FeMa Amministrazioni e Manutenzioni Condominiali

27/04/2019

ACQUISTO CASA: A CHI SPETTANO SPESE Condominiali ARRETRATE?

Occorre innanzitutto partire da ciò che dice il codice civile.
In base a quanto stabilito dall’articolo 63, disposizioni di attuazione del codice civile, comma 4 si afferma che: chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (Art.63 disp. att. cod. civ.)
In base a quanto appena detto, l’amministratore può pretendere il pagamento, a titolo di contributo, indifferentemente, sia dal venditore che dall’acquirente, in forza del principio della solidarietà. In caso di solidarietà, infatti, il creditore può agire nei confronti di uno dei debitori, richiedendo il pagamento dell’intero. È fatto salvo il diritto del debitore che ha pagato ed estinto l’obbligazione di agire in regresso nei confronti dell’altro debitore, al fine di ottenere il rimborso di quanto corrisposto.
Si precisa che il meccanismo sopra citato vale esclusivamente per le spese relative all’anno in corso e all’anno precedente l’atto di vendita. Per quanto riguarda gli anni successivi, unico responsabile per eventuali inadempimenti sarà il nuovo proprietario e dal venditore l’amministratore non avrà nulla a che pretendere.
Per ciò che concerne gli anni precedenti, sarà l’acquirente a poter stare tranquillo, in quanto il solo obbligato sarà il venditore.

26/04/2019

CHE FARE QUANDO UN CONDOMINO OSTACOLA L'ESECUZIONE DEI LAVORI APPROVATI IN CONDOMINIO?

Può accadere che anche dopo la valida approvazione con le maggioranze necessarie di una delibera che autorizzi l’avvio di lavori sui beni condominiali, un condomino ostacoli di fatto i medesimi impedendone l’esecuzione.
Si pensi al caso in cui sia necessario (ed è uno dei casi più frequenti), per operare su alcuni beni condominiali (scarichi fognari di proprietà condominiale, tubature condominiali, servizi di supporto all’antenna centralizzata ecc.), entrare materialmente nella proprietà esclusiva di un condomino (cioè nel suo appartamento).
Può succedere che un condomino non faccia accedere gli operai nel suo appartamento, impedendo così, di fatto, l’esecuzione dei lavori con gravi ripercussioni anche nei rapporti tra condominio e ditta incaricata dei lavori.
Come comportarsi in questi casi?
La legge, in ipotesi simili, sancisce l’obbligo per il proprietario di permettere l’accesso ed il passaggio nella sua proprietà (se ciò sia necessario) per costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
La norma è sufficientemente chiara e prevede che sia un vero e proprio dovere del proprietario consentire l’accesso ed il passaggio necessari all’esecuzione o alla riparazione di un’opera del vicino o comune al proprietario e al vicino.
Sulla base di questa norma, dunque, se un condomino vietasse l’accesso ed il passaggio agli addetti incaricati dell’esecuzione dei lavori, l’amministratore condominiale potrà ricorrere, anche in via d’urgenza, al giudice perché quest’ultimo accerti il diritto del condominio ad accedere e passare (mediante gli operai incaricati) nella proprietà del condomino per eseguirvi i lavori già decisi dall’assemblea.

24/04/2019

LAVORI STRAORDINARI

RIPARTIZIONE DELLE SPESE

L'art. 1123 cc stabilisce che le spese necessarie per il godimento, la conservazione e la riparazione dei beni comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune (ad esempio pulizia delle parti comuni) e per le innovazioni se sono deliberate dall’assemblea con le maggioranze stabilite dalla legge sono obbligatorie per tutti i condomini che, salvo diverso accordo, devono sostenerle in proporzione ai millesimi di proprietà.
Ciò significa che se l’assemblea ha deliberato delle spese e le delibere sono state adottate con le maggioranze previste dalla legge, queste delibere obbligano a far fronte alle spese da essa autorizzate.
Solamente nel caso in cui le spese riguardino innovazioni gravose (come entità di spesa) oppure voluttuarie (cioè di puro e non necessario abbellimento dell’edificio) il condomino che non intende trarne vantaggio è esonerato da qualunque contributo nella spesa, cioè non è tenuto a partecipare a queste spese.
Se, invece, i lavori autorizzati dall’assemblea non riguardano innovazioni, ogni condomino è tenuto a partecipare alla spesa in proporzione ai suoi millesimi e non avrebbe alcuna possibilità di opporsi ad un eventuale decreto ingiuntivo.

28/01/2019

QUANDO SIAMO IN PRESENZA DI UN CONDOMINIO?

L'istituto giuridico della comunione si figura nel momento in cui il diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento appartengano a più soggetti (art. 1100 c.c.) pertanto per dar vita a un condominio non occorrono particolari formalità, sorge di diritto con la costruzione su suolo comune, o con il frazionamento dell'edificio, e con l'attribuzione dei piani o porzioni di piano a due o più soggetti in proprietà esclusiva.
Pertanto il condominio si costituisce senza che sia necessaria nessuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune, ovvero una proprietà esclusiva viene ceduta ad una o più persone.

27/01/2019

Per info e preventivi scrivete a [email protected] oppure contattate il numero 3890135862

25/01/2019

ANIMALI IN CONDOMINIO

I DOVERI DEL PROPRIETARIO

La convivenza tra animali e condominio, come abbiamo visto, è regolamentata per legge, pertanto con pieno diritto i possessori di animali possono vivere assieme.
È necessario comunque che i proprietari adottino delle precauzioni per evitare che la presenza dell'animale non crei problemi.
Oltre alle dotazioni cautelari per l'incolumità, il proprietario del cane deve assolvere ad alcuni obblighi burocratici e sanitari affinché il suo cane sia in regola, che sono le seguenti:
➡️ È obbligatorio effettuare la registrazione con conseguente inserimento di microchip per la sua identificazione;
➡️ Deve obbligatoriamente effettuare tutte le vacinazioni contro le patologie a rischio per l'animale;
➡️ È tenuto al trattamento antiparassitario periodico, per impedire la comparsa di animali non desiderati che possono causare problemi anche all'uomo;
➡️ È obbligatorio per i proprietari avere sempre la paletta o il sacchetto per raccogliere eventuali "ricordini" e buttarli negli appositi cestini;
➡️ Per quanto riguarda i rumori (abbaiare dei cani per esempio), l'animale non è in grado di capire quando si può abbaiare, sta al proprietario e al suo buon senso fare in modo che l'animale stia tranquillo nelle ore di riposo.

24/01/2019

ANIMALI E CONDOMINIO

La legge n. 220 del 2012 disciplina i regolamenti condominiali, riformando le precedenti normative in materia.
La più importante novità di questa legge riguarda gli animali domestici e sancisce che nessun regolamento condominiale può vietare al condomino di tenere un animale domestico nel proprio appartamento.
Pertanto non si può negare di possedere un'animale domestico.
Per animale domestico si intendono cani, conigli, galline e gatti, resta una piccola lacuna su tutti gli altri tipi di animali, per esempio il furetto, i ragni o un serpente, in questi casi, e nei casi gli animali possono essere considerati esotici, l'assemblea può dare la sua interpretazione ed eventualmente inserire nel regolamento che tali specie non sono ammesse.
Resta comunque inteso che chi possiede animali deve attenersi ad alcune regole quali rispettare con cura le parti comuni, adottare tutte le misure cautelari affinché non arrechi danno ad altre persone.

23/01/2019

CONDOMINIO E PARTI COMUNI

Ultima parte relativa alle parti comuni dell'edificio:
➡️le opere;
➡️le installazioni;
➡️i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune come ascensori, pozzi, cisterne, gli acquedotti, le fognature, e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, l'energia elettrica e il gas, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva delle singole unità.

Quest'ultima dicitura "fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva delle singole unità" è molto importante, poiché segna il confine essenziale per riuscire a capire fino a quando è responsabile il condominio e sopratutto fino a dove l'amministratore puo gestire eventuali sinistri o danni.
Per esempio se si rompe una tubatura all'interno del muro maestro il danno è gestito per competenza condominiale.
Se invece si rompe un tubo flessibile del lavandino, oppure per dimenticanza l'acqua tracima dal suddetto causando allagamento e conseguente infiltrazione all'interno di una singola proprietà, la responsabilità del danno e il conseguente risarcimento spetta alla proprietà esclusiva.

22/01/2019

CONDOMINIO E PARTI COMUNI

Proseguiamo la descrizione dei locali che normalmente costituiscono le parti comuni e quindi sono oggetto della polizza globale fabbricato:
➡️ I locali per la portineria, ove ci fossero;
➡️ il locale adibito a lavanderia ( ultimamente c'è un trend che ha riportato in auge questo tipo di locale una condivisione della lavatrice e dell'asciugatrice che se ben gestito diventa una fonte di risparmio per tutti i condomini);
➡️ gli stenditoi e per altri simili al servizio comune.
Tutti ambienti che possono essere, nel caso non ci fossero, creati valutando il contesto condominiale.

21/01/2019

21/01/2019

CONDOMINIO E PARTI COMUNI

Quali sono le parti comuni dell'edificio?

L'art. 1117 del codice civile elenca le parti che possono essere di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano, sempre che non risulti nel titolo (nell'atto di vendita) il contrario.
Sono le seguenti:
➡️ Il suolo in cui sorge l'edificio;
➡️ Le Fondazioni;
➡️ I muri maestri ;
➡️ I Tetti e i lastrici solari ;
➡️ Le scale ;
➡️ I portoni d'ingresso;
➡️ I vestiboli e gli anditi;
➡️ I portici;
➡️ I cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.

Questi appena elencati sono oggetto di amministrazione comune e devono essere mantenuti e manutentati con il criterio della suddivisione millesimale in base alla tabella di appartenenza.

18/01/2019

INFILTRAZIONI DERIVANTI DALL'APPARTAMENTO SUPERIORE

È buona norma avvisare prima il proprietario dell'appartamento e contestualmente comunicare (possibilmente in forma scritta) all'amministratore l'accaduto, il quale successivamente si recherà presso l'immobile per visionare il danno.
La documentazione fotografica è sempre importante, pertanto si consiglia vivamente di documentare il danno, sia quando si presenta, che durante le operazioni di ricerca guasto e di sistemazione. Tale documentazione fotografica dovrà poi essere accompagnata dal preventivo di spesa del professionista che eseguirà il lavoro, con l'invio successivo a lavoro finito della fattura.
Le compagnie assicurative, poi, provvederanno in tempi brevi a valutare e decidere se il danno è da addebitare alla polizza globale fabbricato o alla polizza personale.