01/09/2026
VENDERE UNA CASA RICEVUTA IN DONAZIONE: COSA CAMBIA NEL 2026
Vendere una casa ricevuta in donazione è stato per anni più complicato rispetto alla vendita di un immobile acquistato o ereditato. Il problema non riguardava necessariamente la regolarità della casa, ma la possibilità che un erede legittimario, ritenendosi danneggiato dalla donazione, potesse avanzare pretese anche nei confronti di chi aveva successivamente acquistato l’immobile.
Questa incertezza poteva rendere più prudenti gli acquirenti e le banche, rallentare la concessione del mutuo e determinare la richiesta di garanzie o polizze assicurative specifiche. La Legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha modificato profondamente questa disciplina. Dopo il periodo transitorio di sei mesi, terminato il 18 giugno 2026, la riforma è pienamente operativa.
PERCHÉ UNA CASA DONATA POTEVA ESSERE DIFFICILE DA VENDERE
La legge italiana tutela alcuni familiari del defunto, definiti legittimari, ai quali viene riservata una quota dell’eredità.
Rientrano generalmente tra i legittimari il coniuge, i figli e, in assenza di figli, gli ascendenti. Se una donazione effettuata in vita dal defunto ledeva la quota riservata a uno di questi soggetti, il legittimario poteva esercitare l’azione di riduzione.
Con la disciplina precedente, in determinate condizioni, l’erede leso poteva chiedere anche la restituzione dell’immobile che il donatario aveva nel frattempo venduto a un’altra persona.
Il terzo acquirente rischiava quindi di essere coinvolto in una controversia ereditaria e, nei casi previsti dalla legge, di dover restituire l’immobile acquistato.
Per questo motivo alcune banche erano più prudenti nel concedere un mutuo garantito da una casa proveniente da donazione. In altri casi potevano essere richieste una polizza assicurativa o ulteriori garanzie.
LA RIFORMA PROTEGGE CHI ACQUISTA
La Legge 182/2025 ha cambiato il punto più delicato della precedente disciplina. L’erede legittimario che dimostra di essere stato danneggiato dalla donazione conserva il diritto a ottenere una compensazione, ma la sua pretesa assume carattere economico e deve essere esercitata nei confronti del donatario. In sostanza, l’eventuale controversia resta tra l’erede e la persona che aveva ricevuto la donazione. Non si trasferisce automaticamente sull’immobile venduto e sul nuovo proprietario.
Secondo il nuovo regime, il legittimario non può quindi chiedere al successivo acquirente la restituzione della casa soltanto perché la precedente provenienza era una donazione.
La riforma non cancella i diritti degli eredi, ma modifica il modo in cui possono essere tutelati: non più attraverso il recupero dell’immobile presso il terzo acquirente, bensì mediante una pretesa economica nei confronti del donatario.
COSA CAMBIA CONCRETAMENTE PER CHI VENDE
Per il proprietario che ha ricevuto una casa in donazione, la riforma elimina uno dei principali elementi di incertezza che in passato potevano ostacolare la vendita.
I possibili vantaggi sono:
• maggiore sicurezza per il potenziale acquirente;
• minori ostacoli legati alla provenienza donativa;
• maggiore stabilità dell’ipoteca iscritta dalla banca;
• possibilità di semplificare l’istruttoria del mutuo;
• tempi di compravendita potenzialmente più lineari.
È però importante utilizzare espressioni corrette: la nuova legge non garantisce automaticamente la concessione di un mutuo e non esclude in assoluto che una banca possa richiedere documenti o garanzie ulteriori.
Ogni istituto di credito conserva autonomia nelle proprie valutazioni e può adottare procedure differenti in base alla situazione concreta e alla documentazione disponibile.
IL PERIODO TRANSITORIO È TERMINATO IL 18 GIUGNO 2026
La legge ha previsto un periodo transitorio di sei mesi dalla sua entrata in vigore.
Durante questo periodo, per alcune situazioni precedenti alla riforma, gli interessati potevano conservare l’applicazione della vecchia disciplina attraverso la notifica e la trascrizione delle azioni o delle opposizioni previste dalla legge.
Il periodo transitorio è terminato il 18 giugno 2026. Questo non significa, però, che ogni immobile donato possa essere venduto senza controlli.
Prima di accettare una proposta d’acquisto è necessario verificare se risultino già trascritte domande giudiziali, opposizioni, ipoteche, pignoramenti o altre formalità capaci di incidere sulla compravendita.
Per questa ragione l’atto di donazione e la storia dell’immobile devono essere esaminati dal notaio incaricato.
QUALI DOCUMENTI E CONTROLLI RESTANO NECESSARI
La riforma risolve uno specifico rischio successorio, ma non sana eventuali irregolarità edilizie, catastali o amministrative della casa.
Prima di mettere in vendita un immobile ricevuto in donazione è opportuno predisporre:
• l’atto di donazione;
• la visura e la planimetria catastale aggiornate;
• i titoli edilizi e urbanistici;
• l’attestato di prestazione energetica;
• la documentazione condominiale;
• l’elenco delle eventuali spese straordinarie deliberate;
• la verifica delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
È inoltre necessario controllare che lo stato effettivo dell’abitazione corrisponda alla planimetria catastale e ai titoli depositati presso il Comune.
La provenienza donativa non deve quindi essere nascosta o trattata come un dettaglio secondario. Deve essere comunicata con trasparenza e accompagnata da una documentazione completa.
UNA NOVITÀ IMPORTANTE ANCHE PER IL MERCATO TORINESE
La nuova disciplina può riportare sul mercato immobili che in passato venivano svalutati, rimandati o esclusi dagli acquirenti che avevano bisogno di un finanziamento.
La novità è particolarmente rilevante anche a Torino, dove numerose proprietà vengono trasferite all’interno delle famiglie attraverso una donazione.
Una preparazione preventiva permette di spiegare correttamente la provenienza, rispondere alle richieste della banca e ridurre il rischio di rallentamenti tra proposta, preliminare e rogito.
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Panorama Casa può aiutarti a preparare la vendita, raccogliere la documentazione disponibile e coordinare le verifiche necessarie con il notaio e gli altri professionisti coinvolti.
Una consulenza preventiva consente di definire il corretto valore dell’immobile, anticipare le domande dell’acquirente e affrontare la compravendita con maggiore sicurezza e trasparenza.
Panorama Casa – Maurizio Lazzarino
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