01/10/2026
משכנתא באיטליה למשקיע ישראלי: למה הבנקים מסרבים, ואיך בכל זאת לממן רכישה?
רגולציה אירופאית נוקשה ושמרנות בנקאית איטלקית הופכות קבלת משכנתא באיטליה למשימה בלתי אפשרית (כמעט) עבור זרים. המדריך המלא לאפשרויות מימון עסקה באיטליה למשקיע ישראלי
קבלת משכנתא איטלקית – למה זאת משימה בלתי (כמעט) אפשרית?
למרות שהריביות באירופה עשויות להיראות קורצות, קבלת משכנתא ישירות מבנק מסחרי איטלקי עבור אזרח ישראלי שאינו תושב איטליה ובעיקר מי שלא מרוויח באירו, היא משימה קשה עד בלתי אפשרית, עקב מספר חסמים קשיחים:
* מגבלת “חוק משכנתאות במט”ח” (EU Mortgage Credit Directive): זהו החסם המרכזי. רגולציה אירופאית נוקשה קובעת שאם הלווה מרוויח את שכרתו במטבע שונה (שקלים) ממטבע ההלוואה (אירו), הבנק מחויב לספק לו הגנות מפני תנודות מטבע (אם השער משתנה לרעה ב-20%, הלווה יכול לדרוש המרת היתרה לשקלים). בנקים איטלקיים אינם ערוכים לנהל סיכוני מטבע מול שקל, ולכן הפתרון שלהם הוא סירוב גורף למתן משכנתאות למי שאין לו תלושי שכר באירו.
* משכון נכס כבטוחה פחותה באיטליה: עקב צלקות ממשברי עבר, כאשר לווים רבים קרסו, ערך הנדל”ן המשועבד צנח, והבנקים גילו שהנכסים שבידיהם כבר לא מכסים את ההלוואות שנתנו. גם מימוש משכון באיטליה הוא תהליך ארוך, יקר ומסורבל מאוד שלוקח שנים.
* היעדר דירוג אשראי מקומי. בגלל הפחד שערך הנכס ירד מתחת לשווי החוב, מסרבים הבנקים באיטליה להסתמך רק על הקירות כבטוחה, ודורשים היסטוריה מקומית מוכחת, וקשה להם להסתמך על דוחות BDI, תלושי שכר ושומות מס מישראל.
* עלויות ומיסוי על המשכנתא: באיטליה, עצם נטילת המשכנתא עולה כסף. המדינה גובה “מס תחליפי” (Imposta Sostitutiva) העומד על 2.0% מגובה ההלוואה כאשר מדובר בבית שני/להשקעה של תושב חוץ. לכך מתווספות עמלות פתיחת תיק, שמאות ושכר טרחת נוטריון נפרד לרישום המשכנתא.
המגבלות הנ”ל הופכות את תהליך לקיחת משכנתא על ידי תושב ישראל לעסק מסורבל, וקשה לחיזוי. רוב מוכרי נכס לא מסכימים להקפיא עסקת מכירה לזמן בלתי צפוי.
להמשך: https://montemare.homes/italian-mortgage-guide-for-israelis/
