Agenzia Immobiliare Arno di Tumbiolo Maximilian

09/04/2026

Appartamento in affitto a Pisa Santa Maria: 65 mq con Piscina, Giardino e Portierato.

Stai cercando la tua prossima casa nel cuore della città senza rinunciare alla privacy e alla tranquillità? In zona Santa Maria, a pochi passi dai suggestivi Lungarni e dalla Piazza dei Miracoli, proponiamo un appartamento in affitto a Pisa Santa Maria che rappresenta una vera rarità sul mercato locale.
Situato al secondo piano di un prestigioso condominio signorile dotato di ascensore e servizio di portierato, questo immobile unisce l’eleganza del contesto storico a un comfort introvabile in centro: un ampio giardino condominiale con piscina.
È la soluzione ideale per chi desidera un appartamento luminoso a Pisa dove rilassarsi durante i mesi estivi, restando a due passi dal Duomo e dal centro cittadino.

L'appartamento, di circa 65 mq, è stato ottimizzato per offrire stile e praticità in ogni ambiente:
• Zona Giorno: Un accogliente soggiorno ci introduce nell’appartamento. La porta finestra conduce a un grazioso terrazzino chiuso con pratiche finestre scorrevoli, completo di un pratico bagnetto di servizio.
• Cucina: Cucinotto separato e finestrato, perfetto per mantenere gli odori isolati dalla zona living.
• Zona Notte: Un disimpegno conduce alla camera matrimoniale (con elegante pavimento in parquet) e a una seconda camera singola, ideale anche come uso studio/ufficio.
• Servizi: Bagno principale rifinito, dotato di doccia e finestra.
L’immobile vanta finiture di pregio come i pavimenti in marmo nella zona giorno e infissi in legno con doppi vetri per un perfetto isolamento termo-acustico. È inoltre dotato di climatizzatore caldo/freddo e riscaldamento centralizzato con termo-valvole.

Scegliere questo alloggio in affitto nel centro di Pisa significa avere tutto a portata di mano:
• Servizi sotto casa: Banche, farmacie, bar storici e i migliori ristoranti della zona.
• Università e Istituzioni: A brevissima distanza dal Rettorato, dalle principali facoltà, dal Comune e dall'Ospedale Santa Chiara.
• Collegamenti: Cisanello e i principali centri commerciali sono facilmente raggiungibili sia con mezzi pubblici che autonomamente in soli 20 minuti d'auto.

Riepilogo e Condizioni
• Canone: 760 €/mese
• Spese condominiali: 200 € (includono riscaldamento, acqua calda/fredda, portiere, manutenzione piscina e giardino).
• Disponibilità: Dal 1° giugno 2026.
• Classe Energetica: F (IPE 101,00).
Nota per i proponenti: Si ricercano esclusivamente inquilini referenziati con reddito dimostrabile.
CONTATTAMI ORA PER VEDERLO DAL VIVO

13/03/2026

Canone Concordato Pisa: Come Risparmiare sulle Tasse e Affittare in Sicurezza 🏠

Affittare a 700€ e guadagnare più che a 900€? A Pisa è possibile: ecco il segreto che pochi proprietari conoscono."

Stai pensando di mettere a reddito il tuo immobile ma sei indeciso tra canone concordato o canone libero? Se sei un proprietario a Pisa, questa scelta può fare una differenza enorme per il tuo portafoglio.

Sono Maximilian Tumbiolo, agente immobiliare a Pisa da 10 anni, e oggi ti spiego in modo semplice perché il contratto 3+2 (concordato) è spesso la mossa più intelligente che puoi fare.

Canone Concordato o Canone Libero: Differenze e Vantaggi

La prima domanda che mi pongono i miei clienti è: "Maximilian, quale scegliere?".

Il Canone Libero (4+4) ti permette di decidere il prezzo, ma ti tassa pesantemente (21% con cedolare secca). Il Canone Concordato (3+2), invece, utilizza prezzi calmierati basati sull’Accordo Territoriale del Comune di Pisa, ma in cambio ti regala benefici fiscali imbattibili.

I vantaggi del Canone Concordato a Pisa

Scegliere il concordato non significa "guadagnare meno", ma "pagare meno tasse". Ecco i punti chiave:

Cedolare Secca al 10%: Invece del 21%. Un risparmio immediato del 50% sulle tasse dovute allo Stato.
Sconto IMU Pisa: Per legge, l'IMU è ridotta del 25% rispetto all'aliquota standard.
Contratto più breve: La durata è di 3 anni + 2 di rinnovo, offrendoti maggiore flessibilità rispetto agli 8 anni (4+4) del canone libero.

Esempio Numerico: Quanto Risparmi a Pisa?

Facciamo due conti veloci su un appartamento tipo in zona Porta a Lucca o Cisanello.

Contenuto dell’articolo

🧐 Il gioco vale la candela?
Guardate l'ultima colonna della tabella. Chiedere 150 € in più al mese (900 € vs 750 €) si traduce in appena 182 € di differenza a fine anno. Ovvero, circa 15 € al mese.

Vale davvero la pena:

Avere una tassazione al 21% invece che al 10%?
Pagare un'IMU più salata?
Rischiare di trovare un inquilino meno stabile perché il canone è fuori mercato?

Siamo sicuri che la corsa all'affitto più alto sia strategia o è solo una questione di ego? Voi cosa scegliereste per il vostro investimento? Fatemelo sapere nei commenti! 👇

Come ottenere il Canone Concordato a Pisa: Zone e Attestazione

Affinché il contratto sia valido e tu possa pagare il 10% di tasse, dobbiamo seguire tre passaggi fondamentali:

1. Individuazione della Zona e dei Parametri

Pisa è divisa in Zone Omogenee. Il canone cambia se l'immobile si trova in Centro Storico, nei quartieri universitari o in periferia. Elementi come l'ascensore, la classe energetica o il posto auto fanno salire il prezzo del canone.

2. L'Attestazione di Rispondenza

Questo è il documento più importante. Viene rilasciato dalle associazioni di categoria e serve a confermare che il calcolo del canone è corretto. Senza l'Attestazione di Rispondenza, perdi i benefici fiscali.

3. Registrazione del Contratto

Il contratto va registrato regolarmente all’Agenzia delle Entrate, specificando l'opzione per la cedolare secca agevolata.

Affida il tuo immobile a chi conosce Pisa da 10 anni

Gestire un investimento immobiliare a Pisa richiede competenza tecnica e conoscenza del territorio. Non rischiare errori nel calcolo dei parametri o nella scelta dell'inquilino.

Vuoi una valutazione gratuita della tua rendita con canone concordato? Contattami oggi stesso:

👤 Maximilian Tumbiolo – Agente Immobiliare e titolare Agenzia Immobiliare Arno 📞 Telefono: 3487348161 📧 Email: [email protected] 🌐 Sito Web: www.immobiliarearno.com

04/02/2026

🚀🏠🏠 Cambiare volto al tuo immobile (ufficio o negozio) a Pisa: La rivoluzione del Cambio d’Uso con il Decreto Salva Casa 🏠🏠🚀

Nel mio lavoro quotidiano all’Agenzia Immobiliare Arno, parlo spesso con proprietari che si sentono "incastrati" da immobili che non rendono più come dovrebbero, e mi pongono la domanda: "Maximilian, ha senso trasformare questo vecchio ufficio in un appartamento?" o ancora "Posso convertire il mio fondo commerciale in un bilocale da affittare agli studenti o ai turisti?".
Fino a ieri, nel mercato immobiliare di Pisa, il "Cambio di Destinazione d’Uso" è sempre stato un tabù burocratico e la risposta era un "forse" accompagnato da mesi di burocrazia estenuante.

Oggi, in questo 2026, grazie al Decreto Salva Casa Regione Toscana (L.R. 51/2025),
Oggi, con il Decreto Salva Casa (Legge 105/2024) recepito nella Regione Toscana (L.R. 51/2025), cambiare la destinazione d’uso di un immobile a Pisa è diventato finalmente un processo fluido, veloce e, soprattutto, una straordinaria opportunità di guadagno: siamo di fronte a una svolta epocale, le regole sono finalmente cambiate. È come se avessero aperto le finestre per far cambiare aria a una stanza chiusa da troppo tempo. Se hai un ufficio che non renderebbe meglio come abitazione, o un fondo commerciale che vorresti trasformare in studio, questo è il momento di leggere con attenzione.

Ecco come questa legge sta abbattendo i vecchi muri burocratici per dare una nuova vita alle tue proprietà.

Che cos’è il Cambio di Destinazione d’Uso?
In parole semplici: è quando decidi di cambiare l'utilizzo "ufficiale" di un immobile. Non si tratta solo di spostare i mobili, ma di cambiare la sua identità per il Comune e il Catasto. Il Salva Casa ha reso questo passaggio molto più fluido, distinguendo due situazioni principali.

✅ Cambio "interno" alla stessa categoria (Il passaggio facile)
Immagina di voler trasformare un grande studio professionale in un appartamento residenziale. Entrambi, in molti casi, rientrano nella stessa "famiglia" funzionale.
• Cosa dice la legge: Il cambio di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre ammesso.
• Il vantaggio a Pisa: Se non devi fare lavori strutturali (cambio d'uso "senza opere"), nella maggior parte dei casi basta una semplice comunicazione. È la soluzione ideale per chi vuole riadattare spazi esistenti nel nostro centro storico senza impazzire tra uffici tecnici.

✅ Cambio tra categorie diverse (La vera opportunità)
Qui entriamo nel vivo. Vuoi trasformare un negozio al piano terra in un'abitazione, o un ufficio in un fondo commerciale? Prima era una scalata dell'Himalaya, ora è una passeggiata (o quasi) verso Piazza dei Miracoli.
Il Decreto stabilisce che il cambio tra categorie diverse (residenziale, direzionale, commerciale, turistico-ricettivo) è sempre consentito a queste condizioni:
• Dove: L'immobile deve trovarsi nelle zone A, B o C del Comune (in pratica: centro storico, zone già edificate e zone di espansione). A Pisa, questo copre quasi tutto il territorio urbano.
• Niente vincoli assurdi: Il Comune non può più negare il cambio d'uso basandosi su vecchi limiti di piano regolatore che prima bloccavano tutto.
• Addio standard parcheggi: Una delle novità più importanti è che spesso non è più obbligatorio reperire nuovi posti auto per il cambio d'uso, un ostacolo che a Pisa centro rendeva impossibile ogni trasformazione.

💡 Il mio consiglio da professionista: Le "Tre Regole d'Oro" per non sbagliare
1. Consulta un Tecnico: Le procedure edilizie richiedono sempre l'asseverazione di un tecnico abilitato e la verifica dei regolamenti comunali vigenti; a Pisa dobbiamo sempre fare i conti con i vincoli della Soprintendenza e con il Piano Operativo Comunale.
2. Fai verificare lo Stato Legittimo: Prima di cambiare uso, la tua casa deve essere "in regola".
3. Informati su eventuali oneri: Anche se la procedura è più semplice, il Comune potrebbe chiederti dei soldi (gli oneri di urbanizzazione) se la nuova destinazione "pesa" di più sui servizi della città (es. da ufficio a casa). Tuttavia, le tariffe sono state semplificate.

Il mercato di Pisa oggi chiede flessibilità. Un ufficio sfitto è un costo, ma quello stesso spazio trasformato in un bilocale per una giovane coppia o per affitti brevi diventa una miniera d'oro.
Il Salva Casa 2026 ti dà il potere di adattare il tuo investimento a quello che chiede il mercato. Ma attenzione: non fare passi azzardati. Passa a trovarmi in agenzia: analizzeremo la tua piantina, verificheremo lo stato legittimo e capiremo insieme se il tuo progetto è realizzabile e, soprattutto, se ti conviene economicamente.
Mettiamo in moto il valore della tua casa!
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Maximilian Tumbiolo Agenzia Immobiliare Arno 📍 Lungarno Pacinotti 50, Pisa
📞 Cell. 348 7348161
📧 [email protected]
🌐 www.immobiliarearno.com
Vuoi sapere se il tuo immobile può cambiare "abito" e valere di più? Contattami per una consulenza senza impegno.
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25/12/2025

09/10/2025

🏡✨ **Opportunità Unica a Pisa!** ✨🏡

Scopri il tuo nuovo spazio ideale nel cuore di Pisa! 🌟

🔑 **Contratto:** Affitto
🛋️ **Locali:** 6
📏 **Superficie:** 125 mq
💶 **Prezzo:** 1600 Euro al mese

Un immobile spazioso e luminoso, perfetto per chi cerca comfort e stile. 🌈

👉 **Perché amarlo?**
- Ampio e accogliente, ideale per famiglie o gruppi di amici
- Posizione strategica nel centro di Pisa
- Prezzo competitivo per un'esperienza di vita unica

Non perdere questa occasione! 🏃‍♂️💨

28/08/2025

🏡 Sogni di trasformare la tua terrazza nel 2025? Ecco tutto quello che devi sapere! 😊

Ciao, sono Maximilian Tumbiolo, titolare dell’agenzia immobiliare Arno di Pisa Lungarno Pacinotti 50, il tuo agente immobiliare di fiducia! Dopo oltre 15 anni nel settore, mi sento chiedere, da chi ha una terrazza, se può costruire qualcosa sopra. La risposta è sì, ma ci vuole il piano giusto! 💪 Una terrazza ben valorizzata può far crescere il valore della tua casa! Le normative 2025 sono precise, e come tuo agente immobiliare sono qui per guidarti passo dopo passo. Scopri come fare senza sbagliare!

✅ Da dove partire
• È tua? Controlla l’atto di proprietà: la terrazza è privata o condominiale?
• Regge? Servono almeno 200 kg/m², ma è meglio interpellare un tecnico! Collaboro con loro per calcoli precisi (mobili, neve, vento contano!).
• Cosa dice il Comune? Ogni zona ha regole diverse, a volte anche per una fioriera serve un permesso! Ti aiuto a controllare il Piano Regolatore e il Regolamento Edilizio.
• Condominio? Leggi il regolamento e parla con i vicini: l’ok dell’assemblea potrebbe essere necessario. Anche per terrazze private, serve l’ok dei vicini. Ti supporto per ottenere l’approvazione dell’assemblea.

🔨 Cosa puoi fare
• Senza permessi: Pergolati leggeri, gazebo rimovibili, vetrate panoramiche (VePa, libere nel 2025).
• Con permessi: Verande fisse (CILA/SCIA) o sopraelevazioni (permesso di costruire).
• Idee cool: Pergole bioclimatiche o giardini pensili, magari con bonus fiscali! 🌱

⚖️ Attenzione al peso! Un pergolato leggero è ok (50-100 kg/m²), ma per una stanza? Serve una perizia seria per non rischiare. Lavoro con tecnici per garantirti sicurezza.

📋 Quali permessi?
• Edilizia libera: Gazebo, pergolati leggeri, VePa.
• CILA/SCIA: Verande o tettoie fisse.
• Permesso di costruire: Stanze o sopraelevazioni. Buona notizia: Il Decreto Salva Casa 2024-2025 semplifica la regolarizzazione di piccole irregolarità!

💡 I miei consigli
• Non correre: Pianifica con cura per evitare guai.
• Chiedi a un esperto: Un tecnico ti salva da errori costosi.
• Sfrutta i bonus 2025: Ci sono incentivi per soluzioni green!
• Parla coi vicini: In condominio, meglio essere amici! 😄

💡 Perché affidarti a me
• Rete di esperti: Collaboro con ingegneri, architetti e legali per un progetto senza sorprese che ti supportino in ogni fase, dalla verifica normativa alla gestione dei permessi.
• Massimizza il valore: Un intervento ben fatto può aumentare significativamente il valore del tuo immobile.
• Bonus fiscali 2025: Ti guido per sfruttare gli incentivi per l’efficienza energetica.

🚨 Errori da non fare
• ❌ Saltare i controlli strutturali.
• ❌ Ignorare il condominio.
• ❌ Lavori senza permessi.

💰 Detrazioni fiscali 2025
Sono disponibili diverse detrazioni fiscali per chi decide di valorizzare la propria terrazza:

• Bonus ristrutturazioni: Detrazione del 50% delle spese sostenute per interventi di ristrutturazione, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.
• Ecobonus: Detrazione del 65% per interventi che migliorano l'efficienza energetica, come l'installazione di pergole bioclimatiche o giardini pensili.
• Bonus verde: Detrazione del 36% per la sistemazione a verde di aree scoperte di edifici esistenti, fino a un massimo di 5.000 euro per unità immobiliare.

💰 Vale la pena?
Vuoi trasformare la tua terrazza nel 2025? È il momento perfetto per farlo! Con la giusta pianificazione e l'aiuto di esperti, puoi creare uno spazio unico e aumentare il valore della tua casa. Un progetto fatto bene può rendere la tua casa più preziosa e comoda! Ma un errore può costarti multe o demolizioni. Non lasciare che dubbi o incertezze ti fermino: contattami oggi stesso posso consigliarti alcuni tecnici, garantendo un progetto legale e di successo; inizia a progettare la terrazza dei tuoi sogni! 🌟

Come tuo agente ti aiuto a evitare questi rischi, consigliandoti di rivolgerti ad un tecnico, posso indicartene alcuni, tra i migliori, garantendo un progetto legale e di successo.

📞 Contatti
Scrivimi anche in privato [email protected] o chiamami al 3487348161

Condividi questo post se conosci qualcuno con una terrazza da valorizzare! 🔄

22/07/2025

Ho ricevuto 1 reazione sul mio post più popolare recente! Grazie a tutti per il vostro costante sostegno. Non ce l'avrei mai fatta senza di voi. 🙏🤗🎉

Parco delle Torri: La Tua Casa Made in Italy a Pisa! Vivere con Stile e Natura a Pisanova 🏠 Sogni una casa che unisca eleganza e natura? Scopri il Parco delle Torri a Pisanova! 📍 Dove: Via Bargagna, Pisanova, Pisa 🏗 Progetto: Parco delle Torri by Edilcentro

Il Parco delle Torri porta il meglio del Made in Italy a Pisa: appartamenti moderni, luminosi e super efficienti (classe energetica A4), riscaldamento a pavimento radiante, raffrescamento canalizzato, interamente domotici per un’efficienza energetica superiore. con finiture di alta qualità e un design che conquista. Perfetto per famiglie, coppie o chi cerca una casa da sogno che sia anche un investimento!

🌳 Un angolo di paradiso: Un parco di 7.000 m² con aree gioco, piste ciclabili e laghetti, vicino al centro di Pisa, scuole e ospedale Cisanello.

🏡 La casa perfetta: Soluzioni su misura - Ultime disponibilità: Monolocali, Bilocali, Trilocali, Quadrilocali da 50 a 150 m²,con viste spettacolari e tutte dotate di terrazzo,

♻ Green e italiana: Materiali sostenibili e bollette leggere, con stile 100% italiano.

🚧 Quasi pronta: Lavori in dirittura d’arrivo, pronta nel 2026! Vivi la casa che hai sempre sognato! Contattami per una visita esclusiva.

🗝 💬 Che casa desideri? Scrivimelo nei commenti o mandami un messaggio!

18/07/2025

🏡 Vuoi vendere casa a Pisa? Ecco 3 consigli semplici per prepararla al meglio!

Ciao! Sono Maximilian Tumbiolo, agente immobiliare dell’Agenzia Immobiliare Arno, e oggi voglio condividere con te qualche consiglio pratico per presentare al meglio la tua casa quando decidi di venderla.
Una casa curata si vende prima e meglio. Ecco da dove partire:

🔆 1. Luce e pulizia fanno la differenza
Apri tende e persiane, cambia le lampadine spente e dai una bella rinfrescata agli ambienti. La luce naturale e un ambiente pulito rendono la casa subito più accogliente.

🧺 2. Meno è meglio: via il superfluo
Togli oggetti personali, foto, soprammobili. Così chi entra riesce a immaginarsi subito a casa sua… non a casa tua 😉

📸 3. Foto professionali: il biglietto da visita online
Le immagini sono la prima cosa che un acquirente vede. Ti potrei consigliare (e posso occuparmene io!) di affidarti a un fotografo professionista: ogni angolo sarà valorizzato al meglio. E sì, fanno davvero la differenza!

🎯 Vendere casa può essere più semplice di quanto pensi, se hai la giusta guida.
Vuoi iniziare o ti serve una valutazione gratuita? Scrivimi o chiamami senza impegno al 348 7348161: sono qui per aiutarti, passo dopo passo.

👇 Hai già iniziato a sistemare casa per la vendita? Scrivilo nei commenti o mandami un messaggio privato!

14/07/2025

Parco delle Torri: La Tua Casa Made in Italy a Pisa! Vivere con Stile e Natura a Pisanova 🏠 Sogni una casa che unisca eleganza e natura? Scopri il Parco delle Torri a Pisanova! 📍 Dove: Via Bargagna, Pisanova, Pisa 🏗 Progetto: Parco delle Torri by Edilcentro

Il Parco delle Torri porta il meglio del Made in Italy a Pisa: appartamenti moderni, luminosi e super efficienti (classe energetica A4), riscaldamento a pavimento radiante, raffrescamento canalizzato, interamente domotici per un’efficienza energetica superiore. con finiture di alta qualità e un design che conquista. Perfetto per famiglie, coppie o chi cerca una casa da sogno che sia anche un investimento!

🌳 Un angolo di paradiso: Un parco di 7.000 m² con aree gioco, piste ciclabili e laghetti, vicino al centro di Pisa, scuole e ospedale Cisanello.

🏡 La casa perfetta: Soluzioni su misura - Ultime disponibilità: Monolocali, Bilocali, Trilocali, Quadrilocali da 50 a 150 m²,con viste spettacolari e tutte dotate di terrazzo,

♻ Green e italiana: Materiali sostenibili e bollette leggere, con stile 100% italiano.

🚧 Quasi pronta: Lavori in dirittura d’arrivo, pronta nel 2026! Vivi la casa che hai sempre sognato! Contattami per una visita esclusiva.

🗝 💬 Che casa desideri? Scrivimelo nei commenti o mandami un messaggio!

09/07/2025

Una guida chiara per inquilini e proprietari – con tutte le novità del Bonus Zanzariere 2025 Con l’arrivo dell’estate, finestre aperte e voglia di far circolare l’aria si scontrano con una realtà fastidiosa: zanzare, moscerini e vespe. Una domanda che ricevo molto spesso, da entrambi i lat...

06/09/2024

Nell'architettura moderna, l'uso di materiali particolari non solo contribuisce all'estetica di un edificio, ma può anche aiutare a integrarlo o differenziarlo dall'ambiente circostante.