Marco Ceresara Consulente Immobiliare

23/09/2026

Posso comprare l'appartamento accanto al mio e farli risultare entrambi come prima casa?

Sì, è possibile. Ma ci sono regole precise da rispettare.

I requisiti fondamentali

Gli appartamenti devono essere adiacenti o sovrapposti

Devono poter essere fisicamente uniti (non basta la fusione catastale)

L'abitazione risultante non deve superare i 240 mq

Non deve rientrare nelle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9)

Il termine da rispettare

Hai tre anni dall'acquisto del secondo appartamento per unirli fisicamente. Non uno, come molti pensano. Tre.

La giurisprudenza della Cassazione è chiara: serve l'unificazione reale, non solo sulla carta.

Come si fa

Si presenta una pratica edilizia al Comune (di solito una CILA)

Si realizzano i lavori di accorpamento

Si effettua la fusione catastale

I due appartamenti diventano un'unica abitazione principale

Cosa succede se non rispetti i tempi

Decadi dai benefici fiscali. Significa:

Pagare le imposte ordinarie invece di quelle agevolate

Sanzioni

Interessi

La roba che ti porti a casa oggi

Si può fare, ma con metodo e nei tempi giusti. Se stai valutando questa possibilità, parlane prima con il notaio per verificare la fattibilità nel tuo caso specifico.

Se hai intenzione di cambiare casa seguimi

22/09/2026

La vendita si vince o si perde alla valutazione.

Ancora prima di cominciare.
Come viene fatta di solito? In due modi:

→ Ti danno la cifra che vuoi sentirti dire
→ Oppure te la sparano alta, per farsi scegliere e bruciare la concorrenza
Il finale è lo stesso:
→ La casa resta ferma
→ Partono i ribassi, uno, due, tre
→ A rincorrere un mercato già andato avanti

Perché oggi il mercato non aspetta. La curva di interesse su una casa appena uscita è cortissima: i primi giorni sono i più caldi e le prime occasioni le migliori. Metti la casa fuori prezzo e bruci proprio quella fetta.

Il mio sistema fa l'opposto. Niente cifre gonfiate per prendere l'incarico. La valutazione la costruisco su tre cose vere:

→ Com'è il mercato adesso
→ Le caratteristiche della tua casa nel suo contesto
→ I prezzi reali delle case vendute di recente in zona — non quello che chiedono, quello che hanno davvero incassato

Così la casa esce al prezzo giusto dal primo giorno e si vende in fretta, con lo sconto più basso possibile.

E se stai cambiando casa pesa doppio: se la tua non si vende nei tempi, salta anche l'acquisto della nuova.

La valutazione giusta non tiene in piedi una vendita. Ne tiene in piedi due.

Se vivi a Perugia e devi vendere per ricomprare, ho un regalo per te: la mia guida alla vendita di casa.

Scrivi "GUIDA" nei commenti e te la mando.

17/09/2026

Scrolli decine, centinaia di annunci. Apri, chiudi, salvi, confronti. E alla fine della serata hai gli occhi stanchi e la sensazione di non aver concluso nulla.

Ecco il punto: la ricerca sugli annunci la puoi fare da solo.

Ma ci sono cose che probabilmente in un annuncio tu non riesci a vedere

In 20 anni ho guardato un milione di annunci, visto migliaia di case, visitato millemila condomini, aperto porte di appartamenti di ogni tipo.

E se c’è una cosa che ho capito è che spesso ciò che viene descritto nell’annuncio non corrisponde a ciò che trovi nella realtà.

Tu magari stai guardando il decimo, il centesimo annuncio. Per me è il milionesimo:

Ma non è solo questione di numeri. È quello che succede dopo.

Quando un annuncio mi colpisce, vado a verificarlo di persona. E lì scopro le magagne che online non si vedono: i problemi strutturali, i dettagli urbanistici, le dinamiche del condominio, le cose che nessuna foto ti mostrerà mai.

Vent'anni a girare strade, palazzi, appartamenti ti danno una conoscenza autentica. Non teorica. Vissuta.

Tutto questo è a tua disposizione. Per evitarti perdite di tempo, perdita di focus, errori che non sai nemmeno di poter commettere. Per darti visione e strategia, non solo una lista di case da vedere.

CTA

Ecco perchè, ho deciso di creare uno strumento che in pochi minuti, ti da la possibilità raccontarmi com'è fatta la tua casa ideale a Perugia.

Lo so che tutte le informazioni sulla casa che cerchi le hai già inserite nei portali ma qui ti sto dando la possibilità di raccontarle ad una persona in carne ed ossa che conosce il mercato immobiliare della tua città, non ad un algoritmo.

È possibile che tra le persone che si sono affidate a me per cambiare casa ci sia qualcuno che sta vendendo proprio quello che stai cercando.

👉 Scrivi "QUIZ" nei commenti o in DM e ti mando il link.

16/09/2026

Stai cercando casa? C'è qualcosa che probabilmente nessuno ti dirà.

Il problema nascosto

Non tutti gli agenti immobiliari lavorano allo stesso modo. Alcuni gestiscono una trattativa per volta, altri raccolgono più offerte contemporaneamente.

La differenza? Enorme.

Trattativa singola: sei alla pari col venditore

Più offerte insieme: sei in un'asta senza saperlo

La domanda scomoda

Pensi che un agente classico, che lavora per entrambe le parti, abbia interesse a dirti come gestisce le trattative col venditore?

La risposta, nella maggior parte dei casi, è no. Non per cattiveria, ma perché il suo obiettivo è chiudere l'affare, non tutelare te.

La differenza che cambia tutto

Esiste un altro modo di operare: un consulente che lavora esclusivamente dalla parte dell'acquirente.

Che verifica come vengono gestite le trattative. Che controlla la documentazione prima che tu ti impegni. Che negozia nel tuo interesse, non in quello di chi vende.

Non è un lusso. È protezione.

La roba che ti porti a casa oggi

Quando compri casa, la domanda non è solo "quale casa" ma "chi mi sta realmente tutelando?"

Se stai cercando casa a Perugia e vuoi qualcuno che lavori solo per te, scrivimi "INFO" nei commenti o in DM

15/09/2026

Stai per fare una proposta di acquisto? 

Attenzione alla scadenza.

Come funziona

➡️ Ogni proposta ha una validità (di solito 7-15 giorni)

In quel periodo tu sei vincolato, il venditore no

Lui può valutare, riflettere, ricevere altre offerte

Tu non puoi ritirarti

➡️ Se la scadenza è troppo lunga resti bloccato per settimane. Altre occasioni ti passano davanti

Nessuna certezza di concludere

➡️ Se la scadenza è troppo corta

Il venditore potrebbe non avere tempo di decidere

Rischi un rifiuto solo per fretta

Come scegliere la durata giusta

➡️ Ci sono altri interessati? 

Meglio essere rapidi

➡️ Il venditore deve consultarsi con qualcuno? Serve più tempo

➡️ L'immobile è sul mercato da molto? Probabilmente deciderà in fretta

La roba che ti porti a casa oggi:

La scadenza della proposta è una leva di trattativa, non un dettaglio. Ragionaci bene prima di firmare.

Se vuoi cambiare casa a Perugia seguimi

13/09/2026

Uno dei momenti che decide la riuscita di una vendita è il primo incontro.

È come le fondamenta di una casa: se le fai male, tutto quello che costruisci sopra viene storto.

Tutti pensano che in quel momento si parli di casa in senso fisico. E spesso è così:

→ L'agente gira le stanze, misura, guarda lo stato

→ Ti dà una cifra

→ Ti mette davanti l'incarico da firmare

→ Tutto basato sui muri

Per me la cosa più importante non è quanto è grande la casa. Sono le persone che stanno decidendo di lasciarla:

→ Quella casa dove magari sono nati i figli

→ Dove hanno riso, pianto, vissuto

→ E il perché adesso la vogliono lasciare

Così mi faccio raccontare:

→ Cosa vi aveva fatto innamorare di questa casa e vorreste ritrovare nella prossima

→ E cosa invece non sopportate più e non volete rivedere per niente al mondo

Perché si cambia casa quando si cambia vita. E le fondamenta sono capire proprio questo.

Se stai pensando di vendere, ho un regalo per te: la mia guida gratuita alla vendita di casa. Sintesi di più di 20 anni di lavoro, solo consigli pratici.

Scrivi "GUIDA" nei commenti e te la mando.

12/09/2026

11/09/2026

Vendi la seconda casa entro 5 anni dall'acquisto? Prima di calcolare la plusvalenza, leggi questo.

Cos'è la plusvalenza

È la differenza tra il prezzo a cui vendi e il prezzo a cui hai comprato. Su questa differenza paghi il 26% di tasse.

Quello che molti non sanno

Le spese sostenute per l'acquisto sono deducibili. Si sottraggono dal guadagno, riducendo l'imponibile su cui calcoli l'imposta.

Quali spese puoi dedurre

Onorario del notaio

Provvigione dell'agenzia immobiliare (sull'acquisto)

Imposte pagate al momento dell'acquisto

Costi di ristrutturazione documentati

Come funziona in pratica

Prezzo di vendita - Prezzo di acquisto - Spese deducibili = Plusvalenza imponibile

Sul risultato paghi il 26% (o l'imposta sostitutiva).

Esempio

Vendi a 200.000€, hai comprato a 150.000€. Plusvalenza lorda: 50.000€. Se hai spese documentate per 10.000€, paghi il 26% su 40.000€ invece che su 50.000€. Risparmio: 2.600€.

La roba che ti porti a casa oggi

Conserva sempre tutte le fatture e le ricevute: notaio, agenzia, imposte, ristrutturazioni. Senza documenti, niente deduzioni.

Vuoi cambiare casa a Perugia? Seguimi