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28/06/2026

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15/05/2026

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📌 IMU e aree edificabili: la Cassazione limita l’obbligo dichiarativo del contribuente

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13662/2026, riprendendo l’orientamento già espresso con l’ordinanza n. 11443/2023 e con la sentenza n. 26921/2025, ha affermato un principio molto importante in materia di IMU sulle aree edificabili:

➡️ la variazione del valore di un’area edificabile non richiede la presentazione della dichiarazione IMU.

Secondo i giudici di legittimità, infatti, il valore venale dell’area è un dato:

✔️ già conoscibile dal Comune;
✔️ legato all’andamento del mercato;
✔️ troppo variabile e incerto per costituire oggetto di un obbligo dichiarativo.

La Cassazione si spinge oltre e chiarisce che persino la prima attribuzione della qualificazione edificatoria non deve necessariamente essere dichiarata dal contribuente, poiché deriva da atti urbanistici e delibere adottate dalla stessa amministrazione comunale.

⚖️ Ed è proprio questo il punto più delicato nella pratica quotidiana.

Molti Comuni, infatti, continuano a contestare ai contribuenti la “omessa dichiarazione IMU” per non avere comunicato:

▪️ l’intervenuta edificabilità del terreno;
▪️ la variazione del valore dell’area;
▪️ modifiche derivanti da strumenti urbanistici approvati dal Consiglio comunale.

Ma la Cassazione evidenzia una circostanza fondamentale:
👉 se l’informazione deriva da atti del Comune stesso, non può pretendersi che il contribuente dichiari nuovamente ciò che l’ente già conosce o dovrebbe conoscere.

📍 Le conseguenze pratiche e processuali sono enormi.

Se viene esclusa l’omessa dichiarazione e si configura soltanto un insufficiente versamento, cambiano infatti:

✅ le sanzioni, che non sono più quelle gravissime previste per l’omessa dichiarazione (dal 100% al 200% dell’imposta), ma quelle previste per l’omesso/parziale pagamento, oggi pari al 25%;

✅ i termini di decadenza, perché per l’omessa dichiarazione il termine decorre dall’anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata, mentre per l’omesso o insufficiente versamento la decadenza matura un anno prima.

In sostanza:
📌 qualificare erroneamente la violazione come “omessa dichiarazione” consente spesso ai Comuni di:

* applicare sanzioni molto più pesanti;
* beneficiare di termini accertativi più lunghi.

Per questo motivo la pronuncia della Cassazione assume un rilievo estremamente importante nella difesa del contribuente nei contenziosi IMU relativi alle aree edificabili.

📚 Fonte: Il Sole 24 Ore
✍️ Autore dell’articolo: Luigi Lovecchio
⚖️ Cass. civ., sent. n. 13662/2026; Cass. ord. n. 11443/2023; Cass. n. 26921/2025

19/01/2026

18/01/2026

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29/12/2025

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07/09/2025

16/11/2023

Vita da agente immobiliare

CLIENTE: quanto è la vostra provvigione?
AGENTE: il 3% ma 3000 per immobili sotto i 100000
CLIENTE: cosa?? è troppo cara!!
AGENTE : quale pensi sarebbe il prezzo giusto?
CLIENTE: non più di €1000 e poi per una casa di 50000 sono troppi 3000 euro
AGENTE : Mi dispiace ma non rientrerei nelle spese
Perché per me il lavoro che faccio per una casa di 30000 ed una casa di 150000 è lo stesso!
Superato i 100000 chiedo la percentuale perché la pubblicità è un pochino più cara
CLIENTE: voi agenti fate prezzi troppo alti.
AGENTE : mi dispiace che la vedi così, perché non provi a farlo tu?
CLIENTE: ma io non l'ho mai fatto!
AGENTE : in agenzia cerchiamo sempre agenti nuovi e con un corso di 3 mesi dal lunedì al venerdì dalle 9 alle 14 un agente esperto può insegnarti a farlo. Poi per mesi sarai seguito passo dopo passo da un tutor, poi dovrai prendere il patentino studiando diritto civile, mediazione civile, diritto tributario, diritto amministrativo, diritto commerciale, diritto finanziario ed estimo per 2 mesi.
Dovrai acquistare i libri per studiare ed i libri per i quiz poi dovrai affrontare 2 esami scritti ed uno orale.
CLIENTE: ma io non ho tutto questo...
AGENTE : per quasi €100 puoi comprare i libri base che ti servono ed il necessario per partire. I corsi slla camera di commercio sono a pagamento… tuo!
CLIENTE: Sono molti soldi ma va bene..farò l'acquisto.
AGENTE : ok allora ci vediamo lunedì alle 9 fino alle 13 e dalle 15 alle 19.30 ma se c’è qualcuno che sta guardando casa non puoi andare via e devi aspettare che finisca la vista!
Sabato dovresti non lavorare ma ci sono gli open House
Ci sono le visite di alcuni clienti che non possono ve**re durante la settimana e quindi capita che farai visite immobiliari dalle otto alle 15
E se hai qualche cliente che vuole fare proposta ma vuole rivedere la casa ed è disponibile solo la domenica lavorerai anche la domenica.
CLIENTE: alle 20 di sera?? Il sabato? La domenica? È troppo per me, non ho una mia vita così!!!
AGENTE : il lavoro non è solo quello di far vedere le case ma devi anche acquisirle
CLIENTE: ma in che senso? Gestisco acquirente e venditore?!?
AGENTE : Non sempre ma dovrai lavorare per entrambi
Per il venditore devi visionare bene l’immobile e controllare che la planimetria sia conforme
Farti dare i progetti, i documenti e controllare se manca qualcosa. Relazionarsi con il tecnico del cliente, andare all’ ufficio tecnico per visionare i progetti se qualcosa non quadra, fare planimetria e Visura se non disponibile e contattare tutti i proprietari
Nel frattempo fare valutazione immobile che solo gli agenti sono AUTORIZZATI A FARE e non i tecnici tanto è vero che il tribunale chiama gli agenti immobiliari per le valutazioni e non gli ingegneri ( il tecnico la fa basandosi su dati omi, l’agente si basa sui dati omi sul venduto e sulla richiesta del mercato) e presentarla ai proprietari per farsela accettare
Prepara l’incarico facendo fotocopie documenti, firme, e poi caricare l’immobile (ogni portale vuole essere pagato al mese per ogni annuncio) con foto( pagare di tasca) descrizione e traduzione in più lingue.
Acquista cartelli (acquistare di tasca)e posizionali sull’immobile con fascette o adesivi o altro.
Fai visite anticipando di tasca la benzina, il tempo, le telefonate degli acquirenti
Se c’è una proposta gestiscila con il proponente ed il venditore
L’acquirente trova l’immobile pronto e chiede? Ma io devo pagare pure?
——Certo! L’immobile l’ho preparato per te! I documenti li ho verificati per te!
La pubblicità l’ho curata per attirare te!
E che dire… se fai mutuo ti seguirò fino all’atto
Ti presento il consulente giusto, seguo passo dopo passo le vicessitudini bancarie——-
Tutto questo per concludere un affare
CLIENTE : ma così non mi rimane niente anzi devo anticipare soldi che se poi non vendo nessuno mai mi darà
AGENTE: si devi anticipare tutto ed è vero che con due o tre vendite ti paghi a stento le spese ma nell’ insieme i guadagni ci sono
CLIENTE: ma così non ho festivi, non ho vacanze
AGENTE: non è vero! Basta organizzarsi! Però capita che dovrai rinunciare ad un intero fine settimana per fare una visita importante o caricare un immobile
O coricarti all’una di notte perché hai fatto tante visite ma non hai fatto lavoro al pc ossia caricare immobili, richieste, ecc
Poi ti alzi alle 7 ed alle 8.30 mandi i link preparati la notte
Capita non sempre ma…spesso!
E questo il cliente non lo sa e non ti paga gli straordinari!!!
CLIENTE: ummm...sai, ho pensato che forse è meglio se lo fai tu. Preferisco pagare te piuttosto che fare tutti questi sforzi. E credimi…3000€? Tutti meritati!!!
AGENTE : saggia decisione.
QUESTA È LA REALTÀ
quando scegli un professionista non paghi solo il lavoro ma anche:
conoscenza
esperienza
tempo
professionalità
Mezzi a disposizione
eccetera eccetera eccetera

… supporta gli agenti o consulenti immobiliari chiunque essi siano

COPIA E INCOLLA..DIAMO VOCE A QUESTA CATEGORIA!

11/02/2023