23/05/2026
Il compromesso — o preliminare di compravendita — è l’atto che impegna acquirente e venditore alla firma del rogito a condizioni già fissate. Una volta firmato, tornare indietro costa: caparra confirmatoria, eventuali penali, contenzioso.
Per questo, prima di metterci la firma, vanno verificate tre cose.
1. Lo stato urbanistico e catastale
La casa che si compra deve corrispondere — sulla carta — a quella che si è visitata. Controllare la planimetria depositata, la conformità edilizia, eventuali abusi o difformità. Se la disposizione interna è diversa da quella catastale, prima della vendita serve una regolarizzazione: tempi e costi che è meglio conoscere prima, non dopo.
2. Lo stato ipotecario e i vincoli
Una visura ipotecaria aggiornata dice se sull’immobile gravano ipoteche (anche del venditore stesso), pignoramenti, sequestri o diritti di terzi. In molti casi sono regolarizzabili in sede di rogito con il ricavato della vendita, ma vanno individuati prima — non dopo aver versato la caparra.
3. La situazione condominiale
Si richiedono all’amministratore: ultimo bilancio approvato, delibere su lavori straordinari già votati ma non ancora pagati, eventuali spese arretrate del venditore. La legge prevede che le spese dell’anno in corso e dell’anno precedente possano essere richieste anche al nuovo proprietario. Saperlo prima vuol dire negoziare meglio.
A queste verifiche se ne aggiungono altre — l’APE, l’abitabilità, le servitù — ma queste tre sono quelle che, se saltate, costano davvero.
In Tuare le facciamo per ogni immobile prima ancora di portarlo in visita. Però è giusto che chi compra sappia cosa stiamo guardando per suo conto.
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