23/05/2021
⚠️Risposte a domande frequenti sul Suberbonus 110% ⚠️
1. Come funziona il meccanismo del così detto Superbonus 110%?
Il meccanismo del Superbonus 110% è stato pensato allo scopo di procedere alla riqualificazione energetica del patrimonio abitativo con la conseguente riduzione delle emissioni in atmosfera, così come previsto dai trattati internazionali (Kyoto e successivi).
Quindi per accedere ai benefici è necessario che il Condominio realizzi delle opere, dette trainanti (cappotto, coibentazione copertura e nel caso, la sostituzione della centrale termica), che consentano all'edificio di fare un salto di due classi energetiche.
Ottenuto questo salto, sarà possibile poi accedere alle opere, dette trainate (sostituzione degli infissi esterni, installazione di tende e tende veneziane, persiane, sostituzione delle pompe di calore,...), che sono ad esclusiva determinazione dei singoli Condòmini. Mentre restano interventi condominiali trainati l'installazione di servoscala per il superamento delle barriere architettonico e la modifica o la nuova installazione di gruppi elevatori.
Il Condominio ha a disposizione un massimale di spesa per le opere comuni dipendente dal numero di unità che lo compongono (comprese le pertinenze), che è pari a 40'000€ fino ad 8 unità e 30'000€ dall'ottava unità a seguire.
Ha inoltre a disposizione un massimale di spesa per la realizzazione della nuova centrale termica pari a 20'000€ fino ad 8 unità e 15'000€ dall'ottava unità a seguire.
Ha infine a disposizione un massimale di spesa per la realizzazione di opere per il superamento delle barriere architettoniche pari a 96'000€ ad unità immobiliare.
Per gli interventi trainati per ogni singolo Condòmino sono a disposizione 54'545€ per la sostituzione degli infissi e l'installazione di schermature solari (tende, veneziane, ...).
Tutti gli interventi dovranno anche rispettare i costi previsti dal prezziario dei Lavori Pubblici della Regione o del prezziario DEI.
Con questo meccanismo si intende utilizzare la liquidità di soggetti con grande capienza fiscale da investire in questa operazione, ottenendo così dei finanziatori agevolati.
Il Condominio perciò, realizzando opere detraibili, crea un credito fiscale che non riuscirebbe a portare in detrazione per incapienza fiscale, e che quindi cede a chi realizzerà l'opera (il General Contractor) attraverso l'opzione dello sconto in fattura grazie al quale verrà emessa al Condominio un fattura scontata a zero, annullando quindi l'esborso dei Condòmini per la realizzazione delle opere e per il costo delle consulenze dei professionisti (tecnico e fiscalista).
Il General Contractor successivamente cederà questo credito al cessionario finale (solitamente un gruppo assicurativo o bancario), il quale corrisponderà il 100% delle opere al GC trattenendo per sé il 10%.
il Ministero dell'Economia ha stimato che per ogni euro detratto il Fisco avrà un rientro in tasse ed indotto pari ad euro 2,5.
L'adesione all'opzione allo sconto in fattura dovrà essere necessariamente autorizzato dal proprietario dell'unità abitativa con apposita Dichiarazione, che verrà inviata via posta o via email dallo Studio dell'Amministratore. Nel caso in cui il beneficiario non intendesse avvalersi dell'opzione dello sconto in fattura, dovrà necessariamente provvedere al pagamento diretto della propria quota millesimale di spesa.
2. Ma ci sono dei costi 'nascosti', è davvero tutto gratis?
Il legislatore, al momento della stesura della Normativa che supporta il cd Superbonus, non ha incluso fra le spese ammissibile quelle riferite all'Amministratore di Condominio per la gestione delle opere straordinarie.
3. Quali sono le condizioni di decadimento dei benefici del Superbonus 110?
La Normativa del cd Superbonus 110% in buona parte è un puzzle di altre norme già vigenti che sono state integrate obbligatoriamente al meccanismo per non creare conflitti fra Leggi. Per quanto attiene la conformità urbanistica è stato integrato il testo unico dell'edilizia (DPR 380701) che all'art. 49 definisce due specie: la difformità edilizia e l'abuso.
La difformità edilizia può essere descritta, ad esempio, come la diversa disposizione degli spazi esterni oppure una diversa disposizione di una finestra o l'aver trasformato la dispensa in un bagno. L'abuso edilizio può essere descritto, ad esempio, come una veranda o altro volume fuori sagoma oppure una maggiore altezza dell'edificio. La sostanziale, e per Voi fondamentale, differenza è che la prima non fa decadere i benefici alle detrazioni fiscali, la seconda si.
La presenza quindi di verande non autorizzate non è ammessa, in ogni caso con l'intervento verranno smontate e non più rimontate. L'alternativa per il Condòmino è quella di provvedere, entro la fine dei lavori, alla presentazione dell'Istanza di Autorizzazione in Sanatoria, i cui costi restano a carico del singolo Condòmino. Ogni intervento “trainato” riguardante le singole Unità Immobiliari dovrà pertanto contare sulla totale legittimità edilizio/urbanistica della stessa, altrimenti non potrà rientrare nel Superbonus 110%.
Per potere effettuare gli interventi “trainanti” è indispensabile che le parti comuni dell’immobile siano esenti da difformità edilizie/urbanistiche ; in caso contrario, occorre procedere ad un a apposita sanatoria , il cui costo ricade sull’intero Condominio.
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