Fabio Martines Immobili Mls

14/10/2026

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🏠 AFFITTO TRANSITORIO: COME FUNZIONA E QUANTO PUÒ DURARE? 🔑

📢 Lo sapevi che un contratto di affitto di pochi mesi potrebbe trasformarsi in un contratto di 8 anni? 😱

Il contratto di locazione transitorio è una soluzione molto utile per chi ha bisogno di affittare un immobile per un periodo limitato, ma attenzione: non basta stabilire una durata breve per renderlo valido!

Vediamo insieme le regole principali. 👇

📅 1️⃣ QUANTO PUÒ DURARE?

Il contratto transitorio ordinario può avere una durata massima di 18 mesi.

È pensato per esigenze temporanee reali, come:

✅ Trasferimenti di lavoro
✅ Contratti lavorativi a termine
✅ Esigenze temporanee di studio o formazione
✅ Necessità abitative provvisorie

💰 2️⃣ IL CANONE È LIBERO?

Non sempre!

In molti Comuni, tra cui Roma e Milano, il canone deve rispettare i parametri stabiliti dagli accordi territoriali.

Questo significa che il proprietario non può necessariamente decidere qualsiasi importo!

📄 3️⃣ QUALI DOCUMENTI SERVONO?

La temporaneità deve essere effettiva e giustificata.

Il contratto deve indicare chiaramente il motivo dell'esigenza transitoria e, nei casi previsti dalla normativa, deve essere accompagnato dalla documentazione che la dimostra.

⚠️ 4️⃣ ATTENZIONE AL RISCHIO PIÙ GRANDE!

Se mancano i requisiti di transitorietà o non vengono rispettate le condizioni previste dalla legge, il contratto può essere ricondotto alla disciplina ordinaria del 4+4.

😳 Immagina di affittare il tuo appartamento per 12 mesi, pensando di riaverlo alla scadenza, e scoprire che il rapporto è soggetto alla durata ordinaria!

🏡 IL CONSIGLIO DELL'AGENTE IMMOBILIARE

Un contratto transitorio non è semplicemente un contratto breve: è uno strumento giuridico che richiede attenzione, motivazioni concrete e il rispetto di precise regole.

Prima di firmare, verifica sempre la normativa e gli accordi territoriali applicabili.

💬 E TU LO SAPEVI?

Conoscevi il rischio di trasformazione del contratto transitorio in un 4+4?

👇 Scrivilo nei commenti!

📌 Salva questo post: potrebbe tornarti utile.

🔄 Condividilo con chi sta pensando di affittare casa!

19/09/2026

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⚖️ RINUNCIA ALL’EREDITÀ: DEVO PAGARE LO STESSO LE TASSE?

Hai già presentato la dichiarazione di successione e poi decidi di rinunciare all’eredità?

👉 In linea generale, non devi pagare l’imposta di successione, purché la rinuncia sia valida e tu non abbia già compiuto atti che comportano accettazione dell’eredità.

📌 Perché?
La rinuncia ha effetto retroattivo: il rinunciante viene considerato come se non fosse mai stato chiamato all'eredità.

Ma attenzione a una distinzione fondamentale:

✅ Presentare la dichiarazione di successione, di per sé, non significa necessariamente accettare l'eredità: può avere natura fiscale e conservativa.

❌ Diverso è il caso in cui siano stati compiuti atti che presuppongono necessariamente la volontà di comportarsi da erede: potrebbe essersi verificata una accettazione tacita e, a quel punto, non sarebbe più possibile rinunciare.

📜 Anche la scoperta di un testamento successivo che revoca quello precedente può far venir meno retroattivamente la precedente chiamata ereditaria e, quindi, il relativo presupposto fiscale.

⚠️ E se la rinuncia arriva dopo la dichiarazione di successione?
È importante gestire correttamente anche gli adempimenti fiscali conseguenti, compresa, quando necessaria, la dichiarazione sostitutiva/rettificativa.

💡 DA RICORDARE

Rinunciare all'eredità significa rinunciare sia ai beni sia ai debiti ereditari.
Non si può scegliere cosa prendere e cosa lasciare.

👉 Prima di compiere qualsiasi atto sui beni del defunto, è quindi fondamentale verificare che quel comportamento non possa essere interpretato come accettazione tacita dell'eredità.

📚 Riferimenti: artt. 460, 476 e 519 ss. c.c. – D.Lgs. 346/1990 – Cass. 22017/2016, 11832/2022 e 14063/2025.

💬 Conoscevi la differenza tra dichiarazione di successione e accettazione dell'eredità?

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17/08/2026

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che la vendita era soltanto apparente, il bene viene considerato come una donazione e rientra nel calcolo dell'eredità, consentendo di reintegrare la quota spettante agli eredi lesi.

📚 Principali riferimenti giurisprudenziali:
• Cass. Civ., ord. n. 15043/2024
• Cass. Civ., sent. n. 11659/2023
• Cass. Civ., sent. n. 8215/2013

⚠️ Ogni vicenda successoria ha caratteristiche proprie: prima di intraprendere qualsiasi iniziativa è sempre opportuno rivolgersi a un professionista per valutare il caso concreto.

💬 Hai mai sentito parlare delle "vendite simulate" tra familiari? Scrivilo nei commenti.

10/08/2026

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🏠 USUFRUTTO E NUDA PROPRIETÀ:
quello che molti firmano… senza capire davvero

Hai mai visto genitori intestare la casa ai figli ma continuare ad abitarci “finché campano”?

Oppure annunci immobiliari con scritto:
👉 “Vendesi nuda proprietà”

Dietro queste situazioni c’è un diritto molto importante:
⚖️ l’USUFRUTTO

📌 In pratica:
una persona mantiene il diritto di usare la casa e viverci,
anche se non è più il proprietario.

Ma attenzione:
non tutto si può fare liberamente.

✔️ L’usufrutto deve essere fatto dal notaio
✔️ Non può essere eterno
✔️ Può riguardare anche garage e giardini
✔️ L’usufruttuario può affittare casa e incassare i canoni
✔️ Alcune spese spettano all’usufruttuario, altre al proprietario

⚠️ E ci sono errori che possono creare problemi enormi:
❌ clausole scritte male
❌ usufrutti “perpetui”
❌ mancanza di garanzie
❌ dubbi su eredi e affitti

💡 Morale:
l’usufrutto è uno strumento utilissimo…
ma va costruito bene.

📩 Se vuoi capire come funziona davvero tra:
usufrutto, nuda proprietà, eredi, affitti e tasse,
scrivimi prima di firmare.

27/07/2026

🚨 Molti candidati arrivano all'esame senza essersi mai messi davvero alla prova.
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20/07/2026

🎯 Ti stai preparando per l'esame da Agente Immobiliare?

Metti alla prova le tue conoscenze con una domanda che potrebbe capitare all'esame.

📚 Domanda

Un immobile presenta alcune difformità edilizie realizzate molti anni fa.

👉 È sempre possibile venderlo?
👉 È sempre sanabile?
👉 Oppure dipende dalla tipologia dell'abuso e dalla normativa applicabile?

💬 Scrivi la tua risposta nei commenti e spiega brevemente il perché.

📌 Domani pubblicherò la soluzione completa con i riferimenti normativi e la spiegazione, proprio come durante le mie lezioni.

Prepararsi all'esame significa imparare a ragionare sui casi pratici, non solo memorizzare le risposte.

Per questo ho realizzato la collana "Superare l'Esame di Agente Immobiliare" e il nuovo "1000 Quiz – 100 Prove di Diritto ed Estimo – Volume 2", con quiz commentati, casi pratici e spiegazioni pensate per affrontare con maggiore sicurezza sia la prova scritta sia l'orale.

📖 Il libro è disponibile su Amazon:
👉 https://www.amazon.it/dp/B0H9HDL885

Buono studio! 📚💪

03/07/2026

https://www.instagram.com/p/DaUbxB-goHd/
🏠 IL COMPRATORE NON SI PRESENTA AL ROGITO?

❌ Non è un semplice imprevisto
👉 È un inadempimento contrattuale

⚖️ COSA SIGNIFICA?

Hai firmato un preliminare (compromesso)?
👉 Allora entrambe le parti sono obbligate a concludere la vendita

Se il compratore sparisce…
➡️ sta violando il contratto

📅 ATTENZIONE ALLA DATA!

Non tutte le date valgono allo stesso modo 👇

🔹 Termine ordinario (quasi sempre)
👉 Devi fare una diffida ad adempiere

🔹 Termine essenziale (raro)
👉 Il contratto può sciogliersi subito

⚠️ “Entro e non oltre” NON basta!

📩 COSA DEVI FARE SUBITO

1️⃣ Verifica il preliminare
2️⃣ Invia comunicazione scritta
3️⃣ Invia diffida ad adempiere (7-10 giorni)
4️⃣ Solo dopo puoi agire

💰 I TUOI RIMEDI

✔️ Trattenere la caparra
✔️ Chiedere una penale (se prevista)
✔️ Chiedere risarcimento danni
✔️ Obbligare all’acquisto (azione legale)

⚠️ Non puoi usarli tutti insieme → devi scegliere

📉 E SE LA CASA PERDE VALORE?

👉 Puoi chiedere il lucro cessante

Esempio:
300.000€ → prezzo pattuito
260.000€ → valore reale

➡️ 40.000€ di danno

🚨 ERRORE GRAVE

❌ Rimettere in vendita subito

👉 Puoi farlo SOLO dopo aver risolto il contratto!

🎯 CONCLUSIONE

👉 Se non agisci correttamente:

perdi soldi
rischi cause
blocchi l’immobile

📩 Scrivimi se vuoi capire come muoverti nel tuo caso

03/06/2026

https://www.instagram.com/p/DZHP5qRjXLc/
Un genitore “vende” la casa a un figlio…
ma in realtà non viene pagato nulla.

👉 È una vera vendita?
👉 Oppure una donazione nascosta per favorire qualcuno?

Questa situazione si chiama simulazione (o “finta vendita”) e può danneggiare gli eredi legittimari.

⚖️ COSA PUÒ FARE L’EREDE ESCLUSO?

Se la sua quota di eredità è stata lesa, può agire in giudizio e dimostrare la finzione.

💡 La cosa importante è questa:
l’erede viene considerato “terzo” rispetto al contratto.

➡️ Questo significa che può usare:
✔ testimoni
✔ presunzioni (indizi)

🔍 COME SI DIMOSTRA LA FINTA VENDITA?

Il giudice guarda soprattutto a questi elementi:

❌ Nessun pagamento reale
💸 Prezzo troppo basso
🏠 Il venditore continua a vivere nella casa
👤 Acquirente senza capacità economica

👉 Se questi indizi coincidono, la vendita può essere considerata fittizia.

⚠️ COSA SUCCEDE SE SI VINCE LA CAUSA?

Se il giudice accerta la simulazione:

✅ Il bene torna nel patrimonio ereditario
✅ Viene ricalcolata la quota di legittima
✅ L’erede favorito deve restituire quanto dovuto

📊 IN SINTESI

✔ Finta vendita = donazione nascosta
✔ L’erede può usare testimoni e indizi
✔ Il bene può tornare nell’eredità

🧠 CONCLUSIONE

Non sempre ciò che appare una vendita è davvero tale.

Conoscere queste regole significa difendere i propri diritti quando l’eredità viene alterata.

18/05/2026

https://www.instagram.com/p/DYeICdyDCyc/

Nel mercato immobiliare capita spesso di trovare immobili con ipoteca…
👉 ma attenzione: non è un problema, se sai cosa stai facendo.

📌 La verità che pochi ti dicono:
L’ipoteca non blocca la vendita
➡️ la casa si può vendere, ma il vincolo resta sull’immobile

⚠️ Questo significa che:
Se il debito non viene estinto,
👉 la banca può arrivare fino al pignoramento, anche con nuovo proprietario

🛡️ Chi compra è tutelato, ma deve conoscere i suoi diritti:
✔️ può sospendere i pagamenti
✔️ può chiedere uno sconto
✔️ può annullare il contratto

⚖️ Il notaio è una figura chiave
Deve verificare tutto prima del rogito
👉 se sbaglia, è responsabile e paga il danno

❗ Attenzione a usufrutto e affitti
Se sono successivi all’ipoteca
👉 possono decadere in caso di asta

💡 La soluzione più sicura?
Liberare l’immobile dall’ipoteca prima del rogito
👉 oppure gestire correttamente il debito in fase di compravendita

📩 Morale:
Non è l’ipoteca il problema…
👉 è non sapere come gestirla

Se stai comprando o vendendo casa,
scrivimi prima di fare errori 👇

26/04/2026

https://www.instagram.com/p/DXlg_ZsDa8K/

🧾 COME CALCOLARE LA QUOTA DI LEGITTIMA

Quando una persona muore, non conta solo ciò che lascia, ma anche ciò che ha donato in vita.

👉 La legge protegge i familiari più stretti (coniuge, figli, genitori) garantendo loro una quota minima:
➡️ la quota di legittima

📊 COME SI CALCOLA? (Metodo semplice)

Si usa la cosiddetta:

🔹 RIUNIONE FITTIZIA

1️⃣ Attivo (relictum)
→ Tutti i beni lasciati (case, soldi, titoli)

2️⃣ – Debiti (debitum)
→ Si sottraggono i debiti

3️⃣ + Donazioni (donatum)
→ Si aggiunge tutto ciò che è stato donato in vita

👉 Questo crea il patrimonio “virtuale”

🧮 ESEMPIO
Beni: 290.000€
Debiti: 10.000€
Donazioni: 140.000€

👉 Totale = 420.000€

Su questa cifra si calcolano le quote!

⚠️ ATTENZIONE

Non si considerano solo le donazioni ufficiali!

✔️ Casa pagata al figlio
✔️ Mutuo estinto
✔️ Vendite a prezzo “finto”
✔️ Polizze vita

👉 Sono tutte donazioni indirette

🚫 COSA NON SI CONTA?

❌ Regali modesti
❌ Spese di mantenimento figli
❌ Regali di uso comune (Natale, compleanni)

🛑 PERCHÉ È IMPORTANTE?

Serve per evitare che qualcuno:

👉 svuoti il patrimonio prima di morire
👉 lasciando i familiari senza tutela

📌 CONCLUSIONE

👉 La legittima si calcola su un patrimonio ricostruito, non reale.

💡 Se vuoi evitare errori (o cause legali)…
➡️ Fai sempre una verifica prima!