02/09/2026
Capita a volte che il singolo condomino si accolli per intero le spese necessarie per interventi di manutenzione o gestione delle parti comuni del condominio. Spese che, di regola, andrebbero ripartite tra tutti i condomini.
In questo caso si pone il problema di capire se e quando il condomino abbia diritto al rimborso; la risposta la si trova nell’art. 1134 del codice civile. Tale norma dispone la regola generale secondo cui non sono rimborsabili le spese anticipate dal singolo condomino, anche se necessarie, se queste ultime non sono state autorizzate (o ratificate) dall’amministratore o dall’assemblea, salvo le spese urgenti.
Scopriamo, più nel dettaglio, quali sono le condizioni che consentono al condominio di ottenere il rimborso per le spese anticipate e cosa dice la giurisprudenza a riguardo.
Le condizioni per il rimborso delle spese
Secondo l’art. 1134 del codice civile, dunque, le spese sostenute dal singolo condomino, di regola, non sono rimborsabili. Tuttavia, il divieto di rimborso non è assoluto.
La legge individua una serie di situazioni, eccezionali, in cui è possibile affermare il diritto del singolo proprietario alla ripetizione delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni:
-quando l’intervento realizzato di sua iniziativa sia stato preventivamente autorizzato dall’assemblea condominiale o dall’amministratore, nell’ambito delle rispettive competenze;
-quando l’intervento sia stato successivamente ratificato dagli stessi organi di gestione del condominio;
-se si è trattato di spese urgenti.
Analizziamo nel dettaglio queste condizioni.
AUTORIZZAZIONE DELL’AMMINISTRATORE O DELL’ASSEMBLEA
In primo luogo, il condomino ha diritto al rimborso delle spese anticipate, di qualsivoglia natura, per gli interventi che ha eseguito sulle parti comuni se è prevista una preventiva autorizzazione dell’amministratore di condominio o dell’assemblea.
Allo stesso modo, il diritto al rimborso è riconosciuto anche in caso di successiva ratifica da parte dell’assemblea o dell’amministratore delle spese inizialmente non autorizzate.
LE SOESE URGENTI
L’ipotesi più importante (e anche più problematica) di restituzione delle spese anticipate si ha quando le spese sostenute rivestono il carattere dell’urgenza.
L’art. 1134 del codice civile fa espressamente salvo il diritto al rimborso quando, appunto, “si tratti di spesa urgente”. In questo caso, la ripetizione delle spese anticipate è sempre garantita, anche se gli interventi eseguiti non sono stati preventivamente autorizzati o successivamente ratificati dagli organi del condominio.
La legge considera urgente la spesa la cui erogazione non può essere posticipata nel tempo allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno alle cose comuni (o, più in generale, ai condomini o a terzi). Si tratta di spese per interventi che vanno eseguiti senza ritardo e, quindi, senza poter avvisare tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini o senza poter attendere le determinazioni dell’assemblea.
OTTENIMENTO DEL RIMBORSO: UN CASO CONCRETO
A questo proposito, si può citare la sentenza n. 770 del 2 maggio 2023 pubblicata dal tribunale di Cosenza.
I proprietari di un appartamento della città di Cosenza citavano in giudizio il condominio a causa di infiltrazioni di acqua provenienti dal tetto condominiale e verificatesi nel corso di più anni.
A dire degli attori la causa era da ricercarsi nel tetto, costruito in lastre di eternit e poggiate su una orditura di legno. Nel corso degli anni, l’omessa manutenzione nonché alcune rotture, avevano contribuito all’ingigantirsi dei danni e a rendere l’appartamento degradato e insalubre, in particolare in due ambienti di notevole utilizzo come la camera da letto ed il soggiorno.
Il condominio, da parte sua, si era inizialmente attivato sia per rimuovere le cause delle infiltrazioni sia per i lavori di riparazioni, fermandosi però immediatamente dopo e lasciando così i lavori incompleti. Attesa pertanto la mancata prosecuzione dei lavori, gli attori decisero quindi di eseguire a proprie cure e spese i lavori necessari nel proprio appartamento chiedendone successivamente il rimborso al condominio, attraverso il giudizio in esame.
Costituitosi il condominio, lo stesso eccepiva dapprima la prescrizione dei danni lamentati e, nel merito, l’impossibilità di poter provvedere alla corretta quantificazione e alla corretta valutazione della responsabilità, atteso che i lavori erano già stati eseguiti dagli attori, ed era diventato quindi impossibile avere una chiara fotografia dello stato dei luoghi.
Il giudice incaricato ha richiamato preliminarmente l’ormai consolidato principio secondo cui il condominio risponde, per omessa manutenzione, quale custode delle parti comuni ai sensi dell’art. 2051 c.c. La predetta responsabilità è oggettiva in quanto fondata sul rapporto di custodia e prescinde dal comportamento tenuto dall’ente di gestione.
Detto ciò, il tribunale inizialmente ha respinto l’eccezione di prescrizione, attesa la presenza di diffide a eseguire i lavori nel corso degli anni, per poi concentrarsi sulla fondatezza della richiesta di rimborso per i lavori eseguiti.
Nel merito della vicenda, pur prendendo atto dell’assenza di una ATP e dei lavori già eseguiti, il giudice riteneva comunque fondata la domanda di parte attrice. Ciò grazie a svariati fattori: alla fattura della ditta che ha eseguito i lavori; alle foto delle macchie sul soffitto dell’immobile in corrispondenza della copertura dell’edificio; alle ammissioni dell’amministratore sulla situazione del tetto; nonché e soprattutto alla diffida del Comune a intervenire dopo che l’Asl aveva rilevato la presenza di amianto sul manto di copertura.
Sulla scorta di tali oggettive risultanze, il singolo condomino ha ottenuto pertanto il pagamento di oltre 6.350 euro (di cui 5.500 fatturati dall’impresa appaltatrice e il resto a titolo di rivalutazione per l’inflazione) oltre alla condanna del condominio per le spese del giudizio.
QUALI SONO LE SPESE NON RIMBORSABILI?
I giudici hanno precisato anche che le spese urgenti, per le quali è possibile ottenere il rimborso, sono soltanto quelle finalizzate alla conservazione delle parti comuni e non al mero godimento delle stesse. Non sono rimborsabili le spese sostenute per eventuali miglioramenti delle parti comuni o esclusive, anche se seguiti dal singolo condomino contestualmente a opere urgenti.
A titolo esemplificativo, sono stati considerati urgenti ai sensi dell’art. 1134 del codice civile:
-gli interventi indifferibili di rifacimento del tetto, dei solai o del lastrico solare;
-i lavori di consolidamento delle strutture del fabbricato;
-le opere disposte dalla pubblica amministrazione e quelle obbligatorie per legge da realizzarsi entro termini perentori.
In ogni caso, è sempre il condomino a dover dimostrare il carattere urgente delle spese sostenute al fine di ottenerne il rimborso. Tale prova potrebbe, in alcuni casi, consistere anche nella trascuratezza nel provvedere all’intervento urgente da parte degli organi del condominio.
A definire meglio e fare ulteriore chiarezza circa il perimetro di utilizzabilità dell’art. 1134 c.c. vi è la recente sentenza n. 7223 pronunciata il 13 marzo 2023 dalla seconda sezione della Corte di Cassazione.
UN CASO CONCRETO
Una società proprietaria di un appartamento citava in giudizio una banca, anch’essa condomina, per ottenere il rimborso delle spese straordinarie sostenute per il rifacimento del tetto e delle facciate dell’edificio, ai sensi dell’art. 11374 c.c..
In primo grado, il Giudice accoglieva le ragioni della società ma, in sede di appello, la Corte riformava la decisione, rilevando che le spese non erano state mai autorizzate dall’assemblea condominiale e i lavori non erano urgenti. La controversia è così giunta in Cassazione, dove la società ha insistito nella richiesta di rimborso, sostenendo anche che il silenzio serbato rappresentava, in realtà, un’accettazione per fatti concludenti.
Gli ermellini nel respingere il ricorso hanno ricordato alcuni importanti principi in tema di rimborso delle spese anticipate da un singolo condomino richiamando le condizioni entro cui si opuò applicare l’art.1134 c.c.
Nel caso in esame, i lavori in discussione riguardavano prevalentemente la proprietà esclusiva della società ricorrente e in tale ottica erano stati autorizzati dagli altri condomini, non potendo essere considerati urgenti a tal punto dal giustificare, per quel che riguarda le parti comuni, l’intervento della società stessa in sostituzione del condominio.
I Giudici della Cassazione inoltre hanno ritenuto che, pur se nel verbale di assemblea la banca-condomina si era riservata di valutare, a lavori ultimati, se e in che misura contribuire ai lavori, ciò non costituiva in alcun modo un implicito obbligo di rimborso. In merito a tale punto la Suprema Corte afferma che se l’assemblea autorizza un condomino a effettuare dei lavori a sue spese, “ciò equivale a negare il rimborso”.
All’interno della previsione di cui all’art. 1134 c.c., non può quindi trovare spazio la tesi secondo cui il condominio abbia inteso accettare di pagare una spesa anticipata da un singolo condomino per meri fatti concludenti. Difatti, ha concluso la Cassazione:
il silenzio non può assurgere a manifestazione negoziale se non in presenza di una specifica previsione normativa, nella fattispecie non sussistente, che faccia derivare dalla mancata dichiarazione specifiche conseguenze, alternativamente, di assenso o rifiuto o quando fra le parti vi sia una consuetudine, nel caso che ci occupa non riscontrata.
SUPERCONDOMINIO: IN QUALI CASI SI RIMBORSANO LE SPESE?
Per Supercondominio si intende un complesso residenziale composto da più edifici condominiali, che hanno tra loro parti in comune. Gli unici requisiti richiesti per l’esistenza del supecondominio sono la pluralità di edifici e l’esistenza di beni o servizi comuni, strumentali al suo funzionamento, per esempio: il viale di accesso, il cortile, il parcheggio e l’impianto centralizzato di riscaldamento.
Al supercondominio si applicano le stesse regole del condominio negli edifici. Pertanto, ai sensi dell’art. 1134 c.c., il caseggiato facente parte del supercondominio, che ha eseguito a proprie spese lavori di manutenzione su parti comuni al complesso edilizio, senza autorizzazione dell’assemblea del supercondominio, non ha diritto al rimborso salvo che dimostri il carattere urgente della spesa sostenuta. Va anche precisato che, ai fini dell’art 1134 c.c., è considerata urgente la spesa relativa ad interventi che appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa (Cass. civ. 16/04/2018, n. 9280).
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 5995 del 23 febbraio 2022. Nel caso preso in esame, i giudici hanno respinto le pretese del condominio, che chiedeva all’altra palazzina il rimborso delle spese sostenute per la manutenzione dell’area di ingresso e di impianti comuni entrambi gli edifici.
Non essendo stata fornita la prova che i lavori dovevano essere eseguiti senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condominii, non c’è stato il rimborso. Spettava al condominio che chiede il rimborso fornire la prova che le spese anticipate erano indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune.
I condomini possono pagare direttamente i debiti del condominio?
Può capitare che la cassa del condominio non abbia una capienza tale da permettere, a causa delle morosità maturate verso i singoli proprietari, il pagamento dei crediti dei fornitori. Al fine di permettere a quest’ultimi di trovare soddisfazione, il legislatore con la riforma del 2012 ha previsto che i creditori del condominio possano richiedere all’amministratore i dati dei condòmini morosi, al fine di agire in esecuzione direttamente nei loro confronti.
In questi casi si pongono le seguenti questioni: cosa si intende per condòmini morosi e come si distinguono da quelli in regola con i pagamenti? In quale misura il singolo condomino è assoggettato all’azione esecutiva e come si individua la quota esatta dell’obbligazione condominiale?
A dette questioni, fornisce una risposta la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 34220/2023. La vicenda riguardava un’impresa edile che aveva effettuato dei lavori sul condominio, dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo contro il medesimo, aveva intimato, con tre distinti precetti, il pagamento del capitale ingiunto ai tre condòmini che risultavano morosi, dopo che questi erano stati indicati dall’amministratore del condominio ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c. I morosi, tuttavia, decidevano di agire in giudizio per chiedere di dichiarare inefficaci gli atti di precetto contestando il calcolo dell’importo intimato loro di pagare.
QUESTIONI GIURIDICHE TRATTATE DALLA SUPREMA CORTE
A seguito di due gradi di giudizio, che avevano visto il rigetto della opposizione promossa, la vicenda è arrivata in Cassazione, che ha definito:
-condòmini morosi: indica i condòmini che non hanno versato all’amministratore del condominio la loro quota della provvista necessaria al pagamento del terzo creditore ovvero che non abbiano neanche estinto autonomamente la propria quota dell’obbligazione condominiale, pagando direttamente il fornitore;
-condòmini in regola con i pagamenti: si intendono quelli che abbiano estinto la propria quota dell’obbligazione condominiale mediante pagamento diretto del relativo importo al creditore, ovvero tramite pagamento in favore di quest’ultimo effettuato dall’amministratore con la provvista da loro fornita.
In tale ottica, la comunicazione dell’amministratore al creditore relativa ai dati dei condòmini “morosi” consente di imputare il pagamento effettuato dall’amministratore stesso a estinzione delle sole quote dell’obbligazione condominiale dei condomini che hanno regolarmente contribuito alla formazione della relativa provvista, i quali possono così definirsi “in regola con i pagamenti”, lasciando invece insolute le quote dell’obbligazione condominiale dei condomini che non abbiano versato i contributi dovuti.
La Cassazione ammette, quindi, il pagamento diretto al creditore da parte del condomino, quanto questo venga fatto per evitare eventuali azioni forzose nei suoi confronti.
Quanto, invece, alla determinazione dell’importo da versarsi al creditore, il condòmino moroso sarà tenuto a versare l’intera originaria quota dell’obbligazione condominiale al medesimo imputabile, detratto quanto eventualmente già da lui pagato.
Dunque, come affermato dalla Suprema Corte con l’ordinanza n. 34220/2023, il condomino, quindi, può decidere alternativamente di versare la propria quota direttamente al condominio ovvero di adempiere nei confronti del fornitore la propria quota, indicata dall’amministratore nel riparto di spesa e determinata in base ai millesimi di proprietà, così facendo fronte alla propria obbligazione parziaria.
FONTE: Immobiliare.it
