Mirko Coccia B&B GO

Mirko Coccia B&B GO 📍Consulente e gestione affitti brevi

23/09/2026

Un ecomostro davanti al Colosseo?

Quello che oggi appare come un enorme cantiere in acciaio e vetro è in realtà l’Antiquarium Comunale del Celio, costruito alla fine dell’Ottocento e abbandonato dal 1939 dopo essere stato dichiarato inagibile.

Dopo quasi novant’anni, un finanziamento PNRR da 10 milioni di euro sta permettendo di recuperarlo.

Il progetto prevede sei sale espositive, depositi archeologici e una grande sala centrale con una vetrata a tutta altezza. Finalmente potranno tornare visibili reperti rimasti per decenni lontani dal pubblico.

Quindi il recupero è sicuramente una buona notizia.

Ma davanti al Colosseo e all’Arco di Costantino, in uno dei contesti archeologici più importanti del mondo, è legittimo chiedersi: era questo il miglior risultato architettonico possibile?

Un intervento di questa importanza avrebbe forse meritato un concorso internazionale e un confronto pubblico più ampio.

Rigenerare significa recuperare ciò che è stato abbandonato, ma anche rispettare il paesaggio che lo circonda.

Per voi è un grande progetto di valorizzazione oppure un ecomostro davanti al Colosseo?

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21/09/2026

Se il Colosseo diventasse un boutique hotel, potrebbe fatturare oltre 150 milioni di euro l’anno.

Il calcolo è ipotetico, ma parte da numeri reali.

🏨 Circa 80 suite
💰 ADR medio: 5.000 euro
📈 Occupazione stimata: 75%
🛏️ Fatturato camere: circa 110 milioni
🍽️ Fatturato totale con ristorazione, spa ed eventi: 150-160 milioni

Il prezzo sarebbe davvero possibile?

Il Romeo Roma parte già da circa 2.450 euro a notte e arriva a 37.000 euro per la sua suite più importante.

Il Colosseo, però, non avrebbe veri competitor: sarebbe un hotel unico al mondo, con suite affacciate direttamente sull’arena e un valore storico impossibile da replicare.

Ovviamente è soltanto un esercizio teorico, ma dimostra quanto posizione, unicità ed esperienza possano incidere sul valore di una struttura ricettiva.

E voi, quanto sareste disposti a pagare per dormire una notte dentro il Colosseo?

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18/09/2026

Quanto potrebbe valere una notte a Roma se la Roma vincesse lo Scudetto? 🏆🐺

Quando migliaia di persone cercano contemporaneamente un posto dove dormire e le strutture disponibili diminuiscono, il valore di una notte può cambiare completamente.

Ma aumentare il prezzo a caso non basta.

Bisogna osservare la domanda, la disponibilità residua e la velocità con cui entrano le prenotazioni.

Perché uno Scudetto non sarebbe soltanto una vittoria sportiva: diventerebbe un vero evento turistico.

E ogni grande evento può trasformare, anche solo per una notte, un normale appartamento in un prodotto completamente diverso.

La domanda non è quanto vuoi chiedere.

La domanda è quanto il mercato è disposto a pagare.

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16/09/2026

A Roma servono circa 110 stipendi per comprare casa.

Ed è proprio questo dato che potrebbe permettere al Comune di limitare maggiormente gli affitti brevi.

La nuova proposta europea considera sotto pressione abitativa le zone nelle quali il prezzo medio delle case supera di otto volte il reddito disponibile annuo.

Ma attenzione: l’Unione Europea non ha vietato Airbnb e non ha stabilito un limite automatico alle notti.

Sta creando una base giuridica che permetterebbe a Comuni e Regioni di introdurre restrizioni locali con maggiore facilità.

E persino il commissario europeo ha riconosciuto che intervenire sugli affitti brevi non sarà sufficiente a risolvere la crisi abitativa.

Perché senza costruire nuove abitazioni, recuperare quelle vuote e aumentare realmente l’offerta, limitare gli affitti turistici non renderà improvvisamente accessibile una casa che costa 110 stipendi.

Secondo voi è una soluzione concreta oppure si sta semplicemente cercando un colpevole?

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14/09/2026

Roma ha davvero troppi turisti oppure non sa ancora come gestirli?

Nel weekend del 12 e 13 settembre, il doppio concerto di Jovanotti al Circo Massimo porta in città circa 100.000 spettatori.
Persone che utilizzano taxi e mezzi pubblici, mangiano nei ristoranti, entrano nei bar e pernottano in hotel, B&B e case vacanza.

Tutto questo genera lavoro e un indotto economico enorme per la città.

Eppure c’è una contraddizione evidente.

Quando Roma ospita concerti, Giubilei e grandi manifestazioni, celebra l’arrivo di migliaia di persone.
Quando però gli stessi visitatori devono trovare un posto in cui dormire, gli affitti brevi vengono indicati come uno dei principali problemi della città.

Un evento da 100.000 spettatori comporta inevitabilmente strade chiuse, autobus deviati, maggiore affluenza e disagi per i residenti.

Ma la soluzione non è smettere di organizzare eventi.

La soluzione è programmare, regolamentare e gestire meglio la città.

Lo stesso principio dovrebbe essere applicato al turismo e all’ospitalità extralberghiera.

Roma non deve scegliere tra residenti e visitatori. Deve costruire un modello capace di tutelare i primi e accogliere correttamente i secondi.

Perché, forse, il vero problema non è l’overtourism.

È la mancanza di organizzazione.

Tu da che parte stai?

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09/09/2026

Per molti il successo è aprire un’attività.

Per me il successo è costruirne una che abbia un valore di mercato.

La differenza è enorme.

Perché un’attività che funziona ti offre sempre una scelta.

Puoi continuare a gestirla e farla crescere.

Oppure puoi cederla, liberare capitale e reinvestirlo nel progetto successivo.

È lo stesso principio con cui vengono comprati e venduti ristoranti, bar o hotel.

Non stai acquistando i muri.

Stai acquistando un’azienda.

Ed è esattamente quello che sto cercando di costruire con questa operazione.

Non so ancora se, tra un anno, continuerò a gestirla o deciderò di cedere il ramo d’azienda.

Prima voglio creare qualcosa che il mercato riconosca come un valore.

Poi saranno i risultati a guidare la scelta.

Perché il valore non lo decide chi crea un’attività.

Lo decide chi è disposto a investire per acquistarla.

⬇️ Tu cosa faresti?

La terresti per continuare a generare cassa o la cederesti per finanziare l’operazione successiva?

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bebgo

07/09/2026

La prossima volta che vedete un costo di pulizia, ricordatevi che non state pagando una persona che passa lo straccio. State pagando un’intera macchina organizzativa che vi fa trovare una casa perfetta. Voi cosa ne pensate?”

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04/09/2026

La decisione più difficile di questa operazione non è stata firmare il contratto.
È stata rinunciare a una parte del fatturato potenziale.
Avrei potuto trasformare questo immobile in un affittacamere.
Probabilmente avrebbe incassato di più.
Ma avrebbe richiesto un investimento molto più elevato, una gestione più complessa e mi avrebbe messo in competizione con decine di strutture simili.
Ho scelto una strada diversa.
Non ho cercato il fatturato massimo.
Ho cercato il miglior posizionamento possibile.
Perché il mercato non premia sempre chi incassa di più.
Premia chi costruisce un prodotto difficile da sostituire.
Per questo ho studiato i competitor prima ancora di iniziare i lavori.
Se tutti vanno nella stessa direzione, forse il vantaggio competitivo è scegliere una strada diversa.
Tra qualche mese sarà il mercato a dirci se questa scelta era giusta.

⬇️ Tu cosa avresti scelto?

Più fatturato o un prodotto con meno concorrenza e più valore nel tempo?

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bebgo

02/09/2026

Ogni investimento ha il suo rapporto tra capitale, rischio e rendimento.

Un franchising come McDonald’s offre un brand consolidato, processi collaudati e una storia di successo, ma richiede anche un investimento molto elevato e una struttura operativa importante.

Gli affitti brevi seguono una logica diversa: il valore non è solo nell’immobile, ma nella capacità di acquisire, gestire e valorizzare un’attività.

Non esiste l’investimento perfetto.

Esiste quello più coerente con le proprie competenze, la propria propensione al rischio e gli obiettivi che si vogliono raggiungere.

Io ho scelto di costruire valore nel settore dell’ospitalità.

E tu, se avessi 300.000 euro da investire, dove li metteresti?

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31/08/2026

Quando si parla di investimenti, quasi tutti fanno la stessa domanda:

“Quanto costa?”

Io provo a farmene un’altra.

“Quanto valore può generare?”

In questa operazione investirò circa 40.000 €.

Non perché mi piaccia spendere.

Ma perché ogni euro ha un obiettivo preciso: aumentare il valore dell’attività che sto costruendo.

Il business plan parla di circa 110.000 € di fatturato annuo e oltre 41.000 € di utile operativo stimato.

Sono previsioni.

Non certezze.

Ed è proprio questa la differenza tra una scommessa e un progetto imprenditoriale.

I numeri servono per prendere decisioni.

Poi sarà il mercato a dire se quelle decisioni erano corrette.

Perché il capitale non va dove costa meno.

Va dove, secondo te, può creare più valore.

⬇️ Tu cosa guarderesti per primo in un’operazione del genere?

Il costo dell’investimento o il potenziale di rendimento?

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