Banci Daniela Amministratore di condomini ed immobili Riccione

16/05/2024

Le formazioni sociali collettive, non solo quelle contraddistinte da personalità giuridica ma anche da personalità fisica, sono composte generalmente da due principali organi:

14/03/2024

BARBECUE E GRIGLIATE IN CONDOMINIO

E’ opportuno verificare che non ci siano divieti per grigliate e uso di barbecue in condominio analizzando il regolamento condominiale, il regolamento contrattuale e il regolamento comunale nel quale è sito il condominio.
Tenendo presente anche delle normative antinquinamento che non limitano solo al contenimento dell’inquinamento dei veicoli ma anche il divieto di combustioni all’aperto tra cui le grigliate nelle domeniche ecologiche e fino al 30 aprile.
In assenza di divieti è consigliabile usare un barbecue elettrico che non fa fumo e rispettare le distanze di sicurezza per non disturbare gli altri appartamenti.
Le regole da rispettare in base all’art. 844 c.c. per chi volesse fare una grigliata in giardino o sul terrazzo è usare il buon senso, soprattutto in riferimento ai fumi che sprigiona la brace e che non devono invadere le abitazioni dei vicini.
Il barbecue fisso, manufatto in muratura con comignolo, è definito come un forno (art. 890 c.c.), di conseguenza vanno rispettati assolutamente i regolamenti e in mancanza, adottate le distanze di sicurezza ad evitare pericolo alla solidità, alla salubrità e alla sicurezza.

04/03/2024

TAPPARELLE IN CONDOMINIO

Le tapparelle sono un accessorio dell’unità immobiliare di competenza anche se
parte integrante della facciata condominiale;
ne consegue che le spese di manutenzione o sostituzione sono a carico del
proprietaria dell’unità esclusiva.
In caso di sostituzione delle tapparelle il condòmino non ha bisogno di chiedere
l’autorizzazione all’assemblea condominiale salvo specifiche nel regolamento
contrattuale o nell’atto d’acquisto, ma è tenuto a comunicare tempestivamente
all’amministratore la variazione, in modo che quest’ultimo possa avvertire i restanti
condòmini dell'inizio dei lavori e valutare che la modifica non vada a compromettere
la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio, soprattutto in questa
particolare circostanza, nella quale le tapparelle sono degli elementi visibili
dall’esterno e contribuiscono a formare l’identità dell’edificio.
Inoltre bisogna rispettare il colore indicato nel “Piano Colore” del Comune nel quale
è sito il condominio.
Per chi invece è negligente nella manutenzione dei propri avvolgibili è possibile
essere diffidato, in modo da provvedere al ripristino dell’estetica dell’edificio.

26/02/2024

BOCCHE DI LUPO IN CONDOMINIO

Le bocche di lupo sono delle aperture che servono per areare e/o illuminare dei piani interrati con il perimetro del condominio e le sue aree calpestabili condominiali o private.
Possono essere ricoperti di elementi di vetrocemento per garantire solo l’illuminazione o di griglie metalliche esterne per garantire anche l’areazione.
A questo punto è lecito chiedersi se rientrano nell'art 1117 c.c., cioè nelle parti comuni dell’edificio e a chi spettano le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria.
Se le bocche di lupo servono ad illuminare e/o areare una unità immobiliare esclusiva viene a mancare la contitolarità, in quanto costituisce un elemento integrante dell’unità privata alla quale fornisce aria/luce, mentre è accidentale rispetto alla struttura essenziale del fabbricato e alla disponibilità del condominio. In queste circostanze le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono di competenza del proprietario del locale servito.
Se le bocche di lupo servono invece un’unità/area condominiale le spese sono ripartite tra tutti i condòmini in base al valore millesimale dei rispettivi immobili.
In caso di infiltrazione d’acqua nel primo caso la responsabilità è a carico del proprietario che non può chiedere un risarcimento al condominio, mentre nel secondo caso, dove le bocche di lupo rientrano tra le parti comuni dell’edificio la responsabilità è del condominio (responsabilità di custodia).

28/01/2024

02/01/2024

REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE

In base all'art. 1130 n. 6 c.c., l'amministratore di condominio è obbligato alla tenuta del registro di anagrafe condominiale a pena di revoca.
Esso è composto da:
- dati dei proprietari, dei titolari di diritti reali e dei titolari di diritti personali di godimento con rispettivo codice fiscale e residenza/domicilio di ciascuno
- dati catastali di ciascuna unità immobiliare
- dati relativi alla sicurezza delle parti comuni dell'edificio
E' quindi compito dell'amministratore la formazione (in caso di assenza) e l'aggiornamento periodico di tale registro assieme ad una corretta collaborazione da parte dei condòmini (che non è necessaria in riferimento a ciò che riguarda l'ottenimento delle certificazioni per la sicurezza delle parti comuni a patto che non sia necessario deliberare in sede assembleare).
L'art. 1130 n. 6 c.c. infatti specifica:
"...ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili."
I dati richiesti possono essere consegnati all'amministratore attraverso l'autocertificazione della "scheda per il registro di anagrafe condominiale".
Il suddetto registro può essere visionato dagli aventi diritto previa richiesta sia per prendere visione gratuitamente dei documenti (nel rispetto della privacy) sia per ottenere copia firmata previo rimborso delle spese (art. 1129 c.c. comma 2).
E obbligo dell'amministratore comunicare ai condòmini il luogo dove tale registro è conservato e i giorni e gli orari nel quale poterlo visionare.

05/12/2023

10/11/2023

GRONDAIE IN CONDOMINIO: CONSEGUENZE DELLA MANCATA MANUTENZIONE E/0 PULIZIA

Nel caso in cui la mancata manutenzione e/o pulizia periodica delle grondaie condominiali dovesse essere causa di una infiltrazione d'acqua che provoca danni ad una o più proprietà esclusive dell'edificio (soprattutto nel periodo invernale in cui le forti piogge potrebbero portare alla loro ostruzione) il condominio è tenuto a risarcire i proprietari delle unità esclusive danneggiate in qualità di custode dei beni e servizi comuni dell'edificio.
Infatti l'art. 2051 c.c. stabilisce che in caso di danni derivati da infiltrazioni d'acqua la responsabilità è di colui che detiene la custodia del bene e che quindi è obbligato ad adottare tutti i sistemi necessari per non recare pregiudizio ad alcuno.
E' possibile invocare il "caso fortuito" derivato dall'eccezionalità dell'evento piovoso a condizione che si possa dimostrare di aver adempiuto al proprio obbligo di custodia.