Armatori Group

09/09/2026

🏠 A Rimini nel 2025 sono state vendute 2.001 case. Ma quante sopra i 145 metri quadri?

196, cioè il 10%.

Vuol dire che 9 compratori su 10, nel comune più liquido della provincia, cercavano un'altra taglia.

📍 Rimini il 10% delle 2.001 vendute

📍 Riccione il 10% delle 493

📍 Misano Adriatico il 9% delle 232

📍 Bellaria Igea Marina l'8% delle 259

📍 in tutta la provincia il 13%, cioè 580 case su 4.509

E quindi qual è la nostra analisi? Che a Maiolo la classe grande fa il 31%, ma su 4 case vendute in tutto l'anno.

Nei comuni riminesi sotto le venti compravendite la media è il 32%, sopra le cento è il 13%: la correlazione è -0,70.

Nei paesi non si vendono bene le case grandi: si vende quasi solo grande, perché non c'è altro.

ATTENZIONE: sono volumi provvisori e contano gli atti registrati, non gli immobili in vendita. E sopra i 145 metri quadri l'Agenzia delle Entrate mette insieme il quadrilocale ampio e il casale.

Quando la classe è ferma la domanda non è di quanto scendere: è se quell'immobile può entrare in una classe più liquida. Il conto ha tre passaggi.

1. Quale classe è la più scambiata in quel comune, perché dove la grande è ferma spesso la più contenuta viaggia;

2. Se il frazionamento è praticabile, e lo dicono strumento urbanistico, altezze, accessi e regolamento di condominio;

3. Se il conto torna: valore dell'immobile così com'è, già penalizzato, più costo edile e oneri, contro il realizzo sulle unità nella classe richiesta.

⚡️ Poi resta chi mette il capitale, ed è il punto che ferma quasi tutti. Non serve che lo metta tu: senza abbassare il prezzo e senza anticipare un soldo si costruisce un progetto sull'immobile e grazie ai nostri investitori e la nostra struttura si crea un utile che si divide alla vendita dell'immobile in misura all'intervento.

Se hai un immobile grande e fermo in uno di questi comuni, scrivici: guardiamo quanto pesa la tua classe e ti diciamo numeri alla mano cosa è possibile fare per farti ottenere il massimo utilizzando la leva degli investitori a tuo vantaggio. 🔑

Fonte: Agenzia delle Entrate, compravendite 2025 per classe di superficie.

07/09/2026

📊 Cinque comuni su 77 fanno il 54% delle case vendute. Ma quanti compratori passano dal tuo?
In 25 comuni meno di venti in un anno.
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Compravendite residenziali 2025, comune per comune, sulle due province dove lavoriamo.
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🔺 Rimini 2.001 case vendute
🔺 Pesaro 1.179
🔺 Fano 907
🔺 Riccione 493
🔺 Bellaria Igea Marina 259
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Su 8.920 compravendite cinque comuni ne fanno 4.839, e gli altri 72 se ne dividono 4.081. Dall'altra parte 25 comuni messi insieme fanno il 3% del mercato.
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Vuol dire che il tempo di vendita non dipende solo dal prezzo, ma da quanti compratori passano di lì in un anno. Se la tua casa è ferma in uno di questi comuni, il problema può non essere il prezzo.
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ATTENZIONE: sono volumi provvisori dell'Agenzia delle Entrate e contano gli atti registrati, non gli immobili messi in vendita.
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Ma pochi scambi non vuol dire niente da guadagnare. È dove nessuno compete in acquisto che si compra a condizioni che sulla costa non esistono, e c'è un pezzo che quasi nessuno guarda: la cedolare secca al 10% sul canone concordato vale solo nei comuni dell'elenco alta tensione abitativa, e qui sono 9 su 77. Dentro ci sono anche Urbino, Vallefoglia, Fermignano e Montelabbate: entroterra, mercati piccoli, prezzi lontani da quelli della costa.
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Lì le due cose si sommano: compri dove nessuno compete, e affitti pagando il 10% invece dell'aliquota piena.
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Hai un immobile fermo, oppure vuoi costruire una rendita in queste province? Scrivici. Tutti i giorni analizziamo contesti e operazioni per persone fisiche, imprese e istituti: guardiamo quanti scambi fa il tuo comune e ti diciamo, numeri alla mano, cosa è possibile fare usando la leva degli investitori a tuo vantaggio. 🔑
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Fonte: Agenzia delle Entrate, compravendite residenziali 2025 (dati provvisori); elenco dei comuni ad alta tensione abitativa.
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05/09/2026

📍 Da 635 a 3.850 euro al metro quadro. Ma i costi di ristrutturazione?
Alti e bassi ma sempre sopra i 1.000€/mq
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Le quotazioni OMI del secondo semestre 2025, comune per comune, sulle due province dove lavoriamo.
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🔺 Riccione 3.850 €/mq
🔺 Rimini 2.301 €/mq
🔻 Pesaro 1.798 €/mq
🔻 Urbino 1.093 €/mq
🔻 Borgo Pace 635 €/mq
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E quindi qual è la nostra analisi? Che la mediana dei 77 comuni è 918 €/mq, e in 44 comuni su 77 si sta sotto i mille.
Un cantiere di ristrutturazione serio costa più della mediana dei comuni e in certi casi arriva anche al doppio.
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Vuol dire che in oltre metà di questo territorio rifare una casa costa più di quanto la casa finita vale al metro quadro.
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⚠️ATTENZIONE: I dati utilizzati per l’analisi sono quelli estrapolati dalle compravendite registrate e trascritte dall’Agenzia delle Entrate, dove all’interno c’è un aggregato di compravendite comprendente immobili di lusso, immobili ristrutturati ed immobili di nuova costruzione.
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⚠️Però già quel dato ci fa capire che, nel complesso, il valore transato è di quell’entità.
Questo non significa che non è possibile fare operazioni immobiliari, perché sicuramente all’interno di ogni contesto ci sono degli immobili che superano anche il doppio del valore della media del territorio e del comune preso in analisi.
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Ma in ottica di un investitore che mette dei capitali all’interno di una zona, avere un valore al metro quadro medio che tenga il costo edile e quindi consente di acquistare un immobile da ristrutturare o da convertire, sostenersi il costo edile più il costo del denaro ed avere un margine, quindi un utile di impresa, rivendendo l’immobile, risulta fondamentale.
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Non è un motivo per non farlo: è il motivo per cui il conto va fatto prima, e comune per comune.
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Se hai un immobile fermo in uno di questi comuni, scrivici: guardiamo i numeri del tuo e ti diciamo numeri alla mano cosa è possibile fare per farti ottenere il massimo dal tuo immobile utilizzando la leva degli investitori a tuo vantaggio. 🔑
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Fonte: Agenzia delle Entrate, quotazioni OMI, secondo semestre 2025.
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04/09/2026

03/09/2026

📌 LEGGI QUI, perché questo grafico da solo dice il contrario di quello che sembra.
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Nel 2013 in Italia si vendeva 1/3 delle case in meno rispetto al 2011: il 67,6% di quelle di due anni prima.
Mercato fermo, cantieri chiusi, e tutti a dire di aspettare perché i prezzi sarebbero crollati.
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📉 I prezzi in quel momento erano all’89,5% del 2011. Avevano perso il 10,5%.
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📈 Oggi le case vendute sono il 134,5% di quelle del 2011: 1/3 in più. Nel solo 2025 sono state oltre i 700mila. E i prezzi? Sono al 99,7%, esattamente dove stavano 14 anni fa.
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👉 E quindi qual è la nostra analisi?
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Le due linee non si muovono insieme.
Quando i volumi crollano di 1/3 i prezzi scendono di 1/10. Quando i volumi tornano 1/3 sopra, i prezzi tornano al punto di partenza.
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Questo significa che il mercato italiano si muove nel numero di case che cambiano proprietario, non nel prezzo al metro quadro. Chi aspetta il crollo dei prezzi per comprare aspetta una cosa che non è successa nemmeno nel peggiore anno degli ultimi 14. È VERO ANCHE, che avremo davanti l'era della riqualificazione, dove una pluralità di immobili vecchi entreranno nel mercato come sta però succedendo da tempo in maniera sempre più marcata.
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⚠️ Quello che cambia davvero è quante occasioni passano: in un anno fermo ne passano poche e le tratti meglio, in un anno pieno ne passano tante e le paghi di più.
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📩 Se stai valutando un immobile o vuoi fare un'operazione e vuoi sapere se i numeri reggono, scrivici.
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01/09/2026

🌐​Investire in provincia di Pesaro Urbino: il capoluogo non è l'unica opzione (e i numeri lo confermano).

​Nel 2025, su 4.200 compravendite nella provincia, il 73% si è concentrato fuori da Pesaro città. Per capire dove conviene investire, non ha senso guardare la media provinciale: bisogna analizzare i singoli comuni incrociando costo al metro quadro e canone d'affitto.

​I dati parlano chiaro:
- ​Gabicce Mare: 2.250 €/mq | Rendimento: 3,24%
- ​Pesaro: 1.798 €/mq | Rendimento: 4,05%
- ​Fano: 1.680 €/mq | Rendimento: 4,43%
- ​Urbino: 1.093 €/mq | Rendimento: 5,87%
- ​Monte Grimano: 745 €/mq | Rendimento: 7,86%

​Attenzione però alla liquidità: se nell'entroterra i rendimenti salgono, i tempi di rivendita si allungano. Un fattore cruciale da inserire nel proprio piano di investimento.

​Scrivici in DM: costruiamo operazioni immobiliari dall'analisi di mercato alla consegna.

​Nota tecnica:
I dati 2025 sono provvisori (revisione Agenzia delle Entrate). Il rendimento indicato è lordo: non tiene conto di IMU, manutenzione, periodi di sfitto e tassazione sul canone.

Fonti: Agenzia delle Entrate, transazioni normalizzate 2025 provvisorie; quotazioni OMI secondo semestre 2025 e canoni dei contratti registrati 2025.

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31/08/2026

🏠 Il mercato snobba la tua casa? Ecco come ottenere DI PIÙ dalla vendita.

​Di solito, quando un costruttore ti fa un'offerta, ti tratta da "fornitore": cerca il prezzo più basso per garantirsi i suoi margini. Risultato? Spesso finisci per svendere.

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Mettiamo i capitali, gestiamo la ristrutturazione e troviamo gli acquirenti. Creiamo un ecosistema in cui vincono tutti:

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​📊 Trasparenza: I numeri che mostriamo derivano da casi studio reali del nostro modello. Abbiamo già risolto molte situazioni simili, ma analizziamo sempre ogni immobile caso per caso per garantirne la fattibilità.

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12/05/2026

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10/05/2026

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