti comuni siano divise tra i condomini secondo i millesimi di proprietà, ma si può adeguare questa divisione se alcuni condomini usano le parti comuni più intensamente di altri. Ad esempio, chi usa di più l’ascensore potrebbe pagare di più. Tuttavia, si può derogare a questa regola solo con l’unanimità, attraverso una delibera di tutti i condomini o un regolamento contrattuale.
Per quanto riguarda i B&B non esiste alcuna specifica previsione all'interno del Codice civile. Il Tribunale di Catania (sentenza 3179 del 9 ottobre 2020) ha spiegato che «(…) la maggiorazione degli oneri non trova nella presenza dei clienti una valida giustificazione. Il criterio di ripartizione, quindi, non può essere alterato per via dell’esercizio dell’attività di b&b, ma resta quello di un normale appartamento adibito a uso residenziale, come tutti gli altri».

24/05/2024

In caso di locazione le bollette delle utenze debbono essere intestate all'inquilino o al proprietario?
L'inquilino che vive in affitto deve pagare non solo il canone periodico ma anche ogni altro onere accessorio, come ad esempio gli oneri condominiali e le forniture inerenti all'immobile. solitamente le utenze vengono intestate direttamente all'inquilino, il quale si occuperà di effettuare la voltura oppure il subentro, nell'ipotesi in cui il contatore sia staccato (cioè, quando occorre un nuovo "allaccio").
Nelle ipotesi di locazioni brevi, però, molti proprietari preferiscono che le forniture continuino a rimanere intestate a loro per evitare continue volture e anche per essere certi che le utenze vengano pagate.
Questa soluzione presenta però degli inconvenienti, il primo dei quali è quello di dover anticipare il pagamento delle bollette per poi ottenere il rimborso dall'inquilino.
Si tratta sicuramente di una procedura molto più macchinosa rispetto all'intestazione diretta delle utenze all'inquilino. ed è opportuno che all'interno del contratto, il locatore specifichi che il conduttore dovrà rimborsare il pagamento delle utenze anticipato dal proprietario, rappresentando oneri accessori che competono all'inquilino.
Il mancato pagamento (ossia, rimborso) delle bollette può costituire valido motivo di sfratto, ma solo se il valore delle bollette supera di due volte il canone di affitto mensile.

14/05/2024

Decesso di un condomino: spetta agli eredi contattare l'amministratore.

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, impugnabile nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c., terzo comma,
È anche vero però che l'amministratore può non essere a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità.
Non è neppure sufficiente che l'amministrazione sia stato informato del solo decesso. Neppure la denuncia di successione, consultabile presso gli uffici finanziari o ipotecari può chiarire quali debbano essere i nuovi condomini da convocare, dal momento che la stessa è irrilevante ai fini della accettazione (Trib. La Spezia 24 marzo 2021 n. 175).
Anche se l'amministratore fosse informato del decesso, potrebbe solo dedurne che si è aperta una successione, ma non anche se la stessa è destinata ad essere regolata in base alle norme sulla successione legittima o testamentaria, né chi siano i chiamati nelle due ipotesi e chi abbia effettivamente accettato l'eredità, diventando in tal modo erede e legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e, di conseguenza, titolare del diritto alla convocazione (Trib. Perugia 6 marzo 2024 n. 384).
Pertanto, al fine della partecipazione all'assemblea, spetta agli eredi succeduti nel condominio l'onere di mettersi in contatto con l'amministratore per rendere noti i loro dati.
Sugli eredi quindi incombe peraltro l'obbligo di comunicare all'amministratore il decesso del condomino e il loro subentro, così da poter aggiornare l'anagrafe condominiale. In mancanza gli eredi non possono lamentarsi di non essere stati convocati.
In altre parole, soltanto dal momento in cui gli eredi diventano condòmini hanno non solo il diritto di essere convocati all'assemblea per potervi partecipare ma anche di contestarne le decisioni davanti al giudice, nel consueto termine di trenta giorni stabilito dalla legge (Trib. Palermo 9 febbraio 2024 n. 832).

12/05/2024

Invio verbale dell'assemblea di condominio: è obbligatoria la raccomandata?
L'art.66 disp. att. c.c. prevede specifiche forme, quali posta raccomandata, pec, fax o consegna a mano, per la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea.
Queste forme tuttavia non sono riferibili all'invio del verbale al condominio assente, la cui forma resta libera, fermo restando che l'onere della prova della corretta comunicazione spetta al condominio e può essere raggiunta con ogni mezzo, anche per presunzioni.
Ci sono diverse sentenze concordi in merito, tra tutte segnaliamo quella del Tribunale di Novara (n. 378 del 25.5.2021), richiamando l'insegnamento della Suprema Corte (Cass. 14.5.2018 n. 11606), ha ricordato che, a differenza che per l'avviso di convocazione, il legislatore non ha dettato alcuna prescrizione circa le modalità di trasmissione del verbale
La certezza della data d'invio è comunque di grande importanza poiché
in forza dell'art. 1137 c.c., ogni proprietario assente, dissenziente o astenuto, può adire l'l'autorità giudiziaria chiedendo l'annullamento della decisione nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

10/05/2024

COMPRARE CASA IN CONDOMINIO: I CONSIGLI DA SEGUIRE.
Comprare casa in condominio significa inserirsi in un contesto più ampio del solo rapporto col venditore. È fondamentale ricevere informazioni dall'amministratore (dopo essere stati autorizzati dal venditore) per alcune fondamentali verifiche:
1. chiedere e leggere attentamente il regolamento condominiale. Questo documento che comunque dovrebbe essere nelle disponibilità del venditore, contiene le regole di convivenza,indica le parti comuni dell’edificio ed eventuali limitazioni all’uso dell’unità immobiliare. Verifica anche la presenza di clausole che potrebbero limitare l’utilizzo dell’appartamento (ad esempio, divieto di attività commerciali).
2. Informarsi sulle spese condominiali annuali e verificare se ci sono state recentemente deliberazioni per spese straordinarie. Verifica quali siano "le regole di riparto delle spese: l'acqua viene addebitata in funzione dei contatori individuali? Come viene ripartito il costo di riscaldamento?
3. Richiedi un’attestazione dell’amministratore che documenti lo stato dei pagamenti del venditore e l’assenza (o presenza) di liti in corso. Ai sensi del codice civile chi subentra in un appartamento risponde in solido col venditore anche per i debiti condominiali dell'anno in corso e del precedente.
4. Cautela nella conformità urbanistica.
Verifica che eventuali modifiche apportate all’unità immobiliare siano state regolarmente autorizzate e che l’immobile sia conforme alla normativa urbanistica. Questo aspetto è cruciale per evitare problemi legali in futuro.
La non regolarità urbanistica inibisce il regolare accesso ai benefici fiscali in caso di ristrutturazioni e lavori straordinari.

08/05/2024

Spese condominiali e 730. Che ruolo ha l’amministratore?
L’amministratore di condominio deve adempiere ad una serie di operazioni per mettere nelle condizioni i condomini che ne hanno la possibilità di portare in detrazione le spese.
Il ruolo dell’amministrazione in tema di spese condominiali e 730 è un ruolo fondamentale. Esso dove infatti effettuare il “bonifico per detrazione fiscale” che dove contenere il codice fiscale o la partita iva di chi ha pagato e quindi del condomino come stabilito dall’art 16 bis del Dpr 917/1986.
Dove inoltre procedere alla compilazione di una dichiarazione che riporti le somme pagate in modo effettivo dai singoli condomini. Al termine dovrà comunicare all’Agenzia delle Entrate in modo telematico specifica degli interventi effettuati e le quota parte di spesa per ogni condomino. Per quest'anno il termine ultimo per la comunicazione è stato prorogato al 04 Aprile 2024. Tutta questa documentazione deve essere conservata dall’amministrazione condominiale per 10 anni.
Spese condominiali e 730. Esempio pratico di una detrazione: proviamo a fare un esempio di quello che potrebbe essere una situazione reale di detrazione di spese condominiali.
Nell’anno solare 2023 il condominio ha sostenuto spese per lavori, che è possibile portare in detrazione al 50%, per un importo di 80.000 euro. La parte quindi detraibile è di 40.000 euro. Un condomino che per fare un esempio ha 90 millesimi di proprietà avrà quindi pagato 7.200 euro di cui 3.600 sono detraibili. Nel caso di una detrazione possibile in 10 anni il condomino potrà godere di una detrazione pari a 360 euro ogni anno per 10 anni.
Se il condominio, nel corso di questo periodo sia esentato da effettuare una dichiarazione dei redditi potrà recuperare quando non detratto negli anni successivi. Le spese sostenute possono riguardare il rifacimento di una facciata oppure un intervento come l’abbattimento delle barriere architettoniche o ancora lavori straordinari sugli ascensori o sul tetto. Il 2024 dovrebbe essere l'ultimo anno utile per lavori relativi all'installazione di caldaia a gas monovalenti per poter usufruire della detrazione.

06/05/2024

Balconi ammalorati: la responsabilità è del condominio?
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Il pavimento ed il soffitto di ciascun balcone sono parti delle singole unità immobiliari e non parti condominiali. Queste sono ben specificate dall'art.117 del codice civile:
《Parti comuni dell'edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, (omissis):
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di
ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche
strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di
trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo
quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche》
Ciò premesso La responsabilità della corretta manutenzione del balcone affinché non si verifichino infiltrazioni e di conseguenza danni al soffitto della sottostante unità immobiliare sono di esclusiva responsabilità del proprietario del balcone stesso e non dell'amministratore il cui mandato è limitato alle parti comuni dell'edificio.
Nel caso in cui un condomino lamenti danni anche gravi dovuti ad infiltrazioni provenienti dal balcone sovrastante, l'interlocutore cui rivolgere la richiesta di ripristino e manutenzione non è pertanto l'amministratore del condominio bensì il proprietario dell'appartamento sovrastante.
Unica eccezione a questo principio è il cosiddetto "frontalino", la parte verticale del balcone che rientra a pieno titolo nel concetto di facciata e quindi di parte condominiale. E' altresì vero che la mancata manutenzione del calpestio del balcone, permanendo le infiltrazioni, renderebbe inutile ogni intervento limitato al frontalino se non la pura messa in sicurezza.

04/05/2024

Cosa succede se muore l'amministratore?

Un po' per scaramanzia, un po' perché si tratta comunque di un argomento sgradevole, non si parla mai di cosa accade se muore l'amministratore del condominio senza aver potuto "passare le consegne" ad un suo successore. Il tema è tanto più rilevante in quanto nella stragrande maggioranza dei casi, l'amministratore è una persona fisica e non una società strutturata.
Pur nella consapevolezza che l'aspetto umano sia sempre prevalente, in questo post ci occupiamo dell'aspetto giuridico.
Legalmente l'incarico dell'amministratore si colloca nel quadro del "mandato". Bisogna fare riferimento all'art. 1722 n. 4 c.c. secondo cui il mandato si estingue "per la morte, l'interdizione o l'inabilitazione del mandante o del mandatario."
Ecco quindi che Il mandato di amministratore si estingue al momento della morte del mandatario senza prosecuzione in capo agli eventuali eredi. Agli eredi spetta legalmente il solo compito di avvisare i condomini amministrati (ex art. 1728, secondo comma, c.c). Con l'estinzione del mandato il condominio dev'essere considerato sprovvisto di amministratore; e quindi, ai sensi dell'art. 66, secondo comma, disp. att. c.c., ciascun condomino può prendere l'iniziativa di convocare l'assemblea per provvedere alla nomina di un nuovo amministratore e per ottenere consegna della documentazione da parte degli eredi o comunque degli addetti allo studio. Una delle situazioni più gravi è quella in cui i fondi dei condomini sono confluiti su di un conto corrente intestato all'amministratore, comportamento censurato dal codice civile ma non ancora scomparso. I fondi presenti andranno agli eredi dell'amministratore! Superando l'aspetto giuridico, è evidente in questa situazione l'importanza di appoggiarsi ad uno studio comunque strutturato che sarà in grado di proseguire nell'amministrazione (nel caso in cui venisse nominato un altro rappresentante dello studio) oppure effettuare un passaggio di consegne ordinato. Se invece l'amministrazione è gestita in maniera totalmente autonoma da un professionista singolo, senza una struttura d'ufficio che coinvolga altri collaboratori, i rischi concreti di non sapere "dove mettere mano" sono più che evidenti. Si tenga presente che questo limite e rischio non si configura solo nel caso di decesso dell'amministratore ma anche in altre situazioni che possono comunque verificarsi (es. malattia del professionista). Una compagine condominiale avveduta dovrebbe tener conto anche di questi elementi nella scelta dello studio cui affidare il proprio condominio.

02/05/2024

Stendere il bucato in condominio: quali sono le regole?

Con l'arrivo della primavera stendere I panni ad asciugare al sole diventa una pratica diffusa.
Innanzitutto chiariamo che il divieto assoluto di stendere i panni in condominio può essere imposto solo attraverso un regolamento di condominio di natura contrattuale, vale a dire quel regolamento che di norma viene redatto dal costruttore contestualmente alla "nascita" del condominio. Lo stesso regolamento può prevedere le modalità di utilizzo degli stendibiancheria esterni.
Occorre quindi distinguere tra lo stendere i panni esternamente alla ringhiera su supporti più o meno fissi o internamente con stendini ripieghevoli. Qualora vengano stesi esternamente, uno dei motivi di maggior attrito in condominio è il cosiddetto "stillicidio" che può configurarsi in un vero e proprio reato nel caso in cui ciò si verifichi in via continuativa.
Anche lo stendere i panni limitando la visuale del vicino sottostante costituisce un abuso.
Entrambi i casi precedenti rivestono un carattere di relazione diretta tra condomini, ambito in cui l'amministratore non ha poteri d'intervento se non in caso di violazione del regolamento di condominio. In quest'ultimo caso l'amministratore è legittimato a richiamare i condomini al rispetto dello stesso regolamento.
Non si configura invece il caso di "lesione all'estetica condominiale". Diverse sentenze si sono espresse in tal senso in ragione del carattere temporaneo dell'esposizione dei panni stesi.
Se invece lo stendino è posizionato internamente l'utilizzo risulta sicuramente più libero venendo meno sia i rischi di stillicidio che di occlusione delle veduta del vicino.
Anche su questo tema la sensibilità ed il rispetto sono fondamentali ed il dialogo garbato tra condomini può risolvere in partenza molte situazioni potenzialmente conflittuali.

Di Primio Amministrazione Stabili

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