25/05/2025
L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO ED IL RECUPERO DEL CREDITO
L'amministratore di condominio ha un obbligo legale e inderogabile di recuperare i crediti nei confronti dei condomini morosi. Questo dovere è sancito dall'articolo 1130, comma 1, n. 3 del Codice Civile e dall'articolo 63, comma 1, delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. La giurisprudenza, anche recente (es. Cassazione, sez. III Civile, Ordinanza n. 36277 del 28/12/2023), ha ribadito che l'inerzia dell'amministratore può comportare una sua responsabilità per i dannisubiti dal condominio.
Quindi, l'amministratore non può semplicemente "sollevarsi" dalla responsabilità del recupero del credito in senso assoluto, poiché è un suo dovere primario. Tuttavia, può agire in modo da tutelarsi e minimizzare il rischio di essere ritenuto responsabile per il mancato recupero, rispettando le procedure e informando correttamente l'assemblea.
Ecco come un amministratore deve agire per adempiere al suo dovere e, di conseguenza, tutelarsi:
1. Agire Tempestivamente e Senza Necessità di Autorizzazione Assembleare:
Decreto Ingiuntivo Immediatamente Esecutivo: L'amministratore ha l'obbligo di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Non ha bisogno di alcuna autorizzazione preventiva dell'assemblea per chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, in base all'articolo 63, comma 1, disp. att. c.c. Questo è lo strumento principale e più rapido per il recupero del credito.
Non basta il sollecito: La giurisprudenza ha chiarito che una semplice lettera di sollecito o messa in mora non è sufficiente. L'amministratore deve procedere giudizialmente.
2. Informare e Coinvolgere l'Assemblea:
Anche se non serve l'autorizzazione per il decreto ingiuntivo, l'amministratore deve:
Rendiconto e piano di riparto: Presentare regolarmente all'assemblea il rendiconto della gestione e il piano di riparto delle spese, evidenziando chiaramente le morosità. L'approvazione del rendiconto e del piano di riparto da parte dell'assemblea costituisce il presupposto per l'azione di recupero.
Informare sulle azioni intraprese: Deve informare l'assemblea sulle azioni di recupero intraprese (es. invio di solleciti, avvio della procedura di decreto ingiuntivo) e sui relativi costi.
Richiedere delibere per deroghe o rinunce (casi eccezionali): Solo l'assemblea può, in casi eccezionali e con le dovute maggioranze, decidere di non agire per il recupero di un credito specifico. Questo può accadere in presenza di:Motivi di equità: Quando le condizioni economiche del condomino moroso giustificano una sospensione o una dilazione eccezionale, purché ciò non pregiudichi gravemente la gestione del condominio.
Scarsa convenienza economica: Se il costo stimato della procedura legale di recupero (es. spese legali, costi di esecuzione forzata) supera l'importo del credito da riscuotere, rendendo l'azione antieconomica.
Prescrizione imminente: Se il credito è prossimo alla prescrizione e l'azione non sarebbe più efficace.
Delibera specifica: È fondamentale che una tale decisione sia assunta con una delibera assembleare chiara e motivata, che esoneri espressamente l'amministratore dall'obbligo di agire per quel credito specifico. Senza tale delibera, l'amministratore rimane responsabile.
3. Misure Complementari per la Tutela del Condominio:
Sospensione dai servizi comuni: L'amministratore, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, se la sospensione è tecnicamente possibile senza creare danni all'impianto o a terzi. Questo è un potente strumento di pressione.
Comunicazione dei dati dei morosi ai creditori: Ai sensi dell'articolo 63, comma 2, disp. att. c.c., l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Questo permette ai creditori di agire direttamente contro i morosi, limitando la responsabilità degli altri condomini.
Come l'Amministratore si tutela dalla responsabilità:
L'amministratore si solleva dalla responsabilità dimostrando di aver agito con la dovuta diligenza e nel rispetto degli obblighi di legge.
Nello specifico:
Dimostrare l'avvio tempestivo delle azioni di recupero: Aver richiesto il decreto ingiuntivo entro i sei mesi dall'approvazione del rendiconto.
Documentare ogni passaggio: Conservare copia dei solleciti, delle richieste di decreto ingiuntivo, delle comunicazioni con l'avvocato incaricato, e dei verbali delle assemblee in cui si è discussa la morosità.
Ottenere una delibera assembleare specifica: Se, in casi eccezionali, l'assemblea decide di non procedere al recupero forzoso di un determinato credito per motivi di equità o antieconomicità, l'amministratore deve assicurarsi che tale decisione sia formalizzata in una delibera assembleare chiara e a lui favorevole, che lo sollevi esplicitamente dall'obbligo di agire per quel credito.
In sintesi, l'amministratore non può delegare la sua responsabilità di recupero crediti, ma può adempierla scrupolosamente o essere sollevato da essa solo in casi eccezionali e con una chiara delibera assembleare. La sua inerzia, invece, lo espone a precise responsabilità.
