Maurizio Zucchetti - Agente Immobiliare

01/01/2021

Consiglio a tutti i colleghi il libro di Alessandro che, oltre che preparato professionista, si è dimostrato un ottimo divulgatore!

18/04/2020

Ciao a tutti!
Sembra che finalmente le cose migliorino e che, alquanto faticosamente e confusamente come è tipico di questo paese, ci stiamo dirigendo verso la fatidica "Fase 2".
Ovviamente nessuno si fa troppe illusioni sulla velocità di ripresa delle attività, e men che mai per ciò che riguarda il settore immobiliare, dove oltre alle restrizioni governative bisognerà fare i conti con l'umana ritrosia di chi vende ad ammettere estranei nella sua abitazione, e di chi compra ad entrare in casa d'altri.
Per ve**re incontro a quelle che possono essere le odierne necessità in materia immobiliare volevo informarvi che sono disponibile ad effettuare, in modo assolutamente gratuito, la valutazione delle unità immobiliari che aveste l'intenzione di mettere in vendita, di modo che nell'attesa della ripresa del mercato possiate tranquillamente riflettere sull'entità della richiesta economica.
Potete scrivermi su questa pagina, contattarmi su Whatsapp con il pulsante in alto o chiamarmi al 328 756 3010 per organizzare la visita, ovviamente virtuale!

26/03/2020

“AFFIDARMI AD UN AGENTE IMMOBILIARE? E PERCHE’?”
9 – DISACCOPPIARE L’EMOTIVITA’
Concludiamo le nostre chiacchierate analizzando quello che è l’aspetto essenziale, anche se come ho detto quasi mai considerato, dell’attività dell’Agente Immobiliare: il “disaccoppiamento” dell’emotività.
Gli italiani cambiano casa una o due volte al massimo in tutta la vita, ed è ovvio che questa attività porti al massimo livello l’adrenalina di chi vende e di chi compra, Ho già accennato alla vendita saltata per una lavatrice, e voglio sottolineare come nel corso della mia carriera mi sia più volte capitato di ricevere tempestose telefonate da parte di Venditori ed Acquirenti quasi isterici che, a pochi minuti di distanza l’uno dall’altro, discutevano dello stesso problema osservandolo da punti di vista diametralmente opposti e concludendo entrambi la telefonata con le parole “Ma chi si crede di essere, questo?”
L’Agente Immobiliare che conosce il suo mestiere deve a questo punto saper calmare gli animi facendo capire alle parti che, non essendo egli stesso coinvolto emotivamente e non dovendo difendere “questioni di principio”, i suoi suggerimenti sul modo di procedere per risolvere la controversia saranno quelli che porteranno a termine la compravendita attraverso gli agitati mari delle umane emozioni.

22/03/2020

“AFFIDARMI AD UN AGENTE IMMOBILIARE? E PERCHE’?”
8 – I RAPPORTI CON I PROFESSIONISTI
Stiamo avvicinandoci alla fine delle nostre chiacchierate sulla compravendita immobiliare, ma rimane da esaminare un aspetto che teoricamente non dovrebbe essere causa di problemi, ma che nella realtà lo è di frequente: il rapporto con i professionisti incaricati dalle parti che, a vario titolo, intervengono nella compravendita. Normalmente si tratta del Geometra incaricato (e pagato) dal Venditore di risolvere eventuali problematiche urbanistiche, del Notaio incaricato (a pagato) dall’acquirente di redigere l’atto di compravendita e, naturalmente, del funzionario della Banca che erogherà il mutuo.
Teoricamente questi personaggi che, ricordiamolo, prestano la propria opera dietro congruo compenso, dovrebbero collaborare per la soluzione degli immancabili problemi nell’interesse del loro cliente. Nella realtà succede spesso che ognuno di loro, chiuso nel suo linguaggio tecnico e difficilmente comprensibile, sia convinto di essere l’unico depositario della Verità e detti le sue condizioni.
Ed è qui che interviene il nostro eroe, l’Agente Immobiliare che, armandosi di pazienza e di diplomazia, deve misurarsi con il difficile compito di tenere a freno l’emotività e lo smarrimento del venditore e dell’acquirente e di smussare gli “spigoli” caratteriali dei professionisti per esortarli, utilizzando quasi sempre il metodo “del bastone e della carota”, a collaborare fra loro. Un lavoro spesso oscuro, poco considerato a priori, ma che in queste circostanze rappresenta l’unica strada per arrivare ad una felice conclusione della compravendita.

01/03/2020

“AFFIDARMI AD UN AGENTE IMMOBILIARE? E PERCHE’?”
7 – LA CONDUZIONE DELLA TRATTATIVA
La mediazione consiste in generale nell’operazione di conciliare due esigenze diverse, ma mai come nel caso della compravendita immobiliare le esigenze sono più che diverse diametralmente opposte. E’ ovvio che chi vende voglia ottenere il massimo mentre chi compra voglia spendere il minimo, e quasi sempre la forbice fra le due posizioni consiste in diverse decine di migliaia di euro.
Appare quindi chiaro come la trattativa fra le parti, con tutto il bagaglio emotivo ed adrenalinico che la accompagna, debba essere condotta con tempi e modi esattamente determinati da una notevole esperienza nel settore, ed accompagnata dalla capacità di assorbire gli inevitabili picchi di nervosismo e di ricondurre i “contendenti” ad un pacato confronto. Quando manca la figura che come un cuscinetto si interponga riducendo gli attriti, è assai probabile che compaiano le tre parole che portano inevitabilmente a naufragare qualsiasi trattativa: “Questione di principio”.
Nel primo periodo della mia carriera ho assistito, pur non essendovi direttamente coinvolto, al fallimento di una compravendita di importo superiore a 500.000 euro per il costo di una lavatrice (usata). Il venditore ed il padre della ragazza che voleva acquistare l’abitazione insieme al futuro marito, trovandosi reciprocamente antipatici e lasciati a loro stessi nella gestione della vendita, arrivarono infatti agli insulti per decidere se la lavatrice che si trovava nell’appartamento dovesse essere inclusa nell’acquisto o no.
Vale la pena?

24/02/2020

http://www.ansa.it/sito/notizie/economia/2020/02/24/coronavirus-stop-tasse-nelle-zone-rosse_9439cb56-8f45-480b-b950-03639d2784f5.html

E' al lavoro al Mef una task force interna istituita per monitorare l'impatto del Coronavirus sull'economia e approntare le misure necessarie. (ANSA)

23/02/2020

“AFFIDARMI AD UN AGENTE IMMOBILIARE? E PERCHE’?”
6 – SE HA QUALCUNO ME LO PORTI
Quando vedendo un film o una fiction americana ci si imbatte nella vendita di una casa c’è sempre l’agente immobiliare, mentre in Italia le cose vanno in modo diverso e non di rado chi deve vendere non si vuole impegnare con nessun agente ma a tutti dice, appunto, “se ha qualcuno me lo porti”.
Questa abitudine, ancorchè umanamente comprensibile, è quanto di più sbagliato un venditore possa fare essenzialmente per due motivi:
a) Concorrenza fra le agenzia: non impegnandosi con nessuno in sostanza ci si impegna con tutti e non di rado, a causa di comportamenti scorretti dai quali non è immune la nostra categoria, la lotta fra le agenzie è condotta a colpi di ribasso, nella speranza che di fronte ad un proposta di acquisto il venditore capitoli.
b) Confusione fra gli acquirenti: chi vuole comprare quella tipologia di abitazione, con quel prezzo ed in quella zona, sorveglia attentamente il mercato, e trovare la stessa casa pubblicizzata da diverse agenzie genera la paura di avere, in caso di acquisto, richieste di pagamento di provvigioni da altre agenzie con il risultato di non andare proprio a vedere la casa.
Cosa fare allora? Come detto nel precedente post bisogna valutare bene la professionalità e l’affidabilità prima di scegliere l’Agente Immobiliare a cui affidare la vendita della propria abitazione, evitando eventualmente incarichi di durata superiore a tre mesi, tenendo però presente che il mercato immobiliare si ferma per un mese a Natale e quasi per un trimestre in estate.

15/02/2020

Tecnocasa entra sul portale Casa.it
La partnership siglata consente da oggi alle agenzie affiliate e ai loro clienti di accedere ai servizi digitali messi a disposizione sul sito e sulla app

https://www.ilsole24ore.com/art/tecnocasa-entra-portale-casait-ACJTtYH

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07/02/2020

“AFFIDARMI AD UN AGENTE IMMOBILIARE? E PERCHE’?”
5 – LE CONDIZIONI “AL CONTORNO”
Accanto a quelle descritte negli interventi precedenti, sicuramente importanti e che possono causare problemi rilevanti, esistono altre ragioni per affidarsi ad un Agente Immobiliare.
Va infatti sottolineato che le normative che regolano la vendibilità di un immobile sono spesso soggette a cambiamenti, che, monitorati da chi opera nel settore, risultano invece sconosciuti ai venditori, con la conseguenza di accorgersi solo in prossimità del Rogito Notarile che l’immobile non è più vendibile e quindi di esporsi ad inadempienza contrattuale.
Aprire poi la propria casa ai possibili acquirenti comporta l’esecuzione di una serie di operazioni volte a presentarla nel migliore dei modi (cucina pulita, letti rifatti, servizi igienici in ordine) che costano ovviamente tempo e fatica. Affidare la gestione degli appuntamenti ad un professionista evita di incappare nella fastidiosa pratica del “turismo immobiliare”, presente principalmente il sabato mattina adopera di personaggi che non hanno alcuna reale possibilità di acquistare una casa, ma che non rinunciano alla possibilità di andarne a visitare tante, appunto, come turisti,
Ultimo aspetto, ma non meno importante, la presenza di un Agente Immobiliare evita al venditore di dover subire la pressione degli altri … Agenti Immobiliari! L’obiezione è ovvia: scegliere un Agente Immobiliare per evitare di avere a che fare con gli Agenti Immobiliari? Il trucco sta nel valutare bene la professionalità e l’affidabilità prima di scegliere, evitando il fatidico “Se ha qualcuno me lo porti” che, come vedremo nel prossimo post, è sempre foriero di notevoli problemi.

19/01/2020

“AFFIDARMI AD UN AGENTE IMMOBILIARE? E PERCHE’?”
4 – GLI OBBLIGHI DELL’ACQUIRENTE
Come detto precedentemente, il venditore ha l’obbligo di assicurare la conformità dell’abitazione a tutti i requisiti di legge, e quindi la sua vendibilità. All’acquirente in definitiva spetta un solo un obbligo: essere in grado di pagarla! Battute a parte ciò significa che, se come spesso avviene l’acquisto verrà effettuato tramite mutuo, l’acquirente dovrà essere in condizione di ottenerlo. Nella maggioranza dei casi, purtroppo, l’acquirente presenta la richiesta di mutuo solo DOPO aver individuato la casa dei suoi sogni e magari avendo già presentato una proposta di acquisto con il risultato che, se dovessero sorgere problemi nella concessione nonostante le ampie rassicurazioni ottenute in via informale, potrebbe trovarsi davvero in guai seri. Come bisognerebbe quindi operare? Informandosi PREVENTIVAMENTE sulla propria capacità reddituale e richiedendo alla Banca la cosiddetta PREQUALIFICA, cioè una certificazione scritta sulla cifra che, qualora la casa soddisfi tutti i requisiti, la Banca potrà erogare.

08/01/2020

“AFFIDARMI AD UN AGENTE IMMOBILIARE? E PERCHE’?”
3 – Il CERTIFICATO DI AGIBILITA’
Come promesso parliamo di questo temibile e temuto documento, precedentemente noto come Certificato di Abitabilità. Chiariamo subito che non è un documento ESSENZIALE per il rogito, nel senso che si può effettuare la compravendita anche in sua assenza … il punto è che fino a qualche anno fa i Notai non lo tenevano in gran conto, ma da qualche tempo a questa parte invece lo ritengono importantissimo. Se credete di rilevare un certa noncuranza nelle mie parole avete ragione! Questo documento infatti è una semplice certificazione, appunto, dell’agibilità dell’unità immobiliare; il documento importante, quello che garantisce quella conformità urbanistica di cui abbiamo parlato, è il TITOLO DI COSTRUZIONE , sia esso la Licenza di Costruzione (nei vari modi in cui è stata chiamata negli anni) o la Concessione in Sanatoria. Nella domanda di rilascio del titolo di costruzione presso il Comune di Roma il costruttore si è sempre impegnato a richiedere il Certificato di Agibilità ma mentre fino alla fine degli anni ’70 effettivamente lo faceva, e da una decina d’anni è costretto a farlo, il periodo intermedio rappresenta una specie di “buco nero”.
Cosa fare se voglio vendere una casa e non ho il Certificato di Agibilità? Innanzitutto devo cercare, direttamente o incaricando un tecnico, se esiste ed è depositato presso l’Archivio del Comune … ma se non c’è? Fino a poco tempo fa la normativa comunale permetteva la richiesta solo per l’intero manufatto oggetto del titolo di costruzione, con l’impossibilità pratica di costringere gli altri condomini a pagare per avere un documento che serve solo in caso di vendita. Recentemente però è diventato possibile richiederlo anche per una singola unità immobiliare, semplificando di molto la questione. Rimane solo da concordare con la controparte e con il Notaio se per il rogito aspettare il rilascio del Certificato (con i tempi incerti e biblici del Comune di Roma) o se invece, come accade nella maggioranza dei casi, accontentarsi della Domanda di Rilascio protocollata.

06/01/2020

http://www.ansa.it/sito/notizie/economia/2020/01/02/vivono-in-case-proprieta-3-famiglie-su-4_8e83e613-79cc-40f5-b39c-473a51196a13.html

Il 75,2% delle famiglie, tre su quattro, risiede in una casa di proprietà. Nel 2016 la superficie media di un'abitazione è pari a 117 metri quadri e il suo valore medio è di circa 162 mila euro (1.385 euro a metro quadro). (ANSA)