Fabio Martines Immobili Mls

18/05/2026

https://www.instagram.com/p/DYeICdyDCyc/

Nel mercato immobiliare capita spesso di trovare immobili con ipoteca…
👉 ma attenzione: non è un problema, se sai cosa stai facendo.

📌 La verità che pochi ti dicono:
L’ipoteca non blocca la vendita
➡️ la casa si può vendere, ma il vincolo resta sull’immobile

⚠️ Questo significa che:
Se il debito non viene estinto,
👉 la banca può arrivare fino al pignoramento, anche con nuovo proprietario

🛡️ Chi compra è tutelato, ma deve conoscere i suoi diritti:
✔️ può sospendere i pagamenti
✔️ può chiedere uno sconto
✔️ può annullare il contratto

⚖️ Il notaio è una figura chiave
Deve verificare tutto prima del rogito
👉 se sbaglia, è responsabile e paga il danno

❗ Attenzione a usufrutto e affitti
Se sono successivi all’ipoteca
👉 possono decadere in caso di asta

💡 La soluzione più sicura?
Liberare l’immobile dall’ipoteca prima del rogito
👉 oppure gestire correttamente il debito in fase di compravendita

📩 Morale:
Non è l’ipoteca il problema…
👉 è non sapere come gestirla

Se stai comprando o vendendo casa,
scrivimi prima di fare errori 👇

26/04/2026

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🧾 COME CALCOLARE LA QUOTA DI LEGITTIMA

Quando una persona muore, non conta solo ciò che lascia, ma anche ciò che ha donato in vita.

👉 La legge protegge i familiari più stretti (coniuge, figli, genitori) garantendo loro una quota minima:
➡️ la quota di legittima

📊 COME SI CALCOLA? (Metodo semplice)

Si usa la cosiddetta:

🔹 RIUNIONE FITTIZIA

1️⃣ Attivo (relictum)
→ Tutti i beni lasciati (case, soldi, titoli)

2️⃣ – Debiti (debitum)
→ Si sottraggono i debiti

3️⃣ + Donazioni (donatum)
→ Si aggiunge tutto ciò che è stato donato in vita

👉 Questo crea il patrimonio “virtuale”

🧮 ESEMPIO
Beni: 290.000€
Debiti: 10.000€
Donazioni: 140.000€

👉 Totale = 420.000€

Su questa cifra si calcolano le quote!

⚠️ ATTENZIONE

Non si considerano solo le donazioni ufficiali!

✔️ Casa pagata al figlio
✔️ Mutuo estinto
✔️ Vendite a prezzo “finto”
✔️ Polizze vita

👉 Sono tutte donazioni indirette

🚫 COSA NON SI CONTA?

❌ Regali modesti
❌ Spese di mantenimento figli
❌ Regali di uso comune (Natale, compleanni)

🛑 PERCHÉ È IMPORTANTE?

Serve per evitare che qualcuno:

👉 svuoti il patrimonio prima di morire
👉 lasciando i familiari senza tutela

📌 CONCLUSIONE

👉 La legittima si calcola su un patrimonio ricostruito, non reale.

💡 Se vuoi evitare errori (o cause legali)…
➡️ Fai sempre una verifica prima!

19/04/2026

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🏠 CARTELLE ESATTORIALI: TI POSSONO TOGLIERE LA CASA?

Molti contribuenti temono che, a causa delle cartelle esattoriali, lo Stato possa arrivare a ipotecare o pignorare la casa.

La realtà è più complessa e la legge prevede limiti molto precisi.

📌 1️⃣ IPOTECA SULLA CASA

L’Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca sull’immobile solo se:

✔ il debito supera 20.000 €
✔ sono passati 60 giorni dalla cartella
✔ è stato inviato preavviso almeno 30 giorni prima

⚠️ L’ipoteca NON significa perdere la casa.
È solo una garanzia per il Fisco.

📌 2️⃣ PIGNORAMENTO DELLA CASA

Per arrivare al pignoramento devono verificarsi condizioni molto più severe:

✔ debito superiore a 120.000 €
✔ devono passare almeno 6 mesi dall’ipoteca

👉 Inoltre la prima casa non può essere pignorata se:

è l’unico immobile del contribuente
è abitazione principale
non è di lusso

🚨 Eccezioni: immobili catastali A1, A8, A9.

📌 3️⃣ ALTRI STRUMENTI DEL FISCO

Prima di arrivare agli immobili, il Fisco usa spesso:

🚗 Fermo amministrativo dell’auto
💰 Pignoramento di stipendio o pensione
🏦 Blocco del conto corrente

⚖️ CONCLUSIONE

La casa non viene pignorata automaticamente per una cartella esattoriale.

La legge prevede soglie, tempi e tutele per il contribuente.

09/04/2026

https://www.instagram.com/p/DW5qYT2DICr/
⚠️ ATTENZIONE: LA COMPRAVENDITA PUÒ ESSERE NULLA!

Non basta accordarsi sul prezzo o firmare dal notaio…
Se mancano i dati urbanistici, la vendita può essere GIURIDICAMENTE NULLA.

👉 Cosa significa?
Se nel rogito non sono indicati:
✔ Permesso di costruire
✔ Sanatoria
✔ SCIA o altri titoli edilizi

➡️ L’atto NON produce effetti: è come se non fosse mai stato fatto.

💡 Anche se l’immobile è perfettamente in regola!

📌 È una regola poco conosciuta ma fondamentale:
Conta la presenza delle dichiarazioni nel contratto, non solo la regolarità reale.

❗ Attenzione:
✔ Vale per il rogito definitivo
✔ NON vale per il compromesso
✔ Può essere sanato solo in alcuni casi

📩 Prima di vendere o comprare casa, verifica sempre la documentazione urbanistica.

Meglio prevenire che ritrovarsi con un atto nullo.

31/03/2026

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📜 DONAZIONI ED EREDITÀ: DEVO DIVIDERLE CON GLI ALTRI EREDI?

Hai ricevuto una casa o dei soldi da un genitore quando era in vita?
Potresti doverli considerare nell’eredità.

👉 Si chiama COLLAZIONE EREDITARIA

È l’obbligo per coniuge e figli di "rimettere nel calcolo" le donazioni ricevute per garantire equità tra gli eredi.

📌 Non significa restituire sempre il bene:
✔ Puoi restituirlo (collazione in natura)
✔ Oppure tenerlo e scalare il valore dalla tua quota (collazione per imputazione)

📊 Esempio:
Patrimonio: 100.000€
Donazione a un figlio: 100.000€

Totale da dividere = 200.000€
Quota per figlio = 100.000€

➡️ Chi ha ricevuto la donazione potrebbe non prendere altro.

⚠️ Attenzione:
✔ Anche la casa pagata dai genitori può rientrare nella collazione
✔ Non si applica ai regali normali o spese di mantenimento
✔ Vale solo per coniuge e figli

💡 La collazione serve a garantire una divisione equa tra gli eredi.

📩 Vuoi sapere se una donazione rientra nell’eredità? Scrivimi.

21/03/2026

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🏠 Spese straordinarie: devo pagarle anche se ho venduto casa?

Vendere casa non significa automaticamente liberarsi delle spese condominiali straordinarie. Anzi, questo è uno degli errori più comuni (e costosi) nelle compravendite immobiliari.

Vediamo la regola fondamentale 👇

📌 Conta la data della delibera, non il rogito

Per la legge e la giurisprudenza consolidata, le spese straordinarie spettano a chi era proprietario al momento della delibera assembleare che ha approvato i lavori, anche se:

i lavori iniziano dopo;
le rate arrivano mesi o anni dopo;
nel frattempo l’immobile è stato venduto.

👉 La delibera fa nascere il debito.

Esempio pratico

Delibera lavori facciata: 10 marzo
Rogito di vendita: 15 aprile
Inizio lavori: giugno

➡️ Paga il venditore, perché era proprietario il giorno della delibera.

⚠️ Attenzione: non tutte le delibere contano

Non fanno nascere l’obbligo di pagamento:

semplici discussioni in assemblea;
delibere “preparatorie” (richiesta preventivi).

💡 Serve una delibera definitiva, che approvi:

i lavori da eseguire;
l’impresa;
il costo.
🤝 L’amministratore può chiedere i soldi al nuovo proprietario?

Sì. Per tutelare il condominio, la legge prevede la responsabilità solidale:

l’amministratore può chiedere il pagamento anche all’acquirente;
per le spese dell’anno in corso e di quello precedente.

➡️ Questo vale anche se i lavori sono stati deliberati prima dell’acquisto.

💸 Ho comprato casa e ho pagato spese “vecchie”: posso recuperarle?

Sì. Se l’acquirente paga al posto del venditore:

deve pagare il condominio;
ma ha diritto di rivalsa contro il venditore per il rimborso totale.

In sintesi:

verso il condominio rispondono entrambi;
alla fine paga chi era proprietario al momento della delibera.
✍️ Possiamo accordarci diversamente nel rogito?

Assolutamente sì.

Venditore e acquirente possono stabilire:

che le spese le paghi l’acquirente;
magari con uno sconto sul prezzo di vendita.

⚠️ Però attenzione:

l’accordo vale solo tra le parti;
non vincola il condominio, che può comunque chiedere i soldi al nuovo proprietario.
✅ In conclusione
✔️ Le spese straordinarie non spariscono con la vendita

11/03/2026

https://www.instagram.com/p/DVvFP19jb23/
📌 LOC AZIONE COMMERCIALE: IL PROPRIETARIO PUÒ NEGARE IL RINNOVO?

Se gestisci un negozio, ufficio o laboratorio in affitto, sappi questo 👇

➡️ Alla prima scadenza il locatore NON può negare il rinnovo liberamente.
La legge tutela l’avviamento commerciale e prevede il rinnovo automatico, salvo motivi tassativi.

❌ Quando il diniego è ILLEGITTIMO

Il proprietario non può rifiutare il rinnovo solo perché:

ha trovato un altro inquilino che paga di più

vuole vendere l’immobile

cambia idea all’ultimo momento

👉 In questi casi, il contratto si rinnova automaticamente.

✅ Quando il diniego è CONSENTITO

Solo per motivi previsti dalla legge, ad esempio:

uso personale (abitazione o attività propria o dei familiari stretti)

demolizione o ristrutturazione integrale (con titoli edilizi)

lavori incompatibili con la permanenza dell’inquilino

⚠️ Il motivo deve essere specifico e dettagliato.

✉️ Attenzione alla comunicazione

Il diniego deve essere:

📬 per raccomandata A/R

⏰ almeno 12 mesi prima (18 mesi per contratti 9+9)

📝 con motivazione precisa

❗ Comunicazione generica = nulla.

💣 Sanzioni per il locatore scorretto

Se il proprietario non usa l’immobile come dichiarato entro 6 mesi, il conduttore può ottenere:

🔁 ripristino del contratto, oppure

💰 risarcimento fino a 48 mensilità

➕ indennità di avviamento commerciale

E il locatore paga anche una sanzione al Comune.

ℹ️ In breve

✔️ Il rinnovo è la regola
✔️ Il diniego è l’eccezione
✔️ Le tutele per l’inquilino sono forti

📩 Salva il post se hai un’attività in affitto
📲 Condividilo con chi ha un negozio o uno studio
✍️ Scrivimi se vuoi un approfondimento pratico o un caso concreto

08/03/2026

📚 Devi preparare l’esame di Agente Immobiliare?

Molti candidati studiano teoria…
ma all’esame la vera difficoltà sono i quiz.

Per questo ho creato una raccolta completa con:

✔ 1000 quiz a risposta multipla
✔ 100 prove complete di diritto ed estimo
✔ risposte corrette con spiegazione
✔ simulazioni simili a quelle delle Camere di Commercio

Un modo concreto per allenarsi davvero prima dell’esame.

Il libro raccoglie i primi 5 volumi della collana, offrendo un percorso completo di esercitazione.

📖 Scopri il libro su Amazon:

Prepararsi all’esame di richiede esercizio costante e familiarità con i quiz d’esame. Questo volume raccoglie , offrendo un’ampia raccolta di esercitazioni pensate per simulare le prove che i candidati devono affrontare durante l’esame. All’interno del libro troverai: Le prove...

27/02/2026

https://www.instagram.com/p/DVQNfKMDQNH/

🏠 GUIDA COMPLETA ALL’ACQUISTO CASA CON AGENZIA
(salva questo post, ti servirà)

Comprare casa è un sogno… ma anche una giungla di regole, documenti e rischi nascosti.
Affidarsi a un’agenzia aiuta, ma non ti esonera dal sapere cosa stai firmando 👀✍️

Ecco la checklist essenziale per comprare casa in sicurezza, dal primo contatto al rogito 👇

🔍 1. Verifica l’agente immobiliare
✔ Iscrizione alla Camera di Commercio
✔ Moduli chiari e depositati
❌ Se non è abilitato → niente provvigione

📑 2. Attenzione ai contratti
⚠ Proposta d’acquisto = impegno unilaterale
📌 Compromesso = cuore legale della vendita
💰 Occhio a caparra vs acconto
🏦 Inserisci sempre la clausola mutuo

🏗 3. Controlli urbanistici e catastali
📐 Planimetria conforme allo stato reale
📄 Titoli edilizi, sanatorie, agibilità
❗ Abusi = niente mutuo e grossi problemi futuri

⚡ 4. Certificazioni obbligatorie
✔ APE (sempre!)
✔ Conformità impianti
✔ Libretto caldaia
👉 Senza documenti = casa svalutata

🏢 5. Condominio sotto la lente
📬 Spese arretrate
📋 Verbali assemblee
🛠 Lavori straordinari già deliberati
⚠ Potresti pagarli tu se non controlli

🔐 6. Visura ipotecaria ventennale
🔎 Ipoteche, pignoramenti, sequestri
❌ Casa pignorata = rischio perdita totale
✔ Ipoteca bancaria ok solo se cancellata al rogito

✍️ 7. Il rogito dal notaio
🧾 Controlli finali su proprietà e vincoli
💸 Saldo prezzo + imposte
🗝 Consegna chiavi
📌 Tutto ciò che conta deve essere scritto

📌 Regole d’oro finali
✔ Mai firmare di fretta
✔ Mai lasciare spazi bianchi
✔ Mai dare caparre all’agente
✔ Meglio un controllo in più che un problema in meno

💬 Stai comprando casa o stai per farlo?
Scrivimi nei commenti o in DM: meglio un dubbio oggi che un incubo domani 🏡⚖️

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16/02/2026

https://www.instagram.com/p/DUz1SYPDYjG/
📌 FONDO PATRIMONIALE: DAVVERO PROTEGGE LA CASA?

Molti lo considerano uno scudo totale contro i creditori.
❌ Errore. Il fondo patrimoniale non rende i beni intoccabili.

🔍 Cos’è davvero?
È una convenzione matrimoniale che vincola determinati beni (come la casa) ai bisogni della famiglia. Serve a garantire stabilità al nucleo familiare, non a eludere i debiti.

🏠 Cosa può entrare nel fondo?
✔️ Immobili
✔️ Beni mobili registrati (auto, quote Srl)
✔️ Titoli nominativi
➡️ I beni restano di proprietà dei coniugi, ma con un vincolo di destinazione.

⚠️ Quando NON protegge la casa?
❌ Per debiti anteriori alla costituzione
❌ Per debiti familiari (es. spese di mantenimento, istruzione, lavoro)
❌ Se il creditore non sapeva che il debito era estraneo ai bisogni familiari
❌ In presenza di ipoteca: l’ipoteca prevale sempre
❌ Se il fondo è revocato (atto gratuito → facile azione dei creditori)

📝 La formalità decisiva
👉 Non basta l’atto notarile
👉 Non basta la trascrizione
✅ Serve l’annotazione a margine dell’atto di matrimonio
Senza di quella, per i creditori il fondo non esiste.

⚖️ Giurisprudenza recente chiarissima
La Cassazione ribadisce:
🔹 il fondo tutela solo la famiglia nucleare
🔹 i figli non sono proprietari dei beni
🔹 basta la consapevolezza del danno per revocarlo
🔹 l’onere della prova è sempre del debitore

📌 Conclusione
Il fondo patrimoniale non è una cassaforte, ma uno strumento delicato, con limiti precisi.
Usarlo senza una valutazione seria può dare false sicurezze… e brutte sorprese.

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