29/11/2025
IL MEDIATORE IMMOBILIARE HA L’OBBLIGO DI SEGNALARE ABUSI E DIFFORMITÀ
Il mediatore immobiliare è tenuto a informare l’acquirente dell’eventuale presenza di abusi edilizi o difformità urbanistiche, quando tali irregolarità siano a sua conoscenza o possano essere individuate con la normale diligenza professionale. La semplice consegna della planimetria catastale non è sufficiente a soddisfare questo obbligo. Tale principio è stato confermato dal Tribunale di Roma, Sezione XI, con la sentenza n. 15618 del 26 ottobre 2025.
Il caso esaminato riguardava una società di mediazione immobiliare che aveva richiesto una provvigione di 25.000 euro, oltre IVA, a una promissaria acquirente in virtù dell’accettazione di una proposta irrevocabile di acquisto. L’acquirente si era rifiutata di procedere al rogito e di corrispondere la provvigione dopo aver scoperto, soltanto in un momento successivo, la presenza di difformità edilizie e catastali, alcune delle quali coinvolgevano le strutture portanti dell’immobile. La convenuta aveva contestato la richiesta della società, sostenendo che il mediatore non avesse adempiuto agli obblighi informativi previsti dall’articolo 1759 del Codice civile e che non avesse comunicato preventivamente le irregolarità né fornito informazioni essenziali sullo stato reale dell’immobile.
Il Tribunale ha accolto questa contestazione e ha respinto la domanda del mediatore, rilevando che non era stata fornita alcuna prova dell’avvenuta informazione circa le irregolarità urbanistiche e catastali prima della sottoscrizione della proposta irrevocabile. Nella motivazione è stato ribadito che la mera consegna della planimetria catastale non consente di ritenere assolto l’obbligo informativo, soprattutto quando le difformità riguardano elementi strutturali o aspetti rilevanti dell’immobile.
La decisione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale consolidato. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 11371 del 2 maggio 2023, ha affermato la responsabilità del mediatore nei confronti dell’acquirente in caso di mancata informazione su irregolarità urbanistiche o edilizie non sanate. Anche la sentenza n. 784 del 16 gennaio 2020 ha ribadito che il mediatore deve agire con diligenza qualificata e informare delle irregolarità conosciute o rilevabili con l’ordinaria attenzione richiesta a un professionista del settore.
Nella prassi operativa, il mediatore è chiamato a svolgere un’attività preliminare accurata già in fase di acquisizione dell’incarico e prima della pubblicazione dell’annuncio di vendita. Tale attività comprende, la raccolta e l’analisi dei documenti necessari a certificare la regolarità dell’immobile. Pertanto, è fondamentale la visura catastale storica, la planimetria catastale, i titoli edilizi, le eventuali sanatorie, l’agibilità, la validità del titolo di proprietà, la provenienza in caso di successione o donazione, il certificato di destinazione urbanistica per i terreni e la visura ipotecaria aggiornata. La verifica della conformità urbanistica e catastale rappresenta un passaggio fondamentale in qualunque processo di vendita. La conformità urbanistica assicura che l’immobile sia stato realizzato nel rispetto dei titoli abilitativi e delle norme vigenti, mentre la conformità catastale garantisce la corrispondenza tra lo stato effettivo dell’immobile e la planimetria depositata in catasto. È quindi necessario verificare con attenzione che le planimetrie presenti presso il Comune, quelle registrate al Catasto e lo stato reale dell’immobile coincidano, in modo da prevenire contestazioni, ritardi o problematiche di natura legale. L’intera vicenda giudiziaria dimostra come la mancata verifica o la mancata comunicazione delle irregolarità possa incidere in modo determinante sulla validità dell’intermediazione e sul diritto del mediatore alla provvigione. Un approccio diligente, documentato e trasparente resta pertanto imprescindibile per tutelare sia i clienti, venditore e acquirente, sia il professionista.
