Amministrazione condominiale Geom. Mangino

07/09/2020

Superbonus, un po' di chairezza 🧐

Il Coordinatore del Comitato tecnico scientifico di Rete IRENE Virginio Trivella fa il punto della situazione sul Superbonus alla luce dei provvedimenti

03/05/2020

🔵 NORME DI BUON COMPORTAMENTO 🔵

Con l'inizio della fase 2 non dimentichiamo le indicazioni nazionali seguite finora. Ricordiamo sempre le buone norme anche in condominio: rispettiamo gli spazi comuni, i nostri vicini e differenziamo correttamente ♻️

Buona ripresa a tutti i nostri condomini!

23/04/2020

Grazie alla sinergia tra il nostro ufficio e il Comune di Pontecagnano Faiano, nel pomeriggio di oggi abbiamo effettuato le procedure di sanificazione all'interno di molti dei parchi da noi amministrati.


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03/01/2019

Con il nuovo anno anche i liberi professionisti che non operano nella pubblica amministrazione sono obbligati ad usare la fatturazione elettronica.
"Fortunatamente" i condomini sono esenti da questo obbligo in quanto soggetti giuridici privi di partita iva.
Ecco un articolo interessante sulla vicenda
Mirko

L'obbligo di fatturazione elettronica ha risvolti importanti anche per il condominio e i suoi fornitori. Chiariamo come affrontare gli adempimenti.

25/05/2018

GDPR

Da oggi entra in vigore il Regolamento Europeo in materia di protezione dei dati personali nr. 679/2016 General Data Protection Regolation – GDPR - che modifica il quadro normativo in materia di protezione dei dati personali riferito a tutti i professionisti ed alle imprese che trattano i dati personali delle persone fisiche in maniera interamente o parzialmente automatizzata o in maniera non automatizzata, se i dati sono contenuti in un archivio o sono destinati a figurarvi.

Sono previste sanzioni di carattere amministrativo e penale per chi ni vi si dovesse adeguare, oltra al rischio di essere chiamato a rispondere delle pretese risarcitorie per danni materiali e immateriali che gli venissero rivolte da parte dei diretti interessati.

Per trattamento dei dati personali si intende, così come lo definisce lo stesso regolamento, "qualsiasi operazione o insieme di operazioni, compiute con o senza l'ausilio di processi automatizzati e applicate a dati personali o insiemi di dati personali, come la raccolta, la registrazione, l'organizzazione, la strutturazione, la conservazione, l'adattamento o la modifica, l'estrazione, la consultazione, l'uso, la comunicazione mediante trasmissione, diffusione o qualsiasi altra forma di messa a disposizione, il raffronto o l'interconnessione, la limitazione, la cancellazione o la distruzione" .

Il GDPR ha valorizzato il principio di responsabilizzazione , accountability, del titolare e del responsabile del trattamento dei dati il quale dovrà essere in grado di dimostrare di aver adottato tutte le misure tecniche e organizzative necessarie e adeguate affinché il trattamento dei dati rispetti i requisiti previsti dal Regolamento assicurandone la loro protezione.

Ma quali sono gli obblighi che il GDPR pone in capo all'amministratore di condominio?

Certamente l’amministratore di condominio è uno dei soggetti interessati dal Regolamento Europeo in materia di protezione dei dati personali nr. 679/2016 dato che utilizza i dati dei propri condomini e dei detentori di diritti reali o di godimento sugli immobili condominiali ed utilizza dati personali nella gestione del bene comune come, ad esempio, la tenuta del registro di anagrafe contenente le generalità dei singoli proprietari previsto e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento dall'art. 1130, comma 6, del codice civile; registro che contiene il codice fiscale, la residenza o il domicilio, “i dati catastali di ciascuna unità immobiliare ed ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio”.

Quanto sopra comporta quindi che l’amministratore di condominio metta in atto tutta una serie di accortezze per evitare di incorrere nelle conseguenze dovute al mancato rispetto della normativa dato che ricopre la duplice veste di sia titolare e di responsabile del trattamento dei dati dei condomini in quanto rappresentante legale del condominio così che "determina le finalità e i mezzi del trattamento dei dati personali" e "tratta i dati personali per conto del titolare del trattamento".

L’amministratore di condominio dovrà adeguare l’informativa ex artt. 13-14 Reg. UE 2016/679) che dovrà pervenire alle previsioni del GDPR ed essere messa a disposizione di coloro che detengono il diritto reale o di godimento i cui dati sono in possesso del condominio o di chi accede allo stabile se dotato di sistemi di videosorveglianza.

Detta informativa dovrà contenere le generalità del titolare del trattamento ed i suoi recapiti di contatto, le modalità e le finalità del trattamento dei dati, l’indicazione del loro periodo di conservazione, la natura obbligatoria o facoltativa del conferimento dei dati, il periodo massimo o il criterio di detenzione dei dati personali e questo anche nei casi in cui vi sia una persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

Ovviamente i dati raccolti dall'amministratore dovranno essere trattati in maniera pertinente e limitata alla sola attività di amministratore di condominio.

Da evidenziare come l'interessato avrà sempre diritto di chiedere al titolare del trattamento dei propri dati personali di accedervi, così come di richiederne la rettifica o la cancellazione o anche la limitazione del trattamento che lo riguarda, così come avrà sempre il diritto di opporvisi, oltre al diritto alla loro portabilità.

30/03/2018

ASCENSORE

Cassazione civile Sezione II, Ord., 04-09-2017, nr. 20713:
L’installazione dell’ascensore a cura di alcuni condomini è una comunione solo in capo a questi e gli altri condomini possono aderire successivamente

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L'installazione "ex novo" di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente, vanno ripartite non ai sensi dell'art. 1124 c.c., ma secondo l'art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino: Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264) costituisce innovazione che può essere deliberata dall'assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall'art. 1136 c.c., oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l'impianto di proprietà comune. Trattandosi, tuttavia, di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l'innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune (nella specie, il vano scale) conseguente alla realizzazione dell'ascensore, non sia stata approvata in assemblea (lo stesso art. 1121 c.c., comma 2, parla di maggioranza dei condomini che abbia "deliberata o accettata" l'innovazione), essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all'art. 1102 c.c.), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera (Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8746; Cass. Sez. 2, 18/11/1971, n. 3314; Cass. Sez. 2, 13/03/1963, n. 614). Dunque, l'ascensore, installato nell'edificio dopo la costruzione di quest'ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l'abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell'ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall'art. 1123 c.c., comma 3, comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. L'art. 1121 c.c., comma 3, fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all'innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera, con l'obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l'esecuzione, aggiornate al valore attuale.

27/03/2018

TERRAZZA A LIVELLO - LASTRICO

Cassazione civile Sez. VI - 2, Ord., 14-09-2017, nr. 21337:
Le spese per la riparazione della terrazza a livello che funga da copertura ad un solo locale si ripartiscono ai sensi dell’art. 1125 cc.

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Nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell'art. 1126 c.c., e non dell'art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell'unico condomino "coperto" i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall'utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell'art. 1126 c.c.: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicchè essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi. Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un'unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, si rende plausibile un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res.
(estratto a cura dell’Avv. Edoardo Riccio)