13/06/2024
Salva casa?! Alcune pillole utili per tutti:
- NON E' UN CONDONO , come invece lo erano stati i tre precedenti (non ascoltate i politici che la raccontano per come viene bene a loro);
- NON HA SCADENZA. Se venisse approvato (ancora è solo un decreto legge) diventa “strutturale”, pertanto c’è tutto il tempo per beneficiarne;
- ASPETTIAMO L'APPROVAZIONE in quanto è probabile che apporti delle modifiche al testo.
Vedi mie considerazioni finali al termine del post
Per chi vuole approfondire una BREVE STORIA DELL'URBANISTICA dal 1985 ad oggi
Dopo il boom economico e la riminificazione dell'Italia degli anni sessanta e settanta, ci si accorse che spesso si era costruito in difformità dai titoli edilizi e, prima di “stringere la cinghia” era necessario un condono che sistemasse tutto quanto era accaduto, per ripartire poi con nuovi riferimenti di legalità. Quanto era successo, oltre ad essere determinato da uno spregevole sfruttamento del territorio, in barba a qualsiasi pianificazione (abuso sostanziale), fu determinato dal convincimento che l'urbanistica doveva, certo, mettere dei limiti all'edificazione, ma il progetto presentato era esclusivamente un riferimento per definire la capacità insediativa, contava poco o nulla la distribuzione interna del fabbricato, la posizione delle finestre e la sua conformazione planimetrica (abuso formale).
Nacque in questo contesto, il CONDONO della legge 47/85 (quando frequentavo la terza geometra) per sistemare sia gli abusi "sostanziali" che quelli “formali”. Quella legge, tra le altre cose, porterà all'attenzione dei professionisti del settore e poi di tutti i cittadini, la cosiddetta CONFORMITA' URBANSITICA . Come succede con le nuove leggi, rimase lettera morta per anni; esisteva, aveva un riferimento legislativo, ma pochi la rispettavano compiutamente, perlomeno fino al 2017 quando il panorama legislativo si arricchì via via di norme che impedirono la libera circolazione sul mercato dei beni e la loro trasformazione senza il così-detto stato legittimo.
Alcuni diligenti e scrupolosi dirigenti pubblici “intuirono” che la conformità (come letteralmente indicava la parola) era l'assoluta identità tra il progetto sulla carta e quanto realizzato, dimenticandosi che un'opera edile, difficilmente l’avrebbe conseguita (i vecchi geometri per esprimere questo concetto asserivano che, un muratore non è un farmacista). Cosa successe? Si bloccò tutto, non era possibile più rogitare, occorreva fare complesse operazioni di sanatoria ed a volte il bene immobile rimaneva illegittimo.
La politica corse ai ripari attraverso le cosiddette tolleranze (prima del Salva casa ) che esprimono, un concetto semplice: le opere edili anche se leggermente difformi dal progetto non possono essere definite illegittime. L’Emilia Romagna che per antonomasia è una delle regioni più attente alla salvaguardia del territorio, ha una delle discipline più ampie su questo tema.
Questa lunga premessa spero riesca a far comprendere le motivazioni che hanno portato al nuovo Decreto, cosiddetto Salva Casa.
Le misure fondamentali presenti al suo interno sono in sintesi:
- l'ampliamento delle tolleranze da 2% fino al 5%
- Il recepimento delle tolleranze costruttive che l’Emilia Romagna aveva già nella sua legislazione (poco importa se hai fatto una camera più grande e l’altra più stretta o modificato la posizione delle finestre rispetto al progetto, l’importante è che tu non abbia fatto la casa più grande di quanto previsto dal progetto) e questo non è un condono
- L'allentamento del concetto di doppia conformità che pregiudicava la fattibilità di tante sanatorie ( e qui mi scuso in quanto non posso fare altro che scendere in qualche tecnicismo un po' ostico ai più) L'oggetto da sanare deve essere conforme alle norme edilizie dell'epoca della realizzazione ed alle norme urbanistiche di oggi.
- l’ampliamento della casistica dell'edilizia libera
- la semplificazione dei cambi d’uso per le unità al piano terra.
- Lo stato legittimo desunto dall’ultimo titolo completo che riguarda l’immobile (e su questo probabilmente la magistratura avrà qualcosa da dire)
Quindi il Salva casa non consente di sanare nuovi volumi o superfici, se non veramente ridotti, la normativa in esso contenuta è applicabile sempre (non c'è una scadenza come nei condoni) ma vale solo per opere realizzate prima del 26 maggio; per quelle successive rimangono valide le vecchie regole, più restrittive.
Vedremo inoltre quali saranno le variazioni ( e sembra che c’è ne saranno) in sede di conversione del decreto.
