18/04/2026
DOSSIER NOTAIRE
« Visto e piaciuto » ça veut dire quoi ?
Lors de la signature chez le notaire il sera signifié la clause
Visto e piaciuto
La clause « visto e piaciuto » (littéralement « vu et plu ») est une disposition courante dans les contrats de vente en Italie. Elle stipule que l'acheteur accepte le bien dans l'état exact où il se trouve au moment de la signature, avec tous ses défauts apparents.
Voici les détails essentiels pour comprendre sa portée et ses limites.
1. La portée de la clause
En signant cette clause, vous reconnaissez avoir inspecté le bien et renoncez à demander des baisses de prix ou des réparations pour des vices que vous auriez pu remarquer lors d'une visite normale.
• Ce qu'elle couvre : Les défauts visibles (fissures apparentes, carrelage cassé, fenêtres qui ferment mal, état de la peinture).
• L'objectif pour le vendeur : Se protéger contre des réclamations futures concernant l'usure normale du bâtiment.
2. Dans quels cas peut-elle être annulée ?
Contrairement à une idée reçue, cette clause n'est pas un "permis de tricher". La loi italienne (Code Civil) prévoit des exceptions majeures où la clause devient caduque :
A. Le dol (La mauvaise foi du vendeur)
C'est le motif principal d'annulation. Selon l'article 1490 du Code Civil italien, si le vendeur a volontairement caché un défaut dont il avait connaissance, la clause « visto e piaciuto » est nulle.
• Exemple : Repeindre un mur juste avant la visite pour masquer une infiltration d'eau structurelle importante.
B. Les vices cachés (Vizi occulti)
La clause ne s'applique généralement pas aux vices qui ne pouvaient pas être détectés par un acheteur non expert lors d'une visite standard. Pour que la garantie s'applique malgré la clause, le défaut doit être :
1. Grave : Il rend le bien impropre à l'usage ou diminue fortement sa valeur.
2. Préexistant : Le défaut existait avant la vente.
3. Non détectable : Impossible à voir sans une expertise technique (ex: tuyauterie enterrée totalement corrodée, défauts de fondation).
C. Le manque de qualités essentielles
Si le bien vendu ne possède pas les caractéristiques "promises" ou essentielles à son usage (ex: le vendeur affirme que le toit est neuf alors qu'il est en fin de vie), l'acheteur peut demander la résolution du contrat ou une réduction du prix, même avec la clause.
3. Délais et procédures
Si vous découvrez un vice caché après l'achat :
• Délai de dénonciation : Vous avez 8 jours après la découverte du vice pour informer le vendeur par lettre recommandée (PEC ou recommandé avec accusé de réception).
• Délai d'action en justice : L'action doit être intentée dans un délai maximum de 1 an à compter de la livraison du bien.
CONSEIL D’EXPERT :
En Italie, la clause "visto e piaciuto" ne dispense jamais le vendeur de garantir la conformité urbanistique et cadastrale du bien. Si la maison présente des irrégularités de construction non déclarées (abus), la clause ne protège absolument pas le vendeur.
Voici les trois garanties et vérifications indispensables à exiger pour sécuriser votre projet :
1. La Conformité Urbanistique et Cadastrale (Conformità)
C’est le point le plus critique en Italie. Un bien peut être "beau à voir" mais être totalement illégal sur le plan administratif.
• Le principe : Le vendeur doit garantir que l'état réel de la maison correspond exactement aux plans déposés à la mairie (Comune) et au cadastre (Catasto).
• Le risque : Si vous achetez un bien avec un abus (une terrasse fermée sans permis, une fenêtre en trop), c'est vous qui devenez responsable des amendes ou des frais de démolition.
• Solution : Exigez une RRE (Relazione Tecnica Integrata) rédigée par un géomètre indépendant.
2. Le Certificat d'Habitabilité (Agibilità)
Ne le confondez pas avec l'acte de vente. Ce document atteste que le bâtiment respecte les normes de sécurité, d'hygiène et d'économie d'énergie.
• Sans ce certificat, il est parfois difficile d'obtenir un prêt immobilier ou de revendre le bien plus t**d. Vérifiez toujours s'il est présent ou si le vendeur s'engage à l'obtenir à ses frais.
3. La garantie contre l'éviction (Garanzia per evizione)
C'est une protection légale automatique en Italie. Elle garantit que :
• Le vendeur est le seul et unique propriétaire.
• Le bien n'est pas grevé d'hypothèques cachées, de servitudes inconnues (un droit de passage d'un voisin par exemple) ou de saisies.
• Note : Le notaire italien (Notaio) a l'obligation légale de vérifier ce point avant la signature de l'acte final (Rogito).
