17/03/2016
LEASING IMMOBILIARE
Dopo le automobili, le barche e i beni durevoli di significativo valore, anche per l’acquisto della casa si sono aperte le porte del leasing a beneficio dei soggetti privati.
Vediamo come funziona il nuovo leasing casa o contratto di locazione finanziaria sull’ acquisto dell’abitazione principale introdotto dal 2016, la convenienza economica e fiscale rispetto ad un normale acquisto attraverso il mutuo, introdotto con la nuova legge di stabilità 2016.
Riferimenti normativi
Articolo 1, comma 76 della legge di stabilità 2016: “Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’ albo di cui all’ articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimetro, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facolta’ di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito. 77. All’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria si applica l’articolo 67, terzo comma, lettera a), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.” e commi seguenti.
Prima di tutto quali sono le differenze sostanziali tra il mutuo e il leasing ?
L’acquisto di un immobile con il MUTUO comporta in primis il trasferimento del diritto di proprietà dal cedente al cessionario. Quest’ultimo, in forza del diritto di proprietà esercitato sullo immobile dovrà provvedere al pagamento delle eventuali imposte di proprietà (es. IMU in caso di seconda casa), nonché decidere se alienare il bene in qualsiasi momento.
Il mutuo, in questa fattispecie rappresenta lo strumento volto a favorire l’acquisto effettivo, esso rimane indipendente dal diritto esercitabile da chi acquista, salvo la presenza di ipoteca, dal finanziatore iscritta sull’ immobile per finanziarne l’acquisto.
Il LEASING, diversamente, da un punto di vista civilistico si configura come quell’ accordo tra soggetto beneficiario e banca o intermediario finanziario ove quest’ultimo «si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore» ponendo, però, a carico dell’una e dell’altra parte ben precisi obblighi.
In definitiva con il leasing il trasferimento della proprietà è postergato al pagamento di tutte le rate del canone concordato, determinando quindi, ai sensi dell’art. 1523 del C.C. il mantenimento della proprietà nel soggetto finanziatore fino a quando il compratore non avrà adempiuto al pagamento dell’ultima rata di prezzo.
Per valutare il vantaggio fiscale e la convenienza economica bisogna tener presente quanto segue.
- Detrazione fiscale degli interessi sul canone di leasing: potrebbe portare in detrazione, nella misura del 19%, gli interessi che si pagheranno e che saranno indicati sulla singola rata del leasing nella misura massima di 4 mila euro come avviene per i contratti di mutuo. Come avviene con la detrazione fiscale degli interessi passivi del mutuo.
- Detrazione fiscale dei canoni mensili sul leasing nella misura massima di 8 mila euro.
- Riduzione dell’imposta di registro sul contratto di leasing.
- Detrazione fiscale del costo dell’esercizio dell’opzione di acquisto della casa (riscatto del leasing sulla casa) per un importo massimo di 20 mila euro da differenziare tra:
persone di età inferiore ai 35 anni: privi di altri diritti di proprietà su case di abitazione sul territorio nazionale e con un reddito imponibile complessivo annuo non superiore a 55 mila euro da verificare al momento della stipula dell’atto notarile con la precedente dichiarazione dei redditi presentata.
persone di età superiore a 35 anni: e con le stesse condizioni per il gruppo precedente ma la deduzione sarà ridotta a 4 mila euro per la deduzione dei canoni di locazione e 10 mila euro per la detrazione del costo dell’opzione per l’acquisto successivo di casa.
Dovranno poi comunque essere soddisfatte le stesse condizioni previste per fruire della detrazione degli interessi passivi sul mutuo pagato o contratto per l’acquisto o la costruzione dell’abitazione principale.
Per quello che concerne l’imposta di registro questa sarà ridotta fino all’ 1,5%. Nel caso in cui si desiderasse ovvero si dovesse vendere la casa oggetto di leasing questo potrà essere fatto senza problemi applicando la medesima imposta di registro prevista laddove siano comunque soddisfatti i requisiti per l’agevolazione fiscale della prima casa, altrimenti il valore del contratto sarà soggetto ad imposta di registro con un’aliquota del 9%.
In sintesi quindi la discriminante rispetto al mutuo risiede nella possibilità di detrarsi i canoni e prezzo del riscatto fino ad un certo ammontare che nel caso del mutuo invece si ferma alla sola detrazione fiscale degli interessi. Questo però potrebbe trovare come contro altare gli interessi diversi e l’imposta di registro dell’1,5%.
Quali requisiti si devono rispettare ?
I requisiti da soddisfare sono quelli previsti per la fruizione dei benefici " prima casa ".
Anche se dovrà essere sicuramente confermato da apposita circolare, oltre ai requisiti, coerentemente, varranno anche le cause di decadenza dalle agevolazioni " prima casa ".
L’agevolazione spetta a condizione che il reddito complessivo lordo non superi 55 mila euro requisito questa di rispettare al momento della stipula del contratto di leasing.
Inoltre l’acquirente non dovrà essere titolare di diritti di proprietà su altri immobili abitativi.
Durante l’arco di vigenza del contratto potrete richiedere la sospensione del pagamento dei canoni di leasing al pari di quanto avviene con la sospensione del mutuo ma solo per una volta e per un periodo massimo di 12 mesi e e solo al verificarsi delle condizioni previste per la sospensione del mutuo come la perdita del lavoro non dipendente da risoluzione consensuale, licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo o pensione.
