03/02/2026
Per anni, gli immobili di provenienza donativa hanno rappresentato uno dei principali fattori di incertezza nel mercato immobiliare italiano. Un rischio giuridico che ha frenato compravendite, complicato l’accesso al credito e reso molti immobili di fatto non commerciabili.
Con l’entrata in vigore della Legge 182/2025, il legislatore interviene in modo deciso su uno dei nodi storici della circolazione immobiliare, introducendo regole più chiare e allineate alle esigenze di tutela del mercato, sia per i venditori che per gli acquirenti.
Perché le donazioni immobiliari erano rischiose. In base alla disciplina precedente, un immobile ricevuto in donazione e successivamente venduto a un terzo restava esposto a un rischio rilevante: gli eredi legittimari del donante, qualora ritenessero lesa la propria quota di legittima, potevano esercitare l’azione di restituzione anche contro l’acquirente finale.
Questo rischio:
· poteva emergere anni dopo il rogito;
· non dipendeva dalla buona fede dell’acquirente;
· rendeva incerto il diritto di proprietà.
Le conseguenze pratiche sono state evidenti:
· molte banche negavano o limitavano i mutui su immobili donati;
· gli acquirenti tendevano a evitare queste proprietà;
· il valore di mercato risultava spesso penalizzato.
La svolta normativa: cosa prevede la Legge 182/2025
La Legge 182/2025, inserita nel quadro del Ddl Semplificazioni, introduce un principio chiave destinato a cambiare radicalmente la gestione degli immobili donati: viene eliminata l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti.
Dal 18 dicembre 2025, chi acquista un immobile che in passato è stato oggetto di donazione non rischia più di perdere la proprietà in caso di contenzioso successorio.
Gli eredi che ritengono lesa la propria quota mantengono il diritto di tutela, ma possono agire solo con un’azione di credito nei confronti del donatario (cioè il beneficiario originario della donazione), non più contro l’acquirente finale.
Cosa cambia concretamente per chi compra
Per l’acquirente il cambiamento è sostanziale:
· la proprietà acquistata è stabile e definitiva, purché l’atto sia regolarmente trascritto;
· scompare il rischio di dover restituire l’immobile per fatti successivi alla compravendita;
· aumenta la sicurezza giuridica dell’investimento.
Effetti sul mercato immobiliare e sul credito
L’impatto della riforma è destinato a essere significativo:
· maggiore commerciabilità degli immobili di provenienza donativa;
· apertura del credito bancario, con mutui più facilmente concedibili;
· riduzione dei tempi e dei costi legati a garanzie, polizze e soluzioni alternative.
Secondo i dati del Notariato, in Italia si registrano ogni anno oltre 200.000 donazioni immobiliari: una platea ampia che finora ha inciso pesantemente sulla liquidità del mercato.
Un nuovo strumento per la pianificazione patrimoniale
La riforma rafforza anche il ruolo della donazione come strumento di passaggio generazionale:
- maggiore chiarezza per le famiglie;
- riduzione dei conflitti indiretti sul mercato;
- possibilità di pianificare in modo più efficace la gestione del patrimonio immobiliare.
La tutela degli eredi resta garantita, ma viene separata dalla circolazione del bene, evitando che il contenzioso successorio si riversi sugli acquirenti estranei alla vicenda.
In sintesi: cosa cambia con la Legge 182/2025
✔ Abolita l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti
✔ Piena tutela della proprietà acquistata
✔ Diritti degli eredi convertiti in diritto di credito
✔ Maggiore accesso ai mutui
✔ Mercato più fluido, trasparente e stabile
