Amministrazioni condominiali Dott.ssa Laura Cargiaghe

Amministrazioni condominiali Dott.ssa Laura Cargiaghe Socia dell'ANAMMI, improntata alla trasparenza verso i condòmini e con Polizza di Responsabilità Civile Professionale a tutela degli stessi.

Per maggiori informazioni visitate il mio sito. Si riceve su appuntamento, ed i miei importi fatturati non sono soggetti alla maggiorazione dell'iva poichè rientro nel regime dei minimi.

Quando il tempo non c'è, bisogna inventarselo, ed anche ad agosto ci si aggiorna. Un altro traguardo raggiunto per offri...
09/09/2019

Quando il tempo non c'è, bisogna inventarselo, ed anche ad agosto ci si aggiorna. Un altro traguardo raggiunto per offrire maggiore competenza, considerate le evoluzioni della normativa sulla privacy sia a livello europeo che nazionale.

In seguito ai recenti orientamenti giurisprudenziali mi trovo a dover riprendere una materia già argomentata, dovendola ...
27/10/2017

In seguito ai recenti orientamenti giurisprudenziali mi trovo a dover riprendere una materia già argomentata, dovendola ritrattare senza nascondere il mio stupore. La costante giurisprudenza di merito si è espressa sul rinnovo stabilito dal Codice Civile nella sua ultima riforma, stabilendo pacificamente che il contratto di mandato conferito dall'assemblea all'Amministratrice, dell'inderogabile durata di un anno, è rinnovato per egual periodo in maniera automatica, portando di fatto il mandato a due anni consecutivi senza consentire all'assemblea di poter revocare l'Amministratrice, scaduto il primo anno di mandato, se questa non pone come punto all'ordine del giorno il suo rinnovo. Pertanto nulla si può fare contro il rinnovo automatico, ormai legittimato dai vari Giudici chiamati ad esprimersi, se non richiedere immediatamente la convocazione di un'assemblea straordinaria, con indicato come punto all'ordine del giorno la sua revoca e la contestuale nomina di altro professionista. Nonostante queste sentenze sembrino vincolare i condòmini a tenere le Amministratrici scelte per mandati biennali anziché annuali, in realtà vincola anche le professioniste che, qualora decidessero di non porre all'ordine del giorno la loro conferma, non potranno neanche adeguare i loro compensi, poiché il rinnovo automatico si rifà esattamente alla proposta di amministrazione accettata dall'assemblea all'assegnazione dell'incarico. Le diverse corti che sinora hanno sentenziato in materia, sono inoltre state unanimi nel cristallizzare che comunque il rinnovo è possibile una sola volta, pertanto almeno ogni due anni l'assemblea sarà comunque interpellata per deliberare sul rinnovo dell'Amministratrice in carica.

27/01/2017

Ho finito l'ispirazione, ma rimango disponibile a scrivere articoli su argomenti a richiesta. Chiedete pure, cercherò di fare luce sulle sfaccettature del mondo condominiale che vi sono ancora poco chiare.

Da ieri sarebbero dovute scattare pesanti sanzioni per chi non si è ancora messo in regola con la contabilizzazione dell...
02/01/2017

Da ieri sarebbero dovute scattare pesanti sanzioni per chi non si è ancora messo in regola con la contabilizzazione delle calorie, con l'adeguamento dei sistemi di riscaldamento centralizzati più datati e privi di contatori individuali. Il termine è ora invece slittato al 31 luglio 2017, in base al provvedimento del Consiglio dei Ministri del 29 dicembre 2016. Da quella data, per chi ancora non avesse ottemperato alle nuove disposizioni legislative, si rischierà di dover pagare importi da 500 a 2500 euro, elevati sia al singolo condòmino che alla persona giuridica del Condomìnio, in caso le verifiche degli enti preposti accertino che non si è ancora provveduto agli adempimenti legislativi previsti dal Decreto Legislativo 102 del 2014, che fissava il termine per i lavori al 31 dicembre 2016, data poi prorogata. In caso non siate sicuri di essere in regola con le nuove normative, contattate immediatamente il vostro Amministratore.

Sentitevi pure liberi commentare o di fare domande in merito, sarà un piacere rispondervi.

Suddivisione delle spese: Il servizio di puliziaQuesto è una delle spese che, benché sembri di semplice applicazione, in...
24/12/2016

Suddivisione delle spese: Il servizio di pulizia

Questo è una delle spese che, benché sembri di semplice applicazione, in realtà cela una certa complessità per quanto riguarda la sua divisione tra i condòmini. L'articolo 1124 del Codice Civile è molto esplicito nel disporre che le spese per la manutenzione di scale ed ascensori vadano sostenute dai proprietari delle unità immobiliari cui servono, secondo la tabella millesimale relativa appunto a scale ed ascensore, comunemente conosciuta come tabella "B". Detto questo sembra che non ci sia nulla di cui discutere, e che l'amministratore che adotti questo criterio sia in linea con la previsione di legge, ma in realtà, a seconda della tipologia di struttura amministrata, dividere in tal modo la spesa rivela un amministratore estremamente superficiale. Per quanto riguarda la mia esperienza, mi gestisco stabili ove vi sono appartamenti che, avendo accesso diretto dalla pubblica via e non dalla scala, abbiano 0 quale valore millesimale dell'apposita tabella, ma non mi è invece mai capitato che le ditte di pulizie, nei loro preventivi e nei contratti, differenzino gli importi necessari per mantenere puliti scale ed ascensore, rispetto a quelli per la pulizia di corselli dei box, rampe e vialetti d'acceso al condominio, indicando invece un importo unitario, solitamente mensile, per i loro servizi resi al Condominio. Questo significa che il proprietario dell'appartamento con accesso indipendente, benché fruisca della pulizia del corsello dei box, ove anch'egli ha il proprio veicolo, della rampa di accesso agli stessi o ancora del vialetto d'accesso al condominio, che utilizza per andare in garage a prendere l'auto, o ancora giovi del servizio accessorio della ditta che si occupa di portare fuori i bidoni condominiali per la raccolta rifiuti, avendo un valore nullo nella tabella millesimale usata per la ripartizione della spesa non paghi assolutamente nulla per tutti i servizi menzionati. Anche qui il problema è di semplice risoluzione, ed un'attenta amministratrice, che legge il Regolamento di Condominio degli stabili acquisiti, porrà sicuramente all'ordine del giorno della prima assemblea utile la modifica al citato Regolamento, nella parte in cui vengono disposte le suddivisioni delle spese, consigliando ad esempio, come a me è capitato di fare, di dividere l'importo del servizio di pulizie al 70% secondo la ormai famosa tabella "Scale ed ascensore" ed al rimanente 30% secondo la tabella di "Proprietà generale", in maniera tale da far partecipare alla spesa, anche se in maniera ridotta, chi in misura ridotta utilizza comunque il servizio. Il mio consiglio è, ancora una volta, di leggere il vostro Regolamento di Condomino, ed eventualmente siate incorsi in questa spiacevole anomalia, di richiederne immediatamente all'amministratore la modifica, così da poter deliberare in merito alla prima assemblea utile.

Sentitevi pure liberi commentare o di fare domande in merito, sarà un piacere rispondervi.

Gli oneri dell'amministratrice: La targa di reperibilitàTra le svariate novità introdotte dall'ultima riforma del 2012, ...
23/12/2016

Gli oneri dell'amministratrice: La targa di reperibilità

Tra le svariate novità introdotte dall'ultima riforma del 2012, quella che ancora non sembra essere ben chiara è l'obbligatorietà della targa di reperibilità condominiale, prevista dall'articolo 1129 del Codice Civile. La nuova formulazione del citato articolo, nella parte in cui tratta dell'argomento di oggi, recita "Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore". Pertanto è evidente che l'apposizione della targa di reperibilità non è facoltativa, ma è uno degli oneri in capo all'amministratore, che qualora non vi adempia dovrà accettarne le conseguenze. Entrando maggiormente nel merito di quali siano queste competenze, bisogna specificare che il Codice Civile ha introdotto la norma, ma non la sanzione, e benché questo faccia supporre, in prima analisi, che nulla accadrebbe in caso di violazione, il mio titolo in giurisprudenza mi ha aiutato a verificare che non è esattamente così, perché la competenza della disciplina sanzionatoria è stata demandata agli organi Comunali. Questo vuole dire che ogni Comune, nell'ambito del proprio territorio, ha fissato importi diversi per la sanzione pecuniaria, quindi se in un Comune la mancanza della targa prevista dal Codice Civile potrebbe essere punita con 25€ di sanzione, in un altro potrebbe essere pari a 500€. Ma non ho deciso di parlare dell'argomento per dissertare sull'elevata differenza di sanzione che potrebbe esserci per la stessa violazione, solo perché commessa in luoghi diversi, bensì per dare ancora a voi condòmini dei consigli che ritengo utili. L'onere dell'apposizione della targa è in capo all'amministratore, che pertanto non deve chiedere l'avvallo dell'assemblea, benché sia una sua facoltà farlo, e da ciò ne discende che se la Polizia Locale, od un altro organo di Polizia, dovesse elevare la sanzione prevista, questa non dovrà essere pagata dal condominio, ma direttamente dall'amministratore inadempiente. L'unico caso in cui la somma della sanzione dovrebbe essere prelevata dal conto corrente condominiale è qualora l'apposizione della targa fosse stata proposta in assemblea, e questa avesse deciso di non sostenerne la spesa, ma considerati gli importi esigui delle targhe, che possono variare dai 40 ai 70 euro, ancora non mi è mai capitata una situazione del genere. Pertanto il mio primo consiglio è di richiedere espressamente al vostro amministratore, qualora non vi abbia già provveduto, di far installare la targa ormai obbligatoria dal 2013, per non incorrere nelle sanzioni comunali, mentre il secondo è di verificare nel Regolamento di Polizia Urbana del vostro comune quali siano le prescrizioni della targa, che può variare di materiale o di dimensioni, a seconda di quanto disposto dal locale Sindaco, e che pertanto può nuovamente essere diverso da un Comune all'altro. Nel malaugurato caso che foste stati sanzionati, vi invito inoltre a verificare i movimenti del conto corrente condominiale, tramite semplice richiesta all'amministratore, per assicurarvi che per una sua inadempienza abbiate voi avuto un esborso economico non dovuto.

Sentitevi pure liberi commentare o di fare domande in merito, sarà un piacere rispondervi.

Le funzioni del Regolamento di Condominio: Le installazioni di antenne in condominioDopo numerose e controverse decision...
22/12/2016

Le funzioni del Regolamento di Condominio: Le installazioni di antenne in condominio

Dopo numerose e controverse decisioni giurisprudenziali, susseguitesi nel tempo, finalmente la riforma condominiale del 2012 ha gettato la luce sulla materia degli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, prevedendo espressamente che gli stessi "...sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale..." e che "...Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.", con l'introduzione dell'articolo 1122 bis del Codice Civile. Ora l'installazione di antenne televisive destinate a servire i singoli appartamenti, siano esse terrestri o satellitari, senza alcuna preventiva autorizzazione possono essere eseguite su qualsiasi parte comune dell'edificio, purché nel rispetto del suo decoro architettonico, stabilità e sicurezza, e qualora non fosse possibile l'installazione su una parte condominiale, si può collocare anche negli spazi privati. Qualora non vi siano luoghi idonei allo scopo, è in via residuale possibile addirittura posizionare l'antenna su una parte privata del vicino, anche contro il consenso di questi, a condizione però, ripeto, della concreta impossibilità di avvalersi di spazi propri o di un'antenna centralizzata. L'unico vincolo può ve**re eventualmente posto dal regolamento di condominio che, come solitamente accade, potrebbe riportare al suo interno l'onere, per il condomino che intenda eseguire dei lavori di qualsivoglia natura, di avvertire preventivamente l'amministratrice che, con idonea motivazione, potrebbe differire l'esecuzione dei lavori o addirittura invitare il richiedente ad effettuarli in maniera diversa, qualora le soluzioni fornitegli siano più rispettose del decoro architettonico o salvaguardino maggiormente la sicurezza e la stabilità dell'edificio.

La buona amministrazione: La durata dell'incarico e del rinnovo dell'amministratriceLa riforma del condominio, tra le al...
21/12/2016

La buona amministrazione: La durata dell'incarico e del rinnovo dell'amministratrice

La riforma del condominio, tra le altre novità, ha aggiunto all'articolo 1129 del Codice Civile la frase "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata" che, benché sembri essere molto chiara, ha suscitato più di un dubbio circa il reale significato. Sulla prima parte nessuno ha mai avuto da obiettare, e sembra che sia ormai pacifico che nessuna nomina del nuovo amministratore possa avere durata diversa dall'anno, ma così non è per la parte in cui tratta il rinnovo. Una parte della dottrina sostiene che, essendo previsto un rinnovo di eguale durata, non è necessario inserire all'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria il proprio rinnovo, ritenendolo implicito nella disposizione normativa, garantendosi così un ulteriore anno di gestione condominiale, anche eventualmente contro il volere assembleare che, impedita alla votazione, non ha modo di esprimersi. A mio parere la legge è estremamente chiara, ed intende espressamente che, così come la durata della prima nomina, anche gli eventuali rinnovi dello stesso amministratore non posso avere durata differente dall'anno. Questa convinzione è basata anche sulla prima parte del comma, che disponendo la durata dell'incarico in un anno, ne vedrebbe violato il disposto se materialmente si estendesse a due anni per mancata delibera assembleare. Detto questo mi sembra che sia più un metodo scorretto per continuare ad amministrare un condominio la cui assemblea vorrebbe invece nominare un altro professionista, ma anche in assenza di giurisprudenza a causa della breve vigenza di questa nuova disposizione, vi sono dei modi per porvi rimedio. Il primo che consiglio è la prevenzione, ovvero incaricare il consigliere o qualsiasi altro condomino di richiedere all'amministratore che venga espressamente inserita la nomina o la revoca quale punto all'ordine del giorno su cui deliberare. In caso si arrivi tardi e l'amministratore in carica si sia in tal modo autoconfermato, senza l'avvallo di nessuno, con la richiesta di almeno due condomini, che rappresentino però almeno un sesto del valore millesimale dell'edificio, si può richiedere immediatamente un'assemblea straordinaria per la revoca dell'attuale amministratore e la nomina di altro professionista, che dovrà essere indetta entro dieci giorni dal ricevimento della richiesta, di cui è meglio lasciare traccia considerata la tempistica già detta. In caso di inerzia dell'amministratore, che non vorrà perdere il compenso per un altro anno, trascorsi i dieci giorni l'assemblea può essere indetta direttamente dai condomini richiedenti, mediante notifica a tutti i partecipanti al condominio, ed l'esito del deliberato poi dovrà solo essere notificato all'amministratore revocato.

Le funzioni del Regolamento di Condominio: Gli animali domestici in condominioOrmai gli animali fanno parte integrante d...
20/12/2016

Le funzioni del Regolamento di Condominio: Gli animali domestici in condominio

Ormai gli animali fanno parte integrante di molti nuclei familiari, e spesso si trovano a dover abitare in condominio assieme ai propri padroni, non sempre con gioia degli altri condomini, pertanto ho deciso di fare un po' di luce anche su questo argomento. L'ultima modifica normativa all'ambito condominiale, risalente al 2012, ha modificato l'articolo 1138 del Codice Civile inserendovi la disposizione "le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici", riferito al Regolamento di Condominio, andando ad abrogare tutte le norme contrarie dei regolamenti condominiali, benché antecedenti. Prima di tale riforma era possibile vietare la detenzione di animali, qualora tale divieto fosse inserito nel regolamento che, come ho spiegato in altri articoli, è potenzialmente unico per ogni condominio cui fa riferimento, ma per l'effetto disposto da questa ultima legge attualmente per la compagine condominiale è impossibile impedire che qualsiasi condomino possa ospitare un animale domestico, allargando quindi la definizione oltre a gatti o cani, ed in merito si è recentemente espresso anche il Tribunale di Cagliari, esattamente in data 22 luglio 2016, decretando quale illegittima la norma regolamentare che vieti la detenzione di animali domestici, anche se dovesse essere approvata all'unanimità. Ma ciò non sta comunque a significare che ogni detenzione sia lecita, e spiegando meglio questo ultimo concetto voglio innanzitutto precisare che l'unico soggetto che può vietare la presenza di un animale nel proprio appartamento è il proprietario, qualora inserisca tale clausola nel contratto d'affitto, che chiaramente deve essere sottoscritto anche dall'affittuario, e che pertanto vale come accettazione delle condizioni ivi stabilite. Ma se l'animale permane nell'appartamento legittimamente, ovvero in ogni altro caso escluso l'ultimo che ho indicato, deve comunque rispettare la vita quotidiana degli altri condomini, pertanto non dovrà emanare cattivi odori né causare inquinamento acustico, specialmente in orario notturno, altrimenti il proprietario potrebbe incorrere in sanzioni penali, configurando questi comportamenti dei veri e propri reati, che a seconda delle normative comunali potrebbero anche portare all'affidamento dell'animale ad una struttura attrezzata, con spese a carico del proprietario.

I rapporti tra proprietari ed inquilini nei confronti del CondominioAnche questo è un argomento su cui vi è poca conosce...
19/12/2016

I rapporti tra proprietari ed inquilini nei confronti del Condominio

Anche questo è un argomento su cui vi è poca conoscenza, poiché spesso gli inquilini vengono tratti in inganno dalle clausole contrattuali che sottoscrivono con i proprietari dell'appartamento ove scelgono di andare a vivere. Per consuetudine nei contratti di locazione viene indicato che le spese condominiali sono a carico dell'inquilino, che giustamente è colui che fruisce dei servizi comuni, quali ascensore, servizio di illuminazione, di pulizia o di giardinaggio, ed al locatore fa sicuramente comodo lasciar credere all'affittuario che, in virtù della citata clausola, se le spese condominiali non verranno saldate l'amministratrice si rivarrà direttamente su di loro, estraniandosi in tal modo dall'ambito condominiale. In realtà non è proprio così, come in effetti può sembrare, perché per una serie di normative, l'unico obbligato nei confronti del condominio è il proprietario delle unità immobiliari, che dopo aver corrisposto gli importi delle rate determinate in assemblea, potrà rivalersi sul proprio inquilino per il recupero di tale credito. Per comodità di tutte le parti, compresa l'amministratrice, si acconsente affinché il versamento sul conto corrente condominiale venga effettuato direttamente dall'inquilino, ma in caso di morosità l'unico su cui il condominio potrà avviare un'azione del recupero del credito è esclusivamente il proprietario. Se poi nel contratto tra privati sottoscritto dal proprietario e dall'inquilino, quale ad esempio il contratto di locazione, è indicato che tali spese sono a carico dell'inquilino, sarà poi un onere del proprietario agire giudiziariamente per il recupero del credito già corrisposto.

La giurisprudenza più interessante: un recente caso di appropriazione indebita.Ultimamente la giurisprudenza è sempre pi...
17/12/2016

La giurisprudenza più interessante: un recente caso di appropriazione indebita.

Ultimamente la giurisprudenza è sempre più costante nel condannare gli amministratori che, per qualsiasi motivo, distraggono i fondi condominiali da loro gestiti, macchiandosi in tal modo del reato di appropriazione indebita, aggravato dall'abuso di prestazione d'opera. Quando questa figura professionale, di cui per legge non si può fare a meno nei condomini con almeno nove comproprietari, anzichè fare gli interessi dei propri amministrati ne utilizza invece il denaro a suo piacimento, o comunque in maniera difforme dalla volontà espressa nei deliberati assembleari, raramente riesce ad evitare una condanna penale in sede giudiziaria. Ma la vera novità arriva recentemente, con la sentenza 17222 del Tribunale di Roma, depositata nel settembre 2016, che oltre alla condanna penale dell'amministratore ha riconosciuto il diritto al risarcimento del danno morale nei confronti della parte offesa, nello specifico il condominio danneggiato dal reato, con espresso riferimento ai danni non patrimoniali per i combinati disposti degli articoli 185 del Codice Penale e 2059 del Codice Civile. Questo introduce una nuova tutela nei confronti dei condòmini che, a causa della sospensione condizionale della pena, difficilmente ha potuto avere una reale giustizia anche in seguito a condanne passate in giudicato. Voglio comunque aggiungere che, in seguito all'ultima riforma del condominio, risalente al 2012, sono stati introdotti dei criteri ben specifici per l'esercizio dell'attività di amministratore, tra cui compare l'assenza di condanne per reati contro il patrimonio, titolo del Codice Penale che comprende anche l'articolo 646, ovvero l'appropriazione indebita. Pertanto l'amministratore condannato, che continui ad esercitare, commetterebbe un ulteriore reato di esercizio abusivo della professione, che verrebbe però contestato solo se gli Enti devoluti al controllo ne fossero messi a conoscenza. Rimanendo nell'ambito di questo particolare reato, per accelerarne la risoluzione a mio parere è bene ricordare all'amministratore truffaldino che, essendo procedibile a querela di parte, qualora rimborsi interamente la somma distratta l'assemblea sarà ben disposta ad incaricare il nuovo amministratore affiché rimetta la querela presentata, ed il procedimento verrà pertanto archiviato senza alcuna sanzione erogata nei confronti del reo. Il mio consiglio per preve**re questi spiacevoli "inconvenienti" è comunque quello di controllare, a campione, se nelle fatture di gas, energia elettrica o acqua sia indicata la presenza di precedenti fatture non pagate, poiché è un segnale d'allarme sulla corretta gestione del vostro denaro. Per quanto mi riguarda, tramite l'applicazione MioCondominio a disposizione dei miei condomini, questi possono consultare in tempo reale ogni fattura giunta, e verificare pertanto anche quanto ho scritto sopra.

Gli oneri dell'Amministratrice: corso di formazione e aggiornamento annualeL'ultima riforma della materia condominiale, ...
16/12/2016

Gli oneri dell'Amministratrice: corso di formazione e aggiornamento annuale

L'ultima riforma della materia condominiale, risalente al 2012, ha introdotto l'obbligo, per i professionisti del settore, di effettuare un corso di formazione iniziale attraverso il quale apprendere i fondamentali del Codice Civile, relativo agli articoli che trattano lo specifico argomento, nonché le basilari funzioni e mansioni relative al particolare incarico. In questo modo, benché ancora non esista un albo professionale, è stata posta la base per la professionalizzazione della figura dell'amministratore, che in tal modo offre una garanzia maggiore rispetto al passato, circa la conoscenza di ciò che può e che deve fare nell'ambito del suo mandato. La stessa norma ha introdotto inoltre un obbligo di aggiornamento a cadenza annuale, in seguito al quale viene rilasciata una certificazione che deve essere mostrata ai condòmini che ne facciano richiesta. Chiaramente i suddetti corsi di formazione e di aggiornamento terminano con una verifica, che solo in caso di esito positivo consentono il prosieguo dell'attività di amministratore, ed hanno una particolare forza coercitiva nei confronti del professionista, tanto da prevedere che in assenza delle dette certificazioni, nessun compenso è dovuto per l'attività svolta. Pertanto, qualora aveste dei dubbi sulla preparazione del vostro amministratore, in caso aveste ragione potreste anche evitare di pagarne il compenso se questi effettivamente non risulti in regola con gli aggiornamenti annuali obbligatori, che è tenuto a mostrare a richiesta, e chiaramente potreste anche indire un'assemblea per la sua revoca, per giusta causa, mancando i requisiti professionali per svolgere la carica di amministratore.

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Via Zanella 24
Parabiago
20015

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3486045240

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