Studio Tecnico Abate

05/05/2026

10/02/2026

Rubrica Scientia – Scientia Potentia Est

Cassazione Civile, Sez. V n. 32312/2025

Accatastamento, planimetria catastale e regolarità urbanistica: cosa stabilisce la Suprema Corte

Con l’ordinanza n. 32312 depositata l’11 dicembre 2025, la Corte di Cassazione – Sezione V Civile ha chiarito un principio fondamentale nel rapporto tra atto catastale (accatastamento), planimetria catastale e regolarità urbanistica/edilizia dell’immobile. 

🔍 Fatti del caso

Una contribuente aveva impugnato un avviso di rettifica catastale dell’Agenzia delle Entrate dopo una variazione di rendita catastale attribuita a seguito di una procedura DOCFA. L’atto catastale, predisposto dalla contribuente, modificava il classamento e la destinazione dell’immobile.
Tuttavia, non risulta che l’immobile fosse legittimato urbanisticamente alla variazione di destinazione d’uso su cui si basava la variazione catastale. 

La controversia è dunque approdata in Cassazione per stabilire se sia possibile modificare la destinazione urbanistica tramite DOCFA senza aver preventivamente ottenuto un titolo abilitativo edilizio. 

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🧠 Il principio espresso dalla Cassazione

La Corte di Cassazione ha ribadito, con chiarezza, che:

👉 **L’accatastamento non è una semplice formalità fiscale o una registrazione automatica, ma presuppone la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile. 

In altre parole:
• la procedura DOCFA, utilizzata per modificare dati catastali come la planimetria o la destinazione d’uso al catasto, non può autosanare o sostituire la mancanza di un titolo edilizio urbanistico (permesso di costruire o SCIA se richiesto); 
• un accatastamento basato su una destinazione d’uso risultante da una procedura DOCFA, ma NON supportata da un titolo edilizio valido, non è aderente alla disciplina urbanistica nazionale; 
• la regolarità catastale dipende anche dalla conformità urbanistica dell’immobile: se manca un titolo edilizio che legittimi modifiche nella destinazione d’uso, non si può procedere a una variazione valida catastalmente. 

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📜 La stretta tra Catasto e Urbanistica

Ciò significa che la planimetria catastale e le variazioni effettuate tramite DOCFA devono rispecchiare lo “stato legittimo” urbanistico-edilizio dell’immobile.
In pratica:

🔹 non è possibile ottenere un beneficio fiscale o catastale (come variazione di rendita) se la situazione urbanistica non è stata preventivamente autorizzata e legittimata tramite titolo edilizio. 
🔹 il classamento catastale deve riflettere lo stato reale e legittimo dell’immobile, basato su regolarità edilizia e urbanistica, non su varianti di fatto o unilateralmente dichiarate. 

🧩 Esempio pratico

Immaginiamo che un immobile originariamente censito come “ufficio” venga trasformato in abitazione dal proprietario.
Il proprietario presenta una DOCFA per cambiare la planimetria catastale e modificare la destinazione d’uso da ufficio (D/8) a residenziale (A/2), sperando di ottenere una rendita più bassa e risparmi fiscali.

👉 Se quella trasformazione non è stata preventivamente autorizzata urbanisticamente (ad esempio con permesso edilizio o dichiarazione corretta), la Cassazione afferma che la variazione catastale non può essere considerata valida. 

In altre parole, la planimetria catastale deve rispecchiare uno stato regolare dell’immobile. La semplice variazione DOCFA non può sanare la mancanza di un titolo edilizio urbanistico.

📌 Perché questa decisione è importante

📍 La sentenza n. 32312/2025 chiarisce che la conformità catastale non è indipendente dalla regolarità urbanistica ed edilizia.

📍 Un immobile non può essere accatastato o riclassificato in modo diverso se la variazione urbanistica non è stata prima autorizzata.

📍 Questo orientamento incide su catasto, tassazione immobiliare, compravendite, ristrutturazioni e su tutte le pratiche tecniche in cui planimetria catastale e conformità urbanistica interagiscono. 

📍 In sintesi

👉 Cassazione Civile, Sez. V n. 32312/2025 stabilisce
che l’accatastamento e la variazione catastale tramite DOCFA non possono prescindere dalla regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile. 

👉 La planimetria catastale deve corrispondere a uno stato legittimo preventivamente autorizzato: non basta una procedura fiscale per sanare una situazione irregolare dal punto di vista urbanistico. 

👉 Questo principio rappresenta un’importante guida per tecnici, proprietari e operatori del settore immobiliare, confermando che il diritto urbanistico e il diritto catastale sono strettamente collegati. 

A cura del Geom. Antonello Abate
Esperto in urbanistica ed edilizia
📍 Studio tecnico – Via San Leonardo, 38 – Salerno
📧 [email protected]

10/02/2026

Rubrica Scientia – Scientia Potentia Est

Edilizia libera e ampliamento del balcone: chiarimenti del Consiglio di Stato (n. 43/2026)

Una recente pronuncia del Consiglio di Stato – Sez. VI, sentenza n. 43 del 2026 ha fornito importanti chiarimenti circa l’applicabilità dell’istituto dell’edilizia libera in relazione agli interventi di ampliamento di balconi. La questione si colloca nel più ampio dibattito sull’interpretazione delle categorie di opere che, secondo il Testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) aggiornato dal D.L. 69/2024 e convertito in legge, possono essere eseguite senza titoli abilitativi.

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📌 Il caso oggetto di giudizio

La controversia nasce da un provvedimento del Comune che aveva imposto al proprietario di un’unità immobiliare di demolire una nuova porzione di balcone realizzata senza alcun titolo edilizio. Secondo l’Amministrazione l’allargamento configurava una modifica alle volumetrie e alla sagoma dell’edificio, richiedendo pertanto un titolo abilitativo (ad esempio CILA o permesso di costruire).

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza, sostenendo che l’intervento rientrasse tra gli interventi di edilizia libera ai sensi dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001 e delle relative modifiche normative recenti, nonché delle istruzioni ministeriali e linee guida per l’edilizia libera.

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⚖️ La posizione del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha analizzato la normativa di riferimento, con particolare riguardo alle nozioni di edilizia libera e alle categorie di interventi ammissibili senza titolo. I giudici hanno osservato che:

👉 L’ampliamento della superficie del balcone costituisce un incremento della superficie utile e un’alterazione dell’involucro edilizio, incidendo sulla percezione dell’edificio dal punto di vista planivolumetrico e distributivo.

👉 Tale intervento non rientra automaticamente nelle categorie contemplate dall’art. 6 e dalle recenti modifiche normative, che generalmente riguardano manutenzione, piccole opere di finitura o protezione dagli agenti atmosferici.

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🧱 Quali opere rientrano nell’edilizia libera

La normativa vigente individua alcune categorie di opere sempre riconducibili all’edilizia libera, quali:

✔️ interventi di manutenzione ordinaria;
✔️ installazioni di infissi e serramenti con caratteristiche di sostituzione senza modifica del vano o del foro finestra;
✔️ opere di protezione dagli agenti atmosferici (tende, pergole leggere) sotto precise condizioni;
✔️ altri interventi di modesta entità non riconducibili a modifiche planivolumetriche o distributive.

Il Consiglio di Stato conferma che l’ampliamento di un balcone non può essere annoverato in queste categorie, dal momento che incide sui volumi e sulle superfici dell’edificio, sebbene esterni.

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🧠 Cosa cambia dopo la sentenza n. 43/2026

La pronuncia del Consiglio di Stato chiarisce che:

📍 Non tutti gli interventi su elementi esterni di un edificio sono automaticamente di edilizia libera;
📍 È fondamentale verificare se l’opera determina una modifica di superficie, volume o sagoma dell’edificio;
📍 La qualificazione dell’intervento incide sulla scelta del titolo abilitativo richiesto:
• se intervento di modesta entità → edilizia libera;
• se modifiche planivolumetriche, distribuzione o incremento di superficie → titolo abilitativo richiesto
(ad esempio CILA, SCIA o Permesso di Costruire).

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📌 Implicazioni operative per tecnici e proprietari

✨ Verifica preliminare: prima di intraprendere lavori su balconi o elementi accessori, è indispensabile una verifica tecnica delle modifiche effettive apportate alla planimetria e alla volumetria dell’edificio.
✨ Titolo corretto: in caso di ampliamento, è quasi sempre necessario un titolo edilizio abilitativo (CILA o Permesso di Costruire), a seconda dell’entità dell’intervento e delle norme locali.
✨ Documentazione e asseverazioni: la pratica edilizia deve essere corredata da relazioni tecniche, piani di sicurezza e asseverazioni del professionista incaricato.

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📍 In sintesi

👉 L’ampliamento di un balcone non rientra automaticamente tra gli interventi di edilizia libera anche dopo gli interventi normativi recenti.

👉 La sentenza n. 43/2026 del Consiglio di Stato ribadisce che quando un’opera incide su volumi, sagoma o superficie utile, va valutata come intervento soggetto a titolo abilitativo.

👉 La distinzione tra edilizia libera e titolo necessario resta quindi un elemento chiave per la sicurezza giuridica dell’intervento e per la corretta gestione del rapporto con l’Amministrazione comunale.

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A cura del Geom. Antonello Abate
Esperto in urbanistica ed edilizia
📍 Studio tecnico – Via San Leonardo, 38 – Salerno
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31/01/2026

🟨 Rubrica Scientia – Scientia Potentia Est

Tettoia in area vincolata e zona sismica: serve il permesso di costruire dopo il “Salva Casa”?

L’ampliamento dell’edilizia libera introdotto dal D.L. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito in Legge n. 105/2024, ha sollevato numerosi dubbi interpretativi, soprattutto in relazione a opere accessorie come tettoie, pergole e strutture di copertura.

Su questo tema è tornata a pronunciarsi la Corte di Cassazione con la sentenza n. 274/2026, fornendo chiarimenti fondamentali sui limiti applicativi dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001, in particolare quando l’intervento è realizzato in area vincolata e in zona sismica.

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📌 Il caso esaminato dalla Cassazione

La vicenda riguarda la realizzazione di una tettoia di notevoli dimensioni, installata su una superficie scoperta pertinenziale di un edificio esistente.
L’opera presentava le seguenti caratteristiche:
• struttura portante metallica stabilmente ancorata;
• copertura inclinata con sistema di smaltimento delle acque (pluviale);
• destinazione a utilizzo durevole nel tempo;
• superficie di circa 93 m² e altezza di 2,20 m.

L’intervento era stato eseguito senza permesso di costruire, senza autorizzazione paesaggistica e senza deposito del progetto strutturale, nonostante l’immobile fosse ubicato in area vincolata e in zona sismica.

Il Tribunale e la Corte d’Appello avevano già condannato la ricorrente per violazioni edilizie, paesaggistiche e antisismiche. Da qui il ricorso in Cassazione.

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⚖️ Le tesi della ricorrente

La difesa ha sostenuto che:
• la tettoia non richiedesse il permesso di costruire;
• l’opera, essendo di modesta entità, non integrasse violazioni antisismiche (artt. 93 e 95 D.P.R. 380/2001);
• per la violazione paesaggistica fosse applicabile l’art. 131-bis c.p. (particolare tenuità del fatto).

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🧱 La posizione della Corte: non è edilizia libera

La Cassazione ha rigettato il ricorso, ribadendo principi ormai consolidati.

🔹 Pertinenza urbanistica ≠ pertinenza civilistica

La Corte chiarisce che la nozione di pertinenza urbanistico-edilizia è molto più restrittiva di quella civilistica.
Nel caso di specie, la tettoia:
• costituiva un prolungamento stabile dell’edificio principale;
• era priva di autonomia strutturale;
• incideva in modo significativo sulla sagoma e sulla percezione dell’immobile.

➡️ Pertanto non può qualificarsi come pertinenza edilizia.

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🏗️ Tettoia e permesso di costruire

Secondo l’orientamento giurisprudenziale richiamato dalla sentenza:
• una tettoia aperta su tre lati, quando presenta consistenza strutturale,
• non è assimilabile a strutture leggere e removibili (come pergotende o tende da sole),
• e richiede il permesso di costruire, perché incide sull’assetto urbanistico-edilizio.

La Corte ribadisce che la distinzione non dipende dal numero dei lati chiusi, ma da:
• dimensioni,
• stabilità,
• funzione,
• impatto morfologico.

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📜 Il “Salva Casa” non cambia tutto

La sentenza analizza anche le novità introdotte dal D.L. 69/2024, che ha inserito nell’art. 6 del D.P.R. 380/2001 la lettera b-ter).

Rientrano nell’edilizia libera solo le opere che soddisfano cumulativamente tutte queste condizioni:

✔️ funzione esclusiva di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici;
✔️ prevalenza di elementi mobili o retrattili (tende, pergole bioclimatiche);
✔️ eventuale presenza di strutture fisse solo come sostegno;
✔️ assenza di spazi chiusi stabili;
✔️ nessun aumento di volume o superficie;
✔️ inserimento armonico nel contesto architettonico.

👉 La mancanza anche di una sola condizione esclude l’edilizia libera.

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🚫 Perché la tettoia del caso non è edilizia libera

Nel caso concreto, la tettoia:
• era fissa e permanente;
• copriva una superficie molto ampia (93 m²);
• aveva struttura portante in ferro ancorata;
• creava uno spazio funzionale stabile.

➡️ Per queste ragioni, l’opera rientra nella nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.5) del D.P.R. 380/2001, con obbligo di:
• permesso di costruire;
• autorizzazione paesaggistica;
• deposito strutturale antisismico.

La Corte richiama anche la Cass. pen., Sez. III, n. 39596/2024, confermando l’orientamento restrittivo.

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📌 Conclusioni operative

👉 Il Decreto Salva Casa non ha liberalizzato le tettoie strutturali.
👉 In area vincolata e zona sismica, i controlli restano stringenti.
👉 Le tettoie di grandi dimensioni, fisse e stabili non sono edilizia libera.
👉 La qualificazione dell’opera dipende da forma, funzione, dimensioni e impatto, non dalla denominazione.

A cura del Geom. Antonello Abate
Esperto in urbanistica ed edilizia
📍 Studio tecnico – Via San Leonardo, 38 – Salerno
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30/01/2026

Rubrica Scientia – Scientia Potentia Est

Titoli edilizi 2026: guida pratica a Edilizia Libera, CILA, SCIA e Permesso di Costruire

Nel complesso quadro normativo dell’edilizia italiana, conoscere quando serve un titolo edilizio e quale è fondamentale per evitare il rischio di abusi, sanzioni amministrative e contenziosi. Una recente guida aggiornata al 2026 sintetizza con chiarezza i diversi istituti: Edilizia libera, CILA, SCIA e Permesso di costruire, indicando per ciascuno i casi di applicazione più frequenti nelle opere di ristrutturazione e costruzione. (Fonte: LavoriPubblici.it – Guida titoli edilizi 2026)

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📌 Edilizia Libera: lavori senza titolo

L’edilizia libera è la fascia più ampia di interventi che possono essere realizzati senza alcun titolo edilizio né comunicazione preventiva. Rientrano in questa categoria soprattutto lavori di manutenzione ordinaria e alcune categorie di opere con scarso impatto sull’organismo edilizio e sull’ambiente.

📍 Esempi tipici di edilizia libera:
• Piccoli interventi di riparazione interna;
• Ripristino di intonaci o finiture;
• Apertura di fori finestra non strutturali in edifici non vincolati (ove consentito dalle norme locali);
• Installazione di grate leggere su finestre;
• Sostituzione di infissi con stesso foro finestra;
• Pavimentazioni esterne non a struttura rigida.

👉 L’edilizia libera è pensata per favorire interventi di semplice gestione e bassa incidenza sul patrimonio edilizio senza oneri procedurali.

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📝 CILA: Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata

La CILA è richiesta per quegli interventi che incidono sull’organismo edilizio ma non alterano la volumetria, la sagoma, la classe energetica o la sicurezza statica. Si presenta prima dell’inizio dei lavori e, grazie alla asseverazione di un tecnico abilitato, è uno strumento rapido ed efficace.

📌 Casi tipici di CILA:
• Rimozione o sostituzione di tramezzi interni;
• Rifacimento di bagni e impianti interni;
• Modifica di distribuzione interna senza opere strutturali;
• Interventi impiantistici di rilievo.

🧠 Importante: la CILA non può essere utilizzata per interventi che richiedono cambio di destinazione d’uso o modifiche alle parti strutturali dell’edificio.

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🚧 SCIA: Segnalazione Certificata di Inizio Attività

La SCIA è un titolo edilizio che consente di iniziare i lavori immediatamente, previa presentazione di una segnalazione corredata da dichiarazioni e asseverazioni tecniche che attestano la conformità dell’intervento alle norme.

📌 Opere tipiche per SCIA:
• Ampliamento di superfici con requisiti specifici;
• Interventi su edifici esistenti con modifiche che non rientrano nella CILA;
• Opere che richiedono verifiche tecniche ma non un permesso di costruire formale.

👉 È fondamentale ricordare che la SCIA può essere soggetta a controlli successivi da parte dell’Amministrazione e in caso di violazioni la PA può ordinarne la rimozione.

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🏛️ Permesso di Costruire: titolo più rigoroso

Il Permesso di costruire è il titolo abilitativo richiesto per gli interventi più significativi, quali:

✔️ Nuove costruzioni e ampliamenti che incidono sui volumi e sulla sagoma;
✔️ Cambi di destinazione d’uso con effetti planivolumetrici;
✔️ Opere in aree vincolate o sottoposte a tutela paesaggistica;
✔️ Interventi che richiedono verifica puntuale di compatibilità urbanistica.

🧠 Il Permesso di costruire presuppone una valutazione preventiva da parte dell’Amministrazione e può richiedere integrazioni, nulla osta, pareri o verifiche in sede di istruttoria.

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⚖️ Quale titolo serve? Decisione tecnica e regole locali

La scelta del titolo edilizio corretto non dipende solo dalla natura dell’intervento, ma anche da:

📍 Norme regionali e regolamenti comunali;
📍 Vincoli paesaggistici o storici;
📍 Complessità delle opere (strutturale vs non strutturale);
📍 Prescrizioni di piano urbanistico e regolamenti edilizi locali.

💡 Per esempio, lo stesso intervento può rientrare nell’edilizia libera in un Comune e richiedere CILA in un altro, in base alle norme locali.

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📌 In sintesi

👉 Edilizia libera: opere semplici e non impattanti.
👉 CILA: lavori interni significativi ma non strutturali.
👉 SCIA: lavori con impatto edilizio medio, ma conformi.
👉 Permesso di costruire: interventi strutturali o di grande entità.

La chiave è sempre una analisi tecnica puntuale, supportata da un professionista abilitato, per evitare abusi edilizi e procedure sanzionatorie.

A cura del Geom. Antonello Abate
Esperto in urbanistica ed edilizia
📍 Studio tecnico: Via San Leonardo, 38 – Salerno
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21/01/2026

🟨 Rubrica Scientia – Scientia Potentia Est

Bar, ristorazione e locali di pubblico spettacolo: prevenzione incendi — chiarimenti dalla Circolare VVF 674/2026

La prevenzione incendi nei locali adibiti ad attività di bar, ristorazione e pubblico spettacolo rappresenta un elemento normativo e di sicurezza di primaria importanza per progettisti, gestori e tecnici. Con la Circolare del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco n. 674 del 2026, sono stati forniti chiarimenti applicativi utili e dettagli operativi per interpretare e applicare correttamente le regole in vigore.
Fonte: lavoripubblici.it — Bar, ristorazione, locali di pubblico spettacolo e prevenzione incendi (Circolare VVF 674/2026)

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🔥 Perché serve la prevenzione incendi

I locali di bar, ristoranti e pubblico spettacolo sono attività ad alta concentrazione di pubblico. La normativa antincendio mira a:

✅ garantire l’incolumità delle persone;
✅ ridurre il rischio di propagazione di incendi;
✅ consentire vie di esodo sicure;
✅ ottimizzare l’intervento dei soccorritori.

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📋 Che cosa chiarisce la Circolare VVF 674/2026

La Circolare del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco affronta diversi aspetti applicativi delle norme di prevenzione incendi, con particolare riferimento a:

🔹 Classificazione delle attività

La Circolare ribadisce come bar, ristoranti e locali di pubblico spettacolo vanno inquadrati secondo la specifica tipologia di attività (ad esempio: locali di pubblico spettacolo – A, ristorazione – B, attività commerciali con somministrazione – C).

Tale classificazione è fondamentale per definire:
• obblighi di protezione passiva e attiva;
• superficie massima consentita;
• numero di persone ammissibili;
• requisiti delle vie di esodo;
• dotazioni di estintori e sistemi di allarme.

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🔹 Vie di esodo e accessibilità

Le vie di esodo devono essere:

✔️ chiare, segnalate e prive di ostacoli;
✔ dimensionate secondo il numero massimo di persone presenti;
✔ dotate di illuminazione di sicurezza;
✔ facilmente raggiungibili.

La Circolare sottolinea l’importanza di una progettazione attenta, con percorsi logici e sicuri, anche in presenza di aree esterne come dehors o spazi aperti al pubblico.

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🔹 Sistemi di rivelazione ed estinzione

Per le attività soggette alla normativa antincendio la Circolare:

📌 ribadisce la necessità di sistemi di rivelazione automatica di fumo nei locali con specifiche caratteristiche;
📌 classifica le tipologie di estintori portatili da installare, in quantità adeguata alla superficie e alla tipologia di rischio presenti;
📌 chiarisce casi in cui siano richiesti idranti o sistemi di spegnimento fissi.

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🔹 Segnaletica e sicurezza attiva

La norma antincendio, integrata dalla Circolare, richiede:

➡️ segnaletica di emergenza visibile e leggibile;
➡️ piano di emergenza e evacuazione ben definito e affisso;
➡️ formazione e informazione del personale in materia di antincendio.

Questi aspetti, pur non essendo meri adempimenti burocratici, contribuiscono in modo diretto alla sicurezza dei clienti e alla gestione dell’emergenza.

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📌 I punti chiave della Circolare 674/2026

✔️ La classificazione dell’attività condiziona gli obblighi di prevenzione incendi;
✔️ Le vie di esodo devono essere dimensionate e organizzate secondo criteri prestazionali;
✔️ È obbligatoria la segnaletica di sicurezza e, in molti casi, la rivelazione automatica di fumo;
✔️ Le dotazioni di estintori devono essere coerenti con la superficie e il tipo di rischio;
✔️ La Circolare fornisce interpretazioni operative su dubbi frequenti che insorgono in fase progettuale e di collaudo.

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🧠 Perché questo chiarimento è importante

I chiarimenti della Circolare VVF 674/2026 aiutano tecnici, progettisti e gestori ad:

🔹 ridurre la discrezionalità interpretativa;
🔹 uniformare i criteri applicativi sul territorio nazionale;
🔹 facilitare l’iter di verifica da parte dei Vigili del Fuoco;
🔹 aumentare la sicurezza degli ambienti di pubblico spettacolo, ristorazione e bar.

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📍 Conclusioni

La prevenzione incendi non è solo un obbligo normativo, ma un elemento essenziale per la sicurezza delle persone.
La Circolare 674/2026 dei Vigili del Fuoco fornisce indicazioni pratiche che completano il quadro normativo, riducendo dubbi applicativi e migliorando la qualità complessiva delle verifiche antincendio.

Per chi opera nel campo delle attività aperte al pubblico, conoscere e applicare correttamente questi criteri significa:

➡️ progettare in sicurezza;
➡️ diminuire i rischi;
➡️ rispondere con efficacia alle verifiche degli organi di controllo.

A cura del Geom. Antonello Abate
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Rubrica Scientia – Scientia Potentia Est
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https://www.tuttoprevenzioneincendi.it/images/Norme/C_15_01_2026_n_674.pdf

21/01/2026

Rubrica Scientia – Scientia Potentia Est

SCIA in sanatoria: quando si può utilizzare? Chiarimenti dal Consiglio di Stato

La SCIA in sanatoria è uno strumento che, nella pratica edilizia, viene spesso preso in considerazione per regolarizzare situazioni di abusi o difformità edilizie. Tuttavia, il suo impiego non è automatico né esteso a tutte le fattispecie: lo ha ribadito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 9353/2025. 

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🧠 Il principio fondamentale del Consiglio di Stato

Secondo il Consiglio di Stato, non è possibile utilizzare la SCIA in sanatoria per legittimare a posteriori un intervento che, prima della realizzazione, richiedeva un titolo diverso dal SCIA (ad esempio, il permesso di costruire). 

Questo principio è centrale: la SCIA in sanatoria non può sostituire un titolo edilizio necessario prima dell’esecuzione dei lavori. 

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🏗️ Quando la SCIA in sanatoria può essere usata

Secondo la giurisprudenza più recente e la disciplina normativa:
• la SCIA in sanatoria può sanare interventi realizzati in assenza o in difformità da una SCIA edilizia; 
• non può invece convertire ex post una situazione che avrebbe richiesto un permesso di costruire; 
• il suo campo applicativo è circostanziato e non generalizzato, in particolare per opere non soggette a titolo preventivo diverso dalla SCIA; 
• pertanto la sola presentazione tardiva della SCIA non sempre legittima l’intervento. 

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📌 La disciplina normativa di riferimento

La disciplina della SCIA in sanatoria è stata tradizionalmente regolata dall’art. 37 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia), un istituto che permette di regolarizzare alcune opere realizzate senza titolo abilitativo. 

Tuttavia, con l’introduzione dell’art. 36-bis (Decreto Salva Casa) le possibilità di utilizzare la SCIA in sanatoria sono state ridefinite, pur restando ampie ma non illimitate. 

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⚖️ Alcuni punti chiave da ricordare

📌 Necessità del titolo giusto prima di costruire: la SCIA in sanatoria non può trasformare interventi che richiedevano un titolo preventivo diverso in interventi legittimi. 

📌 Ambito circoscritto di applicazione: può legittimare esclusivamente interventi eseguiti senza SCIA, non quelli privi di permesso di costruire. 

📌 Conformità urbanistica: resta sempre fondamentale dimostrare che l’opera, o la situazione da sanare, sia conforme alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti, secondo i criteri stabiliti dal Testo Unico Edilizia. 

📌 Silenzio della P.A.: in base alla giurisprudenza più recente, il silenzio del Comune sulla SCIA in sanatoria non equivale automaticamente ad approvazione e può configurarsi come silenzio-inadempimento, richiedendo quindi un atto espresso per concludere il procedimento. 

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🧩 In sintesi

👉 La SCIA in sanatoria è uno strumento utile, ma non può essere usata per sanare opere che, fin dall’origine, richiedevano titoli edilizi diversi (come il permesso di costruire). 

👉 La sua applicabilità è circoscritta e deve sempre essere accompagnata da una verifica accurata della conformità normativa e urbanistica dell’intervento. 

👉 Il silenzio dell’Amministrazione non vale come approvazione automatica per la SCIA in sanatoria. 

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A cura del Geom. Antonello Abate
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Rubrica Scientia – Scientia Potentia Est

20/01/2026

📚 Rubrica – Scientia Potentia Est

✍️ A cura del Geom. Antonello Abate
La professionalità è alla base di ogni successo.

🧱 Locali tombati, volumetria e sanatoria edilizia: cosa dice il Consiglio di Stato

Una questione molto ricorrente nella pratica urbanistico-edilizia riguarda la possibilità di sanare locali “tombati” o interrati che risultano costruiti in difformità rispetto al titolo edilizio o al progetto originario, con specifico riferimento alla determinazione della volumetria complessiva dell’edificio.

Una recente pronuncia del Consiglio di Stato (sentenza n. 9758 del 2025) getta luce su questo tema, affermando principi significativi per chi si trova a dover valutare la sanabilità di queste situazioni.

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🔎 1. Locali tombati e volumetria: cosa significa

Per “locali tombati” si intendono spazi interrati, parzialmente interrati o localizzati sotto quota di riferimento planimetrico, che in molti casi non sono immediatamente visibili dall’esterno ma che incidono sulla volumetria totale dell’edificio.

Il nodo operativo, su cui spesso vi è confusione, è questo:
👉 la presenza di locali tombati può comportare una nuova costruzione volumetrica non autorizzata se tali ambienti non erano previsti nella concessione o nel titolo edilizio originario.

Il Consiglio di Stato ha infatti ribadito che la determinazione della volumetria utile dell’edificio deve prendere in considerazione anche i volumi interrati, quando questi risultano incapsulati e non fruibili come spazi aperti o pertinenziali in modo autonomo, e pertanto rilevano ai fini urbanistici.

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⚖️ 2. Sanatoria edilizia e limiti operativi

La sanatoria edilizia — sia in forma tradizionale ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 (accertamento di conformità), sia nella versione più moderna dell’art. 36-bis (sanatoria dinamica) — può legittimare difformità non sostanziali o difformità parziali rispetto al titolo edilizio.

Tuttavia, laddove la presenza di locali tombati comporti un effettivo incremento volumetrico non previsto nel titolo originario, la possibilità di sanatoria è condizionata a due profili essenziali:

📌 a) verifica della invarianza volumetrica

Il volume complessivo dell’edificio, comprensivo dei locali tombati, deve risultare conforme a quello autorizzato, oppure rientrare nei limiti urbanistici e regolamentari previsti per l’area.

📌 b) dimostrazione della non incidenza sugli standard urbanistici

Nei casi in cui la volumetria originaria sia stata superata, è necessario dimostrare che l’eccesso non comporti un pregiudizio per:
• i rapporti distanziometrici con gli edifici confinanti;
• la dotazione di standard urbanistici (aree verdi, parcheggi, servizi);
• la densità insediativa prevista dagli strumenti urbanistici vigenti.

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🧠 3. Quando la sanatoria non è possibile

La sentenza sottolinea che non tutte le difformità volumetriche sono sanabili con un semplice accertamento di conformità:

❌ se l’intervento comporta un incremento volumetrico sostanziale e non previsto dal titolo edilizio;
❌ se i locali tombati incidono su parametri urbanistici vincolanti (ad esempio su standard, distanze, o rapporto tra volumetria e superficie fondiaria);
❌ se la presenza del volume interrato altera il quadro urbanistico approvato.

In tali situazioni, la sanatoria edilizia non è applicabile e, anzi, può rendersi necessario un permesso di costruire in variante oppure, nei casi più complessi, il ripristino della situazione conforme.

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🔍 4. Il principio guida del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ribadisce un principio essenziale:

La sanatoria edilizia non è uno strumento “omnibus”: non può essere utilizzata per giustificare volumi non autorizzati che incidono sostanzialmente sul carico urbanistico e su standard approvati.

Pertanto, anche i volumi interrati devono essere attentamente valutati, soprattutto se contribuiscono alla volumetria complessiva dell’edificio o ne modificano il rapporto con il contesto urbanistico.

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🧩 5. Quali insegnamenti trarre operativamente

Per chi opera nel settore — tecnici, costruttori, proprietari — la sentenza ha implicazioni operative importanti:

📌 a) misurazione precisa della volumetria

Non è sufficiente limitarsi ai volumi fuori terra: i locali interrati rilevanti devono essere conteggiati quando ne consegue modifica volumetrica significativa.

📌 b) verifica della conformità urbanistica

Prima di predisporre una domanda di sanatoria, occorre:
• verificare gli strumenti urbanistici vigenti;
• verificare le distanze e gli standard;
• verificare la coerenza con il titolo edilizio originario.

📌 c) valutare la necessità di un titolo diverso

In presenza di incremento volumetrico sostanziale, può essere necessario:
✔ un permesso in variante;
✔ una procedura di regolarizzazione tecnica più complessa;
✔ una riautorizzazione in sanatoria con documentazione tecnica esaustiva.

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📍 Conclusione – Geom. Antonello Abate

La questione dei locali tombati e della loro incidenza sulla volumetria edificabile non è un dettaglio marginale: è un punto tecnico-normativo che può determinare l’accoglimento o il rigetto di una sanatoria edilizia.

La sentenza n. 9758/2025 del Consiglio di Stato ribadisce che non tutte le difformità sono sanabili a prescindere e che l’approccio tecnico deve sempre essere fondato su:
✔ un’analisi puntuale della volumetria;
✔ la verifica degli strumenti urbanistici;
✔ il confronto tra titolo originario e situazione di fatto;
✔ il rispetto dei parametri edilizi, anche per i locali interrati.

In pratica, la regolarità non si inventa: si dimostra con numeri, documenti e corrette procedure.