Amministrazioni Condominiali Belfiore A.

22/05/2014

ASSEMBLEA DI CONDOMINIO E PARTECIPAZIONE ONLINE, COSA DICE LA LEGGE?

Partecipazione “telematica” all’assemblea, problemi e limiti della presenza online via we**am secondo la legge.
20/05/2014
Matteo Peroni
Danea

L’innovazione tecnologica e la diffusione delle forme di telecomunicazione fa spesso sorgere, anche all’interno del condominio, la richiesta da parte di alcuni condomini di poter partecipare in modo “virtuale” alle assemblee di condominio. Da un punto di vista tecnico tale partecipazione non è difficile e presuppone che il luogo dove si svolge la riunione sia dotato di connessione internet, di un computer, di una telecamera, di un microfono e di un software (ad esempio Skype).

I problemi che presenta l’assemblea condominiale con partecipazioni online sono di due tipi: pratico e legale.

Se già è difficile gestire un’assemblea di 20 persone in carne e ossa immagino che lo sarebbe molto di più coordinare un gruppo di persone in parte presenti ed in parte collegate in remoto. Questo tipo di gestione dell’assemblea, a mio avviso, sarà quindi possibile in condizioni che permettano uno svolgimento ordinato: un esempio potrebbe essere l’assemblea dei rappresentanti nel supercondominio.

La possibilità da un punto di vista legale di tale modalità di partecipazione rappresenta un aspetto assai rilevante di questa problematica; non avendo rinvenuto alcuna pronuncia giurisprudenziale sul punto è necessario ragionare secondo i principi del diritto condominiale. La partecipazione all’assemblea viene regolamentata dall’art. 1136 c.c. il quale richiede, in seconda convocazione, l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio ed un terzo dei partecipanti al condominio. La norma non precisa se tale “intervento” debba essere reale o possa essere “remoto o virtuale”.

Lo svolgimento dell’assemblea, per quanto non previsto dalla legge, può essere disciplinato dalle norme del regolamento; partendo da questo presupposto possiamo affermare che il regolamento di ogni condominio – modificabile con le maggioranze di cui all’art. 1136 comma 2 c.c. – potrebbe essere integrato con una clausola che preveda la partecipazione dei condomini mediante mezzi telematici.

Possiamo trovare conforto a questa tesi guardando alle norme relative alle società per azioni (norme che in vari casi hanno ispirato concetti applicati dalla giurisprudenza nell’ambito condominiale): l’articolo 2370 c.c. afferma che lo statuto può consentire l’intervento all’assemblea mediante mezzi di telecomunicazione.

Alcune ulteriori riflessioni:

•Il condomino “remoto” (o collegato online) non potrà svolgere l’incarico di presidente o di segretario in quanto verrebbe meno la possibilità di regolare il dibattito e la possibilità di firmare il verbale in originale;


•La modalità video è necessaria per identificare l’identità del condomino;


•Anche il delegato potrebbe partecipare in via telematica, ma il condomino delegante deve necessariamente far pervenire delega scritta all’amministratore.


In conclusione – pur ritenendo possibile una partecipazione telematica all’assemblea secondo i criteri fin qui elencati – ricordo che in sede di assemblea di condominio è fondamentale riconoscere a ciascun partecipante il diritto di manifestare la propria volontà non soltanto mediante l’espressione conclusiva del voto, ma anche mediante l’intervento nella discussione; una modalità di partecipazione che non soddisfi questo requisito renderà l’assemblea sicuramente invalida.

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Amministrazioni Condominiali BELFIORE A. nasce da una esperienza ultradecennale. Una passione che si è trasformata in una seria e professionale attività volta ad amministrare i condomini e gli immobili in Pachino, Noto e Avola

04/05/2014

Purtroppo esistono amministratori che non rispondono nemmeno al telefono!!!! Poi non parliamo se li chiami in un giorno festivo....
Meditate prima di scegliere un amministratore. .. o prima di dare sentenze....
Meditate... meditate...
Scegliete sempre il meno caro.. e poi ne piangete le conseguenze.

Ciaoooooo

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03/05/2014

DURATA DELL'INCARICO DI AMMINISTRATORE, ALCUNE PRECISAZIONI
02/05/2014
di Avv. Alessandro Gallucci



Quanto dura in carica l'amministratore di condominio?
La domanda, banale fino all'entrata in vigore della riforma, ho portato qualche grattacapo in sede di prima applicazione del decimo comma dell'art. 1129 c.c. a mente del quale:
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Prima di entrare nel dettaglio è bene rammentare che l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).
La definizione giurisprudenziale della disciplina applicabile al rapporto amministratore-condominio è stata, poi, recepita nell'art. 1129, quindicesimo comma, c.c.
Torniamo alla durata dell'incarico.
Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio la situazione era la seguente: l'amministratore durava in carica un anno. Al termine di questo periodo di tempo egli doveva essere considerato cessato dall'incarico per scadenza del termine e proseguiva nel suo incarico in prorogatio fino alla sua riconferma o revoca, salvo il diritto di ciascun condomino, nel caso di mancata conferma alla prima assemblea utile, di ricorrere all'Autorità Giudiziaria per la nomina giudiziale dell'amministratore.
Forse molti di voi staranno pensando al famoso punto all'ordine del giorno “conferma o revoca” oppure “revoca o nuova nomina” cui si faceva riferimento negli ordini del giorno presenti nell'avviso di convocazione. Ebbene quei punti erano frutto di una convenzione basata sulla consuetudine: nessuna norma, infatti, imponeva all'amministratore d'inserire la revoca tra gli argomenti in discussione. Ai sensi dell'art. 1135 c.c., infatti, al massimo bisognava discutere sulla sua “conferma ed eventuale retribuzione”. In mancanza di conferma, così come per il caso di mancata revoca, per carenza dei quorum a ciò necessari, l'amministratore, si ribadisce, proseguiva nel suo incarico in regime di prorogatio imperii.
Oggi, ossia dopo l'entrata in vigore della riforma (data 18 giugno 2013), la situazione è leggermente diversa. La durata dell'incarico resta sempre annuale ma qualcosa è cambiato alla prima scadenza.
In questo caso, infatti, l'amministratore di condominio potrà semplicemente mettere in discussione un punto all'ordine del giorno del genere: “revoca o prosecuzione ex lege nell'assolvimento dell'incarico” oppure ancora “comunicazioni di legge in merito alla prosecuzione dell'incarico”, oppure ancora, non inserire nulla.
In effetti come per il passato anche nel presente non è assolutamente obbligatorio porre in discussione la revoca nell'assemblea ordinaria annuale.
L'amministratore, quindi, a maggior ragione nella vigenza della nuova legge avrà pieno titolo, il primo anno successivo alla “prima nomina” a non inserire all'ordine del giorno nessun riferimento in merito a quest'argomento. Se i condomini gli chiederanno di discutere della sua revoca in quell'occasione (chiaramente la richiesta dovrà essere precedente), l'amministratore dovrà inserire il punto all'o.d.g. Ecco il motivo per il quale, dal punto di vista giuridico in modo improprio, si parla di durata biennale dell'incarico. In realtà si tratta di una sorta di contratto di mandato 1+1, salvo revoca.

Fonte: condominioweb.it

04/04/2014

DISPOSITIVO DELL'ARTICOLO 1105 DEL CODICE CIVILE
Fonti → Codice Civile → LIBRO TERZO - DELLA PROPRIETÀ → Titolo VII - Della comunione (Artt. 1100-1139) → Capo I - Della comunione in generale

AMMINISTRAZIONE

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente [c. nav. 259]. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione [1109 n. 2]. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore [c. nav. 261].

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04/04/2014

DISPOSITIVO DELL'ART. 132 CODICE DI PROCEDURA CIVILE

Fonti → Codice di Procedura Civile → LIBRO PRIMO - DISPOSIZIONI GENERALI → Titolo VI - Degli atti processuali (Artt. 121-162) → Capo I - Delle forme degli atti e dei provvedimenti → Sezione III - Dei provvedimenti

La sentenza è pronunciata «In nome del popolo italiano» e reca l'intestazione: «Repubblica italiana» (1) (2). Essa deve contenere:
1) l'indicazione del giudice che l'ha pronunciata (3);
2) l'indicazione delle parti e dei loro difensori (4);
3) le conclusioni del pubblico ministero e quelle delle parti (5);
4) la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione [disp. att. 118] (7);
5) il dispositivo, la data della deliberazione (8) e la sottoscrizione del giudice [disp. att. 119] (9).
La sentenza emessa dal giudice collegiale è sottoscritta soltanto dal presidente e dal giudice estensore. Se il presidente non può sottoscrivere per morte o per altro impedimento, la sentenza viene sottoscritta dal componente più anziano del collegio, purché prima della sottoscrizione sia menzionato l'impedimento; se l'estensore non può sottoscrivere la sentenza per morte o altro impedimento è sufficiente la sottoscrizione del solo presidente, purché prima della sottoscrizione sia menzionato l'impedimento (10).

Note
(1) Ai sensi dell'art.58 della l. 69/2009, l'articolo in commento si applica ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente legge si applicano gli articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118 delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla presente legge.

(2) La mancanza della formula solenne nel testo della sentenza non determina la nullità dell'atto ma determina un'ipotesi di irregolarità sanabile attraverso il procedimento di correzione (art.287).

(3) Il termine generico "giudice" a cui la norma si riferisce si riferisce sia ai singoli giudici componenti il collegio sia all'ufficio giudiziario territoriale. Si tratta di elementi la cui mancanza non assurge a motivo di nullità della sentenza, benchè sia comunque possibile desumere dal testo del provvedimento il nome del magistrato e dell'ufficio giudiziario giudicante.

(4) L'irregolare menzione o la totale omissione delle parti e dei loro difensori non comporta nullità della sentenza se comunque risulta possibile individuare, in modo inequivoco, le parti dal contesto globale della sentenza o i difensori da atti processuali precedenti. Si può ovviare a tale mancanza od omissione tramite il procedimento di correzione di cui all'art. 287.

(5) L'omissione o l'errata indicazione delle conclusioni delle parti e di quelle del pubblico ministero è causa di nullità solo se risulta che il giudice, nel prendere la sua decisione non ne abbia tenuto conto immotivatamente.

(6) La riforma ad opera della legge 69/2009 ha modificato tale inciso, disponendo che il giudice debba indicare la succinta esposizione dello svolgimento dei fatti processuali, consistente in un sintetico resoconto inerente al contenuto sostanziale della causa e contenente gli elementi di fatto e di diritto valutati nella decisione.

(7) Con le modifiche introdotte dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, il legislatore ha inteso sancire l'obbligo della motivazione, consistente nell'insieme delle ragioni che giustificano la statuizione del giudice. La motivazione è lo strumento con cui è possibile vagliare l'iter logico seguito dal giudice per giungere alla decisione. Infatti, la motivazione è elemento previsto dall'art.111 Cost. che permette di effettuare un controllo penetrante sulla legalità della pronuncia in sede di impugnazione e sancire la responsabilità dei magistrati.
La motivazione deve essere sufficiente, nel senso che deve contenere ragioni oggettivamente idonee a giustificare la decisione; logica, ossia coerente nelle diverse osservazioni in cui essa si articola, anche in relazione al dispositivo; ordinata, in quanto la legge prescrive che nella motivazione debbono essere esposte concisamente e in ordine le questioni discusse e decise dal collegio ed indicate le norme di legge e i principi di diritto applicati. La totale mancanza della motivazione è causa di nullità della sentenza (art.161, I comma) in quanto non adempie alle finalità che la legge attribuisce alla sentenza stessa.

(8) L'indicazione della data della deliberazione, diversamente da quanto accade per la data di pubblicazione (art.133), non è considerata essenziale in quanto si riferisce ad un atto interno e per di più desumibile dal verbale. Pertanto, la sua mancanza o la sua irregolarità non comporta nullità, ma solo un errore materiale non invalidante.

(9) Unitamente alla motivazione, la sottoscrizione del giudice costituisce il requisito più importante, in quanto assolve la funzione di assicurare l'identità tra il giudice che ha deliberato la sentenza e quello che ha partecipato alla discussione della causa.
Se la sentenza è pronunciata dal giudice monocratico viene sottoscritta dal solo estensore. Il difetto assoluto di sottoscrizione dell'originale comporta la nullità insanabile della sentenza che può essere rilevata anche d'ufficio (art.161, II comma).

(10) L'ultimo comma della norma in esame è espressione di un temperamento al principio della nullità insanabile della sentenza nel caso di mancata sottoscrizione poichè esclude tale grave conseguenza se si verifica la morte o un altro insuperabile ostacolo, anche temporaneo, causato, ad es., da uno stato fisico o psichico non occasionale del giudice o da una prolungata assenza dal territorio italiano. Tuttavia, la norma richiede che sia stata fatta menzione di tali impedimenti prima della sottoscrizione del presidente o del componente più anziano del collegio a seconda di chi è colpito dall'evento.

Fonte: Brocardi.it

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02/04/2014

PARCHEGGI CONDOMINIALI

Le problematiche e la normativa relative ai parcheggi in condominio.

Tra i problemi di maggiore rilevanza in ambito condominiale, e non, un posto di primaria importanza spetta ai parcheggi per le autovetture.

Le modalità costruttive invalse per lungo tempo, ed in larga parte del nostro paese, hanno trascurato questa problematica che nel corso degli anni è divenuta un vera e propria emergenza.

Vale la pena comprendere perché, soprattutto iln relazione alle costruzione degli anni cinquanta e sessanta ci siano pochi parcheggi. Com’è cambiata la situazione, e per quale ragione, a tutt’oggi, i parcheggi in relazione alle unità immobiliari sono sempre pochi?

Fino al 1967 non esisteva una disciplina legislativa che, nella costruzione di edifici, prevedesse la destinazione di una parte di essi a parcheggio.

In sostanza, la faccenda era lasciata alla sensibilità e lungimiranza del costruttore.

A vedere i risultati non è azzardato affermare che è prevalsa la volontà di impiegare tutta la cubatura edificabile in favore di un numero maggiore di appartamenti e locali commerciali (sicuramente più remunerativi) a discapito di uno sfruttamento razionale degli spazi che tenesse presente la complessità delle esigenze.

Con la legge n. 765 del 1967 (c.d. legge ponte), si è deciso d’intervenire colmando un evidente vuoto legislativo. L’art. 18 di questa legge, introducendo nella legge urbanistica (l. 1150 del 1942) l’art. 41 sexies rendeva obbligatoria la destinazione a parcheggio di una determinata superficie.
Dopo una serie d’interventi modificativi, ad oggi,l’art. 41-sexies l. 1150/42 recita: Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.
Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse. Il secondo comma dell’articolo è stato aggiunto nel 2005.

Prima di questa novella legislativa, infatti, ci si era chiesti se tra parcheggi e unità abitative esistesse un qualche vincolo di pertinenzialità.

Secondo la Cassazione, che per anni è stata divisa tra sentenze favorevoli e discordanti rispetto al vincolo di pertinenzialità, tale vincolo era sussistente solo in relazione agli standard minimi richiesti dalla legge. L’area eccedente, invece, poteva essere liberamente ceduta (Cass. SS.UU. n. 12793/05).

L’aggiunta del secondo comma pare andare nel senso opposto eliminando qualunque vincolo dipertinenzialità e lasciando solo dei vincoli di carattere urbanistico.

Le problematiche inerenti i parcheggi hanno dei riflessi notevoli soprattutto in relazione agliedifici in condominio.

E’ utile approfondire le principali questioni che quotidianamente sono poste all’attenzione degli interessati (condomini, amministratori, ecc.).

Come si assegnano i posti auto?
In molti condomini ci sono delle autorimesse comuni al posto di box auto di proprietà esclusiva.

La disciplina dell'utilizzo di queste aree, è materia ricadente nell’ambito delle competenze dell’amministratore che ai sensi dell’art. 1130 deve disciplinare l’uso delle cose comuni al fine di assicurare il miglior godimento delle stesse a tutti i condomini.

Nel caso di area a parcheggio pienamente fruibile da tutti i partecipanti al condominio, dunque, l’amministratore potrà delimitare lo spazio occupabile da ogni singola autovettura lasciando ai condomini la scelta del singolo posto (si vedrà oltre con che modalità).

Che cosa succede se le aree a parcheggio sono insufficienti a servire contemporaneamente tutti i condomini?

In questo caso sarà l’assemblea a dover decidere le modalità d’utilizzo.

E’ consentito deliberare un utilizzo turnario – secondo la Cassazione infatti il pari uso non è sinonimo di utilizzo contemporaneo ma semplicemente diritto a godere del bene comune anche in tempi differenti (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873) – ma in nessun caso l’assegnazione dei posti potrà avvenire in ragione dei millesimi di proprietà (Cass. n. 26226/06).

Facendo un esempio, se i parcheggi disponibili sono 10 ed i condomini 15 l’assemblea, con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, potrà deliberare l’utilizzo turnario del parcheggio.

L’assegnazione dei singoli posti, in assenza di accordo tra tutti i condomini, non potrà essere fatta sulla base dei millesimi di proprietà. In questo contesto la soluzione più utilizzata è quella del sorteggio.

Si possono ricavare aree destinate a parcheggio in relazione a spazi comuni all’aperto già esistenti?

Accade spesso che degli edifici abbiano delle parti comuni in relazione alle quali il regolamento di condominio non prevede una particolare destinazione d’uso (cortili, aree antistanti le abitazioni, ecc.).

In queste situazioni ogni condomino potrà fare dello spazio comune l’utilizzo più convenientefacendo salvo il rispetto del pari uso che la legge riconosce a tutti i partecipanti (art. 1102 c.c.).

L’assemblea, secondo la giurisprudenza della Cassazione, potrà decidere per la destinazione aparcheggio di tale spazio con le maggioranze indicate dall’art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi) purché la decisione non sia lesiva dei diritti dei condomini (es. rendendo difficoltoso l’accesso alle abitazioni private).

Sempre l’assemblea dei condomini, con le maggioranze previste per le innovazioni(maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno 2/3 dei millesimi) potrà decidere di mutare la destinazione d’uso di uno spazio comune (es. da giardino a parcheggio) purché tale mutamento non sia dannoso anche per un solo condomino.

Infine, proprio in relazione alla necessità di creare nuovi spazi da adibire a parcheggio la legge n. 122 del 1989(c.d. legge Tognoli) all’art. 9, primo comma, afferma che: I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell'uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani urbani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente.

Nel caso di edifici condominiali, il terzo comma dello stesso articolo precisa che le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.

In sostanza l’assemblea potrà deliberare la creazione di nuovi parcheggi attraverso l’escavazione del sottosuolo o il mutamento della destinazione d’uso dei locali, di proprietà comune, posti al piano terra, con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

L’unico limite sta nel fatto che l’intervento non deve essere lesivo dei diritti anche di un solocondominio.

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avv. Alessandro Gallucci

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07/03/2014

Lavori condominiali, sempre necessario il direttore?
gennaro r. chiede:

Si deve procedere ai lavori di rifacimento dei frontalini dei balconi, dei cornicioni e delle facciate del palazzo. Però in seno all'assemblea condominiale è sorto il dilemma sulla necessità o meno della presenza del direttore dei lavori, per un problema economico. Qual'è l'opinione dell'esperto su tale quesito? Saluti e grazie

L'esperto risponde:

Il responsabile dei lavori in un cantiere è una figura prevista dalla legge. Non è obbligatoria la nomina di un direttore esterno, ma questo ruolo può essere svolto dal committente, quindi, volendo, dall'amministratore o da un condomino appositamente delegato. Chiunque sia a svolgere questo ruolo le responsabilità non cambiano dal punto di vista penale e civile. In particolare tra gli obblighi del direttore, o responsabile dei lavori, rientra quello della verifica del rispetto delle norme di sicurezza nel cantiere. Per quel che riguarda in particolare i lavori in quota, in base all'articolo 107 del Dlgs 81/2008- Testo unico in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro, si intendono con questa definizione quelli effettuati ad una quota posta ad altezza superiore a due metri rispetto ad un piano stabile. E' del tutto indifferente che i lavori siano realizzati tramite ponteggio o piattaforma aerea, dato che quella che conta è l'altezza. Potete, quindi, evitare di nominare un direttore dei lavori esterno al condominio, se l'amministratore o qualcun altro decide di assumersi queste responsabilità.
(14 settembre 2011)

Fonte: www.finanza.repubblica

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24/02/2014

SOSPENSIONE PER MOROSITA’ DEL SERVIZIO DI FORNITURA DELL’ACQUA.
L’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE PUO’ RICHIEDERE UN PROVVVEDIMENTO DI URGENZA AL GIUDICE.
24/02/2014
Avv. Leonarda Colucci

(Ordinanza del Tribunale di Brescia n. 427/2014)

L'amministratore condominiale può chiedere un provvedimento di urgenza al giudice per ottenere l'autorizzazione alla sospensione dell'erogazione del servizio di fornitura dell'acqua nei confronti dei condomini morosi in virtù di quanto sancito dall'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del codice civile.
Una recentissima ordinanza del Tribunale di Brescia, segnalata dall'Avv. Matteo Peroni, accende i riflettori sulle novità introdotte dalla riforma della disciplina del condominio, analizza scrupolosamente i nuovi poteri a disposizione dell'amministratore condominiale per fronteggiare il comportamento dei condomini morosi collocando gli stessi all'interno dell'obbiettivo perseguito dal legislatore attraverso la legge n. 220 del 2012 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” ossia quello di individuare strumenti in grado di garantire una maggiore tutela degli obblighi scaturenti dalla comproprietà sui servizi comuni.
Dopo l'avvento della riforma l'amministratore condominiale, in base al nuovo testo dell'articolo 63 comma terzo delle Disp. att. al codice civile, può assumere iniziative per tutelare gli interessi del condominio quando la morosità di alcuni condomini venga a compromettere il regolare svolgimento della vita dell'ente.
L' ordinanza in questione si pronuncia su un ricorso ex art. 700 cpc presentato dall'amministratore condominiale nell'interesse del suo condominio per ottenere dal giudice l'autorizzazione alla sospensione della fornitura del servizio di riscaldamento nei confronti dei condomini morosi.
Il giudice nel concedere all'amministratore condominiale il provvedimento d'urgenza in questione, ha valutato l'esistenza di due condizioni: e cioè la probabile esistenza del diritto vantato dal ricorrente ( ossia l'amministratore condominiale) che consiste nel diritto di credito vantato dal condominio nei confronti di alcuni condomini per il mancato pagamento di servizi comuni, ed il pericolo che tale diritto possa essere oggetto di minaccia.
Il nuovo potere dell'amministratore condominiale dopo la riforma del condominio attuata dalla legge n. 220 del 2012. La disciplina della contribuzione alle spese condominiali è stata di recente oggetto di riforma ad opera della legge n. 220/2012, che ha introdotto nuovi strumenti ai quali l'amministratore condominiale può fare ricorso per far fronte alle problematiche connesse all'inadempienza dei condomini.
Deve ricordarsi, a tal riguardo, che l'obbligo di contribuzione al pagamento delle spese condominiali discende dall'articolo 1123 del codice civile e tale obbligo riguarda anche la prestazione di servizi nell'interesse comune. Il fondamento dell'obbligo di ogni condomino di partecipare al pagamento delle spese condominiali discende dalla contitolarità di un diritto reale sui beni e servizi comuni. (Cass. 8/11/2007, n. 23308).
Proprio in ragione della titolarità del diritto di comproprietà che ogni condomino vanta sui beni comuni ne deriva che l'obbligo che discende ha natura di obbligazione propter rem in virtù della quale nessun condomino può sottrarsi al pagamento delle spese che gli competono.
In ragione del fatto che tutti i condomini hanno l'obbligo di partecipare al pagamento dei contributi condominiali la riforma è intervenuta sultesto dell'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione al codice civile ove al terzo comma il legislatore ha riconosciuto all'amministratore di condominio la possibilità di “ sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.”
Il caso sottoposto al Tribunale di Brescia. In considerazione del nuovo strumento di cui dispone l'amministratore condominiale per fronteggiare i condomini morosi, ai sensi del terzo comma dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, l'amministratore di un condominio, nell'esercizio del suo potere di rappresentanza processuale, ha proposto un ricorso ex art. 700 cpc al fine di ottenere velocemente un provvedimento di urgenza che lo autorizzasse alla sospensione del servizio di fornitura di riscaldamento nei confronti dei condomini morosi: sostenendo l'entità della morosità di ogni condomino (fumus boni iuris) ed il persistere del comportamento inadempiente dei condomini morosi che si erano completamente disinteressati delle vicende economiche del condominio, ribadendo che tale situazione avrebbe ben presto prodotto conseguenze negative che l'intero condominio, e quindi anche i condomini perfettamente in regola con il pagamento delle obbligazioni derivanti dall'uso dei servizi comuni, avrebbero dovuto sopportare.
Dopo la notifica del ricorso si sono costituti solo alcuni dei condomini che hanno chiesto di essere autorizzati dal giudice al pagamento rateale del loro debito e di non essere sospesi dal servizio di fornitura dell'acqua. Gli altri condomini, invece, non si sono costituiti e sono stati dichiarati contumaci.
Le motivazioni. L'ordinanza adottata dal Tribunale lombardo ha interpretato con chiarezza l'articolo 63, comma terzo delle Disposizioni di attuazione al codice civile rilevando che il potere che la riforma ha riconosciuto all'amministratore condominiale deve essere considerato come una forma di autotutela che permette il recupero di contributi condominiali senza invocare un rapporto di corrispettività fra prestazione inadempiuta e prestazione sospesa. Valutando tali aspetti il Giudice ha evidenziato che il provvedimento è stato adottato senza tener conto dell'entità della morosità in quanto si prende in considerazione l'inadempimento nel suo complesso.
Il giudice, quindi, nell'autorizzare l'amministratore condominiale a sospendere l'erogazione del servizio di fornitura in questione ai condomini morosi ha valutato la fondatezza della pretesa vantata dal ricorrente, che ha dimostrato la pregressa insolvenza dei condomini attraverso la produzione dei bilanci consuntivi che attestavano l'esistenza di un duraturo stato di inadempienza di molti condomini che avevano da diverso tempo manifestato un completo disinteresse nei confronti della situazione economica del condominio.
Il Giudice, infatti, nel provvedimento adottato ha tenuto conto di tali aspetti e nei confronti di quei condomini che non hanno tenuto conto dei ripetuti solleciti di pagamento né tantomeno del giudizio instauratosi ha disposto l'autorizzazione alla sospensione del servizio solo nei confronti di questi ultimi, mentre nei confronti dei condomini che si sono costituiti ed hanno manifestato la volontà di pagare il debito accumulato il Giudice ha rilevato che non si possa ravvisare il persistere di una minaccia nel diritto di credito vantato dal condominio dato che i condomini costituiti hanno manifestato la volontà di adempiere spontaneamente.
L'ordinanza distingue fra condomini morosi che hanno manifestato la volontà di pagare il debito a rate e condomini morosi contumaci condannati alla sospensione del servizio.
Dunque il Giudice tenendo conto anche delle caratteristiche dell'impianto di riscaldamento del condominio, che permette la sospensione dell'afflusso di acqua riscaldata nelle sole unità immobiliari degli immobili morosi, ha disposto che tale sospensione avvenga solo nei confronti dei condomini inadempienti che sono stati dichiarati contumaci.
In tal modo il provvedimento d'urgenza ha salvaguardato gli interessi dei condòmini che hanno manifestato l'intenzione di adempiere il loro debito, ma soprattutto l'interesse di quei condòmini che in regola con i pagamenti sarebbero stati costretti a subire le conseguenze dell'interruzione dell'erogazione di servizi come riscaldamento, energia elettrica, servizio di pulizia a causa dell'insolvenza del condominio nei confronti degli erogatori di tali servizi determinatasi a fronte della morosità di alcuni condomini.
Si ringrazia l' Avv. Matteo Peroni per la segnalazione della sentenza.

Fonte: condominioweb.com

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