Amministrazioni Simone

Amministrazioni Simone Pagina Facebook dell'Amministrazione stabili Simone, creata per condividere informazioni su leggi, norme e costumi legati al "mondo" del condominio.

Ditta di pulizie, giardiniere, manutentore della caldaia: dietro ogni servizio ricorrente del condominio c'è un contratt...
19/09/2026

Ditta di pulizie, giardiniere, manutentore della caldaia: dietro ogni servizio ricorrente del condominio c'è un contratto. Spesso rinnovato quasi in automatico, ma che vale la pena guardare con attenzione almeno una volta l'anno.
⚖️ Chi decide: dipende dal tipo di spesa
Per la manutenzione ordinaria — pulizie, giardinaggio, piccoli interventi già previsti nel preventivo approvato — l'amministratore agisce in autonomia, ai sensi dell'art. 1130 c.c. Per interventi più rilevanti o non previsti a bilancio, serve l'autorizzazione assembleare.
🔢 Sfatiamo un mito: non servono "tre preventivi"
È una delle convinzioni più diffuse — e più infondate. Nessuna norma impone un numero minimo di preventivi da raccogliere o da presentare in assemblea: l'idea è mutuata (impropriamente) dagli appalti pubblici, dove vige tutt'altra disciplina. L'amministratore potrebbe presentarne anche uno solo, salvo che il regolamento condominiale disponga diversamente.
💰 Il prezzo non è (e non deve essere) l'unico criterio
Altrettanto diffuso è l'equivoco opposto: che l'assemblea sia tenuta a scegliere sempre il preventivo più economico. Non è così. La giurisprudenza è chiara: il giudice non può sindacare la convenienza di una scelta condominiale, e l'assemblea resta libera di preferire anche il preventivo più caro, se ritiene che offra maggiori garanzie di qualità, affidabilità o tempistiche. Ciò che conta, per la validità della delibera, è che la decisione sia stata assunta rispettando le regole procedurali — non il prezzo pagato.
📄 Cosa deve contenere un buon contratto
Indipendentemente da quanti preventivi vengono confrontati, un buon contratto dovrebbe specificare con chiarezza: gli spazi oggetto del servizio, la frequenza di ciascun intervento, gli interventi ordinari e quelli occasionali, e le condizioni economiche. Più il contratto è generico, più aumenta il rischio di extra-costi imprevisti.
📋 Il diritto del condomino di controllare
Ogni condomino può comunque chiedere di visionare fatture, preventivi e contratti relativi alla gestione dello stabile, per verificare che le scelte fatte siano informate e motivate.
📖 Rif.: art. 1130 c.c.; art. 1135 c.c.

Le mura sono le stesse, il portone forse anche. Ma un condominio di oggi, guardato con gli occhi di cinquant'anni fa, sa...
17/09/2026

Le mura sono le stesse, il portone forse anche. Ma un condominio di oggi, guardato con gli occhi di cinquant'anni fa, sarebbe irriconoscibile in quasi tutto il resto.
📺 Dall'antenna comune al wifi comune
Un tempo l'unico "impianto condiviso" di cui discutere era l'antenna centralizzata, e la vera notizia era il passaggio dal bianco e nero al colore. Oggi si discute di fibra ottica, di router nell'androne, di prese per la ricarica elettrica: la parte comune più preziosa non si vede più sul tetto, ma passa nei cavi.
🚗 Il cortile che ha cambiato mestiere
Negli anni '60 e '70 il cortile era il regno dei bambini: biciclette, palloni, giochi di gesso sull'asfalto. Con l'arrivo di sempre più auto, molti cortili sono diventati parcheggi. Oggi, in alcuni palazzi, la tendenza si sta invertendo: panchine, verde, spazi condivisi che tornano a essere vissuti, non solo attraversati.
📋 Dalla lavagna alla bacheca digitale
Un tempo gli avvisi erano scritti a mano su un foglio attaccato con le puntine. Oggi, in molti palazzi, arrivano via email o su un gruppo WhatsApp. Il messaggio è cambiato canale, ma il contenuto — "attenzione, lavori in corso" — resta sorprendentemente identico da generazioni.
🤝 Quello che non è cambiato affatto
Il saluto sulle scale. La curiosità per il nuovo vicino. La domanda "chi ha lasciato la luce accesa in cantina?". Alcune dinamiche del condominio sembrano avere attraversato i decenni senza scalfirsi minimamente.
🏠 Un edificio, tante epoche
Ogni palazzo porta addosso gli strati delle epoche che ha attraversato: l'intonaco rifatto, il citofono sostituito tre volte, il pavimento dell'androne che è già la sua seconda vita. E chi ci abita oggi, senza saperlo, sta scrivendo il capitolo che qualcun altro racconterà tra cinquant'anni. 🕰️

Cappotto termico, pannelli fotovoltaici, rampe per l'accessibilità: sono tra gli interventi più richiesti in condominio....
16/09/2026

Cappotto termico, pannelli fotovoltaici, rampe per l'accessibilità: sono tra gli interventi più richiesti in condominio. E la legge, per favorirli, ha previsto una scorciatoia proprio sui voti necessari.
⚖️ Innovazioni "di miglioramento": la soglia piena
L'art. 1120, comma 1, c.c. riguarda le innovazioni generiche dirette al miglioramento o al maggior rendimento delle cose comuni, quando non rientrano in nessuna categoria specifica. Per queste serve la soglia più alta: maggioranza degli intervenuti con almeno 2/3 del valore dell'edificio (667 millesimi), sempre, senza riduzioni in seconda convocazione.
🔧 Le "innovazioni agevolate": la soglia ridotta
L'art. 1120, comma 2, c.c. elenca un gruppo di interventi che il legislatore ha voluto incentivare, riducendo il quorum: sicurezza e salubrità degli edifici; eliminazione delle barriere architettoniche; contenimento del consumo energetico; realizzazione di parcheggi; produzione di energia con impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili; impianti centralizzati di ricezione. Basta la maggioranza degli intervenuti con almeno 500 millesimi — sempre, sia in prima sia in seconda convocazione, senza mai scendere più in basso.
☀️ Il fotovoltaico: attenzione a QUALE impianto
È qui che nasce la confusione più frequente. Se l'impianto è condominiale — deliberato dall'assemblea a beneficio delle parti comuni — vale la soglia appena vista: 500 millesimi, fissi. Ma se è il singolo condomino a voler installare pannelli sul tetto o sul lastrico comune per la propria unità, non serve alcuna autorizzazione assembleare: è un diritto soggettivo (art. 1122-bis c.c.), basta comunicarlo all'amministratore. L'assemblea può intervenire solo se servono modifiche alle parti comuni, per prescrivere modalità alternative o cautele — e in quel caso, paradossalmente, la maggioranza richiesta è più alta: 667 millesimi.
🛡️ Una tutela per chi non aderisce
Se un'innovazione condominiale è gravosa o voluttuaria e l'opera è utilizzabile separatamente, i condòmini che non ne vogliono usufruire possono essere esonerati dalla spesa (art. 1121 c.c.), restando comunque liberi di aderire in seguito.
💡 Il ruolo dell'amministratore
Distinguere correttamente tra impianto condominiale e impianto individuale — prima ancora di calcolare il quorum — evita di richiedere un'autorizzazione che la legge non prevede, o di applicare la soglia sbagliata.
📖 Rif.: art. 1120, commi 1-2, c.c.; art. 1121 c.c.; art. 1122-bis c.c.; art. 1136, commi 2, 4 e 5, c.c.

"Ma questa delibera è passata o no?" È una delle domande più frequenti a fine assemblea. La risposta dipende da due nume...
15/09/2026

"Ma questa delibera è passata o no?" È una delle domande più frequenti a fine assemblea. La risposta dipende da due numeri che vanno sempre letti insieme: le teste e i millesimi — e dalla materia in discussione.
⚖️ Due quorum, non uno
L'art. 1136 c.c. distingue il quorum costitutivo (quante persone servono per aprire l'assemblea) dal quorum deliberativo (quanti voti servono per approvare).
🚪 Per aprire l'assemblea
Prima convocazione: maggioranza dei condòmini, che rappresenti almeno 2/3 del valore dell'edificio (667 millesimi). Seconda convocazione: bastano 1/3 dei condòmini e 1/3 del valore (334 millesimi).
📊 Le materie ordinarie: qui il quorum deliberativo si riduce in seconda convocazione
Per la gestione corrente (manutenzione ordinaria, rendiconto annuale): in prima convocazione serve la maggioranza degli intervenuti con almeno metà del valore (500 millesimi); in seconda convocazione basta la maggioranza degli intervenuti con almeno 1/3 del valore (334 millesimi).
🔒 Le materie "qualificate": qui il quorum deliberativo NON si riduce mai
Per un gruppo preciso di decisioni — nomina, conferma e revoca dell'amministratore; approvazione e modifica del regolamento (art. 1138 c.c.); liti che esulano dalle attribuzioni ordinarie dell'amministratore; ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità; installazione di videosorveglianza — serve sempre, sia in prima sia in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.
🔐 Gli atti che toccano la proprietà
Costituzione di diritti reali sulle parti comuni, modifiche al regolamento contrattuale che incidono su diritti individuali: qui serve l'unanimità.
Nel prossimo post: le innovazioni e la soglia agevolata per gli interventi di risparmio energetico.
📖 Rif.: art. 1136, commi 1-4, c.c.; art. 1138, comma 3, c.c.

Non hanno le chiavi, non vengono in assemblea, eppure conoscono il palazzo meglio di molti condòmini. Sono i mestieri ch...
10/09/2026

Non hanno le chiavi, non vengono in assemblea, eppure conoscono il palazzo meglio di molti condòmini. Sono i mestieri che passano regolarmente in condominio — volti familiari che, con il tempo, diventano quasi di famiglia.
🌿 Il giardiniere del giovedì
Arriva sempre alla stessa ora, saluta con un cenno, e in pochi minuti trasforma un'aiuola trascurata in qualcosa di ordinato. Conosce ogni pianta del cortile meglio di chiunque altro — e spesso è l'unico che sa davvero come si chiama quell'albero misterioso vicino all'ingresso.
🔧 L'idraulico delle emergenze
Quello che tutti hanno in rubrica "per sicurezza", anche se magari non lo chiamano da anni. Quando arriva, il problema si risolve con una calma quasi rassicurante: ha visto di tutto, e ormai niente lo sorprende più.
⚡ L'elettricista che parla poco e lavora bene
Sale, controlla, sistema, se ne va. Con lui gli scambi sono sempre essenziali — eppure, in qualche modo, si crea comunque un rapporto di fiducia fatto di poche parole ma di lavoro fatto bene.
🧹 Chi tiene pulite le scale
Prima che qualcuno scenda, le scale sono già lucide. Un lavoro silenzioso, fatto quando il palazzo dorme ancora, che pochi notano — finché, per un giorno, non viene a mancare.
🤝 Volti che fanno parte della routine
Non sono condòmini, non hanno diritto di voto in assemblea. Ma con la loro presenza costante, discreta e affidabile, contribuiscono a tenere in ordine — e un po' più a misura d'uomo — la vita di ogni palazzo.

Un appartamento viene affittato, arriva un nuovo inquilino, la vita del palazzo continua. Ma c'è un passaggio burocratic...
09/09/2026

Un appartamento viene affittato, arriva un nuovo inquilino, la vita del palazzo continua. Ma c'è un passaggio burocratico che molti proprietari dimenticano — e che invece la legge impone con precisione.
⚖️ La norma: art. 13 L. 431/1998
Dal 2016, con la modifica introdotta dalla Legge di Stabilità, il locatore ha due obblighi in sequenza. Prima: registrare il contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula. Poi: darne documentata comunicazione, entro i successivi sessanta giorni, sia al conduttore sia all'amministratore del condominio.
📄 Cosa va comunicato davvero
Un dettaglio spesso frainteso: l'amministratore ha diritto a ricevere la comunicazione dell'avvenuta registrazione — tipicamente la ricevuta rilasciata dall'Agenzia delle Entrate — non una copia integrale del contratto. Non può quindi pretendere di leggere canone o clausole private del rapporto locativo.
📇 Perché è così importante
Questa comunicazione è la fonte principale con cui l'amministratore aggiorna il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.): sapere chi vive davvero in ogni unità è indispensabile per convocazioni, diritti di voto del conduttore nelle materie di sua competenza e gestione ordinaria del palazzo.
🏠 Vale anche per gli affitti brevi
L'obbligo di comunicare i dati del conduttore ai fini dell'anagrafe resta fermo anche per le locazioni di breve durata, pur non sussistendo in quei casi l'obbligo di registrazione ordinaria del contratto.
⚠️ E se il proprietario non comunica nulla?
L'inadempimento espone a sanzioni pecuniarie, che possono aumentare se l'omissione si protrae nel tempo. Un buon motivo, per ogni locatore, per non trascurare questo passaggio.
📖 Rif.: art. 13 L. 431/1998; L. 208/2015; art. 1130, n. 6, c.c.

C'è una legge non scritta della vita condominiale: il campanello suona sempre nel momento peggiore. Sotto la doccia, a t...
08/09/2026

C'è una legge non scritta della vita condominiale: il campanello suona sempre nel momento peggiore. Sotto la doccia, a tavola, appena addormentati per la pennichella. E quasi sempre, dietro quel suono, c'è lui: il corriere.
📦 L'era del pacco quotidiano
Un tempo il postino passava una volta al giorno, con orari quasi prevedibili. Oggi i corrieri sono diversi, gli orari imprevedibili, e il pianerottolo è diventato un piccolo hub di consegne: c'è chi ordina tutto online, e il pomeriggio in cui non suona nessuno è quasi un'eccezione.
🔔 Il citofono, giudice supremo
"Consegna per il terzo piano." "Non risponde nessuno." "Lo lascio al vicino?" Il citofono ha assistito a migliaia di trattative fulminee tra sconosciuti, spesso risolte con un gesto di gentilezza reciproca più veloce di qualsiasi app di tracciamento.
🤝 Il vicino custode di pacchi
C'è sempre qualcuno, nel palazzo, diventato punto di riferimento informale per le consegne: chi lavora da casa, chi è quasi sempre presente. Il suo pianerottolo, nei periodi di saldi o feste, si trasforma in un piccolo deposito temporaneo — e nessuno gliene ha mai chiesto il permesso, eppure funziona sempre.
🚪 Il rito della firma sullo schermo
Un tocco veloce, un grazie di corsa, la porta che si richiude. Sono secondi di incontro brevissimi, eppure capaci — nel tempo — di far nascere un piccolo rapporto di fiducia tra chi consegna e chi riceve.
🌇 Piccoli ingranaggi silenziosi
Postini e corrieri fanno parte della vita del palazzo tanto quanto i condòmini stessi. Non hanno un nome sul citofono, ma conoscono le scale, le abitudini, i piani senza ascensore. E meritano, ogni tanto, anche solo un sorriso in più. 📬

Molti edifici costruiti prima degli anni Novanta hanno, da qualche parte tra tetti e canne fumarie, materiali contenenti...
07/09/2026

Molti edifici costruiti prima degli anni Novanta hanno, da qualche parte tra tetti e canne fumarie, materiali contenenti amianto. Non è una notizia da temere: è un dato da conoscere, gestire con metodo e — nella maggior parte dei casi — nemmeno da rimuovere.
⚖️ La normativa di riferimento
La L. 257/1992 ha vietato l'uso dell'amianto in Italia e ha imposto ai proprietari degli edifici di individuare i materiali che lo contengono. Il D.M. 06/09/1994 definisce le procedure tecniche: censimento, mappatura e valutazione del rischio.
🔍 Il primo passo: censire, non rimuovere
L'amministratore, avvalendosi di un tecnico abilitato, deve individuare e mappare eventuali manufatti — tipicamente coperture in fibrocemento — nelle parti comuni, compilando l'apposita scheda tecnica prevista dalla normativa.
✅ La buona notizia
La legge non impone la rimozione automatica. Se il materiale è integro e non a rischio di danneggiamento, è sufficiente un controllo periodico. L'obbligo di bonifica scatta solo quando la valutazione del rischio rileva un pericolo concreto di rilascio di fibre nell'aria — non per la semplice presenza del materiale.
📞 Se emerge un rischio
In caso di amianto friabile o danneggiato, l'amministratore deve darne comunicazione alla ASL competente e attivare, tramite impresa iscritta all'Albo Nazionale Gestori Ambientali, l'intervento più adeguato: rimozione, incapsulamento o confinamento.
⚠️ Le conseguenze di un'omissione
La mancata individuazione o il mancato adempimento degli obblighi previsti espone a sanzioni amministrative comprese, a seconda dei casi, tra circa 3.600 e 18.700 euro (art. 15, comma 2, L. 257/92).
💡 Il ruolo dell'amministratore
Non deve creare allarme: deve gestire con competenza e trasparenza, informando tempestivamente l'assemblea di ogni esito significativo e facendosi affiancare da professionisti qualificati.
📖 Rif.: L. 257/1992; D.M. 06/09/1994; D.Lgs. 81/2008

Un tempo il condominio italiano parlava quasi sempre lo stesso dialetto. Oggi, salendo le scale di molti palazzi, si sen...
06/09/2026

Un tempo il condominio italiano parlava quasi sempre lo stesso dialetto. Oggi, salendo le scale di molti palazzi, si sentono lingue diverse, si respirano profumi di cucine lontane. È un cambiamento che non sempre parte con il piede giusto — ma che, quasi sempre, trova la sua strada.
🚪 La diffidenza dei primi tempi
È onesto dirlo: l'arrivo di nuovi vicini da altri paesi genera spesso, all'inizio, un certo riserbo. Abitudini diverse, orari diversi, una lingua che non si conosce ancora: sono ingredienti che possono creare distanza, più per timidezza reciproca e mancanza di occasioni di incontro che per reale ostilità. È una fase comune a molti condomìni, non un destino.
🍲 Il profumo che apre le porte
Capita spesso, però, che sia proprio un dettaglio semplice a rompere il ghiaccio: un odore nuovo che sale per le scale, una curiosità sincera, una porta che si apre "solo per chiedere cosa state cucinando". Da lì, a volte, nasce uno scambio di ricette — o un piatto offerto, la forma più universale di benvenuto che esista.
🗣️ Le lingue del pianerottolo
Un saluto imparato nella lingua del vicino, un gesto che sostituisce le parole quando manca il vocabolario comune: la comunicazione trova sempre un modo, se c'è la volontà di cercarlo. Spesso sono proprio i bambini, con la loro naturalezza, a fare da ponte tra le famiglie — e a insegnare agli adulti come si fa.
🤝 Le stesse regole, per tutti
Millesimi, delibere, orari di quiete: le regole del condominio non cambiano con la provenienza di chi le rispetta. Ed è proprio questa cornice comune — uguale per tutti, applicata con equità — a offrire il terreno su cui costruire fiducia reciproca.
🎉 Dove porta il dialogo
La differenza, quasi sempre, si scioglie con il tempo e con qualche parola scambiata in più: un caffè offerto, una mano data durante un trasloco, una festa di cortile organizzata insieme. È lì che la diffidenza iniziale lascia spazio a qualcosa di più semplice e più vero: la scoperta che i vicini, in fondo, si assomigliano tutti un po' — a prescindere da dove vengono. 🌍

Prima ancora di qualsiasi buon proposito di gennaio, le scale del condominio ci allenano ogni giorno senza chiedere il p...
05/09/2026

Prima ancora di qualsiasi buon proposito di gennaio, le scale del condominio ci allenano ogni giorno senza chiedere il permesso. Sono la palestra più economica — e più ignorata — che abbiamo in casa.
🏃 Chi le sceglie per davvero
C'è chi rinuncia all'ascensore per principio, chi lo fa solo quando ha fretta e l'ascensore è occupato, e chi si convince di "farle solo in discesa" — salvo poi accorgersi che, prima o poi, bisogna anche risalire.
🐕 I compagni di salita più fedeli
Il cane che tira il guinzaglio due gradini avanti a tutti, il vicino che le fa sempre di corsa per abitudine, il postino che le conosce meglio di chiunque altro. Le scale hanno i loro frequentatori abituali, riconoscibili dal passo prima ancora che dal volto.
📦 La sfida vera: le scale con la spesa
Ogni sacchetto pesa il doppio dal terzo gradino in poi. È in quei momenti che si scopre chi, tra i vicini, si ferma davvero a dare una mano — e chi, con discrezione, fa finta di non vedere.
🪟 Il valore aggiunto nascosto
Le scale con una bella vetrata, la luce che cambia colore col passare delle ore, il fresco naturale d'estate quando fuori il caldo è insopportabile: sono dettagli architettonici che si notano solo salendo a piedi, mai in ascensore.
💪 Un piccolo allenamento quotidiano
Bastano due o tre piani a piedi per accumulare, senza sforzo, un po' di movimento in più nella giornata. Nessun abbonamento in palestra offre un percorso così comodo — e sempre aperto, ventiquattr'ore su ventiquattro.
Le scale di casa: l'unico allenamento che nessuno ammette di apprezzare, ma che quasi tutti, in fondo, un po' amano. 🏃‍♀️

Indirizzo

Via Gorizia 5/b
Orbassano
10043

Orario di apertura

Lunedì 09:00 - 12:00
15:00 - 18:00
Martedì 15:00 - 18:00
Mercoledì 09:00 - 12:00
Giovedì 15:00 - 18:00
Venerdì 09:00 - 12:00

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