Servizi Immobiliari Globali

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08/08/2026

L'e-mail ordinaria non convoca validamente il condomino anche se era stata autorizzata

Il consenso all'utilizzo dell'indirizzo e-mail non basta quando il sistema adottato non consente di provare con certezza che l'avviso sia giunto al destinatario.

L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale trasmesso mediante e-mail ordinaria non integra una valida convocazione. Il vizio rende annullabile la deliberazione su impugnazione del condomino assente o dissenziente non ritualmente convocato e non viene meno per il solo fatto che l'indirizzo fosse stato indicato per le comunicazioni condominiali o che si fosse formata una prassi in tal senso.

Il Tribunale di Paola, con sentenza n. 800 del 23 luglio 2026, ha quindi annullato la deliberazione adottata il 10 giugno 2020. Ha invece respinto la censura relativa all'omessa indicazione nel verbale dei condomini assenti e dei rispettivi millesimi, poiché i dati riportati consentivano comunque di verificare la costituzione dell'assemblea e le maggioranze raggiunte.

La vicenda

Una condomina ha impugnato la deliberazione con la quale l'assemblea, riunitasi in seconda convocazione, aveva approvato con 507,67 millesimi l'immediato ripristino della rete fognaria e la riattivazione delle utenze idrica ed elettrica condominiali.

L'attrice ha dedotto di non avere ricevuto l'avviso di convocazione e di avere rinvenuto soltanto in seguito, nella propria casella di posta elettronica, il messaggio con cui l'amministratore le aveva trasmesso il verbale. Ha inoltre precisato di non avere mai autorizzato l'invio tramite e-mail delle comunicazioni riguardanti il condominio.

Un secondo motivo di impugnazione riguardava il contenuto del verbale, nel quale non erano stati indicati i nominativi dei condomini assenti e i relativi valori millesimali.

Il condominio ha sostenuto che i mezzi di trasmissione elencati dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. non fossero tassativi e che l'e-mail ordinaria potesse essere utilizzata perché l'altro comproprietario dell'appartamento aveva comunicato all'amministratore il relativo indirizzo, autorizzandolo a servirsene per le future comunicazioni. Quanto al verbale, la difesa ha osservato che i dati riportati permettevano di controllare i quorum e l'esito delle votazioni.

Le irregolarità riguardanti la convocazione e la formazione della volontà assembleare determinano l'annullabilità della deliberazione, secondo la distinzione tra delibere nulle e annullabili tracciata dalle Sezioni Unite. Il Tribunale ha pertanto qualificato la domanda come azione di annullamento.

La censura relativa al verbale è stata respinta. L'omessa indicazione di alcuni nominativi o valori millesimali non invalida automaticamente la deliberazione quando le informazioni contenute nel documento consentono comunque di controllare la costituzione dell'assemblea, l'esito delle votazioni e il raggiungimento delle maggioranze richieste.

"La mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo aliunde della regolarità del procedimento."

Nel caso concreto, il verbale attestava la presenza di 12 partecipanti su 16, rappresentativi di 798,18 millesimi, e indicava i nominativi dei condomini favorevoli e contrari alle deliberazioni, con i rispettivi valori millesimali. Tali elementi permettevano di verificare le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.; l'omissione contestata costituiva, quindi, una mera irregolarità formale.

Diversa è stata la conclusione sulla convocazione. Il Tribunale ha richiamato l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., secondo cui l'avviso deve essere comunicato mediante posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano, e ha ritenuto inderogabile tale disciplina rispetto a modalità alternative inidonee a documentare la consegna al destinatario.

"L'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., nel dettare [...] forme determinate per la convocazione di tutti i condomini all'assemblea [...] prevede una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione dell'autonomia privata, e quindi della validità di ogni diversa regolamentazione che contempli modalità alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna all'indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice."

L'e-mail ordinaria non offre le garanzie proprie della PEC, il cui sistema genera le ricevute di accettazione e di avvenuta consegna. Il consenso manifestato dall'altro comproprietario e l'eventuale prassi seguita nei rapporti con l'amministratore non erano pertanto idonei a sanare il vizio.

Il Tribunale ha annullato la deliberazione e ha condannato il condominio a versare all'Erario, in ragione dell'ammissione dell'attrice al patrocinio a spese dello Stato, 3.809 euro per compensi professionali, oltre accessori di legge.

I riferimenti giurisprudenziali

Cass. civ., Sezioni Unite, 7 marzo 2005, n. 4806 - La mancata o irregolare convocazione di uno dei condomini costituisce un vizio del procedimento assembleare e determina l'annullabilità, non la nullità, della deliberazione.

Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2025, n. 16399 - L'avviso trasmesso mediante e-mail ordinaria non integra una valida convocazione, anche quando il condomino abbia autorizzato l'utilizzo di tale mezzo, perché la posta elettronica semplice non documenta la consegna al destinatario.

Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2026, n. 1108 - Le incompletezze del verbale non incidono sulla validità della deliberazione quando i dati riportati consentono di individuare, anche per differenza, i votanti favorevoli e di verificare il raggiungimento del quorum.

Trib. Bari, 30 giugno 2023, n. 2666 - La trasmissione dell'avviso mediante e-mail ordinaria a un indirizzo riferibile a un soggetto diverso dalla condomina non dimostra il perfezionamento della convocazione.

Trib. Agrigento, 13 ottobre 2025, n. 1057 - Sono annullabili le deliberazioni adottate in assenza dei condomini convocati mediante e-mail ordinaria, anche quando l'amministratore sostenga di essere stato autorizzato a utilizzare tale modalità.

App. Brescia, 3 gennaio 2019, n. 4 - Secondo una precedente lettura più permissiva, il condomino che aveva espressamente chiesto di ricevere le comunicazioni tramite e-mail ordinaria non poteva contestare l'utilizzo del mezzo da lui prescelto.

Il consenso all'uso di un indirizzo di posta elettronica ordinaria non sostituisce la prova della consegna dell'avviso. La soluzione accolta dal Tribunale coincide con quella della Cassazione n. 16399/2025, che ha escluso la validità dell'e-mail semplice anche quando il destinatario ne abbia autorizzato l'utilizzo. Sul punto può vedersi anche l'approfondimento dedicato alla convocazione autorizzata tramite e-mail ordinaria.

Nella stessa linea si colloca il Tribunale di Agrigento n. 1057/2025, che ha annullato le deliberazioni adottate in assenza dei condomini raggiunti soltanto mediante posta elettronica semplice. In tal senso, v. anche l'invalidità della convocazione priva di prova della ricezione.

La diversa soluzione adottata dalla Corte d'appello di Brescia n. 4/2019, fondata sulla preventiva richiesta del condomino di ricevere gli avvisi tramite e-mail, non è compatibile con il successivo arresto di legittimità nella parte in cui attribuisce al consenso individuale l'effetto di rendere valida la posta elettronica ordinaria. Per il precedente orientamento più permissivo, v. la convocazione mediante il recapito indicato dal condomino.

L'annullabilità può essere fatta valere dal condomino dissenziente o assente perché non ritualmente convocato, come dispone l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. Il vizio non attribuisce invece a ciascun partecipante il potere di contestare l'irregolare convocazione di altri condomini.

Quanto al verbale, la validità della deliberazione dipende dalla possibilità di controllare presenze, valori millesimali e votazioni. Se tali dati sono ricostruibili con certezza, l'omessa indicazione degli assenti non determina l'annullamento; se le lacune impediscono di verificare la costituzione dell'assemblea o i quorum, l'irregolarità incide sul procedimento deliberativo. Per un approfondimento può vedersi anche il contenuto necessario del verbale assembleare.

03/08/2026

L'amministratore che non redige il bilancio entro 180 giorni si può davvero revocare?

Perché il ritardo nella presentazione del rendiconto condominiale non costituisce necessariamente un motivo di rimozione giudiziale dell'amministratore.

L'istituto della revoca giudiziale dell'amministratore condominiale è stato oggetto di un vero e proprio restyling da parte della giurisprudenza che, negli anni, è intervenuta a ridefinirne i contorni.

Costituisce oramai principio consolidato quello secondo cui le gravi irregolarità enumerate al dodicesimo comma dell'art. 1129 c.c. costituiscano un elenco meramente esemplificativo e non tassativo (ex multis, Trib. Catania, 16 novembre 2018), per cui è possibile dolersi innanzi all'autorità giudiziaria anche di inadempimenti differenti, sempreché costituiscano un'importante violazione degli obblighi derivanti dal mandato.

È altresì pacifico che le gravi irregolarità di cui al menzionato dodicesimo comma dell'art. 1129 c.c. non giustifichino inevitabilmente la revoca dell'amministratore qualora il giudice, valutate le circostanze concrete, ritenga che esse non abbiano arrecato un danno apprezzabile alla compagine (ex multis, Trib. Avellino, 17 febbraio 2025).

A proposito della grave irregolarità consistente nella «omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale» (art. 1129, dodicesimo comma, n. 1, c.c.), la giurisprudenza è oramai granitica nel ritenere che i centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio non costituiscono una deadline insuperabile, tanto più se si tiene conto che il termine è richiamato all'interno dell'art. 1130, primo comma, n. 10), c.c., e non nell'elenco delle gravi irregolarità di cui all'art. 1129 c.c. (cfr. Trib. Pescara, 26 giugno 2025).

Ad ogni buon conto, anche volendo ritenere che il suddetto termine di centottanta giorni costituisca parte integrante di quest'ultima norma in virtù di un'implicita compenetrazione con quella dell'art. 1130 c.c., la presentazione del rendiconto oltre il semestre non costituisce in re ipsa una violazione sempre intollerabile che giustifica la revoca giudiziale dell'amministratore: il tribunale deve valutare la gravità della condotta alla luce del pregiudizio causato alla compagine.

Secondo la giurisprudenza partenopea (Trib. Napoli, 21 dicembre 2022), il ritardo di pochi mesi da parte dell'amministratore nella convocazione dell'assemblea per l'approvazione del bilancio non può ritenersi di tale gravità da legittimare la rimozione dalla carica, se l'amministratore ha giustificato il proprio inadempimento e ha già provveduto a inviare il documento contabile ai condòmini, i quali sono stati messi nella condizione di potersi informare sulla situazione patrimoniale della compagine.

Il Tribunale di Taranto (15 luglio 2026, che a propria volta richiama Trib. Palermo, 14 febbraio 2020), pronunciandosi sulla questione afferente ai profili di responsabilità dell'amministratore di condominio nell'ipotesi di mancata convocazione della assemblea ordinaria per l'approvazione del bilancio consuntivo nel termine di legge, ha affermato che, nonostante lo spirare dei centottanta giorni previsto dalle legge non implichi di per sé la revoca automatica dell'amministratore, non possono essere ignorati i due fondamentali obblighi di redazione del rendiconto e di convocazione dell'assemblea, di cui il secondo comprende altresì l'obbligo di informare i condòmini degli eventuali motivi ostativi alla redazione del rendiconto.

Pertanto, anche qualora non sia possibile redigere il rendiconto, sull'amministratore incombe comunque l'obbligo di convocazione dell'assemblea, rappresentando la stessa il momento utile per l'amministratore di esporre le ragioni impeditive, nonché per i condòmini di esercitare il potere di controllo sulla corretta gestione del condominio e di poter chiedere eventuali chiarimenti.

Questa interpretazione sembra fondarsi sul dato letterale dell'art. 1129, dodicesimo comma, n. 1, c.c., laddove la grave irregolarità è riferita alla «omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale» e non all'omessa approvazione tout court; ciò significa implica che, se l'assemblea è convocata entro il termine di centottanta giorni ma i condòmini decidono di non approvare il rendiconto, l'amministratore non potrà ritenersi responsabile.

Riepilogando. Il codice civile stabilisce che l'amministratore di condominio debba redigere, una volta all'anno, il conto della gestione ed entro i sei mesi successivi convocare l'assemblea per la sua approvazione, al fine di riscuotere successivamente le quote condominiali.

La violazione dell'obbligo di rendiconto di cui all'art. 1130, comma 1, n. 1), c.c., costituisce motivo di revoca dall'incarico per giusta causa, la quale può essere richiesta - in mancanza di una maggioranza - anche dal singolo condomino per vie giudiziali, essendo tale adempimento non solo indispensabile per la gestione del condominio ma anche occasione di verifica, da parte dei condòmini, del corretto operato dell'amministratore.

La giurisprudenza ha tuttavia chiarito che il formale inadempimento non costituisce motivo di revoca se da esso non è derivato un reale pregiudizio alla compagine (che, nella specie, si traduce nell'impossibilità di verificare la correttezza della gestione).

A titolo esemplificativo, possiamo indicare alcune ipotesi nelle quali l'amministratore, pur ritardatario, non possa essere revocato dall'autorità giudiziaria ex art. 1129 c.c.; nello specifico, non può essere rimosso l'amministratore che:

ha convocato l'assemblea per l'approvazione del rendiconto con pochi giorni di ritardo;
ha convocato l'assemblea per l'approvazione del rendiconto con qualche mese di ritardo, fornendo tuttavia una giustificazione plausibile (e provata) del proprio inadempimento (ragioni di salute, difficoltà oggettiva nel farsi consegnare la documentazione contabile dal precedente professionista, ecc.) e/o provvedendo comunque a trasmettere ai condòmini una bozza del rendiconto;
ha convocato l'assemblea entro centottanta giorni illustrando le ragioni per cui il rendiconto non è stato ancora redatto;
ha convocato l'assemblea entro centottanta giorni ma l'assemblea ha ritenuto di non approvare il rendiconto.

19/05/2026

Assemblea e lavori straordinari: ecco l’arma legale per bloccare i pagamenti ingiusti.

Nel diritto condominiale, l'approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria richiede il rispetto di precise garanzie finanziarie a tutela dei singoli proprietari. Spesso si ritiene che una delibera assembleare approvata a maggioranza sia sempre vincolante, ma la legge impone limiti stringenti a tutela del patrimonio dei condomini.

Il quadro normativo: l'art. 1135 del Codice Civile

La regola fondamentale è sancita dall'articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice Civile. La norma stabilisce che l'assemblea, nel momento in cui approva opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, ha l'obbligo di costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. Qualora il contratto d'appalto preveda pagamenti in base a stati di avanzamento (SAL), il fondo può essere parametrato ai singoli pagamenti dovuti.

La giurisprudenza ha chiarito che tale adempimento non è una facoltà dell'assemblea, bensì una condizione essenziale di validità della delibera stessa.

L'orientamento giurisprudenziale: il Tribunale di Milano

A confermare questo principio è intervenuta una rilevante pronuncia: la sentenza del Tribunale di Milano n. 3912 dell'11 maggio 2026.

Il caso esaminato riguardava l'impugnazione di una delibera che richiedeva versamenti per lavori straordinari legati al Superbonus. Nonostante il Condominio eccepisse il superamento del termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c. per l'impugnazione dei vizi formali, il Tribunale ha accolto le ragioni dei condomini.

Il Giudice ha evidenziato che la mancata o incompleta costituzione del fondo speciale non rappresenta un semplice vizio formale (che comporterebbe l'annullabilità entro 30 giorni), ma configura una violazione di norme imperative. Di conseguenza, la delibera è nulla. La nullità, per sua natura, può essere fatta valere in ogni tempo e rende la decisione priva di effetti giuridici sin dall'origine, non potendo legittimare alcuna richiesta di pagamento. Un generico "autofinanziamento provvisorio", privo di importi determinati o non collegato a scadenze contrattuali certe, non soddisfa i requisiti di legge.

Indicazioni pratiche per il condomino

Per una corretta gestione delle tutele previste dalla legge, è opportuno seguire alcune indicazioni pratiche:

Verifica preventiva in assemblea: Prima di esprimere il voto sui lavori straordinari, è necessario accertarsi che all'ordine del giorno sia prevista la formale costituzione del fondo speciale e che ne sia specificato l'esatto ammontare.

Distinzione delle voci di spesa: Il fondo deve basarsi su cifre determinate. In presenza di agevolazioni fiscali, la delibera deve chiarire con precisione la quota coperta dai bonus e l'importo residuo effettivamente a carico dei partecipanti.

Eccezione di nullità: Se il condominio richiede il pagamento di quote straordinarie sulla base di un generico accantonamento non regolamentato, il condomino può legittimamente eccepire la nullità della delibera, anche qualora siano decorsi i termini ordinari di impugnazione.

La conoscenza di queste regole permette al condomino di partecipare attivamente alla vita condominiale, garantendo che le decisioni di spesa avvengano sempre in un quadro di trasparenza e certezza del diritto.

MURO CHE SOSTIENE IL GIARDINO PRIVATO: LA RESPONSABILITÀ DEL CROLLO RICADE SUL PROPRIETARIO, NON SUL CONDOMINIOProprio c...
29/04/2026

MURO CHE SOSTIENE IL GIARDINO PRIVATO: LA RESPONSABILITÀ DEL CROLLO RICADE SUL PROPRIETARIO, NON SUL CONDOMINIO

Proprio come gli antichi architetti dei faraoni dovevano distinguere con precisione millimetrica i blocchi destinati alla stabilità eterna della piramide da quelli dei recinti privati circostanti, affinché ogni cedimento non gravasse sul tesoro reale, così la Cassazione è chiamata a discernere la natura dei manufatti che delimitano il territorio condominiale. In questo solco di antica responsabilità, la Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 11404 pubblicata il 27 aprile 2026, interviene come un moderno scriba per incidere nel “papiro” del diritto i chiarimenti definitivi sulla proprietà e sulla custodia dei muri di contenimento a ridosso delle aree comuni.

Il fulcro della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 1117 del Codice Civile, che elenca le parti dell’edificio che si presumono comuni. Spesso si tende a ritenere che qualsiasi manufatto strutturalmente collegato al corpo di fabbrica principale debba, per ciò solo, essere considerato condominiale. Tuttavia, la giurisprudenza della Suprema Corte, ribadita nella sentenza n. 11404/2026, chiarisce che la “presunzione di condominialità” non è assoluta. Essa viene meno quando il bene, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti destinato oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di proprietà privata.
Il principio di diritto applicato si basa sul nesso di accessorietà: un muro di contenimento può essere considerato parte comune solo se svolge una funzione necessaria per la stabilità dell’intero edificio o se è destinato all’uso di tutti i condomini. Al contrario, se la sua funzione primaria è quella di sostenere un terrapieno o un giardino di proprietà esclusiva, la responsabilità per la sua manutenzione e per gli eventuali danni da rovina ricade interamente sul proprietario del fondo soprastante, ai sensi degli artt. 887 e 2053 del Codice Civile.

Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario purtroppo frequente: un condominio costruito su un terreno in pendenza, dove alcune unità abitative dispongono di giardini o orti privati posti a un livello superiore rispetto alla strada o ai camminamenti comuni. Per sostenere questi giardini, è stato eretto un imponente muro di contenimento in cemento, alto diversi metri. Nel corso degli anni, a causa di difetti originari di costruzione, della mancata regimazione delle acque piovane o di una manutenzione carente, il muro cede improvvisamente.
Nel caso esaminato dalla Cassazione, il crollo di un simile manufatto aveva causato conseguenze tragiche. Gli eredi della vittima e i proprietari confinanti avevano citato in giudizio sia il proprietario del giardino soprastante sia il Condominio, sostenendo che il muro, essendo fisicamente agganciato alla struttura dell’edificio, fosse di natura condominiale. La tesi dei ricorrenti era che il muro servisse a garantire la sagoma architettonica e la protezione dell’intero complesso, rendendo quindi il Condominio custode del bene e responsabile dei danni.
La Suprema Corte ha confermato la decisione della Corte d’Appello, rigettando la tesi della condominialità del muro. La sentenza n. 11404/2026 stabilisce un punto fermo: la circostanza che un muro di sostegno sia posto in collegamento con la struttura del complesso immobiliare non è di per sé sufficiente a includerlo tra le parti comuni ex art. 1117 c.c.
Il criterio decisivo è la “destinazione oggettiva”. Nel caso di specie, le perizie tecniche avevano dimostrato che il muro non svolgeva alcuna funzione statica per il condominio (tanto che, dopo il crollo, la stabilità del palazzo non era stata minimamente pregiudicata), ma serviva esclusivamente a contenere il terrapieno dei giardini privati soprastanti. La Corte ha quindi applicato il principio dell’art. 2053 c.c., che pone la responsabilità per la “rovina di edificio” (concetto che include anche i manufatti accessori) in capo al proprietario effettivo.
Inoltre, la Corte ha precisato che l’art. 887 c.c., pur disciplinando la ripartizione delle spese per i muri tra fondi a dislivello, non esonera il proprietario del fondo superiore dall’obbligo del neminem laedere. Egli deve garantire che la sua proprietà non arrechi danno ai vicini, restando l’unico soggetto tenuto alla custodia e alla manutenzione di un bene che serve unicamente il suo interesse privato.

Consigli pratici
Questa pronuncia offre all’amministratore di condominio strumenti preziosi per una gestione oculata, ma il monito più forte riguarda la responsabilità consapevole dei proprietari. È fondamentale che il potenziale acquirente, già in fase di trattativa o prima di firmare il compromesso, verifichi con estrema attenzione le situazioni ambigue riguardanti muri, scarpate e opere di contenimento. Acquistare una proprietà con un muro di sostegno significa acquisire anche l’obbligo giuridico della sua manutenzione. Chi acquista deve sapere esattamente cosa entra nel suo patrimonio e cosa no: indagare sulla natura dei confini serve proprio a evitare che, di fronte a una necessaria manutenzione o, peggio, a un incidente, si cerchi disperatamente un “capro espiatorio” nel Condominio per scaricare responsabilità che sono, per legge, individuali. Il proprietario deve farsi parte attiva nella prevenzione, senza attendere il crollo o pretendere che la collettività supporti spese private.
Per l’amministratore, l’azione deve muoversi su un doppio binario di tutela e cautela. In fase preventiva, è essenziale condurre un’analisi rigorosa dei titoli di proprietà e dei regolamenti contrattuali, supportata da verifiche tecniche affidate a professionisti esperti che possano certificare la funzione reale del manufatto. Qualora venga accertata la natura condominiale del bene, l’amministratore ha il potere-dovere di agire tempestivamente per la messa in sicurezza, portando in assemblea i preventivi o intervenendo d’urgenza in caso di pericolo imminente, al fine di blindare la compagine condominiale da rischi civili e penali.
Viceversa, laddove l’analisi evidenzi una natura privata del muro, l’amministratore deve fermamente astenersi dall’impegnare fondi comuni per la manutenzione, assumendo invece il ruolo di facilitatore e supervisore della sicurezza. In questi casi, la strada maestra è l’invio di formali diffide al proprietario esclusivo, sollecitando gli interventi necessari e ricordando che l’inerzia del singolo non può e non deve gravare sulle casse condominiali. È di vitale importanza mantenere un fascicolo documentale ineccepibile, con rilievi fotografici e comunicazioni tracciate, per dimostrare in ogni sede che il Condominio ha correttamente individuato la competenza privata e ha agito nel rispetto dei propri limiti, tutelando così l’interesse comune dei condomini da pretese risarcitorie infondate.

Lastrico solare che copre una sola unità: la Cassazione esclude l'applicazione dell'art. 1126 c.c.Quando la terrazza cop...
28/04/2026

Lastrico solare che copre una sola unità: la Cassazione esclude l'applicazione dell'art. 1126 c.c.

Quando la terrazza copre un solo appartamento, il conto non si ribalta: il criterio dei due terzi diventa ingiusto e va escluso.

Quando in un condominio si verificano infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello che è di proprietà o di uso esclusivo di un solo condomino, e quel lastrico copre una sola unità immobiliare, non si applica il criterio di riparto previsto dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico dell'usuario esclusivo e due terzi a carico dei condomini sottostanti). È quanto ha affermato la Cassazione nell'ordinanza n. 10534 del 21/04/2026.

La vicenda trae origine da un lungo contenzioso tra due condomini di un edificio composto da sole due unità immobiliari. I proprietari di un appartamento (due coniugi) si rivolgevano al Tribunale, lamentando infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello sovrastante il loro appartamento, di proprietà esclusiva di altra condomina. Le infiltrazioni, secondo gli attori, avevano provocato danni materiali e impedito l'utilizzo di un vano sottostante, con conseguente richiesta di risarcimento e di condanna della vicina all'esecuzione delle opere necessarie per eliminare definitivamente il problema.

La condomina si costituiva eccependo che la questione era già stata affrontata in un diverso giudizio, nel quale era stata esclusa ogni sua responsabilità. Nel corso del processo veniva avviato anche un procedimento per danno temuto, dal quale emergeva che le infiltrazioni provenivano da alcuni piccoli ripostigli posti sul terrazzo.

Il giudice ordinava la loro eliminazione a spese della proprietaria, ma in sede di reclamo il Tribunale applicava l'art. 1126 c.c., ripartendo le spese per un terzo a carico dell'usuario esclusivo e per due terzi a carico dei proprietari del piano sottostante.

Con sentenza, il Tribunale accertava la responsabilità della condomina nella misura di un terzo, condannandola al pagamento della corrispondente quota dei danni (2.400 euro) e delle spese.

I coniugi proponevano appello, sostenendo che la ripartizione delle spese era errata e che il locale sottostante era inutilizzabile a causa delle infiltrazioni. La Corte d'appello respingeva il loro gravame, accogliendo invece l'appello incidentale della condomina sulle spese. I giudici di secondo grado ritenevano che le infiltrazioni derivassero da difetti di impermeabilizzazione e di deflusso delle acque, non imputabili direttamente alla proprietaria del lastrico, e applicavano l'art. 1126 c.c. per la ripartizione dei costi. Escludevano inoltre il danno da mancato utilizzo, ritenendo il locale non abitabile e non provato il pregiudizio.

I coniugi ricorrevano in Cassazione, sostenendo che, trattandosi di un condominio minimo composto da due sole unità, non si sarebbe dovuto applicare l'art. 1126 c.c., ma l'art. 1125 c.c., che disciplina le strutture divisorie orizzontali. Contestavano anche la valutazione della Corte d'appello sulla cessazione della materia del contendere e sulla mancata considerazione dei danni ulteriori.

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo errata l'applicazione dell'art. 1126 c.c. da parte dei giudici di merito. I giudici supremi hanno ricordato che il condominio minimo è soggetto alla disciplina generale del condominio, ma ciò non significa che il criterio di riparto previsto per i lastrici solari debba essere applicato automaticamente. Secondo la Cassazione quando, come nel caso di specie, il lastrico copre una sola unità, la ratio dell'art. 1126 viene meno. In tali situazioni, afferma la Corte, occorre applicare l'art. 1125 c.c., che disciplina le strutture divisorie orizzontali e ripartisce le spese tra i proprietari dei piani sovrapposti, attribuendo al proprietario del piano superiore la responsabilità per la manutenzione del pavimento e al proprietario del piano inferiore quella del soffitto.

La Cassazione quindi ha formulato un principio di diritto chiaro: quando il lastrico solare di proprietà o uso esclusivo copre una sola unità immobiliare, la ripartizione delle spese deve avvenire secondo l'art. 1125 c.c., e non secondo l'art. 1126 c.c.

La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese.

Quando un condomino subisce danni alla propria unità immobiliare a causa di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che è in uso o proprietà esclusiva di un altro condomino, ha diritto al risarcimento. Tuttavia quel condomino danneggiato deve comunque partecipare alle spese di riparazione del lastrico nella misura dei due terzi, come stabilito dall'art. 1126 c.c., perché il lastrico svolge soprattutto la funzione di copertura a vantaggio del suo appartamento (Cass n. 28528/2025).

Il lastrico, infatti, pur essendo utilizzato da un solo proprietario, garantisce la copertura dell'unità sottostante.

Tale funzione determina la compartecipazione nelle spese necessarie per la manutenzione, per cui il proprietario che usa il terrazzo paga un terzo delle spese, mentre i restanti due terzi devono essere sostenuti da chi beneficia della copertura, cioè dai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, indipendentemente dal fatto che siano loro a subire i danni poiché l'obbligo nasce dalla titolarità dell'immobile, non dall'utilizzo (Giudice di Pace di Nocera Inferiore n. 693/2026).

Le Sezioni Unite hanno spiegato che, quando le infiltrazioni provengono da un lastrico solare o da una terrazza a livello che non è comune a tutti, ma è in proprietà o uso esclusivo di un solo condomino, il criterio dell'art. 1126 c.c. continua comunque a valere anche per i danni subiti dall'appartamento sottostante (Cass. n. 9449/2016). Se la terrazza a livello copre un solo locale, però, applicare l'art. 1126 c.c. è illogico: finirebbe per far pagare al condomino sottostante due terzi della spesa, cioè più dell'usuario esclusivo. Poiché in questi casi la terrazza svolge solo la normale funzione di separazione e copertura tra due piani, la soluzione corretta è applicare l'art. 1125 c.c., che ripartisce le spese e i danni tra chi sta sopra e chi sta sotto secondo la funzione strutturale del bene (Cass. n. 21337/2017).

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